מנע ניסים - עירית חיפה, עו''ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע''מ , קלאב סטור מילניום בע''מ

מידע על עירית חיפה   



מנע ניסים - עירית חיפה, עו''ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע''מ , קלאב סטור מילניום בע''מ

עתירות מנהליות 1442/05     24/08/2006 (עתמ)



תיקים נוספים על מנע ניסים
תיקים נוספים על עירית חיפה
תיקים נוספים על עו"ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע"מ
תיקים נוספים על קלאב סטור מילניום בע"מ




עתמ 1442/05 מנע ניסים נ' עירית חיפה, עו"ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע"מ , קלאב סטור מילניום בע"מ




9
בתי המשפט

עתמ001442/05
בית המשפט לענינים מנהליים בחיפה
24/08/2006
תאריך:
השופט י' דר

בפני
:

העותר
מנע ניסים

בעניין:

- נ ג ד -

המשיבים
1. עירית חיפה

2. עו"ד יוסף ברינט
כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע"מ
(בפירוק)
3. קלאב סטור מילניום בע"מ
החלטה
1. הסעד
1.1 העותר מבקש

פסק דין
שיצהיר כי הוא אינו חייב בתשלומי ארנונה מיום 1.9.2002 ואילך, בגין אותו חלק בנכס המצוי ברח' יגור 2/10 בחיפה (הנכס) בו הפעיל מזנון.
עוד הוא מבקש להצהיר כי החייבים בארנונה הם המשיבים 2 ו-3. הבקשה לסעד זה מבוססת על הטענה שביום 1.9.02, תפס עו"ד ברינט, ככונס הנכסים של הנכס שבבעלותה של פנידר חברה להשקעות בע"מ (פנידר), חזקה בנכס, שהועמד בפועל לשימושה של המשיבה 3, קלאב סטור מילניום בע"מ
, המפעילה סופרמרקט בסמוך לנכס (הסופרמרקט), עד למכירתו.
לחלופין, ביקש העותר להורות על הפחתת סכומי הרבית שהוטלו על הסכומים בהם חויב ולקבוע כי הליכי הגביה שננקטו נגדו החל מחודש אפריל 2005 אינם חוקיים.

1.2 בית המשפט (השופט כ' סעב) קיבל את בקשת העותר לפיצול סעדים ואפשר לו לתבוע מהמשיבים 2 ו-3 כל סכום שיחויב בתשלומו לעירייה (בש"א 32052/05).

2. העובדות
2.1 העותר שכר חלק מנכס הידוע בשם "בית הפנינים". הנכס בבעלות פנידר והיה בחזקת חברת נאות הבנים בע"מ (נאות הבנים).
העותר ניהל בנכס מזנון. הסכם השכירות שבין העותר לבין נאות הבנים היה לתקופה שמיום 1.1.00 ועד ליום 31.12.04.
על פי החלטת השופט כהן בבש"א 15876/02 מיום 1.6.03 (צורף כנספח ד5 לתשובת עו"ד ברינט) עולה טענה לפיה פנידר ונאות הבנים משתייכות לאותו אשכול חברות, אולם השופט כהן לא קבע ממצא בענין זה.

2.2 ביום 17.3.2002 מונה עו"ד ברינט לכונס הנכס של פנידר, בגין חובותיה לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, על פי מינוי ראש ההוצאה לפועל בחיפה (החלטת ראש ההוצאה לפועל בתיק 6-02-05535-02 צורפה כנספח א' לעתירה).
העותר ועו"ד ברינט לא הגיעו לידי הסכמה באשר להמשך השכירות בנכס במצב המשפטי החדש (לטענת העותר, לא הושגה הסכמה ביחס לשיעורם של דמי השכירות; עו"ד ברינט טען כי העותר סירב לחתום על הסכם שכירות חדש עם הכונס). לפיכך ניתן ביום 25.8.02 צו פינוי לעותר באמצעות לשכת ההוצאה לפועל (נספח ב' לעתירה).
אין חולק כי העותר פינה את הנכס עד ליום 1.9.02.

3. עובדות נוספות מפי הכונס
3.1 מהמסמכים שצירף עו"ד ברינט עולה כי גם כנגד חברת נאות הבנים הוצא צו פינוי מהנכס ביום 25.8.02, וביצועו עוכב בשל הליכים שנוהלו בין הצדדים עד ליום 15.6.03, על פי החלטתו הנ"ל של השופט כהן וכנראה עד ליום 3.7.03 בשל הליכים מאוחרים יותר.

3.2 לטענת עו"ד ברינט, במועד זה (3.7.03) גילה לראשונה כי שטח המזנון נמצא בשימוש הסופרמרקט כמחסן סחורות, למרות שעובדה זו צוינה בדו"ח פעולה של המוציא לפועל כבר ביום 10.4.03 (נספח ז' לתשובתו). עו"ד ברינט ניסה לנקוט בהליכים משפטיים לפינויו של הסופרמרקט טרם פקיעת צו המניעה שמנע ממנו לפעול בנכס (נספח ח' לתשובתו).

3.3 הגם שיתר הקומה נאטמה בהוראת ראש ההוצאה לפועל, על פי בקשתו של עו"ד ברינט, גם לאחר פקיעת הצו הזמני, לא נאטם חלק המזנון אליו פלש הסופרמרקט.
4. טענות העותר
4.1 לטענת העותר, הודיעה אשתו במשרדי מנהל הארנונה כי העותר יעתיק עסקו למקום אחר שברח' יד לבנים בחיפה והיא תנהל את העסק. לדבריה, לא הונחתה על ידי נציג העירייה לעשות כן בכתב. עוד טוען העותר כי לא נתן למנהל הארנונה הודעה בכתב, מהטעם שבטעות סבר כי העתקת העסק בשל קיומו של צו פינוי אינו מצריך גם הודעה בכתב.

4.2 העותר טוען כי לא עמד על טעותו, היות ומרגע שהעתיק את עסקו לא קיבל עוד את חשבונות הארנונה בגין הנכס. לדבריו, למד לראשונה על קיומו של החוב מהודעת עיקול שקיבל ביום 14.4.2005 לכתובת ביתו הרשומה במשרד הפנים, ואז פנה לעירייה על מנת להסדירו. הוא הגיע עם העירייה להסדר תשלומים בגין חובות הארנונה שעד ליום 1.9.2002 (אישור על תשלום 30,000 ₪ בשיקים מעותדים על חשבון החוב שתחילתו בחודש אפריל 2000 ועד לחודש מאי 2005, האמור לכסות את התקופה בה החזיק בנכס, צורף כנספח ד' לעתירה) וסבר כי יתרת החוב תשולם מקופת הכינוס של פנידר.

4.3 משהמשיכה העירייה לנקוט בהליכי הוצאה לפועל כנגד העותר, ניהל העותר, באמצעות באת כוחו, התכתבויות הן עם העירייה והן עם עו"ד ברינט, במטרה שיתרת חוב הארנונה תגבה מהמחזיק האמיתי בנכס החל מיום 1.9.2002.

5. עמדת המשיבים
5.1 העירייה טוענת (נספח ז' לעתירה) כי על העותר לשלם את הארנונה עד למועד ההודעה על שינוי המחזיק בנכס בכתב, בהתאם להוראות סעיף 325 לפקודת העיריות.

5.2 עו"ד ברינט טען תחילה (נספח ח' לעתירה) כי בימים אלה הוא מצוי בהליכים למכירת הנכס, ומשיכנסו כספים לקופת הכינוס כתוצאה מהמכירה, יסדיר את חוב הארנונה בגין הנכס בתקופה בה החזיק בו (החל מיום 1.9.02 ועד יולי 2003, שאז הורה ראש ההוצאה לפועל על איטום הקומה בה היה מצוי המזנון).
5.3 מאוחר יותר, התכחש עו"ד ברינט לחבותו לשלם את חוב הארנונה.
בתגובתו מיום 5.12.05, שנכתבה בכתב יד על גבי מכתב בא כוח העותר מאותו יום (אחד מהמסמכים נספח י' לעתירה), כתב:

"1) לצערי, עו"ד חורי [ב"כ הסופרמרקט] הוטעה על ידי מרשיו, שכן בידי תצלומים מחודש יולי/אוגוסט 2003 ובהם רואים את המזנון תפוס ע"י המינימרקט.
2) אכן אפשר ומרשיו של מר חורי חתמו על חוזה שכירות לגבי שטח המזנון לפני 4 חודשים אך לא אתי; בפועל הם משתמשים במזנון למעלה מ-3 שנים, ולמצער למעלה משנתיים, על פי התיעוד המצולם.
3) לכן, אכן אין מנוס מהגשת העתירה, אך כפי שהצעתי לך, וכדי לחסוך בזמן, נא צרפי את המינימרקט מראש, כדי לא לעכב ההליכים."

5.4 סוסן יניב, מנהל הסופרמרקט, מכחיש כי פלש לנכס והחזיק בו שלא כדין.

6. טעון משפטי
6.1 העותר
6.1.1 בנסיבות העניין ניתן להסתפק בהודעה בעל פה שמסרה אשת העותר לפקיד העירייה, העומדת בדרישות סעיף 325 לפקודת העיריות.
6.1.2 העותר לא קיבל משך כל התקופה דרישות תשלום בגין הנכס בהתאם לסעיפים 306 ו-307 לפקודת העיריות, הגם שכתובת ביתו על פי רישומי משרד הפנים היתה ידועה לעירייה. לו היתה העירייה מבצעת המצאה כחוק (לנכס), היתה מגלה כי מדובר בנכס נטוש ואטום.
6.1.3 העירייה החלה לנקוט בהליכי עיקול, טרם נמסרה דרישת תשלום וננקטו נגד העותר הליכים משפטיים, בניגוד להוראות החוק. אין מדובר בחוב בפיגור.
6.1.4 העירייה נוהגת שלא בתום לב בפני
יתה לגבות את החוב ממנו ולא מעו"ד ברינט, למרות שהחוב לעירייה הינו חוב בדין קדימה אצל הכונס.
6.1.5 תשלום החוב מוטל על כתפי עו"ד ברינט מרגע שתפס חזקה בנכס וחלה עליו אחריות מקצועית ליידע את העותר כי עליו להודיע על שינוי מחזיקים או להעביר את חוב הארנונה לכל מחזיק אחר בנכס.
6.1.6 החוב מוטל על כתפי הסופרמרקט מכוח ההחזקה בפועל בנכס.

6.2 העירייה
6.2.1 בית משפט זה אינו מוסמך לדון בשאלת המחזיק בנכס, לאור ההליך הייחודי הקבוע לדיון בשאלה זו, בהתאם לסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (חוק הערר).
6.2.2 כל עוד לא נמסרה הודעה בכתב לעירייה בדבר שינוי מחזיק בנכס, בהתאם לסעיף 325 לפקודת העיריות, אין היא נדרשת לחקור בעצמה בדבר זהות המחזיק, הגם שאינה חולקת עוד כי העותר לא החזיק בנכס החל מיום 1.9.02, ולכן חזקה על רישומיה שהם נכונים.
6.2.3 לא נמסרה לה הודעה על שינוי מחזיק, ואפילו לא בעל פה. העותר גם לא ביקש כי הודעות הארנונה תשלחנה לכתובת אחרת מכתובת הנכס.
6.2.4 העירייה אינה יכולה "לעדכן חיוב רטרואקטיבית ו/או לעדכן שינוי מחזיק רטרואקטיבית מבלי שהמחזיק [בפועל] נותן הסכמתו לכך ו/או מבלי שייקבע כך עפ"י דין או עפ"י בית משפט" (סעיף 53 לתשובת העירייה).
6.2.5 דרישות החוב נשלחו לכתובת הנכס כדין. לאחר מכן הועבר הטיפול לחברת גבייה. לכן אין ממש בטענת העותר כי היה על העירייה לנקוט דווקא בהליך של גבייה אזרחית.
6.2.6 על עו"ד ברינט מוטלת חובה להודיע לעירייה על מינויו ככונס נכסים של הבעלים הרשום בנכס, בהתאם לתקנה 84 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979.
6.2.7 הפסיקה קובעת כי חבותו של כונס נכסים לשלם ארנונה הינה מיום תפיסת החזקה על ידו בנכס (שהיתה על פי הודאת עו"ד ברינט ביום 25.8.02), ולכן היה עליו להודיע על שינוי מחזיק בנכס, בהתאם לחובות המוטלות עליו מתוקף תפקידו.
6.2.8 בביקורת שערכה העירייה בנכס ביום 14.12.05, מצאה שהנכס אינו פעיל ומוזנח. אין בידי העירייה כלים לאשר את הטענה כי הסופרמרקט החזיק בשטח המזנון או לדחותה.

6.3 עו"ד ברינט
6.3.1 הסכם השכירות של העותר עם נאות הבנים לא בוטל ולכן היה בתוקף עד ליום 31.12.04. על פיו על העותר לשאת בתשלומי הארנונה על הנכס (סעיף 13א לחוזה השכירות, נספח ג' לתשובה).
6.3.2 בשל הליכים שונים עוכב פינויו המלא של הנכס עד ליום 3.7.03, ולכן לא ניתן לראות בו כמי שהחזיק בנכס, אלא לימים ספורים בלבד.
6.3.3 ממילא הוא זכאי לפטור מארנונה בגין נכס ריק למשך תקופה שעד ששה חודשים, על פי תקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993.
6.3.4 חובת ההודעה על מינויו ככונס נכסים מוטלת על המוציא לפועל ולא על כונס הנכסים. העירייה אינה מנויה בין הגופים להם צריך להודיע על דבר המינוי, והודעה על שינוי מחזיק בנכס מוטלת על המחזיק המסיים את החזקתו.

7. הסמכות
7.1 על פי סעיף 3(א)(3) לחוק הערר, המסלול לתקיפת דרישת תשלום, בטענה לאי-החזקה, הוא על דרך של השגה למנהל הארנונה ואחריה - ערר לועדת הערר.
עד 1994 לא יכול היה העותר לעקוף את מחדלו בבחירה במסלול של סעיף 3 לחוק הערר, בהגשת עתירה בנושא זה.
הדברים נקבעו, בין השאר, על ידי הנשיא שמגר בע"א 1130/90 חברת מצות ישראל בע"מ נ' עיריית פתח-תקוה, פ"ד מו(4) 778:

"לא למותר להוסיף, כי לגבי חיובי הארנונה עליהם חל החוק, אין עוד אפשרות לפנות לבית המשפט המחוזי בעתירה לסעד הצהרתי. בית משפט זה פסק לא אחת, כי משנקבעו בחוק הליכים מיוחדים להשגה וערר ומועדים להגשתם, אין הנישום יכול להיזקק עוד להליכי התביעה הרגילים. הסדרים מיוחדים אלה הם ממצים וחוסמים את דרכי התקיפה הכלליות, להן נזקקו נישומים עובר לקביעת ההסדר המיוחד."

עם זאת, הדברים שונו בתיקונו של חוק הערר בתוספת סעיף 3(ג)

"דרך הגנתו של מי שחוייב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחוייב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי ברשות בית המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה" (ע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו(2) 773, 779; ההדגשה במקור).

7.2 משהגענו לאן שהגענו, ונשמעו הטעונים, איני רואה מקום להפנות את העותר להליך של השגה וניתן לברר את המחלוקת ככל שהיא נוגעת לחיובו של העותר על ידי העירייה. אבהיר כבר כאן ועתה כי המחלוקת בין העותר לבין המשיבים האחרים אינה ניתנת לפתרון בהליך זה, ולא תפתר במסגרתו.

8. חובת הודעה על שינוי מחזיק
8.1 בסעיף 325 לפקודת העיריות נקבע:

"חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה" (ההדגשות הוספו).

עינינו הרואות, חובת ההודעה על חדילה מהחזקה מוטלת על המחזיק, והיא חייבת להעשות בכתב.
אכן, הפקודה יצרה חזקה בדבר חבות המחזיק האחרון בתשלום חיובי הארנונה כל עוד לא מסר הודעה על חדילת החזקתו. האם ניתנת חזקה זו לסתירה, מקום שאין חולק כי בתקופה הרלוונטית העותר לא החזיק בנכס?

8.2 הפסיקה קבעה לא אחת כי דרישת הכתב שבסעיף 325 לפקודה היא מהותית, ובלעדיה לא ייחשב מחזיק כמי שהודיע לעירייה על חדילת ההחזקה באופן שפוטר אותו מתשלום הארנונה.

8.3 בתי משפט ניסו, לעתים, לבוא לעזרתו של מחזיק שעזב ולא מסר הודעה כנדרש. כך עשה השופט ברלינר בעמ"נ (חי') 330/03 אברהם סבג נ' עירית חיפה
- מנהלת הארנונה, תק-מח 2004(3) 3976, כאשר כתב את הדברים הבאים:

"עשויות להיות נסיבות בהן לא נמסרה הודעה בכתב מאת המחזיק בנכס, ובכל זאת ניתן יהיה לקבל כי דרישת סעיף 325 נתמלאה, והדרישה להפסיק את חיובו בארנונה של מי שחדל להחזיק בנכס, תהיה מוצדקת. כך למשל אם מסר המחזיק הודעה לעיריה בעל פה, ופקידת הארנונה רשמה זאת לפניה, אפשר שהעלתה זאת על הכתב או נתנה למחזיק לשעבר בנכס להבין שדי בכך. אם המחזיק מסר לעיריה אסמכתא אחרת בכתב המבהירה חד משמעית כי חדל להחזיק בנכס, ניתן להסתפק בכך. אם הוא מוסר לעיריה חוזה של הדייר החדש והיא מקבלת זאת כאסמכתא מספיקה, די גם בכך. אם הבעלים של נכס מוסר הודעה לעיריה כי הנכס שב לחזקתו לאחר שהדייר עזב אותו, לא יהיה מוצדק לדרוש הודעה מאת אותו דייר ולחייבו בארנונה אף שחדל להחזיק בנכס."

8.4 מכיוון שהעותר לא צירף תצהיר של אשתו ובו פרטים על מסירת ההודעה בעל פה, אני רואה עצמי פטור מלהתיחס בהרחבה ל"פתחים" שפתח חברי השופט ברלינר בדרישת הכתב.
אפנה רק לדעת הרוב (השופטים שיף ודר) בע"א 4457/98 בידור נאה מפעלי בתי קולנוע בע"מ נ' עיריית חיפה, (תק-מח 2006 (1) 5251; ניתן ביום 22.6.06) שבו נדחתה טענת המערערת כי מכיוון שמדובר בנכס ידוע בעיר, שהעירייה היתה מעורבת בשינוי יעודו, ניתן לראות בכך תחליף למסירת הודעה בכתב. הנשיאה גילאור סברה שקמו הנסיבות המתאימות לכך באותו מקרה.

8.5 עוד אני מבקש להסתייג במפורש מן האפשרות אליה התיחס השופט ברלינר בדבר פקודת הארנונה "...[ש]ניתנה למחזיק לשעבר בנכס להבין שדי בכך [בהודעה בעל פה]".
פתח כזה מזמין טעון מהסוג שהעירייה לא תוכל להתמודד איתו. מול אמרה נחרצת של נישום שכך נאמר לו, לא יוכל פקיד העיריה, שמפגש עם אזרחים רבים בעניני ארנונה הוא בשגרת יומו, לזכור מפגש בודד שנערך לפני זמן (ובדרך כלל מתעוררים טעונים כאלה באיחור ניכר, וההליך המשפטי רחוק עוד יותר). כל שיוכל עובד העירייה לומר הוא כי "על פי החוק והנהלים, לעולם אין אנו אומרים דבר כזה".
לא בכדי נראית דרישת הכתב כקונסטיטוטיבית, ואיני רואה מקום לכרסם בה.

8.6 נשוב לעניננו - כאמור, אשת העותר לא הגישה תצהיר. כל שהובא בפני
בית המשפט הם מסמכים שצרפה העירייה לעיקרי הטיעון מטעמה והם נוגעים לעסק החדש שפתחו העותר ואשתו. הוצגו טופס עדכון שינוי מחזיק בנכס שברח' יד לבנים בחיפה על שם אשת העותר והסכם השכירות מיום 26.8.02 (מועד פינוי המזנון) לשם ניהול עסק של הכנת אוכל למפעלים, לפיו נעשה השינוי.
לא ניתן להסיק ממסמכים אלה על חדילת ההחזקה במזנון. הוסף לכך העובדה שאין חולק כי העותר לא הסדיר את חובות הארנונה במועד בו פינה את המזנון, וכי תשלום החוב נעשה רק בשנת 2005, לאחר שהעירייה נקטה בהליכי עיקול לגביית החוב.

8.7 לאור דרישת הכתב אין יסוד לשמוע לטענת העותר כי טעה לחשוב שלא חלה עליו חובת ההודעה על חדילת החזקה בנכס, כיוון שפינויו נעשה על פי צו של ראש ההוצאה לפועל. העירייה לא היתה צד לצו הפינוי ולכן לא יכולה להיות לה ידיעה על קיומו מבלי שהעותר הודיע לה על כך. לעניין זה, פסק הדין ת"א 50347/88 אליו מפנה רוסטוביץ בספרו ארנונה עירונית, מהדורה חמישית כרך א', המכון לחקר המיסוי המוניציפלי, בעמ' 279 (רוסטוביץ), שם נפסק כי אין בצו פינוי של בית משפט שניתן גם לבקשתה של העירייה משום מילוי דרישות סעיף 325 לפקודת העיריות.זאת הגם שמקרה זה פחות מובהק מהמקרה שלפנינו, כפי שהתייחס לדברים רוסטוביץ, שם.

8.8 אמנם סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 קובע כי הארנונה תשולם על ידי המחזיק בנכס ומסיפת סעיף 325 לפקודת העיריות עולה כי ההודעה על הפסקת החזקה אינה גורעת מחבותו בארנונה של הנישום, בשל התקופה שלפני מסירת ההודעה. מכאן שהעירייה רשאית להשית את הארנונה הן על מי שחדל להחזיק בנכס ולא הודיע על כך לעירייה והן על המחזיק בפועל. ואולם, העירייה אינה חייבת לפנות דווקא למחזיק בפועל, מקום שקשה עליה קביעת זהותו.
לעניין זה רוסטוביץ, בעמ' 284-285, מפנה לכך שאת הוראות סעיף 325 יש לקרוא עם הוראות סעיף 326 לפקודה, הקובע כי המשכיר או המוכר שלא הודיעו על דבר המכירה או ההשכרה יהיו "חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו...".
מסקנתו של המחבר היא:

"חבותו של המחזיק הקונסטרוקטיבי מותנית בכך, כי המחזיק הקונסטרוקטיבי יחויב בתשלום הארנונה רק באותם מקרים, שבהם אין הרשות המקומית יכולה לגבות את חוב הארנונה ממי שהשתמש בנכס ולא נרשם כנישום, או שהגבייה ממנו כרוכה בקשיים. או אז, יהיה המחזיק הקונסטרוקטיבי חב בתשלום הארנונה משום שמחדלו הרע את מצבה של הרשות המקומית. ראוי, כי הרשות המקומית תשית את הארנונה על המשתמש בפועל בנכס, גם אם ההודעה על כך נמסרה לה באיחור."

לאור האמור לעיל, רשאית היתה העירייה לגבות את חוב הארנונה מהעותר עד למתן הודעה על חדילת החזקה בנכס.

8.9 בהקשר זה יצוין כי בפרשת סבג קבע השופט ברלינר בקשר למועד עד אליו ניתן לחייב מחזיק שלא הודיע על חדילת חזקתו כדלקמן:

"ברור, שהמשך החיוב בארנונה אינו צריך להימשך לנצח, אף אם כלל לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 325. סעיף זה אינו עומד בחלל ריק. מולו ניצבת חובתה של המשיבה לנהוג כלפי נישומי הארנונה בהגינות, בחריצות ראויה, ובתום לב. בצד חובתה להטיל ארנונה ולגבותה עומדת חובתה לבדוק מדי תקופה מי הוא הנישום הנכון המחזיק בנכס שבגינו נדרשת הארנונה. פקחיה צריכים לעיתים לערוך סקירה של המצב בשטח על מנת לדעת את המתרחש. כך במיוחד לגבי נכסים שאין משלמים בעדם ארנונה ללא הודעה או הסדר או כאשר הודעות חיובי הארנונה חוזרות, או כאשר מצויות אסמכתאות לכך שעסק כלשהו בנכס, חדל לפעול בו או עבר למקום אחר. היינו, שהתוצאה המתחייבת מאי מסירת הודעה כאמור בסעיף 325, צריכה לעמוד ביחס סביר ובמידתיות הנדרשת, בהתחשב בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה." [צוטט בהסכמה ב-עת"מ (נצ') 1171/05 הלל טלקר נ' עיריית קרית שמונה, תק-מח 2006(3) 3251].

באותו מקרה סבר השופט ברלינר שהמערער פעל בתום לב אך התרשל, משום שבעת שהגיע לעירייה על מנת להסדיר חובותיו לא הודיע על חדילת החזקה בכתב. לכן קבע כי כעבור שנה יכולה היתה העירייה להבין מהפסקת תשלומי הארנונה ובהעדר כל תגובה להתראות ולדרישות שנשלחו אל הנכס, כי הדברים טעונים בירור ולא לשבת בחיבוק ידיים במשך שלוש שנים, ורק לאחר מכן להפעיל את מערכת הגביה נגדו. התוצאה היא שהעירייה הוגבלה ביכולתה לחייב את המערער לשנה בלבד.
8.10 גם בענין זה איני רואה את הדברים כפי שרואה אותם חברי השופט ברלינר.
איני רואה עילה להטיל על העירייה חובת בדיקה (להבדיל מזכות) אם המחזיק שהצהיר על החזקה עדיין מחזיק בנכס.
בפרשת בידור נאה הזכרתי גם את חשיבות מסירת ההודעה על שינוי מחזיק סמוך לשינוי, כדי שהעיריה תוכל לוודא עצם השינוי ולגבות את הארנונה מן המחזיק היוצא ומן המחזיק הנכנס. הוספתי וכתבתי

"... אי מסירת ההודעה עשויה להקשות על גביה מהמחזיק, אם בינתיים עזב את הנכס או, כמו בעניננו, הוא חסר יכולת פרעון".

8.11 ניתן גם לומר שעל העיריה לתחום מראש את תקופת החיוב של מחזיק על פי תנאי החוזה המוצג לה. גם לתפיסה זו איני מסכים. ראשית, הצגת חוזה אינה נדרשת בחוק. היא עשויה להיות פועל יוצא של רצון העיריה. המודיע על חילופי מחזיק הוא בדרך כלל הבעלים, שיש להם ענין להבטיח שבעיריה יהיה רישום עדכני של המחזיק. לכן הוא נדרש להמציא לעיריה את הראיה לשינוי המחזיק - חוזה השכירות.
עם זאת, הדרישה שהעיריה תבדוק את תקופת ההחזקה אינה נראית לי סבירה. הרי ידוע שלעתים לא מעטות כוללים החוזים סעיפי אופציה להארכת השכירות ולעתים מוארכת השכירות, לאחר שהסתימה, בחוזה חדש. סיבת הדיווח לעיריה עוסקת רק בחילופי המחזיק, ולא בהמשכת ההחזקה.

9. התוצאה
9.1 אני דוחה את העתירה.
התוצאה אינה מניחה את הדעת. למעשה, אין מחלוקת בין בעלי הזיקה (העותר וכונס הנכסים ויתכן שגם הסופרמרקט) שהעותר עזב את הנכס ביום 1.9.02.
עם זאת, על פי תפיסתי, אין העיריה חייבת לחקור מי בעל "הזיקה הקרובה" החייב בארנונה (רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו(3) 661, 663) ודבר זה צריך להקבע בהליך לפי סעיף 3 לחוק הערר או בהליך אזרחי בין החייב בארנונה לבין מי שחייב, לדעתו, לשפותו.
בנסיבות אלה אין מנוס מן התוצאה.

גם מקום שבמישור היחסים שבין העותר לעירייה חב העותר בתשלום הארנונה, יכול העותר להיפרע מהמשיבים 2, 3 או מנאות הבנים בגין כל תשלום ששילם במקומם. לעניין זה ע"א 1267/96 חברת קויבאק בע"מ נ' עיריית ירושלים, רוסטוביץ - פסקי דין, כרך א' עמ' 651.
מאחר ובית המשפט נעתר לבקשת העותר לפיצול סעדים, אין מקום להיזקק לשאלה במסגרת הליך זה, לאור הקשיים שעולים בקביעת זהות המחזיק בפועל בנכס בתקופה הרלוונטית.
לא ראיתי עילה להתיחס לטעוני העותר בדבר דרך הגביה.

אני מחייב את העותר לשלם לעיריה שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 ש"ח.
בנסיבות הענין, אין צו להוצאות ביחס למשיבים האחרים.

התוצאה הודעה בטלפון והצדדים יוכלו לקרוא את פסק הדין באינטרנט.

היום ל' באב, תשס"ו (24 באוגוסט 2006).
י' דר
, שופט









עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 1442/05 מנע ניסים נ' עירית חיפה, עו"ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע"מ , קלאב סטור מילניום בע"מ (פורסם ב-ֽ 24/08/2006)











תיקים נוספים על מנע ניסים
תיקים נוספים על עירית חיפה
תיקים נוספים על עו"ד יוסף ברינט כונס הנכסים של פנידר חב' להשקעות בע"מ
תיקים נוספים על קלאב סטור מילניום בע"מ




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט