י. בעיר אחזקות בע"מ - מנהל מע"מ חיפה

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
י. בעיר אחזקות בע"מ מנהל מע"מ חיפה
 
י. בעיר אחזקות בע"מ - מנהל מע"מ חיפה
תיקים נוספים על י. בעיר אחזקות בע"מ | תיקים נוספים על מנהל מע"מ חיפה

11688
139/00 עש     13/05/2002




עש 139/00 י. בעיר אחזקות בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה





י. בעיר אחזקות בע"מ

בעניין:
המערערת
רון פינצי

ע"י ב"כ עוה"ד
- נ ג ד -
מנהל מע"מ חיפה


המשיב
פרקליטות מחוז חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד
פסק דין
א. ההליך והעובדות.
זהו ערעור על החלטת המשיב בהשגה.
המערערת מנהלת בעצמה ובאמצעות קבוצת חברות בת, עסקי מסעדות ואירועים תחת המותג "יטבתה בעיר", וכן היא פעילה בעסקי נדל"ן תיירות נופש ופנאי.
פעילויות המערערת כוללות:
מסעדה במבנה הרכבל בבת גלים, חיפה - מבנה הרכבל הינו בבעלות המערערת;
רכבל בת גלים/סטלה מאריס - בבעלות המערערת ומופעל על ידה;
אולם אירועים לכ- 300 איש במבנה הרכבל בבת גלים, חיפה;
אולם כנסים לכ- 100 איש במבנה הרכבל בבת-גלים, חיפה;
מסעדה ואולם ארועים בבית חרות - "אם הדרך" - מופעלים על ידי חברת "י. בעיר השלום בע"מ", חברת בת בבעלות מלאה של המערערת;
סופרמרקט "סטופמרקט" ב"אם הדרך" בבית חרות - מופעל על-ידי חברת "סטופמרקט" שבבעלות מלאה של בעלי המניות של המערערת;
מסעדה ואולם ארועים בנתניה;
מסעדה במיתחם המרינה בהרצליה - במו"מ עם היזמים של הפרוייקט;
שתי מסעדות בטיילת בתל-אביב;
מסעדה בקניון "עזריאלי" - מופעלת על-ידי חברת "י. בעיר השלום בע"מ", חברת בת בבעלות מלאה של המערערת;
מסעדה בבית הנתיבות בנמל התעופה בן גוריון;
מסעדה ואולם ארועים בבאר-שבע - ייפתחו בסביבות אפריל 2001 - יופעלו על-ידי חברת "י. בעיר ביג בע"מ", חברת בת בבעלות מלאה של המערערת;
מסעדה באילת - תיפתח בסביבות ספטמבר 2001 - תופעל ע"י חברת "י. בעיר אילת בע"מ", חברת בת בבעלות מלאה של המערערת, במבנה שיוקם על קרקע שנרכש על ידי החברה הנ"ל;
שירותי הטסה, פרסום מוטס, צילום אוויר - באמצעות מסוק השייך למערערת;
נציגות של חברת "רובינזון" מארה"ב למכירה של מסוקים מתוצרתה - באמצעות חברת "ימת תעופה בע"מ", שבבעלות בעלי המניות של המערערת ואדם נוסף;
נכסי המקרקעין של החברה כוללים:
מבנה הרכבל בחיפה, כולל זכויות בנייה נוספות.
מגרש באילת להקמת מסעדה [חברת בת בבעלות מלאה].

במע"מ רשומה המערערת כעוסק מאז 10/95 בתחום הפעלת מסעדות בענף ראשי מסעדות וכך גם רשומה המערערת במס הכנסה.

ביום 6.5.99, חתמה המערערת על הסכם עם שני גופים: מרינה הרצליה שותפות מוגבלת (1988) ואלמוג התכלת, שותפות מוגבלת מס' 2 (להלן: "המוכרות"), לפיו רכשה מהמוכרות יחידת נופש במרינה הרצליה (להלן: "היחידה").
ביתר פירוט: מדובר ברכישת זכות חכירה בדירה בת 2 חדרים בשטח ברוטו של 80 מ"ר בצירוף מרפסת לא מקורה בשטח של 8 מ"ר ברוטו בקומה חמישית של מגדל a שמספרה 908 וכן מקום חנייה.
התמורה שנקבעה עבור היחידה היא 1,153,880 ש"ח ועוד 80,600 ש"ח בגין החנייה.

נקבע, כי מועד מסירת החזקה יהיה 30.4.01, עם אופציה למוכרים לדחות מועד זה ב- 4 חודשים.

בהקשר לעיסקת רכישה זו הוגש טופס מש"ח (הצהרה למס שבח) חתום על-ידי המערערת והמוכרת. בפרק ו' סעיף 6 מופיעה שומה עצמית של המערערת לצורך מס רכישה המבוססת על מדרגות המס לדירת מגורים.
כמו כן, בפרק ג' סעיף 4 לטופס העוסק בתיאור המבנה, נאמר שהשימוש העיקרי הוא מגורים ובתיאור היחידה, תחת הכותרת "שימוש בפועל", נאמר "מגורים".

ב. עמדת המערערת.
המערערת דורשת להכיר בניכוי מס התשומות על עיסקת הרכישה כאמור לעיל. לדבריה, רכישה זו משתלבת עם עסקיה כמתואר לעיל ועם תוכניות הפיתוח שלה הכוללות לטענתה הקמת בית מלון בטיילת בת-גלים, בצמוד למבנה הרכבל שבבעלות המערערת - המדובר במלון בן 13 קומות של חדרים וסוויטות עם מרפסות הפונות לים - הפרוייקט בשותפות עם חברת אלמוג ב.ז. בנייה והשקעות בע"מ, הפרוייקט בהליכי אישור בוועדות לתכנון ולבניה. לתצהיר וולס גבריאל, מצורפים מסמך כוונות בין המערערת לבין חברת אלמוג הנ"ל וכן סיכום דיון עם ראש עיריית חיפה בענין זה, המדברים בעד עצמם;
בדעת המערערת, לרכוש יחידות מלונאיות באזורי הפעילות של המערערת ולשלב ביניהן כמפורט להלן.
עוד מתכוונת המערערת לפעול לפיתוח להרחבה של רשת סופרמרקטים תחת המותג "סטופמרקט";
הרחבת רשת המסעדות לרבות על גבי מקרקעין הנרכשים על ידי המערערת ו/או חברות בת.

היחידה נשוא הדיון, היא מלונאית מסוג דירת נופש ובתכנית המערערת לעשות בה שימוש לצרכים עסקיים, כגון יצירת "חבילות ארוח", הכוללות הסעה, הטסה, ארוחה במסעדה וארוח ביחידות מלונאיות, ועוד.
כמו כן, מתכננת המערערת לעשות שימוש ביחידות מלונאיות לקידום מכירותיה באופן כללי.
עם הרחבת רשות יחידות מלונאיות כאמור, תוכל המערערת להרחיב פעילויותיה בהקשר זה, ואף להגדיל את פעילותה בתחום המלונאי המובהק, כאשר הקמת בית המלון בחיפה מצביעה בבירור על מגמת החדירה לתחום זה מצד המערערת.
כאמור, עסקיה של המערערת אינם מוגבלים למסעדנות בלבד, וכאמור לעיל עוסקת היא, ועוד מתכוונת להרחיב את פעילותיותיה, בתחומי התיירות, הנופש והפנאי בכלל.
השילוב של פעילות מסעדה וארועים בצירוף פעילות מלונאית אינו מיוחד למערערת, וידוע לה, כי גם חברות אחרות העוסקות בתחומים דומים לאלו של המערערת מפעילות אף הן יחידות מלונאיות כחלק בלתי נפרד מעסקיהם, ובין היתר:
רשת "אפרופו" - מפעילה בנוסף לרשת מסעדותיה גם מלונית בתל השומר.
רשת "מובנפיק" העולמית - מפעילה בנוסף לרשת מסעדות גם רשת של בתי מלון ומוטלים.

לפי התב"ע הרלבנטית (הר2002/) החלה על מקום המצא היחידה, הרי אחת ממטרותיה היא "קביעת הוראות להבטחת אופיו התיירותי של שטח התכנית ומניעת הפיכתו לשכונת מגורים" ותקנון תוכנית הר2000/א' קובע ספציפית:
"תכליות מותרות: מלונאות לסוגיה, מלונות, דירות נופש ובתי נופש".

בפסיקה ניתן תוקף להוראות תב"ע בנוסח דומה ונקבע שאסור השימוש למגורים וכי יש להעמיד יחידות נופש לרשות מאגר מלונאי.

ממילא, אין מטרת הרכישה יכולה להיות למגורים. לפי חוזר הנהלת המכס 1/94, הרי העמדת דירת נופש לרשות מאגר להשכרה מלונאית, יש לראות בה משום "עסקת אקראי במקרקעין". המשיב אמנם סבור לפי אותו חוזר, כי יש לחייב מכוח תק' 6ב' דוקא את "חברת המאגר" בתשלום המס, אך לדעת המערערת, אין האמור חל כאשר בעל היחידה אינו אדם פרטי אלא "עוסק" בעצמו, ואז תחול תק' 6ב(ג) שמכוחה יחול המס על בעל היחידה.

אם תשתמש המערערת בדירה לצורך שיכון מנהליה, בעלי מניותיה ועובדיה, שלא למטרות עיסקיות, הרי לפנינו "שימוש לצורך עצמי" שהוא בגדר עיסקה המחייבת תשלום מס עיסקאות ואין בכך לשלול הזכות לניכוי מס תשומות. ההנחה שהדירה תשמש למגורים אינה סבירה כשמדובר בחברה שאינה חברה של אדם אחד.

אין ללמוד דבר מטופס מס שבח, הגם שהשומה העצמית לצרכי מס רכישה חושבה עפ"י דירת מגורים. שיעורה של ההטבה הכספית בגין דיווח זה הוא חסכון בשיעור 0.7% מעלות העיסקה בלבד. האמור בטופס שימוש בפועל - "מגורים", אין לו משמעות, שכן באותו שלב לא היה כל שימוש באשר הדירה בשלב כתיבת הטופס עדיין לא הושלמה.

אין גם כל חשיבות לסיווג שלפיו נרשמה המערערת במע"מ מלכתחילה. סעיף 58 לחוק מע"מ המדבר על סוגי רישומים, אינו מתיחס לתחום הכלכלי בו פועל העוסק אלא ענינו: סיווג בקבוצות, עוסק מלכ"ר, מוסד כספי וכו'.
אמנם תק' 8א' לתקנות מע"מ מטילה על עוסק חובה להודיע למשיב על "שינויים בעסק" וביניהם שינוי בענף הכלכלי שאליו משתייך העסק, אך תחילת הקמת תשתית לגיוון הפעילות העסקית, אינה מצריכה עדיין הודעה למשיב לפי התקנה הנ"ל.

ג. עמדת המשיב.
המשיב טוען, כי התשומות לרכישת דירת נופש אינן משמשות לעיסקה החייבת במס. נטל ההוכחה בדבר הזכות לנכות מס תשומות, מוטל על שכם המערער. נטל זה, כבד במיוחד כאשר מדובר על כוונות עתידיות בדבר תכניות עסקיות.

הפעילות של המערערת, נכון ליום ביצוע עיסקת הרכישה היא בעיקרה פעילות של מסעדנות ולא פעילות נופש. לתכניות הפיתוח של המערערת אין סימוכין בעולם המעשה. לרישום של המערערת כעוסק בענף המסעדנות דוקא משקל ראייתי רב. מה גם שהמערערת לא ניסתה להביא לשינוי הרישום בעקבות "תכניות הפיתוח".

תיאור יעוד היחידה בהצהרה למס שבח כמגורים, נוגד את עמדת המערערת, כי היחידה נרכשה לשימוש עסקי. הוא יוצר הודאת בעל דין וכן מושתקת המערערת לטעון אחרת, באשר התיאור של היחידה כדירת מגורים זיכתה אותה בהקלת מס לענין מס רכישה.

אשר להיבט התכנוני, גם אם נאמר שאסור השימוש ביחידה לצרכי מגורים, וכי על הרוכש להעמיד את הדירה לרשות מאגר מלונאי, הרי למערערת אין ענין במאגר מלונאי ואין הכנסת הדירה למסגרת מאגר כזה עולה בקנה אחד עם תוכניותיה העסקיות של המערערת כפי שפורטו על ידה.

יתר על כן, סעיף 19 לחוזה המכר מקנה למוכרים כוח ורשות לרשום תקנון מיוחד לבנין הדירות ובו "הוראות בדבר יעוד השטחים בתחום המיגדלים - -" ומכוח תקנון כזה יהיה ניתן למנוע שימושים ויעודים שלא יעלו בקנה אחד עם מטרותיה העסקיות של המערערת.

תקנה 15 לתקנות מע"מ באה למנוע ניכוי מס תשומות בגין רכישת דירת מגורים, הגם ששימושה משלב הן מגורים והן עסק.

ד. דיון ומסקנות.
1. סעיף 41 לחוק מע"מ קובע, כי אין לנכות מס על תשומות, אלא אם הן לשימוש בעיסקה החייבת במס.

2. נטל השכנוע בדבר הזכות לנכות תשומות הוא על העוסק, ובעניננו, יש לקבוע, האם הוכיחה המערערת, לפי מאזן ההסתברויות, כי אכן הדירה שנרכשה נועדה לשמש בעיסקה החייבת במס.
ביתר פירוט: השאלה הקונקרטית שעלי להכריע בה היא, האם נרכשה הדירה כהשקעה גרידא, או לצרכי מגורים, או שמא היא נועדה לשימוש בעסקי המערערת.

אין ספק, שהוכחת כוונות עתידיות אינה פשוטה, ובענין זה אין די בספקולציות בלבד, אלא יש להראות שבמועד רכישת התשומות שהוא המועד הקובע (וראה ע"ש 558/97 משוב השקעות בע"מ נ. מנהל מע"מ מיסים יב5/ ה265-), כבר היתה תכנית מגובשת לשימוש עסקי להבדיל מרעיונות היוליים ובלתי ממוקדים (השוה ע"ש (חי') 652/85 סניצקי נ. מנהל מע"מ קובץ שפט, ע' 785).

3. בנסיבות המקרה, ההכרעה אינה קלה, בשים לב לנסיבות אלה:
(א) מחד, המערערת רשומה במע"מ ובמס הכנסה בענף המסעדות וגם הלכה למעשה עיקר עיסוקה הוא בתחום זה וגם אם קיימים עיסוקים נוספים, כגון שירותי פירסום מוטס באמצעות מסוק, הרי אלה פעילויות שוליות. תכניות הפיתוח בכיוון מלונאי, כגון הקמת בית מלון בטיילת בת גלים, הם עדיין בשלב מוקדם. יתר על כן, אם בדעת המערערת להקים בית מלון שלם, מה הצורך והטעם ביחידת מגורים אחת בודדת? לו היה מדובר ברכישת מספר דירות נופש בעת ובעונה אחת, ניתן היה לראות בכך גיבוש של תכנית ליצירת "חבילות אירוח" כפי שטוענת המערערת. הרושם המתקבל הוא שהיחידה נרכשה אם לצרכי מגורים או לצורך השקעה בלבד.

(ב) מאידך, בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות 89 בע"מ נ. אט"ד, נקבע הכלל, כי דירות נופש, מקום שיעוד האתר בתב"ע הוא נופש ותיירות, חייבות לעמוד לרשות הציבור במשך מרבית השנה. בכך אושרה ואף הוחמרה הקביעה בפסה"ד של בית-המשפט המחוזי בחיפה מיום 15.1.98 שבגינה הוגש הערעור הנדון.

פסק דין
שניתן עוד בטרם נרכשה יחידת הנופש נשוא הדיון (וראה פסק דינו של הנשיא גורן בעת"מ 2038/98 החברה להגנת הטבע נ. הועדה המקומית לתו"ב הרצליה, שבוטל לאחר מכן אך מטעמים אחרים).

ההגבלה האמורה, אינה מאפשרת למערערת לעשות שימוש עסקי חופשי בדירה, החייבת לעמוד ברוב השנה לרשות המאגר המלונאי של אותו פרוייקט שעסק במכירת דירות הנופש המקיים אף חברת ניהול לצורך כך. ספק אם יכולה המערערת להשתמש בדירה לצורך פעילות מלונאית נוסח "חבילות אירוח".

(ג) לפי סעיף 19 להסכם הרכישה, ניתן להגביל בתקנון את השימושים המותרים ביחידות והכל לפי קביעת באי כוח המוכרת. נוכח כוח זה, שהושאר בידי המוכרת, קשה היה לרוכש יחידה במועד עריכת ההסכם לתכנן שימוש עסקי מסוים כאשר לא ברור אם הוא יעלה בקנה אחד עם השימושים המותרים.

(ד) המערערת נתנה ידה לדיווח למס שבח על הדירה כדירת מגורים, ולא ציינה בו שימוש עסקי כלשהי. אינני בטוח אמנם שהדירה נועדה למגורים, או להשקעה (לשם שמירת ערך הכסף), אך בהצהרה זו בטופס מש"ח יש לפחות אינדיקציה שלילית שיש בה לסתור כוונה פוזיטיבית לעשות בדירה שימוש עסקי.

4. לאחר התלבטות, הגעתי למסקנה, שדין הערעור להדחות.
המערערת לא שמה את הדגש על כך, כי התכוונה לעשות שימוש ביחידה לצורך השכרתה במסגרת המאגר המלונאי של הפרוייקט, אלא הצביעה על שלושה כיווני שימוש בעתיד: "חבילות אירוח", עסקי נדל"ן ופעילויות אחרות של המערערת בתחומי התיירות הנופש והפנאי.

הטענה שהשימוש העסקי המיועד הוא ההשכרה המלונאית במסגרת המאגר המלונאי של הפרוייקט (באמצעות חברת הניהול), באה רק כטענה משנית. ולכאורה, קיימת סתירה בין מטרותיה המוצהרות של המערערת לבין ההשכרה המלונאית המתחייבת מהפסיקה.

5. בכל מקרה, גם אם קיימת חובה להעמיד את הדירה בחלק הארי של השנה לרשות המאגר המלונאי, עדיין נותר חלק מהשנה שבה אין חובה כזו. לגבי חלק זה מהשנה, לא הוכח כי קיימת היתה תכנית מגובשת במועד עשיית העיסקה לשימוש עסקי, להבדיל משימוש למגורים או להשקעה, ואם למגורים, האם למגורי מישהו המגלם את החברה, שכן תק' 15 מדברת על "מגוריו" של העוסק ולא על מגורים סתם. העדר ההוכחה פועל לרעת העוסק, בפרט כאשר הוצהר בדיווחים למס שבח, כי הדירה משמשת למגורים.

לפיכך, חל האמור בתק' 15 לתקנות מע"מ התשל"ו1976-, לפיה אין לנכות תשומות בדירה המשמשת גם למגורים וגם לעסק. תק' 15 חלה גם על שימוש מעורב על בסיס של זמן ולא על בסיס של חלקה פיזית של הדירה (וראה נמדר, מס ערך מוסף, מהד' תשס"א 2000 סעיף 1808א').
לדעתי, נטל השכנוע להצדקת ניכוי מס תשומות המוטל על העוסק כולל בתוכו את הנטל במקרה שלפנינו להראות שתק' 15 אינה חלה על עניננו.

לפיכך, נדחה הערעור.

המערערת תשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.

ניתן היום ב' בסיון תשס"ב, 13 במאי 2002 בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
השופט ד"ר ד. ביין

סגן נשיא

יהודית / d00013900n.1
1
בתי המשפט
בית המשפט המחוזי בחיפה

עש 000139/00

בפני

כבוד ס. הנשיא השופט ד"ר ד. ביין









עש בית משפט מחוזי 139/00 י. בעיר אחזקות בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה (פורסם ב-ֽ 13/05/2002)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן