יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח' - עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'

 
יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח' - עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'
תיקים נוספים על יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח' | תיקים נוספים על עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'

1791/02 א     09/10/2006




א 1791/02 יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח' נ' עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'




בעניין:
1 . יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ
2 . יה"ב ניהול והקמה בע"מ
3 . כהן אמנון
4 . סטודיו ללי בע"מ
כולם ע"י ב"כ ר' וינברגר
, עו"ד

התובעים

נ ג ד
1 . עומר דרום בע"מ

2 . עו"ד
דברת נחמן
ע"י ב"כ ש' תאומי
, עו"ד

3 . רו"ח שטיינר זאב
הנתבעים 1 ו-3 ע"י ב"כ א' ערב, עו"ד
הנתבעים
ובעניין:
עומר דרום בע"מ

ע"י ב"כ א' ערב, עו"ד

התובעת שכנגד

נ ג ד
1. אמנון כהן
2. יהב תכנון ופיקוח הנדסי בע"מ
3. יהב פרוייקטים ומיחשוב (1991) בע"מ
4. יהב ניהול והקמה בע"מ
5. יהב מרכז מחשוב והדרכה בע"מ
6. סטודיו ללי בע"מ
כולם ע"י ב"כ ר' וינברגר
, עו"ד

7. רחל ללי כהן
הנתבעים שכנגד

פסק-דין

1. התובעים הגישו בתיק זה תביעה כנגד הנתבעים, בה עתרו לפצותם בסכום כולל של 2,746,058 ₪, בגין הפרות חוזים נטענות. הנתבעת 1 הגישה תביעה שכנגד כנגד התובעים ואחרים, בה עתרה לפצותה, בגין הפרות חוזים נטענות, בסכום כולל של 2,000,000 ₪. והכל - כמפורט בכתבי-הטענות.
2. תמצית העובדות שאינן שנויות במחלוקת והצריכות לעניין:
א. משרד התעשיה והמסחר (להלן: "משרד התמ"ס") העניק, ביום 27.4.92, לתכנית שהגישה לו תובעת 1 (להלן: "יה"ב") אישור כ"מפעל מאושר", לפי החוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 (להלן: "החוק לעידוד השקעות הון") (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של תובע 3, מר אמנון כהן, מטעם התובעים (להלן: "תצהיר התובע" ו- "התובע", בהתאמה)).
ב. התובע, מהנדס מכונות במקצועו, היה במועדים הרלבנטיים לתובענה, מנהל ובעל שליטה ביה"ב, חברה שעיסוקה בתחום יצור תכנה. התובעת 2 (להלן: "יה"ב-ניהול"), היתה במועדים הנ"ל, חברת בת של יה"ב (כך נטען בסעיף 2 לתצהיר התובע) והתובע שימש גם כמנהלה. יה"ב ניהול, אף היתה בעלת מניות ומנהלת ביה"ב. תובעת 4, היתה במועדים הנ"ל, חברה שעיסוקה יצור ומכירת תכשיטים וחפצי אמנות, בבעלות ובניהול אשת התובע.
נתבעת 1 (להלן: "עומר"), היתה במועדים הנ"ל, חברה שעיסוקה בנדל"ן. נתבע 2 (להלן: "דברת"), עורך-דין במקצועו, היה בעל מניות ומנהל בעומר. נתבע 3 (להלן: "שטיינר"), רואה חשבון במקצועו, היה במועדים הנ"ל, בעל מניות ומנהל בעומר.
ג. יה"ב והנתבעים, היו מעורבים בהקמת פרויקט בניה להשכרה, בתחום המועצה המקומית עומר (להלן: "הפרויקט", או "המבנה"). יצוין כבר עתה, כי התובע, דברת ושטיינר היו מיודדים בעבר, וכי האחרונים, שימשו, במועדים הרלבנטיים לתובענה, כעורך-הדין ורואה החשבון, בהתאמה, של התובע.
ד. פרטי ההבנות בין הצדדים, אשר החלו להתגבש עוד בשנת 1993, שנויים אמנם במחלוקת, אולם, קיימות מספר נקודות מוסכמות: ראשית, כי התובעים 1-3 (להלן יחד: "התובעים") לא השקיעו כספים (להבדיל משווה כסף) בפרויקט. שנית, הפרויקט הוצג, כלפי חוץ, ככזה שבבעלות עומר, אשר זכתה, לשם קידומו, במענק ממשרד התמ"ס (להלן: "המענק"). שלישית, כי התובעים (וקיימת מחלוקת מי מהם), הם מי שניהלו ופיקחו על שלבי הבניה של הפרויקט וזאת, לפי הבנה בעל-פה, תמורת דמי פיקוח בשיעור של 4% מעלויות הבניה של הפרויקט (כאשר הצדדים חלוקים ביניהם, אם הכוונה לעלויות הבניה לפי התוכניות המקוריות, או לעלויות הבניה בפועל), אשר לא שולמו להם. רביעית, כי לאחר אכלוס המבנה שהוקם, יה"ב-ניהול באמצעות התובע, ניהלה את המבנה, בתמורה אותה קיבלה משוכרים במקום. חמישית, כי יה"ב החזיקה, כשוכרת, בשטחים במבנה, מבלי ששילמה דמי שכירות בגינם. שישית, כי התובע, יחד עם אחד י. עובדיה, העמידו, ביום 20.7.95, לזכות מרכז ההשקעות של משרד התמ"ס, ערבות בנקאית, בסך של 150,000$, לבקשת עומר (נספח' ד' לתצהיר התובע, להלן: "הערבות"), בתוקף עד ליום 30.11.96.
ה. עוד מסכימים הצדדים, כי לתובע ולחברות הבת שבשליטתו, ניתנה – על-פי סיכום שבעל-פה - אפשרות לרכישת 50% מהפרויקט, אשר אם תמומש, יקוזזו דמי השכירות המגיעים מהם ודמי הפיקוח על הבניה המגיעים להם, מהתמורה בגין רכישה זו, וכי התובע היה רשאי לגייס משקיע חיצוני, לצורך מימון יתרת תמורת הרכישה. אליבא דתובע, ההסכמות היו רחבות יותר, ולפיהן, כל צד יהיה זכאי, בהתאם לגובה תרומתו להקמת הפרויקט, לחלק יחסי בבעלות בפרויקט.
ו. בין הצדדים נחתמו שני מסמכים, הנחזים להיות חוזי-שכירות (להלן יובהר, מדוע נרשם "נחזים"). ביום 18.11.93, נחתם חוזה בין עומר (חברה בהקמה אותה עת) לבין יה"ב, לפיו, התחייבה יה"ב לשכור 2,500 מ"ר בפרויקט, עם השלמת בנייתו, כאשר דמי השכירות ומועדי תשלומם יקבעו בין הצדדים, בהתאם למחירי השוק אותה עת, בגמר הבניה (מסמך שלישי בנספח ג1 לתצהיר התובע). ביום 9.12.93 חתמו הצדדים (עומר כבר היתה מאוגדת כחברה) על חוזה נוסף ומפורט יותר, בו נקבע, כי תקופת השכירות האמורה, תהיה למשך שבע שנים, וכי דמי השכירות החודשיים, יהיו 7$ למ"ר, בצירוף מע"מ, אשר ישולמו מראש, בגין כל שנת שכירות (נספח א' לתצהיר עדותו הראשית של שטיינר (להלן: "תצהיר שטיינר")). בהקשר זה יצוין, כי אין חולק, שלפי דרישות משרד התמ"ס, חובה היה על עומר להשכיר לפחות 50% משטח הפרויקט, לחברה, שהנה בעלת מעמד של מפעל מאושר, ולא, יהיה עליה להשיב לו את המענק שקיבלה ממנו. אליבא דתובע, זה היה הרקע לחתימת חוזי השכירות האמורים.
ז. הקמת המבנה החלה בחודש אוגוסט 1996 והסתיימה בחודש מאי 1997 לערך (בחודש זה ניתן אישור המועצה המקומית עומר, לפי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל/מים/טלפון), תשמ"א-1981 (להלן: "טופס 4")). אכלוס המבנה החל בחודש מאי 1997. הגם שבתכנון התקציבי המקורי, עלות בניית הפרויקט הוערכה ב- 7.5 מליון ₪, בפועל הסתכמו העלויות (נומינלית), בסכום כולל של כ-11.9 מליון ₪. בגמר הבניה, הושכרו רק חלקים מהמבנה, ובפרט, פחות מ-50% משטחו הושכר למפעלים מאושרים. לפיכך, ביום 30.3.00, בוטל למפרע, על-ידי משרד התמ"ס, כתב האישור של עומר (נספח י"ג לתצהיר שטיינר) והיא נדרשה להשיב את המענק שקיבלה (גובה ההחזר עמד ביום 9.5.00 על סך של כ-3.3 מליון ₪), ולטענת עומר, היא השיבה את המענק.
ח. ביום 30.4.01 נמכר המבנה לחברת אריה את עופר בניה והשקעות (97) בע"מ (להלן: "אריה"), תמורת סכום בשקלים השווה ל - 4.4 מליון דולר (הסכם המכר צורף לתצהיר התובע בתביעה שכנגד, כנספח ב'). יה"ב פינתה את המבנה בסמוך למסירת החזקה בו לאריה.
ט. תביעת התובעת 4 והתביעה שכנגד
ביום 3.6.96 נחתם חוזה שכירות בין תובעת 4 (להלן: "ללי") לבין עומר (נספח ט"ז לתצהיר התובע). לפי חוזה זה, שכרה ללי שטח במבנה, לתקופה החל מיום 1.6.97 ועד ליום 31.5.00, בדמי שכירות חודשיים נומינליים של 2,370 ₪, בצירוף מע"מ (הסכום המקורי שהיה רשום בחוזה, תוקן על-ידי עו"ד
עמירם קראוס, היועץ הכלכלי של עומר (החל משנת 1997) (להלן: "עמירם")). בסעיף 10ח. לחוזה זה נקבע, כי אם השוכר לא ישיב למשכיר את החזקה בנכס במועד, יהיה עליו לשלם לעומר דמי שימוש ראויים, בסכום בשקלים השווה ל- 100$, בגין כל יום של איחור בפינוי. התובע ורעיתו ערבו אישית להתחייבויות ללי לפי חוזה זה.
י. קיים נוסח חוזה שכירות נוסף בין הצדדים (נספח יט' לתצהיר התובע), הנושא אך ורק חותמות החברות עומר וללי, מבלי שנלווית להן חתימת מורשי חתימה מטעמן, אם נחוצה כזו. הצדדים חלוקים, אם מדובר בחוזה שנכנס לתוקף (אליבא דתובע), אם לאו (אליבא דנתבעים). לפי מסמך זה, תקופת השכירות החוזית הנה למשך 7 שנים, בדמי שכירות חודשיים של 5$ למ"ר, בצירוף מע"מ.
יא. ללי ביצעה עבודות שונות להתאמת המושכר לצרכיה, ובשנת 1999, אף הפעילה במקום בית קפה.
יב. ביום 2.11.00 הגישה עומר תביעת פינוי נגד ללי, לבית-משפט השלום בבאר-שבע (ת.א. 9890/00) (נספחים ו' - ט' לתצהיר קראוס). ביום 30.9.01, בטרם הוכרע הליך זה, פינתה ללי את המושכר.
3. עיקר טענות הצדדים
א. התובעים טוענים, בקליפת אגוז, כי השקיעו מאמצים רבים בקידום הפרויקט, וכי הוסכם בין הצדדים, שמחצית מן המענקים שתקבל עומר ממשרד התמ"ס, ייחשבו כחלק מתרומת קבוצת יה"ב להקמת הפרויקט. עוד הוסכם, לטענתם, כי כל צד יהיה זכאי לאותם אחוזים במבנה ובקרקע, בהתאם לחלקה היחסי של תרומתו להקמת הפרויקט, ולפי חישוביהם, זכאים הם, על כן, ל-10.7% מהזכויות במבנה. בנסיבות אלו, זכאים הם, לטענתם, אף לשיעור זה מתוך דמי השכירות אותם קיבלה עומר, בגין מושכרים במבנה, בשנים בהן המבנה היה בבעלותה.
ב. עוד טענו התובעים, כי בשל עבודות הפיקוח על הבניה, מגיע ליה"ב-ניהול שכר בשיעור של 4% מעלויות הבניה בפועל, ודמי ניהול, בגין ניהול אותם שטחים במבנה שלא הושכרו.
ג. אשר לללי, טען התובע, כי הסיכום המקורי בין הצדדים התייחס לתקופת שכירות בת 7 שנים, כאשר לגבי שלוש שנים, נקבע שכר הדירה מראש (כפי שנקבע בחוזה השכירות), בעוד שלגבי יתרת התקופה, הוסכם, כי דמי השכירות יקבעו בהתאם למחירי השוק, סיכום בו, לטענתו, לא עמדה עומר.
ד. הנתבעים מכחישים כי הוסכם שהתובעים יקבלו חלק כלשהו מהמענק האמור, או כי יהיו זכאים לקבל חלק מהפרויקט, וזאת, מלבד האופציה שצוינה, לרכוש 50% ממנו, אותה לא מימש התובע, וכי ממילא, ההתחייבויות הנטענות, שניתנו לטענתו בעל-פה, אינן מתיישבות עם חובת הכתב, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). עוד טוענים הם, כי בשל עבודות הפיקוח על הבניה, זכאי התובע 4% מעלויות הבניה על-פי התכנון המקורי בלבד וכי לא הסכימו לשלם דמי ניהול בגין שטחים ריקים במבנה.
ה. בתביעה שכנגד שהגישה, טענה התובעת שכנגד, כי הנתבע שכנגד גרם לה נזקים, בכך שביצע את עבודות הפיקוח על הבניה ברשלנות, אשר באה לכלל ביטוי, בליקויי בניה במבנה (אשר בעטיים נאלצו להפחית ממחיר המכירה שלו), בחריגה ניכרת מן התקציב המקורי ובכך שלא נתקבלו אישורים מתאימים לאכלוסו. בנוסף, טענו הם, כי הנתבעים שכנגד הותירו אחריהם חוב כספי למועצה המקומית עומר, בגין המים בהם השתמשו, חוב אותו כיסתה עומר.
ו. אשר לסטודיו ללי, טענו הנתבעים, כי הם לא התחייבו לתקופת שכירות ארוכה יותר מאמור בחוזה השכירות עמה, למרות שהיו נכונים להשכיר את הנכס לללי לתקופה נוספת, בתמורה הולמת. בתביעת הנגדית שהגישו, עתרו הם לחייב את ללי לפצותם, בגין כל יום איחור בפינוי הנכס, מעבר למועד החוזי - 31.5.00 (תום השכירות החוזית) - כקבוע בחוזה השכירות, סכום יומי של 100$ בצירוף מע"מ.
ז. הנתבעים שכנגד טענו, כי התובע לא התרשל בעבודות הפיקוח, כי לא קיימים ליקויים במבנה וכי תקציב הבניה גדל והיו עיכובים בקבלת האישורים הנטענים, כתוצאה מכך, שהמבנה שנבנה בפועל, היה גדול באופן משמעותי מזה שתוכנן.
4. הפלוגתאות
א. האם עובר להקמת הפרויקט, הוסכם בין הצדדים, כי למי מהתובעים תוענקנה זכויות קנייניות בפרויקט, ובאילו תנאים.
ב. האם הוסכם בין הצדדים, כי מחצית מהמענקים שתקבל עומר ממשרד התמ"ס, תחשב כחלק מתרומת התובעים להקמת הפרויקט.
ג. מה נפקות הסכמי השכירות בין עומר לבין יה"ב, ובפרט, האם אלו חוזים למראית עין בלבד.
ד. מהות ההסכם לגבי שכר הטרחה המגיע למי מהתובעים בגין עבודות הפיקוח על הבניה.
ה. האם החריגה מהתקציב המקורי של הפרויקט ארעה באשמת מי מהתובעים? האם היו ליקויי בניה בפרויקט ואם כן, האם התובעים אחראים להם? האם התובעים התרשלו בכך שלא קיבלו אישורים מתאימים, מהמועצה המקומית עומר, לאכלוס המבנה?
ו. האם מי מהנתבעים חייב לשלם למי מהתובעים דמי ניהול, בגין שטחים במבנה שלא הושכרו?
ז. האם על מי מהתובעים להשיב לעומר את הסכום ששולם על-ידה למועצה המקומית, בגין חוב שימוש במים?
ח. האם תקופת השכירות החוזית, בין עומר לבין ללי, עלתה על שלוש שנים? אם כן, האם תניה זו הופרה.
ט. האם ללי הפרה את חוזה השכירות עם עומר, בכך שלא פינתה את המושכר במאי 2000, והאם זכאית עומר לפיצוי היומי בסכום של 100$ בשל כך?
י. מה החבות האישית, אם בכלל, של התובע, דברת ושטיינר, בגין חובות החברות שבשליטתם.
5. על החוזים שבעל-פה והטעמים להם
א. סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:
"חוזה יכול שייעשה בעל פה, בכתב או בצורה אחרת, זולת אם היתה צורה מסויימת תנאי לתקפו על פי חוק או הסכם בין הצדדים".
בהקשר זה ראוי כבר להעיר, כי הנתבעים טענו, כי החוזים, לכל הפחות ככל שהם מתייחסים לזכויות הנטענות של התובע במבנה, אינם עומדים בדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, הקובע, כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". אולם, בנסיבות המקרה אין לסעיף זה תחולה, שכן, לפי הטענה, נכרת החוזה בין הצדדים, בשנת 1993, המקרקעין בהם מדובר לא היו מוסדרים (הם הוסדרו ונרשמו רק בשנת 1999 (נספח ו' לתצהיר שטיינר)), ולכן, כל מה שהוסכם עליו, אם הוסכם, נגע לזכויות חוזיות, אשר לצורך העברתן אין חובה כי יהיה מסמך בכתב (ראו, ע"א 3107/01 עדני נ' אמיתי, פ"ד נז(3) 555).
ב. לפיכך, הצדדים היו רשאים לכרות חוזים כנטען, בעל-פה. אולם, קיים הבדל בין האפשרות לכרות חוזים מעין אלו בעל-פה, לבין התבונה לעשות כן. אכן, התמונה המצטיירת במקרה דנן, הן לפי גרסת התובע והן לפי גרסאות הנתבעים ועדיהם, הנה עגומה למדי, ולפיה, אנשים מנוסים, נבונים ומבוגרים, נכנסים להרפתקאות כלכליות, בשווי של מיליוני ש"ח, על-סמך הבנות ערטילאיות בעל-פה.
ג. להתנהגותם התמוהה של שני הצדדים, בשלבי הקמת הפרויקט, מצטרפת גרסתם, הבעייתית לא פחות, בהליך הנדון. בעייתיות גרסאות שני הצדדים התבטאה בעיקר, בסתירות פנימיות והסברים בלתי הגיוניים, שלא ניתן לקבלם כפשוטם, וזאת, פעם אחר פעם, והדברים עוד יובהרו בהמשך.
ד. העקרון של פיצול העדות - "פלגינן דיבורא" - מעוגן היטב בשיטתנו המשפטית, כפי שנקבע לא אחת בפסיקת בית-המשפט העליון:
"...עדות שאיננה עקבית ואשר יש בה סתירות, רשאי בית-המשפט לנסות ולבור בה את התבן מן הבר, היינו לחלק את העדות באופן שבית-המשפט יתן אמונו בחלק מן הדברים וידחה יתרתם. סתירה כשלעצמה אינה חייבת להוליך לשלילת דברי העדות אם יש הסבר סביר לסתירה... אך מובן הוא, כאמור, כי בחירה זו בין קטעי דברים איננה יכולה להיעשות באופן שרירותי, אלא מתבקש יסוד סביר לאבחנה, בה מאבחן בית-המשפט בין חלקי העדות." (ע"פ 71/76 מרילי נ' מדינת ישראל, פ"ד ל(2) 813, 819).
כך גם במקרה דנן, אכריע במחלוקות, תוך נסיון זהיר לבור את התבן מן הבר, את גרעין האמת, בגרסת כל אחד מהצדדים.
6. זכות התובעים לקבלת אחוזים מהפרויקט ומהמענק בהתאם לתרומתם להקמתו
א. בסעיף 7.3 לתצהירו, גרס התובע, כי:
"כל צד היה זכאי לאחוזים במבנה ובקרקע, וזאת בהתאם לחלקו היחסי בתרומתו להקמתו"
בסעיף 8 לתצהיר, הוא הבהיר עקרון זה:
"…נתנה לנו האפשרות להשתתף עד 50% במיזם… תוך שסוכם עם הנתבעים, כי עליהם מוטלת האחריות הבלעדית למימון מלא של המיזם, בעוד אני והתובעת מס' 1 נתרום את חלקנו במיזם בשווה כסף… וככל שנוכל ללא כל מחוייבות מצדנו, בין בשווה כסף ובין במציאת משקיע חיצוני, להשתתף עד 50% כאמור."
כאמור, הנתבעים הכחישו גרסה זו של התובע, וגרסו, כי נתנו לתובע אפשרות לרכוש בעתיד מחצית מהזכויות בפרויקט, תוך זקיפת דמי השכירות בגין המושכר שהחזיק ושכרו בגין עבודות הפיקוח, על חשבון התמורה שעליו לשלם בגין חלקו בפרויקט.
ב. בנספח כג' לתצהירו, הסביר התובע מדוע, לטעמו, מגיעות לו זכויות בגובה של 10.7% משווי הפרויקט. אקדים ואומר כבר עתה, כי מוטב היה להסבר זה לולא ניתן. לטענת התובע, הוא היה זכאי למחצית מן המענק אותו קיבלה עומר ממשרד התמ"ס, המהווה 6.7% משווי הפרויקט, ולכך יש להוסיף, 4% משווי הפרויקט, המגיעים לו כשכר בגין עבודות הפיקוח והניהול שביצע. דין טענות אלו של התובע להדחות. ראשית, לגבי המענק, לא זו בלבד שהתובע לא הוכיח כי סוכם שמחציתו תועבר ליה"ב, ומבלי להדרש לחוקיותה (המפוקפקת) של הסכמה כזו, אם אמנם היתה קיימת, הרי עומר החזירה את מלוא המענק למשרד התמ"ס. היעלה על הדעת שהתובע יקבל מעומר זכויות שוות ערך למענק שעומר, בסופו של דבר, לא קיבלה? הרי אף לגרסת התובע, הצדדים נכנסו לפרויקט במשותף. לפיכך, עדיף היה לולא הטענה, שהתובע זכאי למחצית המענק, אך לא חייב במחצית השבתו, לא היתה נטענת. שנית, בסעיף ד' לסיכומים (ובסעיף 79 לכתב התביעה), פרטו התובעים את רכיבי תביעתם ועתרו לפצותם הן בגין שכר הפיקוח (בשעור 4%) והן בגין 10.7% מההכנסות שקיבלה עומר מהמבנה (ואגב, אף את סכום מחצית המענק שהושב תבעו הם). ברור, כי מדובר כאן בעתירה לכפל פיצוי. אם התובע (או יה"ב ניהול) זכאי, לפי טענתו, לשכר בגין הפיקוח שביצע (ולטענה זו אדרש בהמשך), אזי היחסים בין הצדדים, לגבי הפיקוח, הם יחסים בין יזם (הנתבעים) לבין בעל מקצוע, שהם שכרו שרותיו (התובעים). יחסים אלו הם המעניקים לתובע את הזכות, לכאורה, לקבל שכר בעד עבודתו, אולם, באותה כפיפה, הם אינם מעניקים לו גם זכויות במבנה המוגמר. לפיכך, לטעמי, גם לו הייתי מקבלת את גרסת התובע לגבי הסיכום המוקדם עם הנתבעים, הרי שהוא לא הוכיח תוכנו של סיכום זה והמגיע לו עקב כך.
ג. בנוסף, ומעבר לנדרש, אציין, כי התובע לא הצליח להרים את הנטל להוכיח את עצם ההסכמה בנושא זה. ההסכמה לה טוען התובע, אינה הגיונית, כשלעצמה. אין חולק, כי את הממון הדרוש למימון הפרויקט, הביאו הנתבעים, ואין כל הגיון, כי יתנו לאחר, שלא השתתף כלל במימון, חלקים ניכרים בפרויקט. גרסתם של הנתבעים בהקשר זה, לפיה הסכימו לאפשר לתובעים לרכוש 50% מהפרויקט, אם ישקיעו ממון ממשי ומוחשי, ורק אז יהיו מוכנים לקזז את שכר העבודה וכו', עדיפה בעיני, שכן סביר, כי יזמים יהיו מוכנים לוותר על חלקים מנכסם, תמורת מימון, לו משוועים בדרך כלל פרויקטים לבניה.
ד. אינני מתעלמת מכך, שגם גרסת הנתבעים בהקשר זה אינה נקייה מספקות. רחוק מכך. בלטה בעיני בפרט העובדה, ששטיינר (ויתר הנתבעים ועדיהם) לא הצליח להסביר, בצורה משכנעת, מדוע העמיד התובע (יחד עם אחר), בשנת 1995, ולמשך מספר שנים, ערבות בגובה של 150,000 דולר, לקידום הפרויקט. ההסבר, לפיו הערבות נועדה להבטיח את תשלום דמי השכירות של יה"ב בגין המושכר ששכרה, אינו סביר כלל ועיקר. שכן, ראשית, לפי חוזי השכירות, שאליבא דשטיינר היו חוזים אמיתיים ומחייבים, לא היתה מוטלת על יה"ב כל חובה להעמיד ערבות בנקאית לטובת קידום הפרויקט. שנית, אין כל הגיון, כי התובע יעמיד ערבות לטובת נכס, שהוא אמור לקבל חזקה בו כשוכר שנים רבות מאוחר יותר.
אכן, דומה, כי ערבות זו מרמזת, כי חלקו של התובע בקידום הפרויקט היה גדול מזה של שוכר עתידי, וכנראה, אף גדול ממי שאחראי על פיקוח על העבודות במבנה. לפיכך, לו התובע היה טוען כי מגיעים לו דמי ייזום והיה מוכיח את שעורם, יתכן שהיה זוכה לסעד זה. אולם הוא לא טען זאת. הנטל להוכיח כי החוזה בעל-פה בין הצדדים הבטיח לתובע זכויות בפרויקט עצמו, היה מוטל על האחרון, ולכן, ולמרות שיש בקיעים גם בגרסת הנתבעים, הוא לא עמד בו.
ה. בשולי הדברים יצוין, כי באישור שנתן משרד התמ"ס ליה"ב, כמפעל מאושר, נכתב, בסעיף 5 שבו, כי:
"אם בתוכנית המאושרת ייכלל לפחות אחד מהגורמים כדלהלן:
...
- מבנה שכור שבשלו קיבל אדם או תאגיד אחר מענק, ולחברה זכאות לרכוש את המבנה.
- מבנה שכור שבשלו קיבל אדם או תאגיד אחר מענק ושלדעת פקיד השומה קיימים יחסים מיוחדים בין התאגיד בעל המפעל המאושר לבין המשכיר.
לא תהיו זכאים להטבות שעל פי תיקונים 27, 30 ו-35 לחוק כאמור (סעיף 51 בו)."
דומה, כי ההתחייבות לה טען התובע, אינה עומדת בדרישות החוק לעידוד השקעות הון, כפי שהוצגו על-ידי משרד התמ"ס. באופן כללי, נראה, כי התנהלות הצדדים כולם, בקשר לפרויקט, נועדה על מנת לקבל את מירב ההטבות האפשריות, על חשבון משל
ם המיסים הישראלי, ולשם כך פיזרו הצדדים, בדיווחיהם למשרד התמ"ס, ערפל, לגבי קשריהם והחוזים ביניהם, כפי שנראה גם בהמשך.
7. חוזי השכירות בין יה"ב לבין עומר
א. כזכור, נחתמו בין הצדדים שני חוזי שכירות, לפיהם התחייבה יה"ב לשכור 2,500 מ"ר בפרויקט, לכשיושלם. בפועל, החלקים בהם השתמשה יה"ב, היו קטנים לאין שיעור והיא אף לא שילמה בגינם דמי שכירות.
ב. התובע גרס, כי החוזים הללו היו חוזים למראית-עין בלבד, אשר לפי מצוות סעיף 13 לחוק החוזים, הנם בטלים, ונראה, כי הדין עמו. לטענתו, משרד התמ"ס דרש, כי יוצג בפני
ו חוזה מסוג זה, ממנו ניתן ללמוד, כי יה"ב, כמפעל מאושר, צפויה לשכור מעל 50% מן הפרויקט, וזאת, כתנאי למתן המענק לעומר. מענק, אשר היה נחוץ לעומר, לשם מימון הקמת הפרויקט.
ג. לעומת זאת, גרסת הנתבעים בהקשר זה בלתי אמינה ואינה מצליחה להסביר תמיהות רבות, העולות מתוכן חוזי השכירות, מהנסיבות שאפפו את חתימתם ומהנסיבות שארעו לאחר החתימה. אבהיר.
ראשית, קשה ליישב קיומם של שני מסמכים אלו, זה עם זה, לאור סמיכות מועדי עריכתם, אלא בהסבר שסיפק התובע, לפיו, הם נועדו לשם הצגתם לגורם שלישי, קרי, משרד התמ"ס. אכן, הנתבעים לא הצליחו להסביר, מדוע, בסמיכות זמנים כה גדולה (כשלושה שבועות), הם חתמו על שני חוזים הנוגעים לאותו נושא, שמימושו (קרי, השכרת המבנה הלכה למעשה), צפוי להתבצע שנים מאוחר יותר. הסברו של דברת (בעמ' 83 לפרטיכל, ש' 3-5), לפיו הסיבה לכפילות זו נעוצה בעובדה, שביום 21.11.93 הוקמה עומר (ולכן, הם רצו לחתום מחדש על החוזה, על מנת להחילו על עומר ולא על בעליה), אינו סביר, שכן, אינו מסביר מדוע חתמו הצדדים על הסכם שלושה שבועות לפני כן ומדוע שונים החוזים זה מזה באופן מהותי, בתניותיהם.
שנית, עצם העובדה שמסמך זה נערך בכתב, אינה מתיישבת עם דרך פעולת הצדדים, אלא אם, כאמור, ניתן להסבירה בכך, שהחוזה נועד להצגה לצדדים שלישיים. הסברי דברת בענין זה, בהתחשב בכך שהיה אותה עת עורך-דינו של התובע, הותירו עלי רושם עגום, שכן הלה לא הצליח להסביר, לא מינה ולא מקצתא, כיצד מסמך זה זכה לעיגון בכתב, בעוד הסכמות אחרות בין הצדדים, אשר היו אמורות לעגן את זכויות התובע (כמו הסכם שיבטיח לו את שכר עבודתו, או הסכם בו תעוגן האופציה לרכישת 50% מהפרויקט), לא זכו לעיגון כזה (עמ' 84 לפרטיכל וראו גם הסברו התמוה של שטיינר, בעמ' 70 לפרטיכל, ש' 11-23).
שלישית, החוזה השני, המפורט, מנוסח באופן תמוה, ובפרט, ההצהרה בראשיתו לפיה, "המשכיר מצהיר כי הוא המחזיק הבעלים ו/או בעל הזכויות להירשם כבעלים ו/או כחוכר לגבי נכס הידוע כמבנה בגודל של 2,500 מ"ר בנוי, מעטפת בלבד כולל מיזוג בעומר". כאמור, החוזה נחתם בדצמבר 1993, ובאותה עת לא זו בלבד שטרם החלה בנית המבנה, שהרי אבן הפינה הונחה לו כמעט שנתיים לאחר מכן (נספח ב' לתצהיר התובע), אלא שאף הקרקע לפרויקט, הוקצתה לעומר רק באוגוסט 1994 (נספח ו' לתצהיר התובע). תניות אחרות בחוזה תמוהות לא פחות, כמו, למשל
, שהשוכר מצהיר (בסעיף 4א להסכם), שהוא ביקר בשטח ומצאו מתאים למטרותיו וכי הוא מוותר על טענותיו האפשריות בנושא – וכל זאת, לגבי מושכר, שבשלב זה כלל לא נבנה והמגרש בו יוקם טרם הוקצה.
רביעית, יש אף לתת משקל רב להתנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם. כאמור, בעוד שיה"ב התחייבה, לכאורה, לפי החוזים, לשכור שטח של 2,500 מ"ר, הרי, הלכה למעשה, היא מעולם לא החזיקה בשטח בן יותר מ - 584 מ"ר, ובמרבית התקופה, אף החזיקה בשטח קטן יותר באופן משמעותי – 205-364 מ"ר (ועל כך ראו בהמשך). זאת ועוד, אין חולק, כי יה"ב לא שילמה דמי שכירות, לא בגין השטח שהחזיקה, קל וחומר לא לגבי השטח בו היתה אמורה להחזיק, לפי החוזה השני. במילים אחרות, אם החוזה השני אכן אמור היה להיות מחייב, הרי שבמשך קרוב לארבע שנים, היה על יה"ב לשלם לעומר דמי שכירות בסך של 17,500$ לחודש. העובדה שתשלומים אלו לא שולמו, מבלי שאותרה מחאה ממשית כלשהי מצד עומר, ובפרט, לא נשלחו דרישות תשלום ליה"ב, לא נשלחו מכתבי אזהרה, ולא נעשה כל מאמץ לפנותם מהמבנה, מעידה באופן ברור, כי גם עומר לא ראתה בחוזים אלו כמחייבים. לעניין זה מן הראוי להביא את דברי שטיינר, המדברים בעד עצמם:
"ש. למה לא דרשת דמי שכירות מהרגע שבשנת 98 קבוצת יהב נכנסת למבנה?
ת. לדרוש, נדרש. השאלה מה עושים כשלא משל
מים.
ש. אחרי שכבר הכנסת אותם למבנה וכסף אינך מקבל מדי חודש בחודש מאז תחילת 98, אתה לא שולח מכתב אחד אפילו – שלמו לי דמי שכירות?
ת. אני באותה תקופה לא עסקתי בניהול השוטף כך שלא שלחתי שום דבר...
ש. למה לא הוריך (הכוונה – הורית – ר.מ.) לעורך הדין שותפך ולמר עמירם קראוס, להוציא ולו מכתב אחד לדרישת דמי שכירות החל מינואר 98?
ת. כי אין לזה משמעות מבחינתי, אני יודע בדיוק מה התוצאה. כסף לא היינו רואים...
ש. האם נקטת איזשהו צעד בינואר 98 להוציא אותו, האם הורית להגיש תביעת פינוי?
ת. אני לא מורה על שום דבר, אני בסה"כ 13% מהחברה." (עמ' 79 לפרטיכל ש' 13- עמ' 80 ש' 6)
אף קראוס העיד בנושא זה וגרס, כי שוחח עם התובע על הסכם השכירות, אולם, גם הוא אישר, כי לא גבה מהאחרון דמי שכירות ולא שלח לו כל מכתב דרישה לתשלום (עמ' 54 לפרטיכל, ש' 1-8). כמו כן העיד קראוס, כי הגם שדאג לגבות את דמי השכירות מהדיירים האחרים בפרויקט, הרי שחברי ההנהלה של עומר נטלו על עצמם את הטיפול בנושא דמי השכירות של יה"ב (עמ' 54 לפרטיכל, ש' 21-27). הנתבעים לא זימנו לעדות את כל חברי ההנהלה, אלא רק את דברת ושטיינר, ולא הסבירו, באופן משכנע, מדוע סכומים אלו לא נגבו (ראו הציטוט לעיל). יצוין, כי הנתבעים הציגו עותק מחוזה השכירות השני ועליו הפניה לקראוס, בכתב ידו של התובע, אולם, מהפניה זו לא ניתן ללמוד, כי בעיני התובע היה חוזה זה מחייב, אלא רק שמסמך זה היה קיים.
ד. יצוין, כי לא ניתן לקבל גם את הסברו של התובע לגבי החוזה השני, עת אמר (בעמ' 27 לפרטיכל, ש' 16-21), כי החוזה לא נועד לשם הצגת מצג שוא בפני
משרד התמ"ס, אלא שהוא מבטא מחויבותם של כל היזמים (שאליבא דתובע כללו את התובעים והנתבעים כאחד) לכך, ש - 51% מהמבנה יוחזקו בסופו של דבר על-ידי מפעלים מאושרים. דברים אלו לא מתיישבים, אפילו לא בדוחק, עם נוסחם של החוזים, וסביר להניח, כי התובע לא רצה להודות, בריש גלי, בדבר חוסר הכשרות של החוזים עליהם חתם.
ה. לסיכום נקודה זו. השתכנעתי, כי חוזי השכירות האמורים, היו חוזים למראית עין בלבד, שכל תכלית חתימתם היתה הצגת מצג מתאים למשרד התמ"ס, על מנת שזה יעניק לעומר מענק כספי, כמפעל מאושר.
ו. אולם, עם זאת, יה"ב אכן החזיקה במושכר של עומר, ולפיכך, זכאית עומר, לתשלום דמי שכירות ראויים עקב כך. ודוק, עם ביטול החוזה (ביטול מעיקרו), יה"ב קיבלה, שלא בהתאם לזכות שבדין (והרי זכות חוזית לא היתה לה, קל וחומר זכות אחרת), טובת הנאה – בדמות חזקה בחלק מן המבנה. במצוות סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979, שווי הטבה זו, על יה"ב להשיב לעומר.
לנספח כג' לתצהיר התובע צורפה טבלה, בה צוינו השטחים בהם החזיקה יה"ב, בכל תקופה. התובע העיד, כי סוכם בין הצדדים, שהתובעים ישלמו, בגין כל מ"ר ששכרו, "מחירי השוק או מחיר ממוצע של השכירויות בבנין" (עמ' 39 לפרטיכל, ש' 10). מטעם הנתבעים העיד קראוס, כי הסכום הממוצע, אותו גבתה עומר משוכרים אחרים, עמד על 9.75$ למ"ר (סעיף 17 לתצהיר קראוס). אולם, טענה זו לא נתמכה בראיה כלשהי (כמו, חוזי השכירות הרלבנטיים ששימשו בסיס לחישובו) והוא אף לא פרט, כיצד הגיע לחישוב הממוצע האמור. ממילא, אף לא הובאה כל ראיה, לענין מחירי השוק של מושכרים במועדים הרלבנטיים. בהעדר נתונים אלו, לא ניתן להתבסס על עדות קראוס, לענין גובה דמי השכירות הראויים שהיה על יה"ב לשלם לעומר.
התובע הצהיר (בסעיף 60 לתצהירו), כי חלק מהמושכרים במבנה, הושכרו ריקים (as is) והשוכר ערך בהם שינויים והתאמות, על חשבונו, וחלק אחר מהמושכרים הושכרו, שעה שעומר ביצעה ההתאמות והשינויים על חשבונה. אליבא דתובע, ממוצע דמי השכירות לשטחים "גולמיים" (בהם השוכר ביצע התאמות על חשבונו) עמד, בשנת 2000, על סך של 5.5$ למ"ר (סעיף 61 לתצהיר התובע). סכום זה אף שיקף את דמי השכירות ששילמה ללי בגין המושכר שהחזיקה, בשנים 1997-2001, אותו קיבלה כשטח "גולמי". אמנם, בנספח כג' לתצהיר התובע, פורטו על-ידי התובע ממוצעי דמי השכירות ששולמו על-ידי שוכרים שונים במבנה, בתקופות שונות, ברם, נראה לי, כי לא ניתן להשתמש בנתונים אלו כקנה מידה לקביעת דמי השכירות הראויים שעל יה"ב לשלם לעומר, מאחר שלא הובאה בפני
ראיה מצד עומר, אלו מן המושכרים המפורטים בטבלאות האמורות הושכרו במצבם הגולמי ובאילו ביצעה עומר התאמות ושינויים על חשבונה וכן לא הובא בפני
הנתון, האם יה"ב ביצעה התאמת המושכר שהחזיקה לצרכיה על חשבונה, או על חשבון עומר. למותר לציין, כי אין חולק, שהיה קיים שוני בין דמי השכירות שנגבו מדיירים שהתאימו המושכר לצרכיהם על חשבונם, לבין אלו שעשו זאת על חשבון עומר. בנסיבות אלו, בהעדר נתונים אחרים, אני קובעת, כי על יה"ב לשלם לעומר דמי שכירות ראויים, לפי ממוצע דמי שכירות לשטחים גולמיים, כאמור, היינו, סכום בשקלים השווה ל-5.5$ בצירוף מע"מ, בגין כל מ"ר בהם החזיקה, בכל התקופות בהם החזיקה במושכרים במבנה, ובפירוט:
1) בגין התקופה מ- 1.8.97 ועד 15.9.97 – סכום בש"ח השווה ל- 3,212$ לחודש (584 מ"ר x 5.5$) (ובסה"כ 4,818$);
2) בגין התקופה מ- 15.9.97 ועד 1.11.97 – סכום בש"ח השווה ל – 2,783$ לחודש (506 מ"ר x5.5$) (ובסה"כ 4,175$);
3) בגין התקופה שבין 1.11.97 לבין 15.2.98 – סכום בש"ח השווה ל- 2,580$ לחודש (469 מ"ר x 5.5$) (ובסה"כ 9,028$);
4) בגין התקופה מ- 15.2.98 ועד 1.5.98 – סכום בש"ח השווה ל- 2,783$ (506 מ"ר x 5.5$) (ובסה"כ 6,958$);
5) בגין התקופה מ- 1.5.98 ועד 1.8.99 – סכום בש"ח השווה ל- 2,002$ לחודש (364 מ"ר x 5.5$) (ובסה"כ 30,030$);
6) בגין התקופה מ- 1.8.99 ועד 15.9.99 – סכום בש"ח השווה ל- 1,799$ לחודש (327 מ"ר x 5.5$) (ובסה"כ 2,698$);
7) בגין התקופה מ- 15.9.99 ועד 9.5.01 (מועד בו פינתה יה"ב את המושכר) (סעיף 37 לתצהיר התובע, עמ' 40 לפרוטוקול, ש' 18 ונספח ז' לתצהיר קראוס) - סכום בש"ח השווה ל- 1,133$ לחודש (206 מ"ר x5.5$) (ובסה"כ 22,471$).
הסכומים האמורים ישולמו בש"ח, לפי השער היציג של הדולר של ארה"ב בסוף כל חודש שכירות אליו הוא מתייחס, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק, החל מהמועד שנועד לתשלום כל סכום ועד מועד התשלום בפועל.
ז. אשר להוצאות מימון נוספות שנגרמו לה, לטענתה, ואשר לחיוב עומר בהן עתרה הנתבעת (ראו, סעיף 38 לסיכומיה). אין מקום להעניקן לה, שכן, שוכנעתי, כי במהלך שהות יה"ב במבנה, היא לא נדרשה לשלם את דמי השכירות, ודומה, כי הצדדים דחו את ההתחשבנויות ביניהם לעתיד לבוא. יתר על כן, התחשיב שערך קראוס לענין זה, אינו יכול לשמש כראיה, בהיותו ראיה מכלי שני, שכן, לא צורפו אליו אישורי הבנקים, בדבר גבייתה בפועל של הרבית הנטענת ובתקופות הנטענות.
8. עבודת התובע כמפקח על הבניה
תקציב הבניה
א. התובעת שכנגד טוענת כי בין השאר, עקב רשלנות התובע, כמפקח על הבניה, חרג הפרויקט מהתקציב שתוכנן לו, באופן שתחת התקציב המקורי בסך של כ- 7.5 מליון ₪, הוא עלה לסכום הקרוב ל- 12 מליון ₪ (נומינלית). לא ניתן לקבל טענה זו. אנמק.
ב. כידוע, "המוציא מחברו עליו הראיה", ובפרט, על הטוען כי יריבו התרשל, להתכבד ולהוכיח מהות הרשלנות הנטענת ושעורה. לא ניתן להסיק אוטומטית, מעצם העובדה כי עלויות פרויקט בניה חרגו מתקציבו המקורי, כי המפקח עליו התרשל בתפקידו, וזאת, מבלי להוכיח, בצורה דווקנית, אותם עניינים, בהם סטה המפקח במהלך עבודתו מסטנדרט המצופה ממפקח סביר. גם התובעת שכנגד, בכך שעתרה כי תפוצה בשיעור של 25% מחריגות התקציב, הכירה בכך, שקיימים גורמים נוספים, שיכלו לתרום ל"נזק" (ראו למשל
, סעיף 18 לתצהיר שטיינר), אולם, היא לא הביאו ראיה כלשהי, אף לא מזערית, שתסביר, מדוע יש להטיל דווקא 25% מהחריגה על כתפי התובע. ואולי התרשלותו, אם בכלל, היתה בשיעור פחות מכך? אולי אותם גורמים שהתובעת שכנגד מודה כי גרמו לחלק ניכר מהחריגה הנטענת, גרמו לכולה? אכן, לא ניתן לקבל טענת רשלנות כה סתמית וכללית ועל כן היא נדחית.
ג. יתר על כן, איני סבורה, כי היתה חריגה תקציבית בכלל. התובע גרס, כי הסיבה לחריגה התקציבית לכאורה, הנה העובדה, שבמקור תוכנן המבנה להכיל שתי קומות ובפועל, נבנו שלוש קומות. טענה זו אינה רק הגיונית, אלא היא אף מתיישבת עם מסמכים שהוגשו (ראו, עמ' 4, פסקה שלישית, לאישור מרכז ההשקעות לתכנית ההשקעה, המתייחס לבניין בן שתי קומות (נספח יב לתצהיר רו"ח שטיינר), מפרט בינוי שהופק, טרם התקדם התכנון ובו צוינו רק שתי קומות (נספח ד' לתצהיר הנתבע שכנגד)).
חשוב להבהיר, כי התובע הצהיר (בעמ' 35 לפרטיכל, ש' 16-18), ודבריו חוזקו על-ידי שטיינר (בעמ' 73 לפרטיכל, ש' 5-8), כי כל הוצאה כספית הקשורה לפרויקט, אושרה מפורשות על-ידי עומר. טענת שטיינר, לפיה עד שנת 1997 הם כלל לא זכו לדיווחים תקציביים מהתובע (סעיף 19 לתצהיר שטיינר), אינה תואמת את המציאות, שכן, מנספח יב' לתצהיר התובע עולה מפורשות, כי עומר עודכנה אחת לכמה חודשים, עוד משנת 1995, לגבי התקדמות הפרויקט, וכי מדיווחים אלו יכולה היתה ללמוד, עוד בשלהי 95, כי עלות הפרויקט תתקרב ל-9 מליון ₪, ובמאי 96, כי היא תעבור סכום זה ובשנת 97, כי הסכומים יעלו באופן ניכר מעבר לגבול עשרת מליוני הש"ח (נ/3).
שאר העדים שהעידו מטעם התובעת שכנגד – רם מרש, אדריכל המבנה וקרובו של שטיינר, וקראוס, לא יכלו ממילא לשפוך אור על נושא זה, שכן, הם לא יכלו להעיד, מידיעה אישית, מה היו תוכניות הבניה המקוריות, שעלותן הצפויה היתה 7.5 מליון ₪. הראשון, כלל לא היה מעורב בהיבט התקציבי ולא יכול היה להעיד אם הסכום המקורי תוכנן לממן את התוכנית בהיקף קטן יותר – לבניית שתי קומות, או לבניית שלוש קומות, בעוד השני, החל לעבוד בעומר רק בשנת 1997, שנים לאחר שהוכן התכנון התקציבי המקורי.
שכר הפיקוח על הבניה
ד. אין חולק, כי הצדדים הסכימו, בעל-פה, שמי מהתובעים (ולכך עוד אתייחס להל) יהיה זכאים לשכר בגובה של 4% מעלויות הבניה, בגין עבודות הפיקוח שביצעו. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסבה, לגבי הסכום ממנו יחושבו אותם אחוזים. טוען התובע, כי על סכום זה להגזר מעלויות הבניה בפועל, בעוד שהנתבעים טוענים, כי עליו להגזר מן התקציב המקורי. בנושא זה עדיפה עלי גרסת התובע. אסביר.
ראשית, זו מסקנה ישירה הנובעת מקביעתי לעיל, כי התקציב המקורי נדרש לפרויקט בהיקף מצומצם מזה שבוצע בפועל. אין כל הגיון או הצדקה, שהתובעים יקבלו תשלום הנגזר מעבודה בהיקף קטן יותר, בגין עבודה בהיקף גדול יותר שביצעו. קבלת מסקנה זו, תוביל לכך, שלמעשה התובעים עבדו בחינם בפיקוחם על בניית הקומה הנוספת.
שנית, הסברו של שטיינר, לפיו אין הגיון בקביעת דמי הפיקוח מאחוזי הבניה בפועל, שכן הדבר מעודד את המפקח לגרום להוצאות גבוהות יותר (סעיף 15 לתצהיר שטיינר) אינו יכול לעמוד, שכן עומר פיקחה, כאמור, מקרוב על הוצאות אלו ואישרה אותן.
שלישית, לו כוונת הצדדים היתה ל- 4% מתוך סכום קבוע, היו הצדדים נוקבים בגובה השכר בנתונים מספריים ולא קובעים אותו באחוזים.
ה. לפיכך, מי מהתובעים זכאי לשכר עבודה בשעור של 4% מהוצאות הבניה בפועל - 11,932,950 ₪, היינו, 477,918 ₪, בתוספת מע"מ כחוק. בהעדר ראיה בדבר המוסכם בין הצדדים לענין מועד תשלום שכר הפיקוח, יש לקבוע מועד זה כמועד השלמת המבנה ותחילת אכלוסו, בחודש מאי 1997 (טופס 4 מיום 4.5.97 (נספח יג' לתצהיר התובע)), עדות התובע עמ' 29 לפרטיכל, ש' 20). ממועד זה ישא הסכום האמור הפרשי הצמדה ורבית כחוק, עד מועד תשלומו בפועל.
יצוין, כי הצדדים חלוקים ביניהם לגבי זהות הזכאי לתשלום האמור, האם התובע, כטענת הנתבעים, או יה"ב-ניהול, כטענת התובע (סעיף 7.6 לתצהיר התובע וסעיף 15 לתצהיר שטיינר). גרסת התובע עדיפה עלי, שכן, יה"ב-ניהול היא זו שטיפלה בכל נושאי הבניה, ומכתבים בנושא הוצאו בשמה. הקבלן המבצע (חברת קו-לו עבודות בנין ופיתוח בע"מ) ראה ביה"ב-ניהול כאחראית על הפיקוח ואת התובע כפועל מטעמה והפנה את מכתביו אליה. גם בהתכתבות מטעם אגף הפיקוח על העבודה של משרד העבודה והרווחה מופיעה יה"ב-ניהול כמושא ל"צו שיפור" (ראו נספח א1' לתצהיר שטיינר). לפיכך, דמי הפיקוח ישולמו ליה"ב-ניהול.
ליקויי בניה
ו. התובעת שכנגד טענה, כי התובע התרשל במילוי תפקידו כמפקח, בכך שבפרויקט נתגלו ליקויי בניה, אשר חייבו את עומר להפחית את מחיר הממכר (בעת מכירתו לחברת אריה) ב- 200,000$. איני מקבלת טענה זו. ראשית, לא השתכנעתי כי המשא ומתן בין עומר לאריה השתכלל במידה כזו, שכלל סכומים מוגדרים לתשלום, שלאחר מכן, הופחתו ב - 200,000$ (סעיף 6 לתצהיר דברת, ועמ' 8-9לסיכומי התובעים). שנית, לו היתה הפחתה כזו, אין זה הגיוני, כי זכרה לא יבוא בחוזה שבין הצדדים. אמנם, בחוזה המכר צוין, בנוסח סטנדרטי, כי הקונה בדק את הממכר, אולם נהיר, כי העובדות שהתובעת שכנגד טוענת להן, הנן הרבה מעבר לבדיקה סטנדרטית, ולכן, אם אמנם היתה הפחתה במחיר, לאור ליקויים שנתגלו, היה זה אינטרס מהותי שלה (וכזכור, אחד מבעליה הוא עורך-דין במקצועו), שהוראה מפורשת בקשר לכך תכלל בחוזה ותבטיח את המוכרים, מפני טענה עתידית של הקונים, בדבר פגם בממכר – דבר שלא נעשה. לא זו אף זו, בחוזה המכר (נספח ב' לתצהיר הנתבע שכנגד) הצהירה עומר, שלא ידוע לה על קיומם של ליקויים או פגמים במבנה:
"כי לא ידוע לו (למוכר- ר.מ.) על כל פגם ניסתר ו/או גלוי במבנה אשר הוא לא מסר עליו הודעה לקונה..." (סעיף 2.11 לחוזה)
"כי לא ידוע לו (למוכר – ר.מ.) על כל פגמים מהותיים במערכות של הבניין." (סעיף 2.19 לחוזה)
שלישית, התובעת שכנגד לא זימנה לעדות עד כלשהו מחברת אריה, אשר יכול היה לאשש טענה זו מצדה. לפיכך, על-פי הכלל הידוע, יש באי זימונם של אלו, ללא מתן הסבר סביר לכך, להביא למסקנה, כי לו זומנו הללו, לא היו תומכים בגרסת התובעת שכנגד. רביעית, והעיקר, התובעת שכנגד כלל לא הצביעה על ליקויים אמיתיים, קל וחומר, לא הביאה חוות-דעת מומחה מטעמה, אשר יכול היה לשפוך אור על ליקויי בניה במבנה ועל אחריות המפקח על הבניה לליקויים אלו, כמתבקש.
ז. מסיבות אלו אני קובעת, כי התובעת שכנגד לא הוכיחה, כי הנה זכאית לתשלום כלשהו, בגין ליקויי בניה שנתגלו בפרויקט לטענתה.
הוצאת טופס 4
ח. ביום 4.5.97 ניתן לגבי הפרויקט טופס 4 (נספח ה' לתצהיר הנתבע שכנגד), וזאת, רק לגבי חיבור האגף הצפוני (ראו, נספח א3' ו- ג' לתצהיר קראוס). אך לפרויקט במתכונתו הסופית, לא ניתן טופס 4 ולא הוצאה תעודת גמר, לפחות עד למכירתו לחברת אריה, עת נטלה על עצמה עומר את הטיפול בנושא (למעט בגין הקומה האמצעית) (סעיף 2.27 לחוזה נספח ב' לתצהיר הנתבע שכנגד). טוענת התובעת שכנגד, כי בכך לא השלים הנתבע שכנגד את מחויבותו החוזית לפקח על הבניה, והצדק עמם.
הנתבע שכנגד טען (בסעיף 19 לתצהירו השני), כי לפי הסכמתו המקורית עם דברת ושטיינר (שהיתה כזכור בעל-פה), הוטל עליו לטפל באישורי הבניה עד לקבלת טופס 4, רק לגבי המבנה במתכונתו המקורית ולא מעבר לכך, וכך אכן עשה. בנושא זה אני מעדיפה את עמדת התובעת שכנגד, שכן, טיעונו של הנתבע שכנגד, לפיו דאג להוצאת טופס 4 לפרויקט במתכונתו המקורית, אינו מתיישב עם העובדות. טופס 4, שהוצא ביום 4.5.97, מתייחס רק לחיבור האגף הצפוני של הפרויקט ולא למבנה בכללותו. הנתבע שכנגד לא דאג להוצאת טופס 4, או תעודת גמר לפרויקט בכללותו, על אף שהוא מעיד, כי זה היה הסיכום בין הצדדים, לפחות בכל הנוגע למתכונתו המקורית של הפרויקט. יתר על כן, אין זה סביר, כי הנתבע שכנגד יזכה לתמורה, שהיא אחוז מסוים מעלות הפרויקט, הכוללת את קומת הביניים, אם לא ידאג להוצאת טופס 4 ותעודת גמר לפרויקט במתכונתו המורחבת.
לפיכך, לטעמי, על יה"ב ניהול, באמצעות התובע, היתה מוטלת החובה לדאוג לאישורים המתאימים שיעידו על גמר הבניה. ויובהר, כי יתכן וטענת הנתבע שכנגד, לפיה עומר ביקשה לעכב את גמר הבניה וקבלת האישורים לזמן מה, נכונה כשלעצמה, אולם, בסופו של יום, כאשר בניית המבנה הושלמה, על יה"ב-ניהול היתה מוטלת החובה לטפל בהוצאת אישורי הבניה לפרויקט המושלם.
ט. לפיכך, מאחר שיה"ב-ניהול לא ביצעה חיוב חוזי שהוטל עליה, הרי שהפרה את החוזה בין הצדדים וגרמה לנזק ששיעורו, הוא עלות השלמת חובותיה, קרי, קבלת הטפסים האמורים, וזאת, על-ידי מפקח שייכנס בנעלי התובע ויבצע את העבודה הנדרשת במיומנות כשלו. התובעת שכנגד ביקשה לקזז משכר הפיקוח המגיע לנתבע שכנגד (למעשה ליה"ב-ניהול) סך של 63,500$, בגין נזק זה, וזאת, בהתבסס על מכתב ב"כ הנתבע שכנגד, מיום 31.10.01 (נספח ה' לתצהיר קראוס), בו מסר לב"כ עומר הצעת מחיר, ל"השלמת מחויבויות עומר דרום כלפי המועצה המקומית", בגובה זה. לטענתם, מדובר בהודאת בעל-דין המחייבת את הנתבע שכנגד. לא מצאתי כל ממש בטענה כי מדובר בהודאת בעל-דין, מדובר לכל היותר, בהצעת מחיר לעבודה, שמסר הנתבע שכנגד לעומר. טענת הקיזוז היא טענה שהנטל להוכחתה מוטל על הטוען אותה, ובמקרה זה, על התובעת שכנגד. אם חפצה היא להוכיחה, היה עליה לעשות כן. שימוש בהצעת מחיר של הנתבע שכנגד, הנראית מופרזת לחלוטין, שכן מלוא שכרה של יה"ב-ניהול בגין עבודות הפיקוח, היה כאמור 477,918 ₪ (שערכם בדולרים לחודש מאי 1997 היה כ- 140,000$), היתכן ששווי השלמת הפעולות שלא ביצעה, מהווה 45% משכרה הכולל? נראה, שמתבקשת לכך תשובה שלילית. גם עומר לא סבורה כי מדובר בהצעה רצינית במכתב הנ"ל, וראה לענין זה התייחסותה בסיכומיה (בסעיף 40ג'), שם טען בא-כחה לגבי גובה סכום זה כך: "כאשר הוא נדרש לעשות כן השיב מר כהן הוא דורש שכר עבור פעולות אלה, ונקב בסכום של לא פחות מ- 63,500$ !!!!".
נראה, שהמסקנה המתבקשת הנה, שהתובעת שכנגד לא הוכיחה את גובה הסכום אותו יש לקזז משכר הפיקוח בגין עבודות שלא בוצעו. עם זאת, נראה לי, שקיזוז 10% משכר הפיקוח, לצורך כך, הנו הסכום המינימלי אותו ניתן לקחת בחשבון בנסיבות הענין ועל כן, אני קובעת שיש לקזז מתוך הסך של 477,918 ₪, סך של 47,792 ש"ח, ליום 4.5.97, בצירוף מע"מ.
9. דמי ניהול
א. התובע טוען, כי על עומר לשלם ליה"ב-ניהול דמי ניהול, בגין אותם שטחים במבנה שלא הושכרו ולפי חישובו, מגיע לה בעילה זו סך של 106,492$ (טבלה 1 בנספח כג' לתצהיר התובע – טבלה אשר נכונות נתוניה לא הוכחשה). עילתה הנטענת של יה"ב-ניהול היא חוזית, לאור הסכמות אליהן הגיע התובע, לטענתו, עם קראוס (ראו סעיף 22 לכתב-התביעה). לא ניתן לקבל טענה זו, מאחר שלא זו בלבד שקראוס הכחישה, אלא, חשוב מכך, לטענת שטיינר וקראוס, שלא הופרכה, קראוס כלל לא היה מורשה לחייב את עומר, והתובע ידע על כך (סעיף 26(א) לתצהיר קראוס). לפיכך, אין ליה"ב-ניהול עילת תביעה חוזית נגד עומר בגין דמי הניהול המדוברים.
ב. אשר לשאלה האם מגיעים ליה"ב-ניהול דמי ניהול בעילה של עשיית עושר ולא במשפט. לכאורה, זכאית היא לכל הפחות לדמי ניהול ראויים מעומר, בגין ניהול אותם שטחים ציבוריים של המבנה, אותם יש לייחס לשטחים שלא הושכרו. לכל הפחות – שכן, יה"ב-ניהול לא הוכיחה כי ביצעה בפועל עבודות ניהול כלשהן לגבי השטחים הלא מושכרים, להבדיל מניהול השטחים הציבוריים המתייחסים אליהם. עם זאת, מהתחשיב שצרף התובע לא ניתן לדלות את חלק דמי הניהול בגין השטחים הציבוריים, מתוך דמי הניהול המלאים, בגין השטחים הלא מושכרים. עם זאת, מכח עילה זו ניתן לזכות את יה"ב-ניהול בסכום אותו אני אומדת בסכום בש"ח השווה ל- 20,000$, ליום 9.5.01, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק ממועד זה ועד מועד התשלום בפועל.

10. תשלום המים
התובעת שכנגד שילמה חוב מים לרשות המקומית, בסך של 53,970 ₪ (חלק מנספח ד' לתצהיר שטיינר). לטענת שטיינר (בסעיף 28 לתצהירו), שלא נסתרה, עומר לא ישבה במבנה ולא השתמשה במים. משכך, המשיך שטיינר, חוב זה מקורו בחוב שחלקו בגין שימוש יה"ב במים וחלקו בגין שימוש במים לצורך ניהול המבנה, לגביו גבתה כספים מהשוכרים אך לא העבירה אותם לרשות המקומית. לתובע לא היו טענות של ממש לענין זה (בסעיף 58 לתצהירו המשל
ים), הוא לא כפר בגובה הסכום ובכך שמדובר בחוב המורכב כנטען לעיל, טענתו היתה, כי סיכם עם עומר, שזו תשלם החוב האמור במקום יה"ב, על חשבון דמי הניהול להם זכאית יה"ב-ניהול בגין שטחים לא מושכרים אותם ניהלה. לפיכך, על יה"ב-ניהול להשיב לעומר את הסכום ששילמה, בסך של 53,970 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 31.12.01 (יום התשלום), ועד למועד התשלום בפועל.
11. תביעת סטודיו ללי והתביעה שכנגד
א. כאמור, התובע טען, כי בין הצדדים סוכם, בעל-פה, עוד בטרם נבנה המבנה, כי ללי תשכור נכס לתקופה בת 7 שנים, כאשר בגין שלוש השנים הראשונות ייקבעו דמי שכירות מוגדרים ואילו לגבי ארבע השנים האחרונות, יקבעו דמי השכירות מחדש, בהתאם למחירי השוק שיהיו קיימים במבנה (סעיפים 41-45 לתצהיר התובע). הנתבעים הכחישו טענות אלו. הגעתי לכלל מסקנה, כי התובעים לא הוכיחו טענותיהם בענין זה. אסביר.
גרסת התובע נטולת הגיון פנימי. הטענה, כי יחסי האמון ששררו בינו לבין קראוס, הם שהובילו לכך, שההבנות הנטענות לא עוגנו בכתובים, אינה הגיונית. התובע לא הצליח להסביר, כיצד יתכן שהצדדים ערכו חוזה, שאליבא דכולי עלמא, הוא מחייב, לגבי שלוש שנות שכירות במבנה (נספח ט"ז לתצהיר התובע), אולם, לא מצאו לנכון להזכיר, ולו ברמז בחוזה זה, הסכמה נוספת, כנטען לעיל. אכן, במקרה דנן, בניגוד למקרה יה"ב, לא ניתן להצביע על מכלול הסכמים בעל-פה, שהצדדים חלוקים על תוכנם, אלא קיים חוזה מפורש ומפורט בכתב, שהצדדים פעלו על פיו.
יתר על כן, ההסכמות הנטענות, שלא מצאו דרכן לחוזה הכתוב, לא היו צפויות בעת כריתת החוזה, להטיב דווקא עם ללי - שאז ניתן היה אולי לטעון, כי מומחיותם המשפטית של אנשי עומר ואמון התובעים בהם, הובילה לכך, שהתניות המועילות לה, "נשמטו" בכוונת תחילה מן החוזה. אותו חלק נטען בהסכם, כלל חיוב כלפי שני הצדדים, הוא כבל את ללי לשכור את הנכס ואת עומר להשכיר את הנכס, במחיר, שהכללים לחישובו נקבעו מראש. לפיכך, אין כל הצדקה אמיתית או הסבר משכנע לכך, שאם אמנם הגיעו הצדדים להבנות כאלה, הן לא תמצאנה דרכן להסכם שבכתב.
בנוסף, קראוס, שככלל עדותו היתה אמינה בעיני, הכחיש בתוקף, כי הסכים לתנאים הנטענים, מה גם שקראוס עצמו, כאמור לעיל, כלל לא היה מוסמך לחייב את עומר. זאת ועוד, חוזה השכירות הנדון נחתם ב- 3.6.96, בעוד קראוס, שלגרסת התובע הוא שהסכים לשכירות בת 7 שנים, החל לעבוד בעומר רק בשנת 1997. במהלך הדיון ניסה התובע לטעון, כי תאריך החוזה שגוי, אולם, למרות שקראוס שינה את גובה דמי השכירות (בסעיף 3א' להסכם) בהסכם (לטענתו לאחר שהוסכם להפחיתם) לא שוכנעתי בכך. ויודגש, כי אם התובע אינו יכול לזכור, בעת עריכת תצהירו בשנת 2004, אם המשא ומתן התקיים בשנת 1996 או בשנת 1997 (ואם משא ומתן זה התקיים בשנת 1997 הדבר היה מהותי, שכן, היה מעיד למשל
כי החוזה הלא חתום, היה מוקדם לחוזה החתום וכו'), ספק כיצד ניתן לקבל את עדותו המפורטת, לגבי פרטי המשא ומתן.
כמו-כן, נתתי משקל ממשי לכך, שרחל כהן לא מסרה תצהיר עדות ראשית מטעם ללי ולא העידה בהליך זה. נהיר בעיני, כי עדותה, כבעלת ללי וכמנהלתה, היתה יכולה לשפוך אור על המחלוקות העובדתיות בין הצדדים, ולמעשה, אך טבעי היה כי היא תעיד לגבי הדברים עליהם העיד, הלכה למעשה, בעלה. כפי שכבר צוין לעיל, המנעות מזימונו של בעל-דין או עד, אשר לכאורה היה יכול לתמוך בגרסה, ללא מתן הסבר סביר לכך, כפי שהיה במקרה דנן, יוצרת חזקה, כי לו היה אותו עד מוזמן להעיד ומעיד, לא היה בעדותו כדי לתמוך בגרסת בעל הדין שנמנע מזימונו.
ב"כ התובעים ביקש לייחס משקל רב להשקעות שביצעה ללי בנכס, כראייה לכך, כי היא סברה, כי החוזה בין הצדדים ימשך לתקופה ארוכה. הגם שיש הגיון בטענה זו, לא ניתן לקבלה לאור הראיות, בעלות המשקל הרב יותר, שצוינו לעיל. אכן, יתכן שללי סברה, כי תחזיק במושכר למשך תקופה ארוכה יותר (וכאמור – העדה המרכזית שיכולה היתה להעיד על כך - רחל כהן - לא זומנה לעדות), אולם, אין בכך כדי לחייב את עומר, להשכיר את המבנה בסכום מסוים. אין לללי אלא להלין על עצמה, על כך שלא הסכימה מראש ובכתב עם עומר על תקופת שכירות ארוכת טווח יותר, עת השקיעה במושכר, ויצוין כי טענת שטיינר (בסעיף 49 לתצהירו) כי עומר, כמשכירה, היתה שמחה להשכיר את המושכר לתקופה ארוכה יותר, בכל שלב, לו הצדדים היו מגיעים לעמק השווה הכספי, היא הגיונית.
ב. בסיכום, ללי לא הרימה את הנטל ולא הוכיחה כי בין הצדדים היה הסכם מחייב, לפיו היתה לה זכות לשכור את הנכס למשך 7 שנים.
התביעה שכנגד כנגד ללי
ג. כאמור, החוזה הכתוב בין הצדדים הסתיים ביום 31.5.00. אולם, מסעיף 3 לנספח ט' לתצהיר קראוס ניתן ללמוד, כי הצדדים הסכימו שללי תמשיך להחזיק במושכר עד ליום 1.11.00. ממועד זה, החזיקה ללי במושכר שלא כדין, תוך הפרת החוזה בין הצדדים (ראו נספח ט' האמור, כתב תביעה של עומר נגד ללי, מיום 2.11.00).
ד. החוזה שבין הצדדים קבע, כאמור, כי בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר תהיה זכאית עומר לתשלום של 100$, אשר הוגדרו בחוזה כ"דמי שימוש ראויים". סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, מסמיך את בית המשפט להפחית פיצויים מוסכמים, כאשר אלו "נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." ברם, במקרה דנן, לא נטענה כלל טענה מצד ללי בדבר היות הסכום האמור, בהנחה שהנו למעשה פיצוי מוסכם, מופרז, ועל כן, אין צורך להכנס לשאלות הנובעות מהסיפא לסעיף 15 (א) הנ"ל. לפיכך, מאחר שהחל מיום 1.11.00 ועד יום 30.9.01 (קרי, במשך 11 חודשים) החזיקה ללי במושכר שלא כדין, היה עליה לשלם לעומר את הסכום המוסכם בסך 100$ ליום, היינו, סכום בש"ח השווה ל- 3,000$ לחודש, בצירוף מע"מ, מדי חודש בחודשו. מכל סכום חודשי המתורגם לש"ח יש לקזז את הסכום ששילמה ללי לעומר בפועל – 3,200 ₪ בחודש, בצירוף מע"מ (סעיף 18 לתצהיר קראוס). יתרת החוב החודשית בש"ח תשא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום האחרון של החודש אליו היא מתייחסת ועד מועד התשלום בפועל.
11. חבות אישית
א. כמפורט לעיל קבעתי, כי עומר זכאית לתשלום מיה"ב בגין החזקת חלקים מהמבנה; כי יה"ב-ניהול זכאית לתשלום בגין הפיקוח על פרויקט הבניה, בקיזוז העבודות שלא בצעה; כי יה"ב-ניהול זכאית לתשלום בגין ניהול השטחים הציבוריים המתייחסים לחלקי המבנה שלא הושכרו; כי עומר זכאית להחזר התשלום בגין חוב מים של יה"ב ויה"ב-ניהול; ולבסוף, כי עומר זכאית לתשלום מללי, מהתובע ומרעייתו, בגין אי פינוי המושכר בתום התקופה החוזית. נותר לקבוע, האם יש להותיר חיובים אלו על כתפי החברות, או לשייכם אף לבעליהן.
ב. כידוע, הכלל הוא, כי חברה היא אישיות משפטית נפרדת, ולפיכך, ייחוס חובות חברה לבעליה, קרי, הרמת מסך, הנה חריג לכלל, אותו יש לייחד למקרים קיצוניים בלבד. לאחרונה אף צמצם המחוקק, בתיקון מס' 3 לחוק החברות, את היקף החריג, וזאת, מתוך רצון שלא "להותיר את הקהיליה העסקית בחוסר ודאות ובסיכונים שאינם ניתנים לצפיה" (ראו, הצעת חוק החברות (תיקון), התשס"ב-2002, ה"ח 638, 640).
ג. אשר לתשלום בגין הפיקוח על הפרויקט. לא שוכנעתי כי קיימת עילה כלשהי להרמת מסך התאגדותה של עומר ולייחס חובותיה לבעליה, שכן, התובעים לא הצביעו על עילה מספקת לעשות כן. העובדה כי החוזים בעל-פה סוכמו עם בעלי עומר, עוד לפני יסודה, אינה משמעותית, שכן, היה ברור לתובע, אשר היה מעורב בהקמת עומר ואף מילא את הבקשה להקצאת הקרקע לחברה זו (עוד לפני הקמתה), כי הפרויקט יבוצע על-ידי חברה שיקימו דברת ושטיינר ולא על ידם אישית. הפרויקט האמור בוצע למען עומר, למימוש מטרותיה, והתובעים לא הוכיחו כל עילה, כמו, למשל
, שימוש לרעה במסך ההתאגדות במטרה לפגוע בנושים, או כוונת מרמה במצגים שהציגו אנשי עומר, היכולה להוות ולו ראשיתה של עילה להרמת מסך ההתאגדות. לפיכך, תשלום החוב בגין דמי הפיקוח מוטל על עומר. הוא הדין לעניין דמי הניהול בגין השטחים הציבוריים המיוחסים לשטחים הבלתי מושכרים, אלו מגיעים מעומר ולא ממי מהנתבעים האחרים.
ד. באופן דומה, את חוב דמי השכירות יש להטיל על יה"ב בלבד, שכן, התובעת שכנגד לא הצליחה להצביע על נימוק משכנע להסרת מסך ההתאגדות מעל יה"ב. יה"ב היא זו שהחזיקה במושכר במבנה, התובעת שכנגד ידעה זאת, ולא נטען, קל וחומר הוכח, כי יה"ב השתמשה לרעה, בישיבתה בנכס, במסך ההתאגדות, כי התובע, או מי מטעמו, הונה את התובעת שכנגד או מי מטעמה וכו'. לפיכך, אין כל עילה לייחס את חובות יה"ב לבעליה.
ה. אשר לתשלום בגין חוב המים, גם בענין זה אין עילה להרמת מסך, חוב המים הוא חובה של יה"ב ניהול, כמנהלת הנכס, אשר גובה דמי ניהול מהשוכרים ואחראית כלפי עומר לתשלום חובות המים. העובדה, שבחלק מהמושכר החזיקה יה"ב כשוכרת, אין בה כדי לשנות דבר מקביעה זו. על יה"ב-ניהול היה לגבות את דמי הניהול מהשוכרים השונים שלה, לרבות מיה"ב.
יצוין, כי התובעת שכנגד ביקשה לייחס את חובות יה"ב ויה"ב-ניהול, לכלל החברות שבאשכול החברות של התובע, אולם, לכך אין הצדקה. אכן, לא ניתן כל נימוק ליחס חוב כלשהו ליה"ב תכנון ופיקוח הנדסי בע"מ, או ליה"ב מרכז מחשוב והדרכה בע"מ.
ו. אשר לחובה של ללי כלפי עומר, בגין הפרת ההתחייבות לפנות את המושכר. התובע ורעייתו ערבו אישית לקיום התחייבויות ללי לפי חוזה השכירות (עמוד אחרון לחוזה נספח טז לתצהיר התובע וסעיף 34 לתביעה שכנגד) ומכאן שהם חבים בחוב זה אישית.
13. התוצאה:
א. הנתבעת 1 תשלם לתובעת 2 סכומים כדלקמן:
1) שכר פיקוח בסך של 477,918 ₪, ליום 4.5.97, בקיזוז סך של 47,792 ₪, למועד האמור, בגין עבודות שלא הושלמו, בצירוף מע"מ;
2) דמי ניהול השטחים הציבוריים המתייחסים לחלקי המבנה שלא הושכרו, בסך בש"ח השווה ל- 20,000$, לפי השער היציג של הדולר של ארה"ב ביום 9.5.01, בצירוף מע"מ;
3) הוצאות משפט (אגרת משפט) וסך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ, להיום, בגין שכ"ט עו"ד
;
4) הסכומים האמורים ישאו הפרשי הצמדה ורבית כחוק, החל מהמועדים הנקובים לצדם ועד מועד התשלום בפועל;
5) תביעת התובעים 1, 3 ו-4 נדחית ללא צו להוצאות.
ב. נתבעת שכנגד 3 תשלם לתובעת שכנגד דמי שימוש ראויים, בגין המושכרים שהחזיקה מעת לעת, כדלקמן:
1) בגין התקופה מ-1.8.97 עד 15.9.97 – סכום בש"ח השווה ל- 3,212$ לחודש (584 מ"ר x 5.5$);
2) בגין התקופה מ- 15.9.97 עד 1.11.97 – סכום בש"ח השווה ל – 2,783$ לחודש (506 מ"ר x5.5$);
3) בגין התקופה מ- 1.11.97 עד 15.2.98 – סכום בש"ח השווה ל- 2,580$ לחודש (469 מ"ר x 5.5$);
4) בגין התקופה מ- 15.2.98 עד 1.5.98 – סכום בש"ח השווה ל- 2,783$ (506 מ"ר x 5.5$);
5) בגין התקופה מ- 1.5.98 עד 1.8.99 – סכום בש"ח השווה ל- 2,002$ לחודש (364 מ"ר x 5.5$);
6) בגין התקופה מ- 1.8.99 עד 15.9.99 – סכום בש"ח השווה ל- 1,799$ לחודש (327 מ"ר x 5.5$);
7) בגין התקופה מ- 15.9.99 עד 9.5.01 - סכום בש"ח השווה ל- 1,133$ לחודש (206 מ"ר x5.5$).
הסכומים האמורים ישולמו בש"ח, לפי השער היציג של הדולר של ארה"ב בסוף כל חודש שכירות אליו הוא מתייחס, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק החל מהמועד שנועד לכל תשלום ועד למועד השבתו בפועל;
ב. נתבעת שכנגד 4 תשלם לעומר בגין חוב צריכת מים סך של 53,970 ₪, ליום 31.12.01, בצירוף הפרשי הצמדה ורבית כחוק מהמועד האמור ועד מועד התשלום בפועל.
ג. הנתבעים שכנגד 1, 6 ו-7 ישלמו לעומר, בגין אי פינוי המושכר על-ידי ללי במועד, דמי שכירות חודשיים בסכום בש"ח השווה ל- 3,000$ , בצירוף מע"מ ובקיזוז סך של 3,200 ₪ לחודש, בצירוף מע"מ, וזאת, בגין התקופה החל מ- 1.11.00 ועד 30.9.01. כל סכום חודשי יתורגם לש"ח, לפי השער היציג של הדולר של ארה"ב ביום האחרון של החודש אליו הוא מתייחס, יקוזזו ממנו 3,200 ₪ ויצורף אליו מע"מ והפרשי הצמדה ורבית כחוק, מאותו מועד ועד מועד התשלום בפועל;
ד. תביעתה הנגדית של עומר לפיצויים בגין הוצאות מימון (סעיף 14 ב' לתביעה שכנגד), לפיצויים בגין רשלנות הנתבע שכנגד בביצוע עבודות הפיקוח ולפיצויים בגין ליקויי בניה - נדחית. כמו כן נדחית התביעה הנגדית כנגד נתבעות שכנגד 2 ו-5 והתביעה הנגדית כנגד נתבע 1 ככל שהיא מתייחסת לעילות שאינן נוגעות לנתבעת שכנגד 6.
ה. אין צו להוצאות בתביעה שכנגד.
14. המזכירות תשלח עותק מפסק-דין זה אל ב"כ הצדדים בדואר רשום, עם אישור מסירה.
15. פסק-דין זה ניתן לפרסום ביום 9.10.06.

ניתן ביום 4.10.06 בהעדר הצדדים

רנה משל
, שופטת
??

??

??

??

- 1 -
בתי המשפט
בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו
ת.א. 001791/02
בפני
:
כב' השופטת רנה משל

תאריך:
04/10/2006








א בית משפט מחוזי 1791/02 יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח' נ' עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח' (פורסם ב-ֽ 09/10/2006)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח'      דוח מידע משפטי על עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות מידע עסקי על יה"ב פרויקטים ומיחשוב (1991) בע"מ ואח'      דוחות מידע עסקי על עומר דרום בע"מ,עו"ד דברת נחמן ואח'


להסרת פסק דין זה לחץ כאן