עו"ד שיבלי סמי - שבח את בר חברה לבניין בע"מ, שבח מאיר, בר יצחק

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
עו"ד שיבלי סמי שבח את בר חברה לבניין בע"מ שבח מאיר בר יצחק
 
עו"ד שיבלי סמי - שבח את בר חברה לבניין בע"מ, שבח מאיר, בר יצחק
תיקים נוספים על עו"ד שיבלי סמי | תיקים נוספים על שבח את בר חברה לבניין בע"מ | תיקים נוספים על שבח מאיר | תיקים נוספים על בר יצחק |

129177
1672/01 א     09/11/2005




א 1672/01 עו"ד שיבלי סמי נ' שבח את בר חברה לבניין בע"מ, שבח מאיר, בר יצחק




1
בתי המשפט
א 001672/01
בית משפט השלום עפולה
09/11/2005
תאריך:
כב' השופטת ג'אדה בסול

בפני
:

אריה גדליהו
בעניין:
התובע/ת
עו"ד שיבלי סמי

ע"י ב"כ
נ ג ד
1 . שבח את בר חברה לבניין בע"מ

2 . שבח מאיר

3 . בר יצחק
הנתבע/ת
עו"ד שוטן עמיקם

ע"י ב"כ
פסק דין

עיקרי עובדות וטענות הצדדים

1. ביום 26.08.1960 נחתם הסכם למכירת חנות בגוש 16663 בחלקה 50/3 מאדמות עפולה (להלן: "ההסכם") בין בעל החנות - מנדל ( להלן: "המוכר" ) לבין התובע והוריו, כשהבעלות רשומה על שם התובע בלבד.

2. בנוסף לחנות העביר המוכר את מלוא הזכויות בשטח שהוצמד לחנות ששיטחו 7 מ"ר מתוך חלקה 50 באותו גוש, המופיעה בתשריט ומסומנת באות ב', לידי התובע, וביום 21.10.1960 על פי צו רשם הבתים המשותפים לתיקון צו רישום הבית המשותף הוצמד שטח זה לחנות - שנרשמה כחלקת משנה 50/3 וסומן באות ב בתשריט הבית המשותף. זכות המעבר הינה דרך שטחים שסומנו בתשריט הבית המשותף כ-א' ו-ג'.

3. התובע טען בתביעתו כי המוכר התחייב לרשום במרשם את זכות המעבר דרך השטחים המסומנים א', ג בתשריט הבית המשותף וכן טוען כי זכותו זו קיימת לאורך עשרות שנים וזאת בהסכמת כל השכנים וללא כל הפרעה מצד מי מהם.

4. בסעיף 5 להסכם בין המוכר לבין התובע נקבע כי לקונים תהיה זכות גישה אל שטח הקרקע שהוצמד ברגל בלבד והם לא יהיו זכאים להכניס כלי רכב או כל מכונות אחרות מבלי הסכמת המוכר או מי שיבוא במקומו, מראש ובכתב.

5. זכות המעבר של התובע נרשמה בפנקס המקרקעין.

6. התובע טוען כי הנתבעים 1 - 3 תפסו את השטח שהוצמד לחנותו הגישו וקיבלו היתר בנייה כששטחו שלו הפך לחנייה מספר 7 עבור המשרדים שניבנו על ידי הנתבעת, וכן עם קבלת היתר הבנייה לא יכול התובע לבנות מחסן או שירותים בשטחו, כפי שסוכם בהסכם הקנייה והשימוש היחיד שניתן לעשות בשטח הינו לחנייה בלבד.
7. התביעה הוגשה תחילה כתביעה לסילוק יד ולמתן צו למפקח על המקרקעין לרישום ההצמדה כשטח חניה וזכות המעבר ברגל וברכב כאשר סעד זה האחרון לכל הדעות אינו בתחום סמכותו העניינית של בית משפט זה. כתב התביעה תוקן והסעד שנדרש בו היה של צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים 1 עד 3 להפריע לתובע ו/או למנוע ממנו גישה לשטח המוצמד לחנות שבבעלותו אם ברגל ואם ברכב.
בכתב התביעה המתוקן נכלל שוב הסעד של מתן צו לרישום זכויות התובע בפקנס המקרקעין אך התובע חזר בו מסעד זה בכל הקשור לרישום ההצמדה ועתר לרשום את זכות המעבר ועל כך בהמשך.
8. נסיונות הבאת הצדדים לידי הסכמה לא צלחו לרבות הליך גישור אליו הם הופנו ואף ביקור במקום שנערך על ידי בית המשפט בנסיון להביא את הצדדים לידי הסכמה שתחסוך את הצורך בהכרעה במחלוקת.
9. בסופו של יום הוסכם בין הצדדים כי פסק הדין יינתן על בסיס המסמכים המצויים בתיק ותיק הבית המשותף שהומצא לתיק בית משפט וכן סיכומים, כאשר אין בהסמכה זו כדי להתפרש כוויתור של מי מהצדדים על טענותיו.
10. על פי תעודת עובדת ציבור של רשם המקרקעין שהומצאה לתיק, בתאריך 16.11.04 תיקנה המפקחת על רישום המקרקעין טעות סופר שנפלה בפנקס הבתים המשותפים כך שנרשמה הערה בדבר קיום תקנון מוסכם בחלקה הנ"ל במקום הרישום המוטעה בדבר תקנון מצוי כאשר תיקון הטעות נעשה בעקבות שטר מספר 532/60.
11. זכות המעבר לא משתקפת בנסח הרישום אך היא נכללה בצו רישום הבית המשותף לאחר שהוגשה בקשה לתיקון אותו צו בעקבות רכישת החנות על ידי התובע ממר מנדל, חנות אליה הוצמד אותו שטח ב' כאשר בהסכם דנן נכללה כאמור ההסכמה בדבר קיומה של זכות המעבר לתובע זכות זו אושרה על ידי רשם הבתים המשותפים עוד באותם מועדים כפי שעולה מעיון במסמכי תיק הבית המשותף וטעות הסופר בדבר קיומו של אותו תקנון מוסכם תוקנה ב-2004 אך האם יש בכך כדי לאיין את זכותו של התובע שאושרה על ידי המפקח על המקרקעין?
צו הבית המשותף והרישומים בתיק הבית המשותף הם חלק מהמרשם ובהתאם לכך ייבחנו טענות הצדדים.

12. התובע עותר כעת, כאמור, למתן צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים להפריע בכל דרך שהיא לו או למי מטעמו להמשיך ולעבור ברגל ו/או ברכב וזאת על מנת להגיע לשטח הצמוד לחנות שבבעלותו, וכן מבקש להורות לנתבע 4 לרשום לטובתו את זכות המעבר בלשכת רישום המקרקעין.
13. הנתבעת מספר 1 חברה בע"מ העוסקת בין היתר בהקמת מבנים והנתבעים 2 ו-3 הינם מנהליה או בעלי מניותיה. את הזכויות בחלקה 50/4 בעלות בחלק וחכירה בחלק, רכשה הנתבעת 1 בלבד ולא הנתבעים 2 או 3.
14. מכאן שכל טענה או יריבות באם ישנן לתובע, הרי הן קיימות מול הנתבעת 1 ולא אל מול הנתבעים 2 ו-3 שאף בניסוח כתב התביעה לא ברור מהי היריבות הקיימת בין התובע לנתבעים הנ"ל ומהי עילת התביעה באם קיימת נגדם.
15. מכאן שעל פניו המחלוקת היא בין התובע לבין הנתבעת 1 ולנתבעים 2 ו-3 באופן אישי. אין כל יריבות מול התובע ועל כן דין התביעה נגדם מנימוק זה להדחות ובירור המחלוקת יהיה כאמור בין התובע לנתבעת 1 בלבד.
16. ענין זה אמנם לא הועלה על ידי הצדדים בסיכומיהם אך עיון בכתבי הטענות מעלה כי בין התובע לבין הנתבעים 2 עד 3 אין יריבות והם פועלים מתוקף היותם אורגנים של הנתבעת 1 ומכאן שאין הם בגדר "נתבע נכון".

17. הנתבעת טוענת כי מאז 27.03.1985 הינה הבעלים הרשום ב- 3895/4395 חלקים מחלקה 50/4 בגוש הנדון וחוכרת של חלק מחלקה 50/4 הנ"ל.

18. הנתבעת 1 טוענת כי רכשה את יחידה 50/4 ובכללה את שטח א' הצמוד כפי שסומן בתשריט וטענה כי בנסח הרישום לא נירשם מאומה בעניין הסכם בין בעלי הדירות, על תיקון צו הבית המשותף ועל זכות מעבר, ולפיכך הסכם זה אף אם נרשם בצו הבית המשותף אינו מחייבה, והתובע הגיש מסמכים אלו לסיכומיו בלבד ולכן יש להתעלם מהם.

19. הנתבעת טוענת כי כעולה ממכתב ברשם המקרקעין מיום 16.11.2004 תיקנה המפקחת על רישום המקרקעין את צו רישום הבית המשותף עקב כך שחלה טעות סופר לפני 45 שנים, לנתבעת לא ניתנה הודעה על כוונה לתקן הצו, היא לא נתבקשה להגיב על התיקון ולכן דין התיקון כטענת הנתבעת להתבטל.

20. עוד טוענת הנתבעת כי בהתאם לצו תיקון הבית המשותף מיום 21.10.1960, שטח הקרקע המסומן באות א' על תשריט חלקה 50 בגוש הנדון צמוד לחלקה 50/4, כמו כן שטח הקרקע "הקטנטן" המסומן באות ב' ע"ג תשריט חלקה 50 המצוי בקצהו המערבי של שטח א' צמוד לחלקה 50/3.

21. בנוסף טוענת הנתבעת כי כמפורט בצו תיקון הבית המשותף אין ליחידה 50/3, לבעליה ומחזיקיה זכות מעבר ודרך גישה כלשהיא בשטח א' וממילא הבעלים והמחזיקים של חלקה 50/3 אינם יכולים לעשות שימוש כלשהוא בשטח ב' ללא אפשרות הגעה אליו.

22. הנתבעת טוענת כי לא נעשה שימוש בשטח ב' מאז 1977.

23. הנתבעת אינה מסכימה ליתן זכות מעבר ודרך גישה בשטח א'. על שטח זה להזכיר, הוקם בנין על ידי הנתבעת כאשר בקומת העמודים הוקצו מקומות חניה לדירות של אותו בנין.

דיון

24. זכות מעבר הוכרה בפסיקה כזכות הראויה להיות זיקת הנאה ( ראה ע"א 700/88 אסטרחאן נ' ברחורין פ"ד מה' (3) 720 ). הזכות לזיקת הנאה נושאת אופי דואלי: תכניה נקבעים מכוח הסכמת הצדדים ואינם קבועים מראש בדין, וזאת בניגוד לדפוס הנוהג בדרך כלל ביחס לזכויות קניין אחרות. תכנים חוזיים אלה מועלים לרמה קניינית וזוכים לשיריון, כאשר מתבצע רישום בפנקסים.

25. יש להבחין בין הסתמכותו של צד שלישי על המרשם לבין הסתמכותו של הזכאי על פי הזכות הרשומה. המרשם נועד לספק לזכאי הגנה כלפי חוץ, ואילו הרוכש יודע את העובדות הנוגעות להתקשרות ממקור ראשון ולכן המרשם לא נועד לספק לו מידע.

26. לאור האמור לעיל לא תתקבל טענת הנתבעים בדבר הרישום המוטעה כביכול, וכן כי הוגשו מסמכים אלה בשלב הסיכומים בלבד, היות והרישום מופנה כלפי כולי עלמא ומהווה הגנה לזכאי בכל מקרה. תיק הבית המשותף הינו חלק מהמרשם ואין לקבל טענה לפיה כאשר מעוגנת בצו הבית המשותף זכות שאושרה על ידי הרשם דאז כי זכות זו לא תוכר אם היא נשמטה מנסח הרישום.

27. זיקת ההנאה במקרה הנדון הינה זיקת הנאה לטובת מקרקעין והיא עוסקת במקרה שבו אדם מכר חלק מאדמתו והמוכר אינו יכול להגיע אל חלק אדמתו שנותר בידו מבלי לעבור באדמת הקונה או להיפך ( ת.א. 2154/84 הפטריארך הארמני נ' אוהאן אפרהמיאן ואח' פ"מ תשמ"ו (29 ) 492 ).

28. דרישת המסוימות בדיני חוזים נעוצה בצורך להבטיח ודאות מספקת בעסקה. לעניין זיקת הנאה מקורה של הדרישה הוא שונה. דרישת המסוימות בדינים אלה מחייבת שזיקת הנאה תהיה מוגדרת ומוגבלת, כשטעם לכך נעוץ בכך שזיקת הנאה הינה זכות מישנית באופייה, ואין הדין אוהד את קיומה, אלא ככל שאין היא מכבידה הכבדה רבתי על הבעלות. העובדה שתוכנה של הזיקה נקבע על פי רצון הצדדים יוצרת את אחד הסיכונים אשר "כלל הרשימה הסגורה" של זכויות הקניין מבקש למנוע אותו, והוא פיצול של זכות הקניין למגוון רחב של זכויות משנה, אשר תכבדנה מדי על עריכת עסקאות ביחס לנכס. ( ראה קניין מיגל דויטש כרך ב', עמ' 446 - הוצאת בורסי ).

29. ככל שהדברים נוגעים בחליפו של בעל המקרקעין הכפופים, ברי כי הוא חייב בכיבוד זכותו של הזכאי על פי הזיקה, ללא כל סייגים, גם אם לא ידע על קיומה של הזיקה. סעיף 93 (ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 ( להלן: "חוק המקרקעין" ), מכיר באופן ברור בכך ש"בעל המקרקעין הכפופים" כפוף לזיקה, ויש ליתן לכך נפקות.

30. במקרה הנדון הוסכם בסעיף 5 להסכם המכר כי " לקונים תהיה זכות גישה להם בלבד, אל שטח הקרקע הנ"ל וברגל בלבד, הם לא יהיו זכאים להכניס כלי רכב או כל מכוניות אחרות מבלי הסכמת המוכר או מי שיבוא במקומו מראש ובכתב".

31. התרשמותי היא כי הייתה הסכמה ברורה וחד משמעית לגבי זיקת ההנאה הנדונה ודרישת המסוימות הנ"ל התקיימה הזכות אושרה בתיקון צו רישום הבית המשותף ואין בהשמטה או בטעות הסופר של רשם המקרקעין כדי לאיין זכות קניינית קיימת הרשומה בתיקון של צו רישום הבית המשותף. זכות המעבר רשומה בפנקסי המקרקעין על כן מתייתר הסעד שממילא אינו בסמכות בית משפט זה להורות על רישומה.

32. הנתבעת מחוייבת לכבד את זכות התובע למעבר רגלי אך נשאלת השאלה האם עקב השבחת נכס השכן מכאן תצמח גם השבחת הזיקה ותשודרג לזכות מעבר ברכב? טענת התובע היא כי יש לאפשר לו גישה וזכות מעבר לשטחו לא רק רגלית אלא גם ברכבו וצו המניעה המבוקש הינו לאסור על הנתבעת למנוע מהתובע זכות מעבר לשטחו הן רגלית והן ברכב.
33. משמעות הטענה הינה "שדרוג" של זכות המעבר הקיימת של התובע לשטחו והכללת זכויות נוספות שמעולם לא ניתנו לו.
34. עצם העובדה שהבעלים של המקרקעין הכפופים שינה את המצב בנכסו והשביח אותו אין בה כדי לפגוע בזכות התובע למעבר אך אין בה כדי להוסיף לזכות המעבר זכות שלא נכללה בה מלכתחילה. מכאן שהטענה שניתן לקבלה מהתובע היא שאין להפריע לו או למנוע ממנו את זכות הגישה הרגלית לאותו שטח ב' המוצמד לחנותו אך לא יותר מכך.
35. כפי שכבר צויין בית המשפט ערך ביקור במקום בנוכחות הצדדים בנסיון להביאם לידי הסכמה שתייתר את הצורך בשמיעת ראיות הצדדים אך הדבר לא צלח.
36. המחלוקת על פי כתבי הטענות היא פשוטה ולכאורה מתייחסת לשאלת מימוש זכות המעבר של התובע לאותו שטח הצמדה אך נראה כי המחלוקת היא אחרת וכי הגשת התביעה נעשתה ככלי עזר או כאמצעי לחץ בענין אחר מול הנתבעת שלא הועלה בכתבי הטענות אך עלה במהלך הישיבות שהתקיימו לפני וכן בביקור במקום.

37 גם ההסכם בין בעלי הדירות הרשום והמצורף כנספח ה', בסעיף 2 שלו מציין כי נתונה לתובע זכות מעבר על מנת להגיע לשטח הקרקע המסומן על תשריט החלקה באות ב', ולצורך זה בלבד דרך השטחים המסומנים א' וג'. על שטח א הוקם המבנה על ידי הנתבעת 1 אך שינוי המצב בשטח איננו מונע אפשרות גישה רגלית של התובע לשטח ב ועל הנתבעת לאפשר לו זאת.

38. שינוי ייעוד הקרקע על ידי הנתבעים אינו מקנה אוטומטית לתובע את שדרוג זיקת ההנאה שלו מהטעמים שפורטו לעיל בדבר היות הזיקה מוגדרת ומוגבלת, ולא ייתכן שבית המשפט ייתן גושפנקא לכל בעל זיקה שבעליו שיפר את תנאי הקרקע שלו לשפר באופן ישיר את תנאי זיקת ההנאה שלו, לא לכך התכוון המחוקק ואף ההגיון הפשוט לא יקבל פרשנות שכזו למשמעות זיקת ההנאה.

39. זיקת הנאה יכול שתקום מכוח חוזה, מכוח חוק או מכוח שנים ( ראה קניין מיגל דויטש כרך ב', עמ' 419 - הוצאת בורסי ), כשבמקרה הנדון, כפי שצויין, קמה הזיקה מכוח חוזה ועל כן כדי לשנות את תנאיו יש לפנות לצד השני לו ולבקש זאת.

40. סעיף 93 לחוק המקרקעין קובע בסעיף (א) (1) כי "זיקת הנאה יכול שתקבע כי בעל המקרקעין הזכאים או מי שהזיקה ניתנה לטובתו זכאי לשימוש מסוים במקרקעין הכפופים". לשון הסעיף ברורה דיה ואין ספק שהשימוש המסוים שניתן לתובע כאן הינו מעבר רגלי בלבד.

42. את טענת הנתבעת לפיה אותו שטח הינו שטח "קטנטן" שלא ניתן לעשות בו שימוש או שערכו זניח לא ניתן לקבל ומשמעותה היא ביטול זכות התובע אף בשטח המוצמד.
43. המסקנה המתבקשת מכל האמור לעיל שתביעת התובע מתקבלת חלקית בלבד ועל כן ניתן בזאת צו מניעה האוסר על הנתבעת או כל מי מטעמה מלמנוע מהתובע את זכות המעבר הרגלי אל שטח ב' המוצמד לחנותו דרך שטח ג' וא' המסומנים בתשריט הבית המשותף.
בנסיבות הענין ולאור התוצאה אליה הגעתי אינני עושה צו להוצאות.
ניתן היום ז' בחשון, תשס"ו (9 בנובמבר 2005) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

ג'אדה בסול
, שופטת

001672/01א 115 איריס








א בית משפט שלום 1672/01 עו"ד שיבלי סמי נ' שבח את בר חברה לבניין בע"מ, שבח מאיר, בר יצחק (פורסם ב-ֽ 09/11/2005)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן