אפיק הירדן ייזום בע"מ - ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים ואח'

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
אפיק הירדן ייזום בע"מ ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים
 
אפיק הירדן ייזום בע"מ - ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים ואח'
תיקים נוספים על אפיק הירדן ייזום בע"מ | תיקים נוספים על ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים ואח'

138436
2803/05 עתמ     09/02/2006




עתמ 2803/05 אפיק הירדן ייזום בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים ואח'




1
בתי המשפט
עתמ002803/05
בבית המשפט המחוזי תל - אביב יפו
בשבתו כבית משפט לעניניים מנהליים
תאריך:
שופט: ד"ר ורדי קובי

בפני
:
העותרת
אפיק הירדן ייזום בע"מ

בעניין:

נ ג ד
המשיבים
1. ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים
2. אליקים רובינשטיין
3. מרים רובינשטיין
4. שלומית הרבורגר
פסק - דין

1. העובדות, המחלוקות וטענות הצדדים
בפני
עתירה מנהלית שבה מבוקש לבטל את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים (להלן: "ועדת הערר") מיום 25/9/05 אשר ביטלה את החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן: "הועדה המקומית") מיום 2/5/05 ולקבוע כי החלטת הועדה המקומית מיום 2/5/05 המאשרת מתן היתר בניה לעותרת, הכוללת הקלות, במסגרת תיק בנין בעירית ירושלים מס' 0352.1/04 להלן: "תיק הבינוי") עומדת על כנה.

אין מחלוקת שביום 2/5/05 אישרה הועדה המקומית מתן היתר בניה לעותרת הכולל הקלות שונות במסגרת תיק הבינוי לצורך הקמת בית מגורים משותף ובין היתר הקלה המתבטאת בתוספת של קומה לבנין (נספח ב' לעתירה) בבנין ברחוב הטייסים 39 בירושלים הידוע כגוש 30185 חלקה 66 (להלן: "הבנין").
אין מחלוקת שביום 25/9/05 בוטלה החלטת הועדה המקומית ע"י ועדת הערר (נספח א' לעתירה).

לטענת העותרת החלטת ועדת הערר לוקה בחוסר סבירות קיצוני, סוטה לחלוטין מן ההלכות והעקרונות אשר על פיהם נוהגת ועדת הערר להכריע במקרים דומים, עומדת בסתירה מוחלטת להחלטות של ועדת הערר עצמה ויש בה משום אפליה פסולה של העותרת, תוך פגיעה בזכות הטיעון של העותרת והתעלמות מראיות שהוגשו לועדת הערר.

לטענת העותרת, החלטת ועדת הערר נסמכת על טעונים ונתונים אשר לא הועלו כלל ע"י המתנגדים ואשר לא ניתנה לעותרת הזדמנות כלשהי להתייחס אליהם.
לטענת העותרת, קביעת ועדת הערר שקיבלה את הערר עקב קיומה של פגיעה באינטרס ממשי של המתנגדים (המשיבים 2-4) עקב הסתרת נוף מדירותיהם של המתנגדים מופרכת מבחינה עובדתית שכן לא תהא כלל הסתרת נוף ולכל היותר תהא הסתרה חלקית של הנוף וכן תוספת הקומה לא תרע את מצבם של המתנגדים לעומת המצב שכבר הותר בתכנית שכן העותרת יכלה לבנות בנין בן 3 קומות בגובה 12.5 מטר ללא הקלות (כשעם ההקלות מדובר ב-12.6 מטר גובה) ועפ"י תכנית המתאר החדשה לירושלים שטרם ניתן לה תוקף תותר באיזור בניה של 6 קומות כך שלא ייגרם למתנגדים שום נזק מאישור 4 קומות (במקום 3) בבנין.
לטענת העותרת, הסתרת נוף כשלעצמה אינה עילה לאי מתן הקלה כשאי אישור ההקלות פוגע בעותרת באופן חמור ובמידה העולה על הנדרש.
לטענת העותרת, על ביהמ"ש להתערב בהחלטת ועדת הערר ולבטלה.

לטענת המשיבים, אין מקום להתערבות ביהמ"ש בהחלטת ועדת הערר שכן אין עילה להתערבות כזו משלא נמצא פגם בשיקול הדעת או בסבירות ההחלטה כשביהמ"ש לא מתערב בשיקולי תכנון. לטענת המשיבים, במקרה דנן לא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר שניתנה לאחר ביקור במקום בדירות המשיבים 2-4 (בניגוד להחלטת הועדה המקומית שיצאה לשטח אך לא ביקרה בדירות המשיבים 2-4).
לטענת המשיבים, הקלה הינה דבר שבשיקול דעת ואינה "דרך המלך" כשאיזון האינטרסים שנעשה במקרה זה ע"י ועדת הערר נעשה באופן סביר ומקצועי, תוך בחינת הפגיעה בשני הצדדים, כשבמקרה זה נטתה הכף באופן מובהק לטובת המשיבים 2-4.
לטענת המשיבים, לא הוכח שנפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר, לא הוכחה טענת האפליה או הפגיעה בזכות הטיעון של העותרת ומדובר בהחלטה סבירה וראויה העומדת במבחן הביקורת המנהלית.
לטענת המשיבים, מדובר בפגיעה ניכרת וממשית במשיבים 2-4 באופן של פגיעה ממשית בנוף שיוסתר כתוצאה מההקלה המבוקשת וכן פגיעה בפרטיותם, כשלטענת המשיבים 2-4 מדובר בסטיה ניכרת כשקומת המרתף מהווה "קומה" כך שבפועל היה מבוקש לבנות לגובה של 16 ואף 19 מטר (ביחד עם החדר הנוסף שנתבקש לבנות על הגג).
2. דיון והכרעה
לאחר שעיינתי בעתירה ובתשובות על נספחיה ושמעתי את עיקרי הטיעון של הצדדים החלטתי לדחות את העתירה.
ועדת הערר שמעה את טענות הצדדים, עיינה במסמכים, בתמונות, בחוו"ד המומחה ויצאה לביקור במקום על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, מהפגיעה הנטענת, מאופי הסביבה, מהבית הנבנה ומיקומו ביחס לבתי המשיבים 2-4.

יש להדגיש שבניגוד לועדה המקומית שיצאה לשטח אך לא ביקרה בדירות המתנגדים - המשיבים 2-4, ביקרה ועדת הערר בדירות המשיבים 2-4, והתרשמה ממראה עיניה בפגיעה הממשית שתהא למשיבים 2-4, תוך העזרות בחוו"ד המומחה מטעם המשיבים
2-4.
ברור שועדת הערר לא יכלה לראות בפועל את הקומה הנוספת שטרם נבנתה אך היא בחנה בעיניים מקצועיות מדירות המשיבים 2-4 את המצב שיהיה לאחר הבניה והתרשמה מכלי ראשון ישיר ובלתי אמצעי, בנוסף להעזרות בחוו"ד מומחה, שהפגיעה במשיבים 2-4 תהא פגיעה ממשית שתגרום להסתרה של חלקים ניכרים מהנוף הנשקף מדירות המשיבים 2-4.
כך קובעת ועדת הערר שהמבט ממטבח המשיבה 4 ומחדר השינה ייחסם באופן ניכר כתוצאה מתוספת הקומה, יוסתרו לחלוטין או כמעט לחלוטין העצים הנצפים מעברו של הבנין וסביר להניח שלא ניתן יהיה לראות שמים פתוחים כשגם הנוף הנצפה מהמטבח, פינת האוכל וחדר השינה של המשיבים 2-3 ייפגע גם הוא בחלקים ניכרים ממנו.
ועדת הערר התרשמה שמדובר בפגיעה ממשית במשיבים 2-4 שבאיזון בינה לבין אינטרס היזם נוטה הכף לטובת המשיבים 2-4 באופן מובהק, והואיל והקלה אינה בגדר זכות מוקנית ונטל השכנוע להצדיקה מוטל על שכמו של המבקש לקבלה, אין הצדקה להתירה במקרה דנן.

יש לציין גם שועדת הערר לא דנה ולא הכריעה בשאלה שבמחלוקת שבין הצדדים כמה קומות יש כרגע בבנין והאם קומת המרתף היא בגדר קומה או מרתף שכן די בכך שמדובר בשינוי המבוקש שדורש הקלה שאינה זכות מוקנית שפוגעת במשיבים 2-4 כשמאזן האינטרסים נוטה באופן ברור לטובת המשיבים 2-4.
גם אני, לצורך הכרעה בעתירה זו, אינני מכריע האם ההקלה המבוקשת היתה למעשה לבניה בגובה של 16 או 19 מטר כטענת המשיבים 2-4 או 12.6 מטר כטענת העותרת שכן אין מחלוקת שבמקרה זה נתבקשה גם בניה של חדר נוסף על הגג של כ-20 מ"ר, שאין מחלוקת שהיא מעלה את הגובה של הקומות בכ-3 מטרים נוספים וכן לא דומה חריגת גובה המבוקשת בהקלה לבין גובה המותר עפ"י תב"ע, מה גם שבמקרה זה, בפועל היה מדובר בבניה עפ"י התב"ע של כ-9 מטר בלבד, כשגם לפי גירסת המערערים הגובה המבוקש על ידם חורג (ולו במעט) מהגובה המותר עפ"י התב"ע.
בכל מקרה, נקודת המוצא של ועדת הערר, במקרה זה, לבחון את ההקלה המבוקשת, מבלי להיכנס למחלוקת לגבי מספר הקומות, היא נקודת מוצא סבירה שלא נפל בה פגם.

בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כועדת ערר עליונה על ועדות תכנון ואינו בודק מה היה מחליט לו ישב הוא כועדת תכנון.
וכדברי ביהמ"ש: "בעיקרו של דבר, ביהמ"ש לא ממיר את שיקול דעת הרשות התכנונית שהחלטתה עומדת למבחן בשיקול דעתו. היקף הביקורת שעל ביהמ"ש להפעיל מתמצה בבדיקה האם החלטת מוסד התכנון נתקבלה ללא משוא פנים, בלא הפליה, תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים בתום לב וללא שיקולים זרים והאם מצויה היא בתחום הסבירות" (ע"א 2617/00 מחצבות כנרת נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה של נצרת עילית ואח'
, תקדין עליון 2001 (4) 73 תוך הפניה לרע"א 8366/99 עפרת ואח'
נ' שר הפנים, פ"ד נו (1) 155, 162-163 בג"צ 465/93 1135 טריידט נ' הועדה המקומית ואח'
, פ"ד מח (2) 622, בג"צ 2324/91 התנועה למען איכות השלטון בישראל ואח'
נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, משרד הפנים, פ"ד מה (3) 678).

במקרה דנן, מדובר בשקו"ד תכנוני ובהחלטה שנשענה והתבססה על ביקור בדירות המשיבים 2-4 ובחינה במראה עיניים של הפגיעה הצפויה וכן תוך הסתמכות על חוו"ד מומחה מטעם המשיבים 2-4, דבר שעפ"י הפסיקה מקטין את מרחב ההתערבות של ביהמ"ש בהחלטה, כך שמדובר בהחלטה מקצועית וסבירה שאינה חורגת ממתחם הסבירות ולא נפל בה פגם משפטי המצדיק את התערבות ביהמ"ש, כשביהמ"ש לא יתערב בשקו"ד הרשות משלא הוכחה בפני
ו כל עילה להתערבות כזו.
(ראו לגבי שקוה"ד הרחב של הועדה לאחר ביקור במקום והתרשמות מהפגיעה הקשה במשיבים שמטה את הכף אף לשינוי החלטה בעע"מ 1858/01 לוזון נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח'
, תקדין עליון 2003 (1) 1931).

מעיון בפרוטוקול הדיון (נספח י' לעתירה), בטיעוני הצדדים 2-4, בכתב (נספח ח' לעתירה) כפי שנסקרו גם ע"י ועדת הערר בהחלטתה ניתן לראות שהמשיבים 2-4 טענו גם טענו את הטענות לגבי הפגיעה הקשה שתהיה בהסתרת הנוף ובפגיעה בפרטיותם, תוך התבססות על חוו"ד מומחה, כך שלא נפגעה זכות הטיעון של העותרים שידעו על הטענות והתייחסו אליהן בהרחבה (ראה בפרוטוקול הדיון בועדת הערר תוך התייחסות של ב"כ העותרים בהרחבה לטענות המשיבים 4-2 כולל ענין הסתרת הנוף והפגיעה בפרטיות). ב"כ העותרת אף ציין בעמוד 10 לפרוטוקול ש"אין ספק שברגע שיקימו בנין לפניה, הנוף יוסתר. האם אחרי הבניה היא בכלל לא תוכל לראות נוף? זה לא נכון". דהיינו ישנה הכרה בכך שלפחות חלק מהנוף יוסתר (ראה גם בהחלטת ועדת הערר בעמוד 10 לפרוטוקול שגם נציגי העותרת הסכימו שתהיה הסתרה של הנוף אך לטענתם מדובר בחלקים קטנים מן הנוף שאין בהם פגיעה ממשית, כך שעיקר המחלוקת הינה עוצמתה והיקפה של ההסתרה של הנוף שתיווצר אך לא על עובדת היווצרותה עקב ההקלה).
בניגוד לטענת העותרת, בחוו"ד המומחה מטעם המשיבים 2-4, המודד מר יעקב ארליך, מצויינת במפורש הפגיעה בפרטיות וכן חסימת האוויר, האור והסתרת הנוף.

הקלה, אינה בגדר זכות מוקנית, כשלמוסד התכנוני הדן בבקשה להקלה יש שקול דעת רחב תוך מתן משקל ראוי לשיקולים התכנוניים הנוגעים לענין, שיקולים שעשויים להוביל עפ"י הענין, למדיניות סבירה של מתן הקלות במשורה ושל שמירה קפדנית של מסגרת התכנון לצורך גיבושה והפעלתה העקבית של מדיניות זו (ע"א 6291/95 בן יקר חברה להנדסה ובנין בע"מ נ' הוועדה המיוחדת לתכנון ולבניה מודיעין ואח'
פ"ד נא (2) 825, 863).
איזון האינטרסים שנעשה במקרה זה ע"י ועדת הערר לצורך בחינה האם יש מקום למתן ההקלה שהצביעה על פגיעה ממשית במשיבים 2-4 המטה את הכף לזכותם נעשה באופן סביר בלא שנפל בו פגם המצדיק את התערבות ביהמ"ש בשקו"ד הרשות.
במקרה זה הרשות שקלה את הפגיעה הממשית שתיגרם למשיבים 2-4 לאחר שביקרה בדירותיהם ועיינה בחוו"ד המומחה מטעמם וזאת לעומת הפגיעה הכלכלית ביזם (העותרת), תוך הבאה בחשבון שהיזם יכול היה לממש את זכויות הבניה גם במסגרת הקומות שנבנו ללא תוספת קומה ומדובר בשקו"ד סביר שלא נפל בו פגם המצדיק את התערבות ביהמ"ש.
לא ניתן להתעלם מכך שבמקרה זה, מול הפגיעה בנוף ובפרטיות המשיבים 2-4 עומדת פגיעה כלכלית בלבד בעותרת, מה גם שלכאורה היה ניתן לבנות את הבנין באופן שונה תוך ניצול זכות הבניה גם ללא התוספת של הקומה הנוספת.
העובדה שקיימת תכנית מתאר חדשה לירושלים שטרם ניתן לה תוקף שלפיה תותר באיזור בניה של 6 קומות פועלת לשני הכיוונים שכן, מעבר לכך שהתוכנית טרם אושרה, לא ברור "מה יילד יום" ואם ניתן יהיה לבנות בעתיד 6 קומות לא תיפגע העותרת באופן שתוכל בעתיד להשלים את הבניה הקיימת כיום.
מתן הקלה יש לשקול באופן זהיר ומעמיק לאחר שמיעת גורמים שיש להם ענין בה או העלולים להיפגע על ידה (בג"צ 253/76 בנייני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' המועצה המקומית לתכנון ולבניה בלוד ואח'
, פ"ד לא (1) 579, 583-584), זאת עשתה ושקלה ועדת הערר.

למעשה, הטענה העיקרית של העותרת שלא נאמרה בעתירה בריש גלי, אך עלתה "בין השורות" ובאה לידי ביטוי בדיון עצמו, הנה טענה של הפליה פסולה משיקולים זרים שעיקרם זהותם של המשיבים 2-3 והיותם "אישיות חשובה" כהגדרת העותרת: השופט העליון אליקים רובינשטיין ורעייתו מרים רובינשטיין.

מדובר בטענה חמורה שמושמעת ע"י העותרת ללא כל ביסוס עובדתי או ראייתי היכול לתמוך בטענה חמורה זו. מעניין גם, שהועדה המקומית נתנה החלטה הפוכה מזו של ועדת הערר והתירה את ההקלה וזאת למרות ידיעת זהותם של המשיבים 2 ו-3. אני דוחה את טענת העותרים שהועדה המקומית גילתה אומץ להבדיל מועדת הערר.
מדוע כאשר הועדה המקומית סבורה היתה שיש מקום במקרה זה למתן הקלה מדובר ב"אומץ" וכאשר ועדת הערר סברה שאין מקום במקרה זה למתן הקלה זו הפליה פסולה? האם כשההחלטה אינה נוחה לעותרת, רק אז מדובר בהפליה?
כדי להצביע על הפליה יש להצביע על הנתונים היוצרים הפליה זו ולערוך השוואה בין התכנית המוצעת לבין תכניות אחרות (בג"צ 332/98 המועצה המקומית תל מונד נ' ועדת המשנה למעקב ובקרה על תמ"א 31, פ"ד נה (1) 649). במקרה זה העותרת לא היתה חלק מהצדדים בתיקים שהביאה בתמיכה לטענתה להפליה והיא לא הציגה את מסמכי התוכניות המוצעות אלא רק את ההחלטות שניתנו שמעיון בהם ניתן לראות שבמקרה אחד נמחקה העתירה עקב הריסת הבנין וכל התהליך התחיל מהתחלה (קופלר) ובמקרה השני העיקר היה שינוי אופי הסביבה ולא הסתרת הנוף שהיתה שולית (בר חמא), כשמדובר בבנין ברחוב ובסביבה אחרים בעלי נתונים אחרים (כמו לגבי קומת המרתף).

הפליה פסולה פירושה יחס שונה אל שווים, פירושה יחס בלתי שווה ובלתי הוגן למי שראויים לאותו יחס, מנהג שרירותי של איפה ואיפה שאין לו הצדקה בשל העדר שוני משמעותי בנסיבות בין האחד למשנהו (בג"צ 678/88, 803 כפר ורדים ואח'
נ' שר האוצר ואח'
פ"ד מג (2) 501, 508-507), כשבמקרה דנן לא הונחה תשתית ראויה לטענת ההפליה עפ"י אמות מידה אלה.
דעתי אינה נוחה, בלשון המעטה, מטענות העותרת הנ"ל שלא היה להן מקום. האם לא ייתכן שגופים מקצועיים המורכבים מאנשים שונים יגיעו למסקנות שונות? מה גם שלא מדובר כאמור במקרים זהים (ראו לענין זה טיעוני הצדדים עצמם בעת"מ (ים) 857/05 בר חמא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם); עתירה שנדחתה ללא שמיעתה בהסכמת הצדדים, לגבי האיבחון שיש לעשות בין החלטת ועדת הערר בענין בר חמא לבין החלטת ועדת הערר בתיק זה).
מכל מקום, טענת ההפליה לא הוכחה כלל ועיקר במקרה דנן ע"י העותרים כמו גם הטענה לגבי שיקולים זרים או פגם אחר שנפל בהחלטת ועדת הערר.

3. התוצאה
בנסיבות אלו, אין מקום להתערבות ביהמ"ש בהחלטת המשיבה 1 ולפיכך העתירה נדחית.
אני מחייב את העותרת לשלם למשיבה 1, למשיבים 2 ו-3 ולמשיבה 4 (לכל אחד מהם למעט למשיבים 2 ו-3 שהתשלום להם הינו ביחד) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,500 ש"ח בתוספת מע"מ כדין.

המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים בדואר רשום.

ניתנה היום י"א בשבט, תשס"ו (9 בפברואר 2006) בהעדר הצדדים
_______________
ד"ר ורדי קובי
, שופט









עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 2803/05 אפיק הירדן ייזום בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה - מחוז ירושלים ואח' (פורסם ב-ֽ 09/02/2006)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן