קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ ואח' - עירית מגדל העמק ואח'

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ עירית מגדל העמק
 
קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ ואח' - עירית מגדל העמק ואח'
תיקים נוספים על קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ ואח' | תיקים נוספים על עירית מגדל העמק ואח'

246/95 א     01/06/1995




א 246/95 קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ ואח' נ' עירית מגדל העמק ואח'





בבית משפט המחוזי בנצרת
מס' התיק המ' 465/95
בפני
כבוד השופט אהרן אמינוף
מס' התיק אז' 246/95
בעניין: .1קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ
.2קרן הקואופרציה לאגודות צרכניות ( )1993בע"מ
- נ ג ד - המבקשות
.1 עירית מגדל העמק
.2מיגדרו (ישראל) בע"מ
.3מאיר פרץ
.4מירה בצר
.5משה בצר
.6אלי בצר
.7יחזקאל בצר

המשיבים

החלטה

.1 זו בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים 7-3מלפתוח חנות
סופרמרקט, או כל עסק אחר המיועד למכירת מוצרי מזון, בבנין הנמצא
במגדל העמק ברח' רמת יזרעאל 6פינת רח' בגד עור 6במרכז המסחרי
החדש - (מול המשטרה) - (להלן המבנה).
כמוכן מבוקש לצוות על המשיבים - 1ו - 2לגרום לכך שהמשיבים 7-3
ימנעו מפתיחת עסק כאמור במבנה הנ"ל.

.2 העובדות שבבסיס בקשה זו, הן כדלקמן:

א. המשיבה (להלן העיריה) היתה הבעלים (בעלת זכות החכירה) של המבנה
כולו.

ב. בשנת 1979העבירה העיריה את זכויותיה בקומת הקרקע של המבנה
לחב' בנייני בנק בע"מ שהיא חברת נכסי המקרקעין של בנק לאומי
לישראל.

ג. העיריה השכירה בשנת 1984את קומה א' לקו אופ (צרכן) - (לא
המבקשת) למטרת ניהול סופרמרקט לפי חוזה שכירות שצורף לבקשה
וסומן א'. תוקפו של של הסכם זה היה ל- 10שנים מיום עריכתו.

ד. בשנת 1988העבירה העיריה את זכויותיה בקומה א' למשיבה ( ,2להלן
- "מיגדרו") ומאז מיגדרו היתה המשכירה.

ה. בשנת 1994נערך חוזה שכירות חדש בין מיגדרו לבין קרן קואופרציה
(מבקשת )2לפיו הושכרה קומה א' לקרן הקואפרציה. חוזה שכירות
זה צורף לבקשה וסומן ב'.

קרן קואופרציה מאפשרת למבקשת מס' ,1כברת רשות, להמשיך לנהל
בקומה א' את העסק של סניף הסופרמרקט.

הוראות החוזה המהותיות, בשינויים המחייבים, שהיו בחוזה א',
אומצו והוכנסו לחוק חוזה ב'

ו. חב' בנייני בנק העבירה את זכויותיה בקומת הקרקע של המבנה
למשיב ( 3להלן "פרץ").
פרץ השכיר את קומת הקרקע למשיבים ,7-4שהינם בני משפחת בצר
(להלן-בצר).

בצר מתכוונים, בהסכמתו ובהרשאתו של פרץ, לפתוח בקומת הקרקע
חנות סופרמרקט, ודברי מאכל, ומוצרי מכולת.

ז. בחתימת הסכם א' בין העיריה לבין קו-אופ (צרכן) התחייבה העיריה
כדלהלן:-

"( 10ב) בתקנון האמור (של המבנה שהוסכם כי ירשם כבית משותף-
א',א'). תיכללנה הזכויות המיוחדות הבאות לטובת הבעלים של
המושכר, המוקנות בזה מכח הבעלים ולפי חוזה שכירות זה לצרכן,
כפי שמדובר בכך להלן ושהצרכן יהיה רשאי להשתמש בהן מבלי להזדקק
להסכמת בעלי הזכויות ביתר היחידות בבית המשותף, והן:

( )3בעלי ו/או חוכרי - ו/או שוכרי ו/או מחזיקי יחידות מבנה
בבית המשותף זולת המושכר לא יהיו רשאים להתשמש בעצמם וכן לא
יהיו רשאים למכור ו/או להחכיר ו/או להשכיר ו/או להרשות להשתמש
ביחידותיהם לשם ניהול "סופרמרקט" למצרכי מזון, חנות מכולת,
איטליז, חנות למכירת דגים וחנות למכירת פירות וירקות...

המשכיר מתחייב שהוא ינקוט, לפי דרישת הצרכן, בכל הצעדים ו/או
הפעולות המשפטיות כדי לאכוף את האישורים שבפסקה זו על כל מי
שיפר אותם בכל עת בה ידרש לעשות זאת ע"י הצרכן".

.3 טענות המבקשות
א. על העיריה, או על מיגדרו מוטלת החובה לפעול בכל דרך שהיא כדי
לעצור, או למנוע אפשרות של פתיחת העסק, המיועד ע"י בצר, או
פרץ. חוסר פעולה כזה מצד העיריה וימגדרו מהווה הפרת החוזה עם
המבקשות.

באשר לעיריה, הואיל והתחייבה למתן בלעדיות ברישום בתקנון שירשם
לבית המשותף, ברור הוא כי היא נמשכת עד לרישום התקנון הנ"ל
ואין היא פגה עם סיום תקופת השכירות, (.)1994

ב. בידי העיריה הכח והיכולת היום למנוע פתיחת העסק המיועד של בצר,
או פרץ, מכח הסמכויות העומדות לה מכוח החוק, ועליה להפעיל
סמכויות אלה למטרה זו.

ג. המשיבים עומדים לפתוח את העסק בלא שקיבלו רישיון עסק כנדרש לפי
החוק.

ד. פתיחת העסק מנוגד לכל קריטריון של תחרות מסחרית הוגנת, או נהול
עסקים בתום לב ובהגינות. מיקום הסופרמרקט המתחרה, דווקא בבנין
שבו ממוקם הסניף של קו-אופ ובקומה שמתחתיו נועד
ללכידת קהל הלקוחות של קו אופ ולהשתלטות על פלח השוק שהסניף
מתקיים ממנו, והיא תגרום למבקשות נטישת לקוחות ונזק כספי אדיר.

ה. זכויותיו של המשיב " 3פרץ" בנכס הן זכויות חכירה בלבד, מטעם
בעל המקרקעין שהוא מנהל מקרקעי ישראל, משיב 3לא צירף את חוזה
החכירה שלו עם המינהל ולא בכדי.

בסעיף מטרת החכירה של חוזה החכירה מיום 20.8.80בין המינהל
לעיריה שאומץ בחוזה החכירה עם משיב , 3נרשם כי בכל המבנה יהיו
משרדים, בית קפה, אולם שמחות, בנק, סופרמרקט.
נרשם סופרמרקט אחד ולא רבים; להבדיל "ממשרדים" שנרשמו בלשון
רבים.

מטרת חכירה זו מתישבת היטב עם המיגבלות שהטילה החוכרת דאז
(העיריה) על שוכריה ועם סעיפי הבלעדיות שנתנה להם.

כלומר, מתן הבלעדיות ע"י העיריה לסופרמרקט אחד ובנק אחד - הוא
פועל יוצא של הגדרת המטרות המותרות של הסכם החכירה.

.4 א. כידוע, צו מניעה זמני הוא סעד שביושר שמטרתו לשמור על המצב
הקיים שאם יחול בו שינוי עד לגמר הדיון, עלול התובע לקפח
זכותו. מכאן נגזר הכלל לפיו חייב התובע להביא, כבר בשלב זה,
הוכחה לכאורה לקיום זכותו. דהיינו על התובע להוכיח סיכוי הצלחה
בתביעה.

ב. יש להדגיש, כי מידת ההוכחה הלכאורית, הנדרשת להצדקת מתן סעד
זמני שיש בו כדי להגביל את חופש העיסוק של המשיבים ( )7-3גבוהה
יותר מזו הנדרשת למתן סעד ביניים בדרך כלל, אך גם כאן אין
המבקשת נדרשת להוכיח ולשכנע את ביהמ"ש כי צדקה במידה כזו
שאין עוד מקום לספק שתצליח בתביעתה העקרית. די שתוכיח שיש לה
סיכוי טוב להצליח בה. (ראה דברי השופט וינוגרד בת.א.
(ת"א) 437/92המ' stoomhamer amesterdam n.v. 3766/92נ.
נפצנסקי ואח'

(לא פורסם) בעמ' .24

ג. השאלה שלגביה חלוקים הצדדים היא אם אכן קיימת למבקשות עילה
שבחוק, או שבחוזה, למנוע את פתיחת הסופרמרקט הנוסף בקומת הקרקע
שבמבנה. המבקשות משיבות לשלאה זו בחיוב והמשיבים בשלילה.

.5א. כפי שעולה מנספח ב' שצורף לבקשה אין שום מגבלה על בנייני בנק
בע"מ - הרוכשת של קומת הקרקע של אותו מבנה - לשנות את יעוד המבנה
הנרכש, או למכרו לאחר, בזמן מן הזמנים.

למעשה גם המבקשות אינן חולקות על עובדה זו (ראה סעיף 13בעמ' 3
לנימוקי בקשתה מיום 23.3.95לצו הזמני, נשוא המרצה זו, שם הן
טוענות כי העיריה הפרה את החוזה עמן כאשר לא דאגה להכניס בחוזה
שלה עם חב' בנייני בנק בע"מ סעיף מגבלה, האוסר על בעלי ומחזיקי
הקומה הראשונה לפתוח עסק של סופרמרקט).

מכאן, בחוזה שבין חב' בנייני בנק בע"מ לבין העיריה אין כל מגבלה
על ניהול סופרמרקט אך המבקשות ממשיכות וטוענות כי בכך יש לראות
הפרת חוזה מצד העיריה.
טענה זו של המבקשות תלויה על בלימה מהנימוקים הבאים:

ראשית, מבקשת מס' 1היא קו אופ צפון ואילו העיריה חתומה על חוזה
עם קו אופ צרכן שהיא לכאורה גוף משפטי אחר. המבקשת צרפה לסיכומים
צילום מסמך המעיד, כביכול, על שינוי שם. הצרוף נעשה ללא רשות.
מטעם של חוסר יריבות ניתן למעשה לדחות את הבקשה.

שנית, ההסכם בין העיריה לבין קו אופ צרכן שבו התחייבה העיריה
למנוע פתיחת סופרמרקט נוסף התקבלה 5שנים אחרי מכירת הזכויות
בקומת הקרקע, ולפיכך לא בהפרת התחייבות, מדובר כי אם במתן התחיבות
לטובת קו אופ (צרכן) שהעיריה לא הייתה יכולה כבר לתתה, משום שקודם
לכן היא העבירה את הנכס לצד ג'.

בסיטואציה מעין זו יפים דבריו של ד. קציר "תרופות בשל הפרת חוזה"
כרך א' בעמ' :440-444

"פלוני המוכר נכס שאינו שלו, כולו או מקצתו, אפשר שיחויב בתשלום
פיצויים בשל חסר יכולתו לקיים את החיוב, אך מכר כזה לא ייאכף,
בדרך הטבע, לא על הבעלים המיומר, ובוודאי לא על הבעלים האמיתי".

דברים אלה יפים, לא רק במקרה של מכר ע"י בעלים מיומר, אלא גם בכל
סיטואציה של מתן התחייבות ע"י מי שאינו יכול לתתה, משום שאינו בעל
זכות קניינית בנכס, ועל כן אינו יכול להתקשר בעסקאות לגבי אותו
נכס.

ב. לסיכום נקודה זו יש להעיר כי התחיבות העיריה כלפי קו אופ -
צרכן (להימנע מעשיית שימוש באופן המקנה זכות לסופרמרקט נוסף)
אינה ניתנת לאכיפה בכל הנוגע לקומת הקרקע שכן זו נמכרה כאמור
בשנת ,1979הינו כ- 5שנים לפני כן.

למעשה לא היה לעיריה כח להתחיב כפי שהתחיבה. המשיב 3רכש את
קומת הקרקע, מאוחר יותר, בתמורה ובתום לב וזכויותיו נרשמו
במינהל מקרקעי ישראל בלי שתהיה כל הגבלה בהסכם הרכישה .

אמנם היה ניסיון מטעם המבקשת (בחקירתו הנגדית של המשיב )3
להראות שמשיב 3ידע שקומת הקרקע הייתה מיועדת להיות בנק. ברם,
אפילו אקבל בענין זה את עמדתה של המבקשת אין בכך כדי להשפיע על
התוצאה אליה הגעתי לעיל.

יתירה מזאת, אפילו ידע משיב 3על התחיבות העירה כלפי קו אופ -
צרכן בטרם רכש את הזכויות בקומת הקרקע, ספק אם יש בכך כדי
לפגוע בזכות קניינו בנכס, זאת לאור העובדה שלחוכריה הקודמים של
קומת הקרקע, - חב' בניניי בנק בע"מ - הייתה זכות מלאה לא כל
הגבלה.

כל האמור לעיל מתבסס כמובן, על ההנחה שהתחיבות העירה היא עדיין
בת תוקף. למעשה, התחייבות העיריה איננה בתוקף עוד.

גם מבלי להתמודד עם טענות העיריה ומיגדרו, שהתחיבות זו אינה
תקפה כלפיהם, ספק בעיני אם המבקשת הוכיחה את זכותה הנטענת בכתב
התביעה, אפילו לכאורה ודין בקשתה להידחות.

לפיכך, אין צורך להתמודד עם טענת העיריה שלאחר שחלפו 10שנים
(תקופת החוזה) אין לעיריה חובה כלשהיא, כולל החובה לרשום
בתקנון, שכן החוזה שביניהם פג - וטענת מיגדרו כי היא רכשה את
הזכויות בקומות העליונות ואין לה כל שליטה על קומת הקרקע, כך
שלא ניתן לאסור עליה פתיחת הסופרמרקט, מחמת העדר יחסים חוזיים
בן מיגדרו לבין משיבם .7-3

ב. טענתן השניה של המבקשות היא שלפי הסכם א' (בינן לבין העיריה
משנת )1984היה על העיריה ומיגדרו, שבאה בנעליה של העיריה,
לרשום בתקנון הבית המשותף הגבלה על פתיחת סופרמרקט מתחרה.

גם התחיבות זו, אף אם נצא מהנחה שהיא עדיין בת תוקף, אינה
אכיפה לכאורה כלפי המשיבים ,7-3מאותם טעמים שצוינו לעיל.

הגבלה זו אפשרית לכאורה בהסכמתו, של בעלי יחידת המבנה בבית
המשותף אותו מבקשים להגביל. (ראה סעיף 62לחוק המקרקעין התשכ"ט
- .)1969

בהינתן הסכמה כזאת, אפשר לכלול א ההגבלה בתקנון הבית המשותף.
הגבלה זו תחייב גם את חליפי בעל הדירה אליה התייחסה ההגבלה.
ג. טענתה השלישית של המבקשת היא שבסעיף מטרת החכירה, של חוזה
החכירה מיום 20.8.80בין מינהל מקרקעי ישראל לעיריה, שאומץ
בחוזה החכירה עם משיב ,3נרשם כי בכל המבנה יהיו משרדים, בית
קפה, אולם שמחות, בנק, סופרמרקט".

נרשם סופרמרקט אחד ולא רבים להבדיל ממשרדים שנרשמו בלשון רבים.
לפיכך, פעולתם של המשיבם 7-3היא בניגוד לחוזה החכירה.

טענה זו מעורת שתי שאלות משנה, האחת, אם אמנם יש לפרש את
ההוראה כפי שמציעה לנו המבקשת. אם התשובה לשאלה זו היא בחיוב,
מתעוררת השאלה השניה והיא אם בכוחו של המינהל למנוע חוכר,
מלפתוח סופרמרקט נוסף.

טענת המבקשות אינה מקובלת עלי ולו מן הטעם שהמינהל, שהוא בעל
החוזה צורף ללא כבעל דין ועל כן לא ידועה לנו עמדתו.

חוזה החכירה לא נועד להיות חוזה לטובת צד ג'. לפיכך, המבקשת לא
תוכל להיבנות מהאמור בו, כל עוד המינהל, שהוא בעל הזכויות לפי
החוזה, אינו מתנגד.

ד. המבקשת טוענת עוד כי פתיחת העסק מנוגד לכל קריטריון של תחרות
מסחרית הוגנת, או ניהול עסקים בתום לב ובהגינות.
מיקום הסופרמרקט דווקא בבנין שבו ממוקם הסניף של קו אופ ובקומה
שמתחתיו נועד במפורש ללכידת קהל הלקוחות של קו אופ וחהשתלטות
על פלח השוק שהסניף מתקיים ממנו. זאת תוך מכירת המוצרים במחירי
הפסד בשלב ההתחלתי של ניהול העסק.

גם טענה זו אין בה כדי להצביע עילת תביעה או על זכות, ולו
לכאורה, אשר תוכל למנוע את פתיחת הסופרמרקט הנוסף.

הגבלה מעין זו קיבלה ביטוי בחוק רק במקרים בודדים (כמו בעסק של
בית מרקחת). כל עוד אין הגבלה מפורשת בחוק על מרחק מינמלי בין
עסק אחד למשנהו, אין כל מניעה שעסק חדש, יתנהל בסמוך וינהל
תחרות חופשית אף על ידי הורדת מחירים.

המבקשת לא הצביעה על הגבלה חוקית, או חוזית כלשהי על מכירת
מוצרים במחירים מוזלים, או אפילו במחירי הפסד.

.6 את טענות המבקשות שלמשיבים אין רשיון לפתיחת עסק של סופרמרקט יש
להפנות לגורמים המתאימים ואין בטענה זו כדי להביא לידי קבלת
הבקשה.

.7 לאור כל האמור לעיל, ומאחר שמדובר בסעד זמני המבוסס על תצהירים
וטרם הובאו ראיות בדרך הרגילה, נראה לי שאין מקום, בשלב זה, ליתן
את צו המניעה הזמני המבוקש.

מתן הסעד הזמני איננו כה הכרחי עד כדי להצדיק את התערבותו של בית
המשפט בשלב מוקדם זה.

גם בשאלות של מאזן הנוחות והנזקים העלולים להגרם לצדדים הכף נוטה
לטובת המשיבים כי המשיבים 7 - 3השקיעו כספים בסכומים גדולים
בהכנת המבנה ובהתאמתו לעסק המיועד. השבתת עסק זה עלולה לגרום להם
נזקים כבדים יותר מן הנזקים שיגרמו למבקשים (אם יגרמו).

.8 לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה ומחייב את המבקשים ביחד
ולחוד, לשלם לכל אחד מן המשיבים סך של 1500ש"ח.

סכום זה ישולם עד לתאריך 30.6.95שאם לא כן ישא ריבית והפרשי
הצמדה החל מהיום.
.9 המזכירות תשלח העתק מהחלטה זו לב"כ הצדדים.
היום ג' בסיון התשנ"ה .1.6.95
אהרן אמינוף
, שופט
בית משפט המחוזי
נ צ ר ת

ר004655ב.ת
רחלי ממן








א בית משפט מחוזי 246/95 קו-אופ צפון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ ואח' נ' עירית מגדל העמק ואח' (פורסם ב-ֽ 01/06/1995)












להסרת פסק דין זה לחץ כאן