אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק - מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ

 
אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק - מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ
200465/05 הפ     08/11/2005




הפ 200465/05 אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק נ' מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ




1
בתי המשפט
הפ 200465/05
בית משפט השלום תל אביב-יפו
08/11/2005
תאריך:
כב' השופט אטדגי יונה

בפני
:

המבקשים
1 . אליזבט פרנסיס מרלו

2 . בועז חנן פולצק

בעניין:

נ ג ד
המשיבות
1 . מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ

2 . מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ

פסק דין

1. המשיבות זכו ביום 3/2/04 במכרז, שעשה מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) בחודש דצמבר 2003 לרכישת זכויות חכירה ופיתוח של מספר מגרשים בישוב בית חשמונאי, ושיווקו את המגרשים לרוכשים, המעונינים בכך.
המבקשים רכשו מהמשיבות את אחד המגרשים (להלן - המגרש) בהסכם, שנעשה ביום 26/8/04 (להלן - ההסכם. צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה).

2. במוקד המחלוקת המתבררת בתביעה זו עומדים סעיפים 7.1.5 ו-10.12 להסכם, ולפיהם יש להוסיף לתמורת הרכישה ולדמי הניהול, הקבועים בהסכם, "הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה ביחס למדד הבסיס שהתפרסם ב-15/1/04" (להלן - הוראות ההצמדה).
המבקשים עותרים לצו הצהרתי, שיכריז על הוראות ההצמדה כבטלות, כיוון שהן עומדות בניגוד לתמורה שהוסכמה בין הצדדים קודם לכן, ולאור זאת שההסכם נחתם בסוף חודש אוגוסט 2004, כאמור.
לטענת המבקשים, יש לבטל הוראות אלה, בהיותן "טעות" או "הטעיה" או "טעות סופר", כמובנן בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים).
המבקשים טוענים גם, כי יש לבטל את הסעיפים הנזכרים, בהיותם תנאים מקפחים על פי חוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן - חוק חוזים אחידים). המשיבות דוחות בתוקף את טענות המבקשים, ולטענתן הוראות אלה נקבעו בידיעתם ובהסכמתם המלאה של המבקשים.

3. קודם לחתימת ההסכם, חתמו המבקשים על מסמך, המופנה למשיבות, וכותרתו: "הצעה בלתי חוזרת" (נספח 1 להמרצת הפתיחה, להלן - ההצעה).
ההצעה מפורטת ומתארת את פרטי המגרש המבוקש לרכישה ואת כל התשלומים, שעל המבקשים לשלם בקשר לרכישה.
התשלומים מפורטים על פי נושאיהם: "רכישת הזכויות ועמלת ארגון", הוצאות פתוח, "עמלת ארגון לחברה המנהלת ותיאום התכנון עם האדריכל", ועוד.
לאחר פירוט התשלומים נכתב: "סה"כ נשלם עבור המגרש, עבור שירותי הניהול ועבור עבודות הפיתוח במתחם סך של 535,500 ₪" (סעיף 7 סיפא להצעה).
אין בהצעה כל אזכור בדבר הצמדת התשלומים שפורטו למדד כלשהו.
אזכור ההצמדה היחיד מופיע בהקשר לתשלום עבור הטיפול המשפטי בסך 15,000 ₪, אותו יש להצמיד למדד המחירים לצרכן שהתפרסם ביום 15/1/04 (סעיף 8 להצעה).

4. עוד התחייבו המבקשים בהצעה לחתום עם המשיבות "על הסכם בנוסח שיומצא על ידיכם, וזאת בתוך 7 יום מהמצאת החוזה לידינו" (סעיף 9).
הוראה רלבנטית נוספת קובעת: "החוזה יכלול האמור בהצעתנו זו, ויקבע תנאים נוספים כדי לאפשר יישום הפרויקט" (סעיף 9).
על פי האמור בהצעה, היא איננה מחייבת את המשיבות והן רשאיות לדחות אותה. נקבע כי "קיבול הצעתנו הבלתי חוזרת על ידיכם יהיה אך ורק בחוזה, ככל שייחתם על ידיכם" (סעיף 9).

5. לעניינו נציין, כי מדובר במסמך מודפס, כמעט כולו, למעט פרטים שנדרשים על פי ההצעה למלאה, ומולאו בכתב יד: פרטי המגרש הספציפי, התשלום עבור רכישת המגרש (להבדיל מהתשלומים האחרים) ובהתאם לכך גם הסכום הכולל, התשלום הנדרש עבור אופצית בניה על ידי קבלן משותף (אופציה שלא מומשה), פרטי המבקשים ותאריך החתימה.
כן הוספו שתי הערות בכתב יד: בראשונה צוין כי תנאי התשלום יקבעו במעמד חתימת החוזה (סעיף 7.1), ובשניה צוין, כי במידה ועורכי הדין של הצדדים לא יגיעו ל"הסכמה משפטית" בדבר ניסוח החוזה, תוחזר המקדמה ששולמה למבקשים (סעיף 11).

6. המבקשים טוענים, כאמור, כי הוראות ההצמדה בהסכם עומדות בניגוד למה שהוסכם ביניהם בהצעה.
המשיבות טוענות (סעיף 14 לתשובתן): "המסמך היחיד שיש לראות בו כמעגן את זכויות וחובות הצדדים הינו ההסכם. המבקשים מנסים לבנות "בנינים גבוהים" על מסמך ההצעה, אשר יצא תחת ידם, ונחתם על ידם בלבד. המשיבות לא היו צד להצעה, לא התחייבו לקבל את ההצעה, ואף בטופס ההצעה אישרו המבקשים כי הדברים ידועים להם".
טענה זו, אין בה כל ממש, והעלאתה, כשלעצמה, מהווה חוסר תום לב, כפי שיפורט להלן.

7. אכן, הגדרתו "המשפטית" המדויקת של מסמך ההצעה אינה פשוטה. אמנם, חוק החוזים מכיר ב"הצעה בלתי חוזרת" (סעיף 3(ב)), שבה המציע בלבד "כובל" את עצמו להצעה, כאשר הניצע אינו מתחייב לדבר באותו שלב. אולם, כדי שהקיבול ישויך להצעה, עליו להיות מתאים לחלוטין אליה, "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה כמוהו כהצעה חדשה" (סעיף 11).
כיוון שההסכם מכיל תוספות שונות, ועל כך אין חולק, ובכללן התוספת בדבר הוראות ההצמדה, הרי שהוא מהווה, למעשה, הצעה חדשה ולא קיבולה של ההצעה שהוגשה, כאמור בסעיף 9 להצעה.
ואם תאמר, שהמבקשים היו רשאים שלא לחתום על ההסכם, כפי שנרמז בסעיף 11 להצעה, וחתימתם עליו היא קיבולו על ידם, מה משמעות יש לכך שההצעה היא "בלתי חוזרת" וכיצד זה מתיישב עם נוסח ההצעה, לפיו חתימת ההסכם על ידי המשיבות היא קיבול ההצעה?

8. מכל מקום, אין צורך, לדעתי, לקבוע את הגדרתו המדויקת של מסמך ההצעה, כיוון, שלא יכול להיות ספק בדבר מחויבותן של המשיבות לנסח את ההסכם, באופן שיתאים לאמור בהצעה. תנאי זה קבוע בהצעה עצמה, לפיה, כאמור "החוזה יכלול האמור בהצעתנו זו, ויקבע תנאים נוספים כדי לאפשר ישום הפרויקט" (סעיף 9). החרות היחידה, שניתנה למשיבות בניסוח ההסכם הוא בדבר הפרטים, שמלכתחילה לא היתה אליהם התייחסות בהסכם, אם במפורש (תנאי התשלום, להבדיל מסכומי התשלום) ואם למעשה, ככל שהדברים נדרשו לשם "יישום הפרוייקט".
בכלל זה, נוספו הוראות בדבר תשלומים, שעל המבקשים לשלם בקשר לחיבור החשמל, המים וכדו', דבר שהיה צפוי מראש על ידי המבקשים (עמ' 3 לפרו').
יחד עם זאת, פרטים שהוסכם לגביהם במפורש בהצעה, ובראשם: התמורה הכוללת עבור רכישת המגרש, לא ניתן היה לשנותם בהסכם, וכך נקבע בהצעה.

9. לא יכולה להיות מחלוקת על כך, שההצעה נוסחה על ידי המשיבות. מנהלן, רוני בן יהודה, אישר בעדותו כי "המקור" נוסח על ידי המשיבות, אך באופן תמוה נמנע מלאשר זאת לגבי מסמך ההצעה הספציפי, שנחתם על ידי המבקשים. ב"כ המשיבות, מכל מקום, לא הכחיש זאת בסיכומיו, וכל הקורא את מסמך ההצעה, על ההצהרות וההתחייבויות, שהרוכש נדרש אליהן, יכול לעמוד על כך.
בהצעה עצמה נרשם מועד חתימת ההסכם, כפי שנחתם למעשה, וכל התשלומים המצוינים בהצעה תואמים לחלוטין לתשלומים המקבילים המצוינים בהסכם (למעט תוספת הוראות ההצמדה, כמובן).
מכאן, שההסכם הוא המשכה הישיר של ההצעה, והאמור בהצעה - משהמשיבות חתמו על ההסכם - מחייב גם אותן, והייתי מוסיף: קודם כל אותן.

10. לא יכולה להיות מחלוקת גם על כך שהוראות ההצמדה, משמעותן, תוספת לסכום התמורה הכולל, שהוסכם בהצעה.
על פי המפורט בהמרצת הפתיחה, עומדת תוספת זו על סך של כ-25,000 ₪, שהמבקשים נדרשו להוסיף, לאחר ששילמו את מלוא התמורה הנקובה בהצעה.
מכאן, שנדרשה הסכמה מודעת, מפורשת וברורה של המבקשים לתוספת זו.
המבקשת הצהירה, כי הם לא שמו לב כלל להוראות ההצמדה והניחו כי מלוא התמורה המצוינת בהסכם תואמת לתמורה שצוינה בהצעה. המבקשת נחקרה ועדותה היתה אמינה.

11. לאור זאת, מהי העילה האפשרית לביטולן של הוראות ההצמדה?
לדעתי, קימות 3 עילות, שתיים מהן חילופיות לשלישית, לביטולן של הוראות אלה: א- טעות סופר (סעיף 16 לחוק החוזים), ב- הטעיה (סעיף 15), ג- חוסר תום לב במשא ומתן לכריתת ההסכם (סעיף 12).

12. יותר מכולם, נראית לי עילת טעות הסופר.
כך הגדירה המלומדת ג. שלו בספרה "דיני חוזים" (מהדורה שניה) (להלן - שלו) עילה זו (בעמ' 207):
"טעות סופר היא טעות בביטויה הכתוב של ההסכמה... היא מניחה קיום הסכמה בין הצדדים, אם גם הסכמה שלא בוטאה כדבעי במסמך הכתוב אשר מתיימר לשקף אותה".
התרחשות הדברים, כאמור לעיל, מסבירה כיצד "נפלה" טעות סופר זו בדבר הוראות ההצמדה למדד שהתפרסם כ-7 חודשים, קודם לחתימת ההסכם.
שכן, ההסכם נוסח בתחילת הפרויקט, כפי שאישר בן יהודה (עמ' 5 לפרו'). כיוון שכך, נקבע בו המדד, שהיה רלבנטי באותה שעה. מאז, חלפו מספר חודשים, אך המשיבות לא טרחו לעדכן את מועד המדד המצוין בהסכם, באופן שיתאים למועד חתימתו. ראיה לכך, מצויה בסעיף 10.9 להסכם, לפיו נדרשו הרוכשים בהסכם שנחתם, כזכור, ביום 26/8/04, לשלם דמי ניהול ותכנון, עד ליום 9/3/04! גם בן-יהודה נאלץ כאן להודות: "באמת נפלה שגיאה" (עמ' 5).
שגיאה זו, קרי: טעות סופר זו, באחד המועדים המצוינים בהסכם, יכולה לנבוע רק מכך, שהמשיבות שכחו לעדכן את המועדים הרלבנטיים בהסכם, ובכלל זה מסתבר למדי, כי שכחו לעדכן גם את מועד ההצמדה של המדד, באופן שיתאים למועד חתימת ההסכם.

13. גם העובדה, שההצעה מציינת את סכום התמורה כולל, כשהוא מפורט ומיוחס לתשלומים השונים, כאשר אלה הועתקו במלואם להסכם, וכאשר בנוסח, עליו עמלו המשיבות בהצעה, צוין במפורש כי "החוזה יכלול האמור בהצעתנו זו", מלמדת כי הצדדים התכוונו לכך שאותו סכום יהיה הסכום הכולל והסופי, שהמבקשים ידרשו לשלמו.
אילו המשיבות חפצות היו בהוספת ההצמדה, מה קל יותר היה מבחינתן לציין זאת במפורש בהצעה?

14. ההנחה האמורה בדבר נפילת "טעות סופר" מניחה, כי המשיבות לא התכוונו לכלול את הוראות ההצמדה בהסכם, ורק לאחר שהן נכללו, הן עומדות על קיומן.
הנחה מחמירה יותר עם המשיבות תאמר, כי הן כללו אותן הוראות במכוון.
אם כך הדבר, מדובר בהטעיה. החוק (סעיף 15 לחוק החוזים) מגדיר "הטעיה" - "לרבות אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
הנסיבות, כפי שפורטו לעיל: פירוט התשלומים הכלול בהצעה, ציון הסכום הכולל בהצעה, ההוראה בהצעה לפיה האמור בהסכם יהא תואם להצעה, שליטתן של המשיבות בניסוח ההסכם וההצעה, גם יחד, ופער הזמנים הגדול שבין מועד חתימת ההסכם למועד תחילת ההצעה, כל אלה חייבו את המשיבות לגלות את עיניהם ואוזניהם של המבקשים בשפה ברורה ובצורה בולטת, הן לעצם התוספת בדבר הוראות ההצמדה והן לחריגותן: פער הזמנים האמור. משלא נעשה כך, ומשהמבקשים טעו לחשוב, כי הוראות אלה אינן כלולות בהסכם, התקיימה עילת ההטעיה.

15. כל המתואר לעיל בהתייחס לעילת ההטעיה, נכון גם לגבי עילת חוסר תום הלב (סעיף 12 לחוק החוזים), ולמעשה מדובר בעילות חופפות (ראו: שלו, עמ' 223). בנסיבות שתוארו, הכללת הוראות ההצמדה בהסכם, כשלעצמן, ובוודאי ההצמדה למדד, שמועדו כ-7 חודשים קודם לחתימת ההסכם, מהווה חוסר תום לב במשא ומתן לקראת כריתת ההסכם.

16. ראיה נוספת, שיש בכוחה לתמוך בכל אחת מהעילות האמורות, היא ההצהרה שנעשתה לצורך קביעת המס, שאותה ערך ב"כ המשיבות (סעיף 8 לתצהיר המבקשת, המשיבות לא חלקו על כך. ההצהרה צורפה כנספח 3 להמרצת הפתיחה).
הצהרה זו שמולאה ביום 31/8/04 נוקבת בסכום הרכישה, כפי שננקב בהסכם (ובהצעה), ללא תוספת ההצמדה, דבר שוודאי נדרש היה להעשות על פי חוק.

17. המשיבות טוענות לסבירות ההצמדה לחודש ינואר 2004, הוא מועד הזכיה במכרז, במסגרתו הן שילמו למינהל סכומים שונים.
ראשית, טענה זו יכולה להיות תקפה לגבי תשלומים מסוימים ששולמו על ידי המשיבות למינהל בלבד (דמי הפיתוח) ולא למרביתם של התשלומים.
שנית, מה מנע מהמשיבות לעדכן בנוסח ההצעה, ולאחר מכן, בנוסח ההסכם את הסכום המעודכן, בלא להיזקק למנגנון ההצמדה הרטרואקטיבי?

18. נזכיר עוד את כלל הפירוש נגד המנסח. "הגיונו של כלל הפירוש הנדון טמון בעקרון אחריות האדם למעשיו. צד לחוזה שבידיו הכוח לנסח את החוזה ולהביא לידי ביטוי את רצונות הצדדים ואינו מפעיל כוח זה בצורה נאותה, אלא מנסח את החוזה בצורה לקויה, דו משמעית, הוא - ולא הצד האחר - צריך לסבול מחוסר הבהירות של החוזה" (שלו, עמ' 313).
הליקוי ודו המשמעות, במקרה דנן, נובעים מאי ההתאמה שבין ההסכם להצעה ומאי ההתאמה שבין מועד חתימת ההסכם למועד תחילת ההצמדה הנקוב בו.

19. על פי כל אחת מהחלופות האמורות, ניתן לבטל את הוראות ההצמדה.
אם מדובר בטעות סופר, "יתוקן החוזה לפי אומד דעת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה" (סעיף 16 סיפא לחוק החוזים). על פי אומד דעת הצדדים, כמפורט לעיל, וודאי שלא היתה כוונה להצמיד את התשלומים למדד מיום 15/1/04. ייתכן וניתן היה להצמיד אותם תשלומים לעתיד, מעת חתימת ההסכם ואילך, אך המשיבות לא טרחו לטעון בענין זה, וכמובן לא פירטו את הסכום שעל המבקשים להוסיף בהתאם לחישוב זה.
אם מדובר בהטעיה, הרי שאין כל מניעה לבטל את הוראות ההצמדה בלבד, בלא לבטל את ההסכם כולו, על פי האמור בסעיף 19 לחוק החוזים. הוראות ההצמדה נקבעו באופן מובחן ומופרד בהסכם עצמו, וגם באופן מעשי, ניתן לשלם את כל התשלומים שנקבעו בהסכם, מלבד תשלום זה, המהווה פחות מ-5% בלבד מסכום מלוא התמורה.
ובאשר לעילת חוסר תום הלב, זו, כאמור, חופפת לעילת ההטעיה, וגם בגינה ניתן לעתור לתרופת הביטול, למרות שהחוק (סעיף 12(ב) לחוק החוזים) נוקב בתרופת הפיצויים בלבד (ראו: שלו, עמ' 75).

20. לאור התוצאה האמורה, אין צורך לדון בחלותו של חוק החוזים האחידים ובשאלת היות ההוראות הנדונות תנאי מקפח בחוזה.
למעלה מן הצורך, אציין, כי אין ספק, שהן ההצעה והן ההסכם מהווים חוזה אחיד במובן החוק הנזכר. שאלה אחרת היא, אם ניתן היה לבטל את ההוראות הנדונות כתנאים מקפחים, אילו היו מוכחים בבירור הסכמתם וידיעתם של המבקשים בנדון ואילולא הסתירה האמורה בין האמור בהצעה לאמור בהסכם.

21. הערה נוספת מתייחסת לצו המבוקש, להכריז על בטלותן של כל הוראות ההצמדה בהסכם.
נוסף להוראות שצוינו, נכללה בהסכם הוראה נוספת המתייחסת להצמדת דמי הטיפול המשפטי למדד המחירים לצרכן (סעיף 12.5).
המבקשת הצהירה (סעיף 27), כי המשיבות לא עמדו על קיומו של סעיף זה, ולכן אין מקום להתייחס אליו בצו שינתן.

22. התוצאה:
ניתן בזה צו המכריז על בטלותן של כל הוראות ההצמדה למדד תשומות הבניה מחודש דצמבר 2003, המצוינות בהסכם, שנעשה בין המבקשים למשיבות מיום 26/8/04, ואין על המבקשים כל חובה לשלם את התשלומים הנגזרים מהן.
המשיבות ישלמו למבקשים שכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪, בצירוף מע"מ והוצאות משפט בסכום כולל של 1,000 ₪, שניהם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום ו' בחשון, תשס"ו (8 בנובמבר 2005) בהעדר.
המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים בדואר.
אטדגי יונה
, שופט
קלדנית: חיה י.








הפ בית משפט שלום 200465/05 אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק נ' מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ (פורסם ב-ֽ 08/11/2005)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק      דוח מידע משפטי על מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות בדיקת רקע על אליזבט פרנסיס מרלו, בועז חנן פולצק      דוחות מידע עסקי על מקורות שליטה פרויקטים (1998) בע"מ, מקורות שליטה ויזום (1997) בע"מ