בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ - זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח'

 
בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ - זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח'
3368/01 א     10/10/2004




א 3368/01 בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ נ' זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח'




בעניין:

1



בתי המשפט


בית משפט השלום נתניה
א
003368/01


בפני
:
בפני
כב' השופטת יעל קלוגמן
תאריך:
10/10/2004





בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ
בעניין:
התובעת
תל צור רונית
ע"י ב"כ עוה"ד



נגד




1 . זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ


2 . א.י.נבו)נתניה(חברה קבלנית לבנין בע"מ

הנתבעים
שחף
ע"י ב"כ עוה"ד






פסק-דין


1.
התובעת היא חברה שעוסקת בשיווק נכסי נדל"ן.

ביום 21.8.00 נחתם הסכם בין התובעת לבין כל אחת משתי הנתבעות, שהן חברות בניה, ולפיו שכרו הנתבעות את שירותיה של התובעת על מנת לשווק את פרוייקט הדירות שלהן, בשם "נוף חפר" (ההסכמים: ת/ 1 ו- ת/ 2 שהם הסכמים זהים, וייקראו להלן: "ההסכם"; שתי הנתבעות פעלו יחדיו, ולענייננו - ניתן לראותן כגוף אחד).

2.
על פי ההסכם, זכאית התובעת לעמלה, בשיעור של 1.5 אחוזים ממחיר כל דירה, אשר תימכר בתקופת תוקפו של ההסכם.
בסעיף 6.1 של ההסכם הובטחה לתובעת בלעדיות בשיווק הדירות, בתקופת תוקפו של ההסכם, "למעט יחידות שיוחדו להיות אישיות/פרטיות של יחידי הקבלן ו/או משפחותיהם, ומלבד יחידות ששווקו ונמכרו קודם לתאריך חוזה זה".

3.
ההסכם היה בתוקף תקופה קצרה בלבד: ביום 2.10.00, כחודש ומחצה לאחר חתימתו,
שלח ב"כ הנתבעות אל התובעת הודעה על סיום ההסכם על ידן, וזאת בהתאם לזכותן על-פי סעיף 9 של ההסכם. על פי אותו סעיף, לנתבעות זכות לסיים את ההסכם בהתראה בת 45 יום, וכך נעשה. בהתאם לכך, הסתיים ההסכם ביום 16.11.00.

4.
אין מחלוקת כי בתקופת ההסכם נמכרו רק שתי דירות בפרוייקט: למשפחת קגן ולמשפחת אלישיוב.

עוד אין מחלוקת, כי הנתבעות שילמו לתובעת עמלה, בהתאם להסכם, בגין דירת קגן.

התביעה דנן נסבה על העמלה, אשר התובעת טוענת שמגיעה לה בגין דירת אלישיוב, ואשר אין מחלוקת כי לא שולמה.

5.
שתי טענות עיקריות בפי הנתבעות כנגד התביעה:

א.
העיסקה לגבי דירת אלישיוב נקשרה, למעשה, עוד לפני חתימת ההסכם, ומבלי שלתובעת (באמצעות אנשי המכירות מטעמה) היה חלק כלשהו בקשירתה.

על כן באה עיסקה זו בגדר החריג שבסעיף 6.1 סיפא להסכם, ואין מגיעה לתובעת כל עמלה בגינה.


ב.
התביעה, על פי מהותה, היא לדמי תיווך במקרקעין.

התובעת, כחברה בע"מ, אינה בעלת רישיון לתיווך במקרקעין (ועל פני הדברים, אף אינה יכולה להיות בעלת רישיון כזה, לנוכח הדרישות שעל פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996, אשר לכאורה ניתנות לקיום רק על ידי אדם, בשר ודם.

על כן אין התובעת יכולה כלל לתבוע דמי תיווך במקרקעין, ודי בכך כדי לדחות את התביעה.

את טענתן זו סמכו הנתבעות, בין היתר, על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת
ב- ע"א 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ. בושרי שמואל, שבו נפסק - ברוב דעות - כאמור לעיל.

6.
אין צורך שאכריע בטענה השניה של הנתבעות, מכיוון שמצאתי כי יש לקבל את טענתן הראשונה.

הטענה כי הכרה בתיווך במקרקעין על ידי חברה בע"מ, שאינה יכולה לקבל רישיון לכך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תהווה עקיפה של הוראות החוק ותעמוד בניגוד לתכליתו, אכן התקבלה - אם כי תוך מחלוקת פוסקים - בפסק הדין שנזכר לעיל.




עם זאת, במקרה שלנו, יש בטענה זו, על פני הדברים, מידה של חוסר הגינות מצד הנתבעות, מכיוון שאת הסכם השיווק הם כרתו עם החברה התובעת, ובו התחייבו כלפיה לתשלום עמלה עבור כל דירה שתשווק בתקופת ההסכם.

ניתן להניח, כי לו היה מר בוימן, בעליה ומנהלה של התובעת, מגיש את התביעה כתביעה אישית שלו, ולא של החברה התובעת - ומר בוימן הוא בעל רישיון כמתווך במקרקעין - היו הנתבעות מתגוננות בטענה של חוסר יריבות, שכן ההסכם נכרת בינן לבין החברה התובעת, ולא עם מר בוימן אישית.

הנתבעות בחרו לכרות את ההסכם עם החברה התובעת, אשר כונתה בהסכם: "המשווק".

כאמור, במקרה דנן התייתר הצורך לדון במחלוקת: האם ניתן, באמצעות הגדרת העיסקה כ"שיווק" ולא כ"תיווך", לעקוף את הוראות חוק המתווכים במקרקעין; והאם עיסקה כזאת יש בה אמנם עקיפה פסולה של חוק זה, אם לאו; וזאת מכיוון שעל פי הראיות ששמעתי, החלטתי לקבל את טענתן הראשונה של הנתבעות.

על כן אשאיר את הטענה השנייה בצריך עיון.

7.
אשר לנסיבות של עיסקת אלישיוב:

מר אברהם נבו, מנהלה של הנתבעת מס' 2, מסר בעדותו (בעמ' 31 לפר'), כי הסייג שבסעיף 6.1 סיפא להסכם התייחס לכ-עשרה קונים פוטנציאליים, שלא הובאו על ידי התובעת, ואשר בעת כריתת החוזה עם התובעת היו המגעים עמם בשלבים שונים של משא ומתן.

מבין אלה, אלישיוב היה היחיד, אשר העיסקה עמו סוכמה באופן מלא, עוד לפני כריתת ההסכם, אולם בשל מחלוקת שנתגלעה לגבי שכר טרחת עורך דין - התעכבה חתימת חוזה המכירה עם אלישיוב, באופן שהיא בוצעה כבר בתוך תקופת תוקפו של ההסכם, אולם מבחינה עניינית, קרי: הגורם היעיל לקשירת העיסקה - לא היתה לתובעת כל יד בה.

הנתבעות גורסות, כי למקרה כזה נועד הסייג שבסיפא של סעיף 6.1 להסכם.


[במאמר מוסגר יצויין כי גם לגבי עיסקת קגן - שעבורה שילמו הנתבעות לתובעת את העמלה - עלה מהעדויות כי קונה זה הובא לאתר, בפועל, על ידי מתווך אחר, וכי כל חלקה של התובעת בעיסקה זו היה בכך שנציג המכירות מטעמה, מר ויינרמן, הראה לקגן את הדירה. למרות זאת, החליטו הנתבעות לשלם לתובעת את מלוא העמלה בגין עיסקת קגן. מר נבו הסביר זאת בכך, שאותה עיסקה היתה היחידה, אשר לתובעת היה קשר כלשהו

אליה, ובהיותה עיסקה יחידה לאורך תקופת ההסכם - החליטו הנתבעות, לאחר ויכוח-מה בין מנהליהן, לשלם לתובעת את העמלה.

לא כך, לגבי עיסקת אלישיוב, שבה לא היה לתובעת כל חלק שהוא.]

8.
עדותו של נבו לגבי עיסקת אלישיוב נתמכה בעדויותיהם של אלישיוב עצמו ושל ויינרמן, נציג המכירות מטעם התובעת:

מר יעקב אלישיוב העיד, כי מר ברוך זיגדון, מנהלה של התובעת מס' 1, מכיר את גיסו, וכי בדרך זו הגיע להתעניין ברכישת דירה בפרוייקט של הנתבעות.

את המשא ומתן הוא ניהל עם מר זיגדון, במשך כחודשיים-שלושה, בתקופה החל מיוני 2000 (היינו: למעלה מחודשיים לפני שנחתם ההסכם בין הצדדים דנן).

לדברי אלישיוב, הוא אינו מכיר כלל את התובעת, או את מי מנציגיה באתר הפרוייקט, לא פגש בהם מעולם ולא התקיים ביניהם כל קשר.

הוא הסביר כי "העיסק היתה סגורה כבר מספר חודשים לפני" (בעמ' 38 לפר'), וכי רק עניין שכר טרחת עו"ד שנדרש, הוא אשר עיכב את חתימת חוזה המכירה, עד אשר הסכים מר זיגדון כי אותו מרכיב של שכר טרחה ייכלל במחיר, כפי שסוכם, ולא ייווסף עליו.


לגבי מר אבי ויינרמן, איש המכירות של התובעת באתר, טוענת התובעת כי נרקמה קנוניה בינו לבין מר רונן אלקלעי, שהיה ממונה עליו מטעם התובעת, ולבין הנתבעות, אשר עניינה היה: לסיים את ההתקשרות עם התובעת ולהעסיק את שני אנשי המכירות: אלקלעי וויינרמן, באופן ישיר על ידי הנתבעות, ותוך עקיפת התובעת.

על רקע זה הגישה התובעת כנגד ויינרמן תביעה נפרדת, על פי שטר בטחון שחתם כלפיה.

תביעה זו - א 14744/01 - נדחתה, מכיוון שהפעולות, אשר התובעת טענה שויינרמן ביצע, בוצעו לאחר תום ההתקשרות ביניהם, ולא היו "מכוסות" על ידי אותו שטר בטחון.

עם זאת, כב' השופטת שמולביץ, שדנה באותה תביעה, העדיפה את גירסתו של בוימן בדבר הנסיבות של סיום הקשר שלו עם ויינרמן, על פני גירסתם של ויינרמן ושל הנתבעות, וקבעה כי ויינרמן הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי התובעת. על כן לא חייבה את התובעת בהוצאות, למרות שתביעתה כנגד ויינרמן נדחתה.

בנסיבות אלה, הבאתי בחשבון כי ויינרמן עלול להיות עד "עויין" לתובעת.



יחד עם זאת, על מנת להתגבר על גירסת הנתבעות, כי לתובעת לא היה כל חלק בקשירת העיסקה עם אלישיוב, היה צורך בעדותו של ויינרמן, שהיה נציג המכירות מטעם התובעת, ואשר ישב, בפועל, במשרד המכירות שבאתר לאורך כל תקופת ההסכם.


ויינרמן העיד כי תפקידו היה להראות למתעניינים את הדירות ולתת להם מידע ופרטים על הדירות ומחירן. קונה שהיה מבקש להתקדם עם העיסקה, היה צריך להיות מופנה אל מר נבו.

ויינרמן העיד כי לאורך כל תקופת ההסכם, לא היה אף מקרה שבו קונה, שעבר דרכו, הגיע לשלב שבו הופנה אל מר נבו.

לגבי קגן, העיד ויינרמן, כי הוא הראה לקונים אלה פעמיים את הדירה, שבה התעניינו: פעם ראשונה, כשבאו בליווית מתווך אחר, ופעם שנייה - כשבאו לבדם, ובכך הסתכם חלקו בקשירת העיסקה עם קגן.

בגין עיסקה זו שילמה לו התובעת את העמלה שהגיעה לו (ויינרמן עבד עם התובעת על בסיס של שכר-מינימום קבוע, בתוספת עמלה עבור כל דירה שימכור).


לעומת זאת: "לגבי אלישיוב: לא הכרתי אותו ולא ראיתי אותו" (בעמ' 44 לפר').
ויינרמן לא זכר, שהתובעת שילמה לו עמלה בגין עיסקה זו.
ויינרמן לא זכר אם דיווח לבוימן, בעל פה - כפי שהלה טען - כי נכרת חוזה עם אלישיוב, וכי על התובעת לשלוח לנתבעות את החשבונית בגין עמלתה.
ויינרמן טען בעדותו: "את משפחת אלישיוב אני לא הכרתי. איך יכולתי לומר לבוימן שמגיע לנו עמלה עבור אלישיוב?"(בעמ' 45 לפר').


כפי שצויין, הזהרתי את עצמי לגבי הטייה אפשרית מצד ויינרמן כנגד התובעת, אך דבריו בעדותו, שצוטטו לעיל, אינם נראים לי כדברי שקר.

עדותו של ויינרמן לפני לא היתה מוטית כנגד התובעת: הוא העיד באופן מאד ספציפי על חלקו בעיסקת קגן, וכי התובעת שילמה לו את העמלה שהגיעה לו בגין עיסקה זו.

עדותו של ויינרמן לגבי עיסקת אלישיוב היתה פשוטה וישירה, ואף התיישבה היטב עם עדותו של מר אלישיוב עצמו, אשר לא "הואשם" על ידי התובעת בהטיית-זדון כלשהי.

לכאורה, אין סיבה שויינרמן יעיד את האמת לגבי עיסקת קגן וישקר לגבי עיסקת אלישיוב.


התמונה שמצטיירת מעדויותיהם של נבו, אלישיוב וויינרמן גם יחד היא, כי אלישיוב סיכם את העיסקה עם מר זיגדון, עוד לפני כריתת ההסכם בין התובעת לבין הנתבעות, וכי לתובעת באמת לא היה כל חלק בעיסקה זו.

9.
ראיות התובעת הסתכמו בעדותו של מר שמעון בוימן, מנהל התובעת, אשר כל שהיה בפיו לגבי עיסקת אלישיוב היתה טענה כי ויינרמן דיווח לו בעל פה על קשירת העיסקה, וכי התובעת יכולה לשגר לנתבעות חשבונית עבור עמלתה.

כאמור, ויינרמן שלל טענה זו, בהסבירו כי לא הכיר את תנאי ההסכם בין התובעת לבין הנתבעות, וכי לא הכיר כלל את אלישיוב, לא שמע את שמם ולא ידע על העיסקה שלהם, ועל כן אין זה סביר ש"דיווח" עליה לבוימן.

המוצג ת/ 5 הוא חשבונית מיום 14.11.00, אשר התובעת שיגרה אל הנתבעות בגין עיסקת אלישיוב, אולם מר בוימן הודה בעדותו (בעמ' 16 לפר'), כי שם הקונה בחשבונית זו הוא שגוי, וכי החשבונית נועדה, למעשה, עבור עיסקת קגן, שבגינה שולמה העמלה על ידי הנתבעות, ולא עבור עיסקת אלישיוב.
מעדותו של בוימן עלה, כי הוא כמעט שלא הגיע בעצמו אל אתר הפרוייקט (כך, גם על פי עדותו של מר נבו, אשר לדבריו נפגש עם בוימן רק פעם אחת).
עבודתה של התובעת במקום התנהלה על ידי אנשי המכירות מטעמה, אלקלעי וויינרמן.
בוימן טען, כי השניים קשרו קשר כנגדו, ביחד עם הנתבעות, על מנת לנשל את התובעת מהעמלה שמגיעה לה.
עם זאת, בוימן מודה, כי התובעת קיבלה את העמלה עבור עיסקת קגן, וכי העמלה היחידה, שהיא תובעת, היא העמלה בגין עיסקת אלישיוב.
בוימן לא הצביע בעדותו על נוהל עבודה בינו לבין אנשי המכירות שלו, שחייב אותם לדווח לתובעת, בכתב, אודות כל עיסקת מכירה בפרוייקט, אשר עוברת דרכם.
לבוימן לא היה כל מושג מי הם רוכשי הדירות הפוטנציאליים, אשר אנשי המכירות שלו ניהלו עמם מגעים, או אשר הועברו באמצעותם לשלב של משא ומתן עם הנתבעות.
בוימן נשאל, ספציפית: "האם ראית באיזה שהוא מקום מסמך הקשור לאלישיוב", והשיב: "לא זכור לי", ואף אישר: "יכול להיות שלא ראיתי" (בעמ' 17 לפר').


בסיכומו של דבר, עדותו היחידה של בוימן, כי ויינרמן דיווח לו בעל פה על העיסקה עם אלישיוב, כעיסקה ש"שייכת" לתובעת, אין בה כדי להתגבר על משקלן הנוגד של שלושת העדויות מטעם הנתבעות, במיוחד כאשר החשבונית היחידה שהוצגה, מטעם התובעת, מתייחסת לאמיתו של דבר לעיסקת קגן ולא לעיסקת אלישיוב.
עדותו של אלישיוב עצמו עשתה עלי רושם אמין, וזו הנקודה המכריעה ביחס לעדויותיהם התואמות של נבו ושל ויינרמן, בכל הנוגע לעיסקת אלישיוב.
על פי ראיות אלה, גירסתן של הנתבעות היא אף הגיונית יותר מגירסתה של התובעת, שכן אם לא היה לויינרמן כל קשר לאלישיוב, והוא לא ידע כלל על העיסקה שלו - אשר נסגרה עם זיגדון עוד לפני כריתת ההסכם בין הצדדים - אזי לא היה לויינרמן כל בסיס לדווח לתובעת "בעל פה" על עיסקת אלישיוב, וכי יש להוציא חשבונית-עמלה בגינה.
בוימן אישר כי לא הכיר, באופן אישי, את שמו של אלישיוב, או את הנסיבות של העיסקה עמו.

10.
לאור האמור, מסקנתי היא כי התובעת לא הרימה את הנטל שעליה, להוכיח כי עיסקת אלישיוב - שהיא בלבד מושא התביעה דנן - נכללה בין העיסקות, שבגינן הגיעה לה עמלה, על פי ההסכם, או במילים אחרות: כי יש לדחות את טענת הנתבעות, שעיסקה זו נכללה בסייג שבסעיף 6.1 להסכם.

התובעת לא הפריכה את גירסתן העובדתית של הנתבעות אודות הנסיבות של עיסקת אלישיוב, ולפיה המגעים לצורך עיסקה זו התנהלו ואף הסתיימו, עוד טרם שנכרת ההסכם מושא התביעה, ומבלי שלתובעת היתה בהם יד כלשהי.

התובעת לא שללה, למעשה, גירסה עובדתית זו, ובסופו של דבר השתיתה את התביעה על סעיף הבלעדיות שבהסכם, סעיף 6.1, תוך תביעה ליישום "דווקני" שלו, על פי תאריך כריתת ההסכם עם אלישיוב, הא ותו לא.

בכך מתעלמת התובעת מהסייג שבסעיף זה עצמו, אשר נועד להוציא מתחולת הסכם העמלה מכירות שכבר הושלמו לפני כריתת ההסכם.

בוימן הביע בעדותו תרעומת על כך, שהנתבעות לא מסרו לו את כל השמות של הקונים הפוטנציאליים, שעמם התנהלו מגעים עובר לכריתת ההסכם, ואשר הסייג שבסעיף 6.1 עשוי היה לחול לגביהם.




אולם תרעומת זו על התובעת להפנות כלפי עצמה, מכיוון שבידה היה הדבר: לדרוש כי רשימה שמית של קונים אלה תיכלל בהסכם.

משבחרה התובעת שלא להעלות דרישה זו, וחתמה על הסייג שבסעיף 6.1 כמות שהוא; ובנוסף - מר בוימן ניהל רק מעקב רופף אחר המגעים עם קונים באתר של הנתבעות, ולא דאג לקבל מנציגיו במקום דיווח מדוייק, בזמן אמת ואף בכתב, אודות מגעים אלה ואודות זהות הקונים - אזי אין לנתבעת להלין אלא על עצמה, אם נותרה "אי בהירות" כלשהי לגבי זהות הקונים, אשר הסייג שבסעיף 6.1 להסכם צריך לחול עליהם.


לאמיתו של דבר, אין כאן כל "אי בהירות", שהרי אין מחלוקת כי בסך הכל - דובר בשתי עיסקות בלבד, שעבור אחת מהן (קגן) קיבלה התובעת את העמלה.

הנסיבות של עיסקת אלישיוב, והראיות לגביה, פורטו לעיל, ולפיהן - מסקנתי היא שיש לקבל את עמדת הנתבעות, כי אותה עיסקה באה בגדר הסייג שבסעיף 6.1 להסכם, גם אם "טכנית", נחתם חוזה המכירה בתקופת תוקפו של ההסכם.

11.
על כן אני דוחה את התביעה.

התובעת תשלם לנתבעות הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 1500 ₪, בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

12.
המזכירות תשלח את פסק הדין אל ב"כ הצדדים
.

זכות ערעור לביהמ"ש המחוזי תוך 45 יום.
ניתן היום כ"ה בתשרי, תשס"ה (10 באוקטובר 2004) בהעדר הצדדים.

יעל קלוגמן
, שופטת
003368/01א
132 פ.ש.






א בית משפט שלום 3368/01 בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ נ' זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 10/10/2004)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ      דוח מידע משפטי על זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח'

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות מידע עסקי על בוימן פרויקטים נדלניים (2000) בע"מ      דוחות מידע עסקי על זיגדון מבורך חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח'