אוריון אפרים - י. פריצקר ושות' בע''מ, פריצקר יזמות בע''מ, פריצקר יצחק

מידע על פריצקר יצחק   



אוריון אפרים - י. פריצקר ושות' בע''מ, פריצקר יזמות בע''מ, פריצקר יצחק

תיק אזרחי 977/02     23/03/2005 (א)



תיקים נוספים על אוריון אפרים
תיקים נוספים על י. פריצקר ושות' בע"מ
תיקים נוספים על פריצקר יזמות בע"מ
תיקים נוספים על פריצקר יצחק




א 977/02 אוריון אפרים נ' י. פריצקר ושות' בע"מ, פריצקר יזמות בע"מ, פריצקר יצחק




בעניין:

1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
ת.א
000977/02

בש"א 18407/04

בפני
:
כב' השופט יצחק עמית
תאריך:
23/03/2005



בעניין
:
אוריון אפרים




ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד מ. בך ואח'


התובע
המשיב



- נ ג ד -


1. י. פריצקר ושות' בע"מ

2. פריצקר יזמות בע"מ
3. פריצקר יצחק


ע"י ב"כ עו"ד
עו"ד מ. פרייליך ואח'

הנתבעים
המבקשים


פסק דין



בקשה לסילוק תובענה על הסף מחמת התיישנות. הבקשה מעוררת את הסוגיה מהי "תובענה במקרקעין" לצורך חוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958 (להלן: "חוק ההתיישנות").

העובדות הצריכות לעניין

1.
ביום 30.8.1989 נערך ונחתם בין התובע-המשיב לבין המבקש מס' 3 ומר פריצקר יעקב, הסכם בקשר לפרוייקט שקמונה בחיפה (להלן: "ההסכם"). ההסכם נרשם בכתב יד, ונביא אותו ככתבו וכלשונו:

הסכם: שנערך ונחתם בחיפה ביום 30.8.89

בין: אוריון אפריים, מרח' רוקח 12 ת"א

מצד א'.

לבין: פריצקר יצחק
, פריצקר יעקב
מצד ב'.

הואיל
ומינהל מקרקעי ישראל מחוז חיפה ועיריית חיפה פרסמו מכרז להזמין הצעות לחכירת מגרש להקמת מרכז קניות ומשרדים בחיפה, להלן מכרז שקמונה.

והואיל
והמועד האחרון להגשת ההצעות הוא 30.8.89 שעה 12.00.

והואיל
וצד א' מעוניין ועשה את כל ההכנות להגשת מכרז זה.

והואיל
וצד א' ניהל מגעים עם גורמים נוספים המגלים עניין במכרז זה והגיע להסכמות עם הגופים הנ"ל לא לגשת למכרז זה.

והואיל
וצד א' וצד ב' מנהלים משא ומתן לשיתוף פעולה וצד ב' היה עד למשאים ומתנים הללו ודווח על ההסכמות שאליהם הגיע צד א' עם הגורמים הנוספים.

והואיל
וצד ב' מעוניין לשתף פעולה בעניין הגשת המכרז עם צד א'.

אי לכך הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן:

א.
צד א' לא יגש למכרז.

ב.
צד ב' לא יגש למכרז.

ג.
צד ב' ניהל משא ומתן עם מינהל מקרקעי ישראל בעבר לחכירת המגרש הנ"ל לא במכרז.

ד.
הואיל וצד א' וצד ב' הגיעו להסכמה שצד א' ינהל משא ומתן עם מינהל מקרקעי ישראל לרכישת הזכויות הנ"ל שלא במכרז וצד א' מאמין על בסיס הנתונים שנמסרו לו כי המחיר יהיה כ-9,000,000 שקלים ועד למחיר המינימום של 10,200,000.

ה.
והיה וצד א' ו/או מטעמו ו/או בשליטתו ו/או בכל דרך אחרת יזכה לרכוש את זכויות החכירה במקרקעין הנ"ל יתן צד א' לצד ב' אופציה לרכישת 50% מזכויות החכירה במחיר עלות בפועל למינהל
מקרקעי ישראל למשך 6 חודשים.

ו.
(...)
(בוטל על ידי מחיקה – י.ע.).

ז.
(...) (בוטל על ידי מחיקה – י.ע.) .

ח.
(...)
(בוטל על ידי מחיקה – י.ע.)

ט.
צד א' נותן לצד ב' וצד ב' נותן לצד א' זכות סירוב ראשונה במחירי שוק במידה ואחד הצדדים מחליט לממש את השקעתו.

י.
במידה ויתגלעו חילוקי דעות בין צד א' לצד ב' מסכימים הצדדים על מינוי בורר מוסכם אשר על החלטתו לא תהיה זכות ערעור והחלטתו תחייב את הצדדים.

יא.
הבורר המוסכם.......

על החתום



(-)
פריצקר יצחק

(-)
אוריון אפרים


2.
זמן קצר לאחר חתימת ההסכם, כבר נתגלעה מחלוקת בין הצדדים, כפי שמשתקף ממכתבו של המשיב לפריצקר מיום 28.9.89. במכתבו, דחה המשיב את הטענה לפיה האופציה בהסכם ניתנה לפריצקר. המשיב טען במכתבו שבסעיפים ד' ו-ה' להסכם נפלה טעות קולמוס "וצד א' התחלף בצד ב'", כפי שניתן ללמוד מסעיף ג' בהסכם, שבו נאמר כי צד ב', קרי, פריצקר, הוא שניהל מו"מ עם המינהל. לכן, דחה המשיב את דרישתו של פריצקר, כי המשיב, הוא שיממן את הפרוייקט "דבר המנוגד להסכם שבו
לי יש אופציה של ששה חודשים להכנס לפרוייקט".

3.
ביום 22.7.92 הודיע המינהל כי אושרה הקצאת המקרקעין בשקמונה למבקשת מס' 1, ותנאי ההקצאה ייקבעו בהסכם הפיתוח.

ביום 20.7.93, כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם, פנה המשיב לפריצקר במכתב בו הודיע כי "אני מפעיל ומממש את האופציה הנתונה לי, לרכישת 50% מזכויות החכירה במקרקעין 'מרכז שקמונה'.


ביום 2.8.93, נשלח מכתב דרישה על ידי בא כוחו דאז של המשיב, דרישה שנדחתה על ידי בא כוחו של פריצקר, במכתבו מיום 6.8.93. במכתב זה, טען בא כוחו של פריצקר, כי דרישת המשיב
הועלתה ערב הנפקת חברת פריצקר בבורסה, במטרה שקופה לנצל עיתוי זה. לגופא של דרישה, נטען כי מטרת ההסכם הייתה לשתף את המשיב בזכיה אפשרית במכרז, אך מאחר ופריצקר לא השתתף במכרז ולא זכה בו, ממילא אין מקום לדרישה.

על כך השיב בא כוחו דאז של המשיב, כי בטיוטת התשקיף מתאריך 9.7.93, גילה מרשו כי רק לאחרונה, ביום 5.7.93, נחתם הסכם פיתוח בין חברות פריצקר למינהל, ו"עקב כך גובשו בתאריך הנ"ל זכויות מרשי כלפי מר יצחק פריצקר בקשר למרכז שקמונה, כאמור בהסכם הנדון".

4.
חלפו כשש שנים, וביום 31.10.99 פנה המשיב לבית המשפט המחוזי בחיפה בבקשה למינוי בורר על פי ההסכם. הבקשה נדחתה בהחלטתו של כב' השופט גרשון מיום 11.2.2001 (בש"א 9904/99).

ויהי לאחר הדברים האלה, הגיש המשיב תביעתו דכאן ביום 28.11.2002 ובה עתר ל

פסק דין
הצהרתי כי ההסכם תקף והופר על ידי המשיבים "באופן המזכה אותו באכיפה ו/או בפיצוי מתאים".

לאחר מכן, ולאחר שנדחתה בקשת המשיב לפיצול סעדים, הגיש המשיב כתב תביעה מתוקן ובו עתר ל

פסק דין
הצהרתי ולפיצוי כספי.

המבקשים הקדימו והעלו טענת ההתיישנות בכתב הגנתם, והגישו הבקשה דכאן, לסילוק התביעה על הסף מחמת התיישנות.

טענות הצדדים

5.
לטענת המבקשים, לפנינו תובענה חוזית רגילה, המתיישנת בחלוף 7 שנים. עילת התביעה נולדה ביום בו אושרה העסקה על ידי מנהל מקרקעי ישראל, דהיינו ב – 22.7.92. עניינו של ההסכם באופציה הקשורה בזכייה אפשרית במכרז, הנוגע למקרקעין מסוימים, אשר לאף אחד מהצדדים לא הייתה זכות לגבי אותם מקרקעין ערב ההסכם. לכן, בתביעה חוזית עסקינן.


בנוסף, טענו המבקשים כי גם הסעד האופרטיבי המבוקש הוא כספי גרידא ואינו קשור כלל וכלל במקרקעין. מה עוד, שאין אפשרות לאכוף את ההסכם, ולו מן הטעם שהסכם הפיתוח לא נחתם לבסוף עם אף אחד מהצדדים להסכם, והזכויות במתחם שקמונה נמכרו זה מכבר לצדדים שלישיים.


מנגד, טען המשיב, כי עניינו של ההסכם באופציה לרכישת 50% מנכס מקרקעין ולכן התביעה היא "תביעה במקרקעין", כמשמעותה בחוק ההתיישנות. עילת התביעה נולדה ביום 5.7.93 שבו נחתם הסכם הפיתוח בין המבקשים לבין המנהל, ועל כן, התביעה טרם התיישנה.

דיון והכרעה

6.
נחזור ונעמיד את המחלוקת בין הצדדים. האם מדובר בתובענה חוזית, כטענת המבקשים, או בתובענה במקרקעין, כטענת המשיב, שאז עומדת תקופת ההתיישנות על 15 שנה (ועל 25 שנה במקרקעין מוסדרים) כפי שקובע סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות:

"5. התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן - תקופתההתיישנות) היא –

(1) ....
(2) במקרקעין - חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה."

7.
הצדדים יצאו מנקודת הנחה, כי בהסכם אופציה עסקינן, ומשכך, לא אדרש לשאלת סיווגו של ההסכם, אם כאופציה, או כזכות סירוב ראשונה (ראה סעיף ט' להסכם). להבחנה בין השניים ראה ל. פיין "זכות הסירוב הראשונה" המשפט ד (התשנ"ט) 193.




8.
הגדרת "מקרקעין" לעניין חוק ההתיישנות היא הגדרה רחבה, הכוללת גם "זכות או טובת הנאה במקרקעין".

הפסיקה קבעה כי אכיפת זכות חוזית לקבלת זכות במקרקעין, הינה תביעה "במקרקעין" - ע"א 520/96 חוסין נ. מיר, פ"ד נד(3) 487, 494); דנ"א 2415/01 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ. סופיוב, דינים נט 339.

הפסיקה הכירה בכך, שלרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות-שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות "מעין קניינית", היוצרת יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית. מאחר שתביעתו של נהנה אינה מתיישנת, כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות, לא עומד מחסום ההתיישנות של 7 שנים בפני
רוכש המקרקעין – ראה, לדוגמא: ע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ. רבקה תורג'מן, פ"ד נז (5) 49; ע"א 6906/00 ענבטאוי נ. דר(דרויש) רינה, פ"ד נו(5) 280.

9.
לא כך במקרה שלפנינו, ואמנה מספר טעמים בגינם יש לדחות התביעה על הסף מחמת התיישנות.

א
. ההלכה היא שתביעה לאכיפה, או לביצוע בעין של הסכם מכר במקרקעין, היא תביעה במקרקעין. אלא שהתובענה בפני
נו אינה תביעה לאכיפת ההסכם, אלא תביעה ל

פסק דין
הצהרתי כי ההסכם הופר ולפיצויים. לכן, תחול ההתיישנות הרגילה של שבע שנים.

ב
. למיצער, אין מדובר בתביעה ישירה של בעל הזכות החוזית, כנגד מי שהתחייב כלפיו, אלא בתביעה של צד שלישי כנגד בעל הזכות החוזית.

בדומה, נאמר בע"א 8130/01 מחאג'נה נ. אגבאריה, דינים סד 430 :

"...לאמיתו של דבר, הסעד לצו עשה שעתר לו המשיב בתביעתו, איננו סעד לאכיפת עיסקת המכר הנ"ל, אלא סעד לפיו עותר המשיב להורות למשיבים לרכוש עבורו מאת מינהל מקרקעי ישראל את חלקי הממכר שנגרעו ממנו ונרשמו על שם האפוטרופוס. ברי כי זכותו של המשיב לסעד כזה, איננה מעוגנת

בעיסקת המכר מ- 1971 ואין היא צומחת מתוך עיסקה זו, כסעד של אכיפה.

.....ההתחייבות, אשר שימשה למשיב עוגן ובסיס הן לצו העשה והן לסעד הכספי שלהם עתר, היא, אפוא, התחייבות בעל פה, שהתחייבו כלפיו המערערים, לטענתו, ולפיה ירכשו עבורו זכויות מידי המינהל בחלקות 27 ו- 28, כדי החלקים שנגרעו ממנו. זוהי התחייבות אובליגטורית במהותה, שכן המערערים, אשר להם מיוחסת אותה התחייבות, אינם בעלי הזכויות במקרקעין נשוא ההתחייבות, והם אמורים לרכוש את המקרקעין עבור המשיב מידי המינהל, כמי שמנהל אותם עבור האפוטרופוס.
(הדגשה שלי – י.ע.)

בהמשך לכך, אפנה להבחנה שנעשתה בה"פ (חיפה) 1372/94 יובל שרם נ. שרביב בע"מ, דינים מחוזי כו(3) 388. שם, הבחין השופט ד"ר ביין, בין מקרקעין לבין "שאינו מקרקעין" לפי תוכן התביעה, באופן הבא:

"יש להבחין לדעתי בין מקרה "שתוכן התביעה" או העילה מביא לשינוי בזכויות קנייניות במקרקעין, הטעונות רישום ובין מקרה שאם תתקבל התביעה לא יחול שינוי בזכויות קנייניות אלה.......תביעה במקרקעין יכולה להתבסס על "זכויות אובליגטוריות" ובלבד שהיא נועדה בסופו של דבר לשנות את מצב הזכויות הקנייניות ולא כאשר התביעה מתחילתה ועד סופה נשארת בתחום האובליגטורי....לעניין האבחנה בין תביעה המקרקעין ושאינה במקרקעין, יש ללכת לפי מה שעשה התובע בפועל ולא לפי מה שהיה בכוחו לעשות ולא עשה
."





כך גם בענייננו. גם אם נאמץ את פרשנותו של המשיב בדבר מטרת ההסכם, וטענתו לטעויות קולמוס שנפלו בהסכם, אין מדובר בהסכם למכירת מקרקעין, אלא בהתחייבות לאפשר למשיב לממש את האופציה שניתנה לו.

דהיינו, אפילו היה המשיב עותר ומקבל סעד של ביצוע בעין של ההסכם, לא היה משתנה מצב הזכויות הקנייניות, אלא לאחר מימוש האופציה, שהוא שלב נוסף, החורג ממסגרת ההסכם שנכרת בין הצדדים. לכן, במקרה דכאן, נשארת התביעה, מתחילתה ועד סופה, בתחום האובליגטורי.

ג.
במקרים בהם הכיר בית המשפט באכיפת זכות חוזית במקרקעין, כ"זכות במקרקעין", היה מדובר בהסכם למכירת זכויות במקרקעין, שהתמורה בגינם שולמה זה מכבר, ואילו הזכויות טרם הועברו ו/או נרשמו. במקרים אלה, העסקה שנעשתה ביחס למקרקעין היתה עסקה "כמעט מושלמת" ולכן הכיר בית המשפט ב"זכות שביושר" של הקונה. טעמים אלה הובילו להרחבה שנקט ביהמ"ש על מנת להכיל גם זכויות אובליגטוריות במושג "מקרקעין", בהקשר לתקופת ההתיישנות החריגה.

בענייננו, לא שולמה תמורה בעד הקרקע, ולמשיב לא נוצרה בפועל כל זכות במקרקעין, ולא זכות שביושר.

ד
. למרות שהצדדים התייחסו בהסכם ל"חכירת מגרש", נציין כי בסופו של יום, נחתם בין המינהל לבין המבקשות הסכם פיתוח.

הסכם פיתוח לא הוכר בפסיקה כ"זכות במקרקעין" – רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן, פ"ד מב(4) 782. באותו מקרה, נקבע כי אין לראות הסכם פיתוח כזכות חכירה לדורות לצורך החיוב בהיטל השבחה. וכך נאמר:
"אכן, סבור אני כי לשון החוזה אינה מלמדת
על
כך כי למערערת ניתן מיד עם כריתת החוזה מעמד של חוכרת לדורות. החוזה
נוסח
בזהירות,
ועל
פי לשונו ענין לנו בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המערערת אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות..."

לכן, גם בהתעלם מטענת המבקשים כי חוזה הפיתוח עם המינהל לא נכרת עם הצדדים המקוריים להסכם, הרי שבהסכם פיתוח עסקינן, והמשיב לא טען כי יש לראות את הסכם הפיתוח כשווה ערך לזכות חכירה לדורות.

חישוב תקופת ההתיישנות

9.
משהגענו למסקנה כי בתובענה חוזית עסקינן, נבחן אם התביעה התיישנה.

ההסכם נחתם ביום 30.8.89. לטענת המשיב, על פי מכתב בא כוחו מיום 2.8.93, שנזכר לעיל, זכותו התגבשה ביום 5.7.93. מועד ההתיישנות הוא אפוא 5.7.2000. כתב התביעה הוגש ביום 28.11.2002, דהיינו, כשנתיים וארבעה חודשים מתום תקופת ההתיישנות. לצורך הדיון, נניח כי מהתקופה של שנתיים יש להפחית את התקופה בה נדונה עתירתו של המשיב למינוי בורר, על פי סעיף 15 לחוק ההתיישנות. העתירה הוגשה ביום 31.10.99 ונדחתה ביום 11.2.2001, דהיינו, כעבור 16 חודשים.

גם אם מפחיתים 16 חודשים מהתקופה שבין 5.7.93 ועד ליום 28.11.2002, עדיין חלפה למעלה משנה מתום תקופת ההתיישנות של שבע שנים ועד להגשת התביעה.

10.
אשר על כן, דין התביעה להידחות על הסף מחמת התיישנות.

ישיבת קדם המשפט שנקבעה ליום
12.4.2005
בטלה.

המשיב-התובע ישא בהוצאות המבקשים-הנתבעים בסך של 15,000 ₪ (חמישה עשר אלף) בצירוף מ.ע.מ.

ניתן היום י"ב באדר ב, תשס"ה (23 במרץ 2005) בהעדר הצדדים.



י. עמית, שופט

צפה






א בית משפט מחוזי 977/02 אוריון אפרים נ' י. פריצקר ושות' בע"מ, פריצקר יזמות בע"מ, פריצקר יצחק (פורסם ב-ֽ 23/03/2005)











תיקים נוספים על אוריון אפרים
תיקים נוספים על י. פריצקר ושות' בע"מ
תיקים נוספים על פריצקר יזמות בע"מ
תיקים נוספים על פריצקר יצחק




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט