מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ - הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי

 
מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ - הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי
תיקים נוספים על מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ | תיקים נוספים על הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי

1/89 ע     03/03/1996




ע 1/89 מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ נ' הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי





בבית משפט השלום
ב ט ב ר י ה

ערעור השבחה: 1/89+1,2,3/86

בפני
סגן הנשיא השופט ניסים ממן


בענין: .1מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ

.2מ.א. מבני איכות בע"מ

ה מ ע ר ע ר ו ת

- נ ג ד -

הודעה המקומית לתכנון ובניה
גליל המזרחי


מערערות: עו"ד ש' לביא

למשיבה: עו"ד ע' פלג



פסק דין


כללי

.1 התיקים שבפני
אוחדו מהטעם שענינם אחד ובעלי הדין בהם -
זהים. הם הוגשו לפי סעיף 14לתוספת השלישית (להלן - התוספת) לחוק
התכנון והבניה תשכ"ה - ,1965שענינה - חבות בהיטל השבחה.
.2 דרישות ההיטל ששגרה המשיבה למערערות מתייחסות לחלקה 31
בגוש 15513באדמות מגדל (להלן - החלקה). לא הוכח מועד רכישת
הבעלות בחלקה, אך היא נרשמה בשמן של המערערות באופן זה:

א. ביום 23.8.83נרשמה מחצית החלקה בשמה של המערערת מע"ז
ייזום פרויקטים בע"מ;

ב. ביום 2.12.85נרשמה המחצית השניה בשמן של המערערת מ.א.
מבני איכות בע"מ ומיכעד לבנין ( )1982בע"מ.

הדרישות בגין היטל השבחה נשלחו למערערות ביום ,20.12.85
12.3.86וב - ,4.4.89הרבה לאחר שמתן היתרי הבניה בחלקה והקמת
הבנינים בה.

בידי המערערות אישורים שהוצאו בידי המשיבה המופנים ללשכת
רישום המקרקעין ולבעלים הקודם של החלקה לפיהם אין מניעה מצידה
לרישום העברת הבעלות בחלקה, "מאחר ולא חל עליה היטל השבחה".
האישורים ניתנו ב - 2.8.82וב - ,1.10.85דהיינו בסמוך לפני ביצוע
רישום העברת כל אחת ממחצית החלקה הנ"ל בשם המערערות.

מצב התכנון של החלקה

.3 את מצב התכנון של החלקה תיארה בפרוטרוט מהנדסת הועדה
המשיבה, הגב' הריאטה כרמלי בתעודת עובד ציבור נ/ 2ובעדותה בבית
המשפט. מאחר והעדה היא האמונה על נושאים אלה במסגרת מילוי תפקידה,
אביא כאן את עיקר דבריה שבתע"צ:
א. החל בשנת 1942היתה בתוקף במחוז הצפון תוכנית מתאר
מחוזית הידועה בסימון ,rp/50/42אך היא לא חלה על החלקה מאחר וזו
נמצאת מחוץ לתחום השטח המוכרז של המושבה מגדל באותה תקופה. בשנת
1967סומנה חלקה 31במפות כחלקה חקלאית.

ב. ביום 11.11.81נכנסה לתוקף תמ"א 13לחופי כנרת. תכנית זו
כללה את חלקה 31במקטע 4.7שיועד ל -"אכסון ב'". תמ"א 13כללה,
בנוגע לחלקה ,31שתי הגבלות, שלמעשה הן זהות ולפיהן "לא יינתן
היתר בשטח התכנית אלא בהתאם לתכנית מפורטת, כמשמעותה בחוק".

ג. ביום 5.5.84קבלה תוקף תכנית מתאר למגדל שמספרה .727
תוכנית זו אינה קובעת שום ייעוד לחלקה .31

ד. מצב זה של היעדר תכנון ביחס לחלקה נובע מכך שבמקביל
לתהליך הכנת תכנית 727נכנסה לתוקף תמ"א 13הנ"ל אשר תחומה כולל,
בין השאר, קטעים מהתכנית 727ובהם החלקה. על כן סומן המקטע 4.7
כמשמעותו בתמ"א ,13בתוך תוכנית 727כמקטע שתוכנית זו אינה חלה
עליו. ניתן לומר כי תכנית מתאר מגדל 727מתכננת ומייעדת רק שטחים
בתחום המושבה שאינם בתחומי תמ"א .13נכון ליום ,6.5.84לא איפשר
מצב התכנון ביחס לחלקה הוצאת היתרים כדין.

ה. בשנת 1984החלו תהליכי תכנון מפורט לשני מקטעים שבתמ"א 13
(מקטעים 4.6ו - ,)4.7שכאמור, הוצאו מתחומי תכנון של תוכנית .727
תכנית חדשה זו נקראה "תכנית מפורטת "5216אשר הועדה מחוזית החליטה
להפקידה ביום .4/2/85פרסום ההפקדה נעשה ביום .22.1.87

ו. הוועדה המחוזית התייחסה לתכנית, לפני הפקדתה, לפחות
פעמיים, בהחלטותיה מיום 4.2.85ומיום .12.6.85רק לאחר שנתקבל
אישור הועדה לשמירת קרקע חקלאית, ביום ,15.4.86ניתן היה לבצע את
הפקדת התכנית. ביום 7.9.88החליטה הוועדה המחוזית לאשר את תכנית
5216כשינוי למתאר 727ולתת לה תוקף.

ז. התכנית 5216מתייחסת לחלקה וקובעת כי ייעודה הוא "אזור
מגורים מיוחד".

ח. שטח החלקה הוא 13.5דונם ולכן חלה עליה ההוראה שבטבלת
התכליות בתקנון, דהיינו: מתן היתרי בניה כפוף לתכנית בינוי.

ט. לאור כל האמור, גם לאחר כניסתה לתוקף של תכנית 5216לא
ניתן היה להוציא היתרי בניה כדין לחלקה .31נכון ליום עריכת תעודת
עובד ציבור זו ( )1991טרם עמדו המערערות בדרישת הגשתה ואישורה של
תכנית בינוי כמובנה בתקנון תוכנית .5216

.4 מנהל המערערות, מר וינשטיין טען בעדותו כי בירר, בטרם
נרכשה החלקה, מה דרישות המשיבה בנוגע להיטל השבחה ונמסר לו כי לא
חל עליהן היטל. העד טען כי העריך בשעתו כי תמ"א 13מאפשרת לו
לבנות את האתר שתכנן.

בנימוקי הערעורים ובעדותו של מר וינשטיין נטען כי המערערות
פעלו על סמך אישורי המשיבה ללשכת רישום המקרקעין, כי אין חל על
החלקה היטל השבחה ושינו את מצבן לרעה. עוד הן טוענות כי הדרישות
לתשלום היטל השבחה נוגעות לזכויות ב ע ב ר שאושרו על פי מצב
התכנון בעבר. עוד נטען כי הודעות השומה פגומות ואינן מפורטות
דיין.

.5 בבסיס הערעורים עומדת הטענה כי שומת היטל השבחה מתייחסת
בדרך כלל, להפרש בין שווי הקרקע כחלקה חקלאית ובין שוויה כאדמת
בנין. המערערות מוסיפות כי במקרה שבפני
נו אחוזי הבניה המותרים
נקבעו בתמ"א 13ובתוכנית המתאר ,727תוכניות שהופקדו והומלצו שנים
לפני רכישת החלקה. לכן, טוענות המערערות, המשיבה אינה רשאית לחייב
בהיטל השבחה בגין תוכניות שאושרו ל פ נ י מתן האישורים ללשכת
רישום המקרקעין (אוקטובר )1985או על בסיס ערך החלקה בתקופה שקדמה
למועד זה. עוד טוענות המערערות כי יש להתעלם מיעודה של החלקה
כחלקה חקלאית, באשר מעמד זה בטל ועבר מן העולם עוד לפני שרכשו את
החלקה.

טענות המשיבה

.6 טענות המשיבה פורטו בתעודת עובד ציבור של מהנדסת כרמלי
ובסיכומיו של עו"ד פלג. להלן עיקרי טענותיהן:

א. לפי סעיף 1לתוספת, רק תוכנית מתאר מקומית או תוכנית
מפורטת יכולה להוות בסיס לדרישת היטל השבחה. זאת ועוד: תוכניות
מתאר ארצית או מחוזית, אינן מהוות, לפי לשון התוספת, בסיס להוצאת
היתרי בניה;

ב. תוכנית מפורטת מס' 5126היא שאפשרה לראשונה הוצאת היתרי
בניה בחלקה, שהרי תוכנית מתאר 727לא קבעה לחלקה כל ייעוד;
ג. המשיבה מודה כי שגתה בכך שהוציאה היתרי בניה שלא על פי
תוכנית מפורטת תקפה, אלא שהיתרים אלה הם, בעיניה, "אפס";

ד. אפילו נפל פגם בכך שהוצאו היתרים ללא חיוב בהיטל - אין
להניח למערערות להנות מכך ללא תשלום ועל חשבון הציבור;

ה. אם ייקבע כי ההיתרים בטלים - כי אז תהינה המערערות חייבות
לפנות למשיבה בבקשה מחודשת לקבלת היתר ואז יידרשו לשלם את ההיטל,
ודרישה זו, ללא כל ספק, תהיה כדין.

ו. לאישורי הועדה ללשכת רישום המקרקעין אין משמעות כיוון
שניתנו לפני שניתן תוקף לתוכנית המפורטת ;5126

המסגרת הנורמטיווית

.7 על פי התוספת, המונח "השבחה" פירושו - "עליית שווים של
מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"; המונח
"תכנית" מוגדר בתוספת כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת".

יש בהגדרות אלה כדי להסיר מעל הפרק את טענת המערערות כי
ההשבחה שבגינה חויבו לשלם היטל נבעה מאישור תוכנית תמ"א 13או
תוכנית .727תמ"א ,13כשמה כן היא, הינה תכנית מתאר א ר צ י ת
לחופי הכנרת; היא קובעת במפורש כי אין להוציא היתרי בניה למקרקעין
עליהם היא חלה בלא אישור תוכנית מפורטת, וממילא אין היא יכולה
להוות בסיס לחישוב היטל השבחה, אפילו הביאה להשבחת המקרקעין
שבתחומה. תוכנית 727אינה קובעת לחלקה כל ייעוד ועל כן אינה מביאה
לכל השבחה בה.

תוכנית 5126

.8 תוכנית מפורטת זו היא התוכנית ה ר א ש ו נ ה
ו ה י ח י ד ה שניתן מכוחה לבנות בנינים בחלקה, מה שלא היה מותר
עד כה; תוכנית שכזו, כמובן מאליו, מביאה להשבחת המקרקעין, וממילא
גם לחיוב בהיטל השבחה.

השאלה מתי חדלה החלקה להיות חקלאית - האם עם אישור תמ"א 13
או עם אישור תוכנית - 727היא שאלה משנית, ואין צורך וטעם להכנס
אליה. למרות מה שנטען ע"י ב"כ המערערות, ההשבחה לא חלה עקב עצם
שינוי סווג החלקה מחקלאית לאדמת בנין; ההשבחה חלה עקב א י ש ו ר
ת ו כ נ י ת המתירה בניה בחלקה. שינוי יעוד החלקה מחקלאות
לבניה, לכשעצמו, אין בו כדי להביא להשבחת המקרקעין, כל עוד לא
מותר לבנות בה, מסיבה זו או אחרת; רק עם מתן תוקף לתוכנית 5126
הושבחו המקרקעין ובגין השבחה זו יש לשלם היטל. אכן, תמ"א 13שינתה
את ייעוד החלקה מחקלאי לבניה, אך בגין שינוי זה בלבד לא ניתן
לדרוש היטל השבחה, מאחר ותוכנית זו, על פי לשון התוספת, אינה
מהווה מקור לדרישת היטל השבחה. ההשבחה חלה כשניתן תוקף לתוכנית
,5216והיא תחושב לפי האמור בסעיף )5(4לתוספת האומר:

"במקרקעין שבהם אושרו מספר תוכניות בזו אחר
זו, בלי ששולם היטל עקב אף אחד מאישורים אלה,
תהא ההשבחה ההפרש בין שווים של המקרקעין
בסמוך לפני אישורה של התוכנית הראשונה לבין
שווים מיד לאחר אישורה של התוכנית האחרונה".

מסיבה זו אין חשיבות לשאלה אם כבר בעת הגשת בקשות ההיתר
השונות ציינו המערערות שבכוונתן לבנות שתי דירות בכל מבנה. מאחר
וטרם שולם בגין תוכנית זו שום היטל השבחה, ממילא תחושב ההשבחה
ביחס להפרש בין ערך הקרקע לפני התוכנית הראשונה ובין שוויה לאחר
אישור האחרונה. אם הגדלת מספר הדירות בכל בנין היא פרי הקלה או
שימוש חורג, תחול השבחה וממילא גם היטל נוסף.

.9 איני מקבל את הטענה, כי המערערות הסתמכו על אישור
המשיבה שהופנו ללשכת רישום המקרקעין. אין לי ספק, כי משביקשו
המערערות אישור המופנה ללשכת רישום המקרקעין בשנת 1982ידעו היטב
כי אם חלה השבחה של המקרקעין עקב תוכניות שאושרו עד אותו מועד,
חזקה על המשיבה כי תדרוש את ההיטל כתנאי למתן האישור, מה שהיא
מצווה לעשות בסעיף 10לתוספת. והנה, ניתן להן האישור בשנת 1982
בלא דרישת תשלום ההיטל. הדבר היחיד שהמערערות היו חייבות להבין
מכך הוא שאין עדיין תוכנית בת תוקף שהביאה להשבחת המקרקעין.

אילו בדקו את ענינן כהלכה, היו המערערות מגלות כי עדיין אין
אפשרות לבנות בחלקה. מנהלן לא טען בפני
ולא המציא כל אישור בכתב
לכך, שהמשיבה הודיעה לו, בזמן רכישת החלקה, כי תמ"א 13או תוכנית
727מתירות בניה בחלקה והוצאת היתרי בניה.

.10 העדר דרישה לתשלום היטל, הן בשנת 1982והן בשנת 1985
היה הסימן לכך שבעתיד, אם וכאשר יותר למערערות לבנות בחלקה, יהיה
הדבר תוצאה של אישור ב ע ת י ד של תוכנית ש ע ד י י ן
אינה בתוקף.

לכן, לא היה למערערות שום יסוד להאמין, מלבד בשל רשלנותן או
עצימת עיניהן, כי ביום העברת הזכויות בחלקה בשמן מותר היה לבנות
בחלקה את הפרויקט מבלי לשלם היטל השבחה.

.11 באשר לפן השני - שינוי מצבן של המערערות לרעה, אני קובע
כי המשיבות לא הוכיחו כי הסתמכו על האישורים הללו ולא יתכן שבגללם
שינו את מצבן לרעה. הן גם לא הוכיחו לשביעות רצוני כי רכשו את
החלקה והשקיעו בה רק מתוך הסתמכות על האישור שנתנה המשיבה ללשכת
רישום המקרקעין.

הפגמים בפעולות המשיבה

.12 אם המצב כה פשוט מבחינה משפטית, מה הביא לסכסוך הארוך
והמייגע הזה? אומר במלים פשוטות: טעויות ושגיאות מצד המשיבה.
המשיבה טעתה חזור וטעה, הטעתה את עצמה ואת המערערות, אימצה גישות
מוטעות וניסתה לתקנן בגישות עוד יותר מוטעות. אנסה לפרט את
העיקריות שבהן:

א. המשיבה אישרה את הבניה ללא תוכנית מפורטת בת תוקף

אליבא דהמשיבה עצמה, רק תוכנית 5216הסמיכה אותה להוציא
היתרי בניה בחלקה. תוכנית זו הופקדה רק ביום 22.1.87וקיבלה תוקף
הרבה יותר מאוחר, לאחר שנבנה הפרויקט. בכל זאת, לא נמנעה המשיבה
מלהוציא היתרי בניה. יתכן שחלק מההיתרים הוצאו באישור הועדה
המחוזית, אך לא כולם. פעולה זו של המשיבה נוגדת את החוק ועלולה
היתה להביא את המערערות לידי סברה כי מקור הסמכות להענקת ההיתר הן
תוכנית תמ"א 13ותוכנית ,727ולא היא.

ב. המשיבה לא דרשה את ההיטל עם מתן היתרי הבניה

הוצאת היתר בניה שלא מכוח תוכנית בת תוקף, נוגדת את החוק,
וכאמור, יש בה כדי להטעות את מקבל ההיתר. לא זו בלבד שהמערערות לא
נדרשו לשלם היטל בעת מימוש הזכויות כ ש ר כ ש ו את החלקה, הרי
בשעת הוצאת היתר לא הודיעה להן המשיבה כי מתן ההיתר יהיה כרוך
בתשלום היטל. והרי, בטופס הדרישה עצמו, שהוצא זמן רב לאחר מתן
ההיתרים, נאמר כי "את ההיטל עליך לשלם ל פ נ י קבלת היתר
הבניה".

אמירה זו נראית עכשיו מוזרה, אולם מה שהתרחש בפועל, הוא
שההיתרים הוצאו ללא דרישת היטל.

ג. המשיבה דרשה את ההיטל בטרם הופקדה תוכנית 5216

לא זו בלבד שהמשיבה העניקה היתרי בניה שלא על פי תוכנית בת
תוקף, אלא דרשה מהמערערות, זמן רב לאחר מכן, את ההיטל, למרות
שהתוכנית עדיין אינה בתוקף.

ד. ההיתר ל - 50קוטג'ים לא הוסדר עד היום

מהנדסת הועדה המשיבה טוענת בעמ' 17לפרטיכל כי ההיתר לפיצול
25הקוטג'ים ל - 50דירות לא ניתן עד היום והם בבחינת בנינים
שנבנו ללא היתר. למרות זאת, לא ננקטו כל צעדים בענין זה כנגד
היזמים.

ה. ההיתרים הוצאו בלי תוכנית בינוי

נשמעה טענה מפי המשיבה כי המערערות לא הגישו תוכנית בינוי.
בהנחה שדרישה זו קיימת בתוכנית ,5216המשיבה נתנה היתרי בניה בלי
לעמוד על כך שתימסר לה תוכנית בינוי.

משמעות הפגמים

.13 ב"כ המשיבה ער לכך "שארע בפרשה זו בלבול יוצרות מסוים
מבחינת הרצף הנכון על פי החוק של האירועים. אכן יצאו היתרי בניה
לחלקי בניה (או לשלבי בניה) לפני כניסתה לתוקף של התוכנית
המפורטת. הלכות בית המשפט העליון מנחות באופן ברור ביותר כי
היתרים כאלה אפס" (סעיף 10לסיכומי עו"ד פלג).

טיעון זה יש בו כדי לקומם, במיוחד כשהוא בא מפי בא כוחה של
האחראית ל"בלבול היוצרות" הזה. בכלל, ספק בעיני אם מדובר בבלבול;
חוששני כי יש בפני
נו תופעה של ביצוע שיטתי של פעולות בניגוד לחוק.

יש לציין כי בד בבד עם טענת אפסותם של ההיתרים, טוען ב"כ
המשיבה כי ההיתרים תקפים מכוח סעיף 97א' לחוק התכנון והבניה
התשכ"ה - .1965אני דוחה טענה זו. התוכנית 5216הופקדה רק ביום
,22.1.87שנים לאחר שניתנו ההיתרים בפרויקט זה. זאת ועוד: רשות
שלטונית מן הראוי שלא תשמיע טיעון חילופי סותר, בשעה שהיא נדרשת
להתייחס לחוקיות פעולותיה.

המשיבה, והיא בלבד, אחראית לכך שדרישות היטל הושתתו על הנחות
מוטעות ומטעות, ואחראית לכל יתר השגיאות שפורטו לעיל. בד בבד יש
לקבוע כי המשיבה אינה רשאית, בנסיבות אלה, לעשות שימוש בפגמים
שהיא אחראית להן, כדי להעניק לעצמה יתרונות שאלמלא כן לא היו לה.

.14 הנחת היסוד של התוספת היא שההיטל ישולם עובר למימוש
הזכויות, קרי לפני הוצאת ההיתר ולפני העברת המקרקעין. קורה,
ומסיבות כלשהן, ההיטל אינו משולם ההיטל. ברי, שבמקרה כזה, אין
הועדה המקומית מאבדת את זכותה לדרוש את ההיטל.

לכן, מיותר היה שבא כוח המשיבה יטען לחוסר תקפותם של היתרי
הבניה שנתנה המשיבה, כאילו יש מקום להתגאות בכך.

סיכום

.15 מכל האמור לעיל הנני קובע כדלקמן:

א. המערערות חייבות בהיטל השבחה בגין התוכנית המפורטת 5216
אך לא בגין תוכנית תמ"א 13או תוכנית מתאר ;727

ב. המערערות חייבות בהיטל השבחה אך ורק בגין המבנים שנבנו
בפועל בחלקה;

ג. הפגמים שנפלו בפעולתה של המשיבה לא יהיה בהם, לכשעצמם,
כדי לגרוע מחובתן של המשיבות לשלם את ההיטל המגיע לפי פסקה א', אם
זו טרם התיישנה;
ד. לא היתה השגה מצד המערערות על שיעור היטל ההשבחה, ולכן
זה, לכשעצמו, אינו במחלוקת;

ה. המשיבה תהיה מנועה מלטעון, כי היתרי הבניה שהוציאה אינם
חוקיים או כי על המערערות לגרום להוצאתם של היתרים חדשים;

.16 בכפוף לאמור בפסקא 15לעיל הנני דוחה את הערעורים,
ובשים לב לכל הנסיבות שנגולו ב

פסק דין
זה - אין צו להוצאות.



פסק דין
זה ניתן והודע היום 03.03.96במעמד
נסים ממן, שופט
סגן נשיא של בית משפט שלום



פסק דין
זה ניתן לפרסום
החל מיום 03.03.96

.
נסים ממן, שופט
סגן נשיא של בית משפט שלום
שם הקלדנית - סיגל דדון
ס000019ך.ת








ע בית משפט שלום 1/89 מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ נ' הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי (פורסם ב-ֽ 03/03/1996)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ      דוח מידע משפטי על הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות מידע עסקי על מע"ז ייזום פרויקטים בע"מ, מ.א. מבני איכות בע"מ      דוחות בדיקת רקע על הודעה המקומית לתכנון ובניה גליל המזרחי


להסרת פסק דין זה לחץ כאן