שינדר ארקדי, שינדר נטליה - צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם

 
שינדר ארקדי, שינדר נטליה - צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם
תיקים נוספים על שינדר ארקדי, שינדר נטליה | תיקים נוספים על צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם

5087/03 א     07/03/2007




א 5087/03 שינדר ארקדי, שינדר נטליה נ' צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם




1
בתי המשפט
א 005087/03
בית משפט השלום באר שבע
07/03/2007
תאריך:
כב' השופט גד גדעון

בפני
:
התובעים:
1 . שינדר ארקדי

2 . שינדר נטליה

ע"י ב"כ - עוה"ד קמינצקי

נ ג ד

הנתבעים:
1 . צבאים ניהול פרויקטים בע"מ

2 . הר-שגיא אברהם

ע"י ב"כ עוה"ד סירוטה

פסק דין
1. זהו

פסק דין
בתביעת התובעים, לחייב את הנתבעים לשלם להם פיצויים, בגין הפרת חוזה למכירת דירה. הוחלט לקבל את התביעה והנימוקים להלן.
פסק הדין ניתן באיחור ואני מתנצל על כך בפני
הצדדים.

2. התובעים והנתבעת מס' 2, חתמו ביום 14.2.99, על הסכם למכירת בית בדימונה (להלן: "ההסכם"). ע"פ האמור בהסכם, המדובר בבית בן שתי קומות בשטח כולל של כ- 197 מ"ר, ומרפסת בשטח כ- 28 מ"ר נוספים (להלן: "הבית"). הנתבע מס' 2, הינו מנהל הנתבעת, במועד הגשת התביעה היה בעל 99% ממניותיה, והוא שחתום על ההסכם.
במבוא להסכם הצהירה הנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת"), כי היא "...בעלת זכות מלאה ובעלת זכות החזקה הבלעדית של בית בן שתי קומות, הבנוי על מגרש מס' 97 בנווה חורש ברחוב נורית 13 בדימונה, קומת קרקע בשטח של כ-116 מ"ר וקומה א' בגודל של 81 מ"ר ומרפסת בגודל של כ- 28 מ"ר...".
עוד הצהירה, כי: "...זכויותיה בדירה חופשיות מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות אחרת לזולת ואין כל מניעה להעברת הזכויות בדירה ע"ש הקונה, למעט משכון לטובת בנק המזרחי".

בסעיף 5 להסכם, התחייבה הנתבעת בין היתר, למסור את החזקה בבית לתובעים, עד ליום 15.4.99, ו"...לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין ו/או בחברה המשכנת על שם הקונים, לא יאוחר מיום 1.1.2000, כשהזכויות חופשיות מכל חוב, שעבוד, עיקול או זכות צדדים שלישיים כלשהם. הזכות מותנית בכך שהקונים ישלמו עד למועדים הנקובים לעיל את כל חיוביהם הכספיים...".

בסעיף 6 להסכם נקבע בין היתר:

א. כל המועדים והתשלומים שבהסכם זה מהווים תנאים עיקריים ויסודיים להסכם זה.

ב. כל צד שיפר הסכם זה או תנאי מתנאיו העיקריים , ישלם לצד המוכן לקיימו דמי נזק מוערכים ומוסכמים מראש סכום בשקלים השווה ל- 10,000 דולר... סעד זה הוא בנוסף לזכותו של הצד המקיים את החוזה לתבוע מהצד המפר אותו את אכיפת ההסכם או כל סעד אחר השמור לו ע"פ דין ".

לטענת התובעים, פנו אל הנתבעת בעקבות פרסום בעיתון. הנתבעת הציעה לתובעים, לרכוש יחידת דיור בבית דו משפחתי באתר בדימונה, אך התובעים לא היו מעוניינים ביחידת דיור כזו. במהלך סיור באתר שקיימו התובעים עם עובד הנתבעת , הוצג בפני
הם הבית, כאשר נאמר להם, כי היה מיועד לבתו של הנתבע, אך ניתן לרכשו.
התובעים קיימו פגישה עם הנתבע במשרדי הנתבעת, ובמהלכה ציין הנתבע "...את הקוטג' הנדון לשבח, כשונה, יחודי ומובחר מהיחידות צמודות קרקע...".

לאחר מו"מ, הסכימו הצדדים כי התובעים ירכשו את הבית תמורת סך 205,000 דולר ארה"ב.
לטענת התובעים, הפנה אותם הנתבע אל עו"ד רחמים עזריה, לצרך עריכת ההסכם, לאחר ש"...לשאלת התובעים הודיע להם הר שגיא על פה כי לא יוכל לייצג אותם עורך דין מטעמם".

כאמור, ההסכם נחתם ביום 14.2.99, כאשר הנתבע חתם עליו בשם הנתבעת. לטענת התובעים, הם עמדו בחיוביהם ע"פ ההסכם, ושילמו את התמורה במלואה.
התובעים טענו, כי בחודש יוני 2001, כאשר "...התובעים היו בטוחים כי כבר נרשמו הזכויות שרכשו במחיר כה יקר על שמם, הקימו בשטח הקוטג' פרגולה, מחסן פח וחניה..." , ופנו למהנדסת ע"מ שתערוך עבורם "תכנית לאישור הבניה".
בשלב זה , גילו להפתעתם, כי הזכויות בבית טרם הועברו על שמם, אצל מנהל מקרקעי ישראל, ובספרי החברה המשכנת "אחים אוקנין".
התובעים שכרו את שירותיה של עו"ד רינה כהן חמו, אשר פנתה אל הנתבעת ונענתה על ידי הנתבע בשמה, במכתב מיום 1.4.02, כי "בדקנו במ.מ.י. ומצאנו שאכן היתה טעות כאשר נרשם הבית "במקור" והיה דיווח לגבי גדלו. קיבלנו הדרכה מפקידה במ.מ.י.... אנו מצפים שתוך שבועיים תבוא הפרשה לקיצה. צר לנו אבל זה באמת לא היה קשור לעבודה שלנו".

במכתב נוסף של הנתבע, מיום 3.5.02 , נטען, כי העברת הזכויות מתעכבת, משום שלא אושרו עדיין התוכניות שהגישו הנתבעים, לאישור הבניה שביצעו בבית (כאמור לעיל, פרגולה , מחסן וחניה).

ביום 29.2.03, הודיע עו"ד עזריה לתובעים כי "...טרם נרשמו הזכויות בדירה על שמכם... העיכוב נובע מכך, כי טרם המצאתם האישורים על פי בקשת מרשתי אליכם כמפורט להלן: 2.1 אישור עיריה... 2.2. יפוי כח נוטריוני . 2.3 טופס הפניה מהבנק לקבלת משכנתא...".
מכתב זה נענה ע"י ב"כ התובעים, עו"ד קמינצקי
אשר טען בין היתר, כי מקור המחדל שבאי רישום הזכויות על שם התובעים מקורו ב"...מחדלים חמורים ביותר של מרשתך ... וכן הטעייה יסודית ומתמשכת של מרשי בהתייחס הן לזכויות מרשתך בנכס והן להנמקת העיכובים לרישום הזכויות על שמכם", כן טען, כי זו הפעם הראשונה שהתובעים התבקשו להמציא המסמכים, כי חלק מן המסמכים, הינם מסמכים שעל הנתבעת להמציא, וכי חלקם כבר הומצאו בעבר. התובעים המציאו את המסמכים ביום 17.3.03.

חרף כל האמור, וחרף התכתבות נוספת המתוארת בכתב התביעה, לא נרשמו הזכויות בבית, עד מועד הגשת התביעה.
הזכויות נרשמו בסופו של דבר ע"ש התובעים במינהל מקרקעי ישראל, רק ביום 7.2.06, כשנתיים וחצי לאחר הגשת התביעה, ולמעלה משש שנים, לאחר המועד בו אמור היה רישום הזכויות להתבצע.

3. לטענת התובעים, בעת החתימה על ההסכם, החזיקה הנתבעת בחוזה חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, ולפיו היתה זכאית לבנות בית בשטח קטן באופן משמעותי משטח הבית שמכרה לתובעים.
מכאן, לטענת התובעים, כי בעת חתימת ההסכם, התיימרה הנתבעת למכור לתובעים זכויות שלא היו בבעלותה.
התובעים טענו, כי הנתבעת הטעתה אותם בעת חתימת החוזה, ביחס לזכויות שרכשו ממנה, וכי הפרה את החוזה בהפרה יסודית כאשר לא עמדה בהתחייבותה לרשום את הזכויות שרכשו התובעים עד ליום 1.1.2000, ועוולה כלפיהם, בעוולות תרמית ורשלנות.
עוד טענו, כי הנתבעת הפרה חובותיה ע"פ חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974. זאת, משום לטענתם נופלת הנתבעת לגדר "מוכר" בחוקים אלה, והיא לא קיימה חובותיה, לצרף מפרט להסכם, ולהעמיד לתובעים בטוחות להבטחת כספיהם בעת רכישת הבית.

אשר לנתבע, טענו התובעים, כי הוא אישית הטעה אותם עובר לחתימת ההסכם ביחס לזכויות הנתבעת בנכס, וביחס לפרק הזמן שידרש לצורך העברת הזכויות על שמם.
לטענת התובעים, בכך עוול כלפיהם הנתבע, באופן אישי, וכאורגן של הנתבעת, והוא חב כלפיהם בנזיקין.
עוד טענו, כי יש להרים את מסך ההתאגדות שבין הנתבע לנתבעת, ולחייב את הנתבע לפצותם בסכום הפיצוי המוסכם. זאת בין היתר, משום שלטענתם הנתבע פעל להונות את התובעים, ומשום שפעולותיו לא היו לטובת הנתבעת, ובוצעו תוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולת הנתבעת, לעמוד בהתחיבותה כלפיה התובעים.
התובעים עתרו לסעדים שונים, אשר חלקם, כגון ביטול ההסכם וחיוב הנתבעים בהשבת התמורה החוזית והשקעות התובעים בנכס, אינם נתבעים עוד, לאחר שהזכויות כבר נרשמו כאמור ע"ש הקונים.
התובעים עתרו בנוסף לחייב את הנתבעים לפצותם בסכום הפיצוי המוסכם, אשר עמד במועד הגשת התביעה על סך 51,263 ₪.
התובעים ביקשו גם להתיר להם לפצל סעדיהם "במידה ולא תצליח הנתבעת לרשות את הקוטג' על שמו של התובע", ולתבוע את מלוא הנזקים שנגרמו להם, לצד השבת מלוא הסכומים ששולמו לנתבעת. התובעים הגישו בקשה לפיצול סעדים (בש"א 3343/04), ובקשה זו נתקבלה בהחלטת כב' השופט נ. נצר מיום 18.7.04.

4. הנתבעים טענו בכתב הגנתם, כי לא קמה יריבות בין התובעים ובין הנתבע, אשר פעל
במסגרת ההתקשרות בין הנתבעים והתובעים , בתום לב כמנהל הנתבעת בלבד, לא ביצע כל עוולה כלפי התובעים, ואין כל עילה להרמת מסך ההתאגדות בין הנתבעים.
הנתבעים הכחישו טענת התובעים, כאילו הודיע להם הנתבע, כי אינם רשאים לשכור שירותי עו"ד מטעמם, לצרוך המו"מ לקראת כריתת ההסכם.
הנתבעים טענו, כי הנתבעת אינה בגדר "מוכר" ע"פ חוק המכר (דירות) או חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות...), משום שהחברה המשכנת היתה חברה אחרת - שותפות האחים אוקנין (להלן: "האחים אוקנין"), ואילו הנתבעת מכרה לתובעים את הנכס " as is" , דהיינו במצב גמור לאחר שנבנה, וכאשר עובר לחתימת ההסכם, ראו התובעים את הנכס ו"...ידעו היטב מהו הנכס אותו הם קונים...". מכאן, כי לא קמו לנתבעת חובות כ"מוכר" כנטען בתביעה, וממילא לא הפרה חובות אלה.
הנתבעים טענו, כי התובעים ביצעו בנכס עבודות בניה ללא היתר ובניגוד לחוק, ופעולתם זו, גרמה לעכוב רישום הזכויות ע"ש התובעים, במינהל מקרקעי ישראל, ובחברה המשכנת , זאת בין היתר משום שנוכח ביצוע עבודות בניה ללא היתר ע"י התובעים, לא ניתן היה לקבל אישור מעירית דימונה, שהיה נחוץ לצורך העברת הזכויות.
5. התובעים הגישו תצהיר עדות ראשית של התובעת מס' 2, וזמנו כעדים מטעמם, את הגב' דינה ז'ון, עובדת מנהל מקרקעי ישראל, את רו"ח משה פרג ששימש רו"ח של הנתבעים עד שנת 2002, ואת רו"ח אריה יונגר , אשר שימש כרואה החשבון של הנתבעת, משנת 2003.
מטעם הנתבעת העיד הנתבע מס' 2 בלבד.

א. התובעת חזרה בתצהירה על הנטען בתביעה. בין היתר חזרה על הטענה, כי הנתבע הוא שהפנה את התובעים אל עו"ד עזריה, לצורך חתימת החוזה, והודיע להם, כי "...לא יוכלו להיות מיוצגים ע"י עו"ד מטעמם. לדבריה, התובעים הסכימו לכך משום שרצו לרכוש את הבית, ולא רצו לעורר בעיות , וכן משום שהנתבע עשה עליהם רושם של אדם אמין. לדבריה, עובר לחתימת ההסכם, לא אמר להם הנתבע או מי מטעם הנתבעת, כי יש בעיה כלשהי בענין הזכויות בבית, או כי צפויה בעיה לענין רישום הזכויות בו.
התובעת הדגישה, כי גם עו"ד עזריה, אשר ערך את החוזה ואשר התובעים גם שילמו לו שכ"ט בגין טיפולו, לא הצביע על בעיה או קושי צפוי כלשהם.
התובעת הצהירה, כי רק בחודש יוני 2001, כאשר ביקשו להקים חניה, מחסן, ופרגולה על המקרקעין, גילו התובעים כי הנכס טרם נרשם על שמם, זאת, כאשר הגישו תוכניות בניה למנהל מקרקעי ישראל, אשר סירב לחתום עליהם משום שהזכויות בנכס טרם נרשמו ע"ש התובעים.
עוד סיפרה התובעת בתצהירה, כי בשל מחדלה של הנתבעת אשר לא המציאה לבנק לאומי למשכנתאות , ממנו קבלו התובעים הלוואה לצורך רכישת הנכס, התחייבות לרישום משכנתא במועד, שילמו התובעים לבנק "קנסות".
התובעת הצהירה, כי התובעים לא היו רוכשים את הבית, אם היו יודעים כי רישום הזכויות ימשך זמן כה רב.
בחקירתה הנגדית העידה התובעת בין היתר, כי תחילת בניית הפרגולה והמחסן בוצעה סמוך לפניה אל המהנדסת ששכרו התובעים, אינג' שמולוביץ, ולדבריה, אינה זוכרת אם פנייתם אל המהנדסת קדמה לתחילת הבניה, או להפך. התובעת העידה, כי לא פנתה אל הקבלן שבנה את הפרגולה והמחסן, ע"מ שיעיד במשפט, וכי התובעים לא שמרו את הקבלות (שעשויות ללמד על מועד ביצוע הבניה).

בחקירתה הנגדית הכחישה התובעת, כי בניית הפרגולה המחסן והחניה, היא שעכבה את הטיפול בהעברת הזכויות. לדבריה, כאשר הגישו תוכניות הבניה למינהל מקרקעי ישראל, סירב המינהל לחתום עליהן, ונאמר לתובעים, כי הסירוב נבע מכך שהזכויות בנכס לא נרשמו עדיין על שמם.
תוכניות בנית הפרגולה, החניה והמחסן הוגשו כמוצג (נ/1). התובעת אישרה גם, כי אישור עירית דימונה על העדר חובות בגין הנכס (נספח א' 2 לתצהיר הנתבע), נחתם ביום 30.11.00 .
התובעת העידה, כי עד מועד עדותה לא נרשמו הזכויות בנכס במשרדי רישום המקרקעין. התובעת אישרה, כי "כשחתמנו על ההסכם, זה לא היה קריטי בשבילנו, מתי ירשם הבית על שמנו".

ב. העד רו"ח פרג, הגיש את דוחות חשבונאיים ומאזנים של הנתבעת לשנים 1998-2001. העד העיד, כי הכיר את הפרוייקט של הנתבעת בדימונה, וכי הפרוייקט הסתיים לפני שנת 2000. הוא העיד, על קיום הסכם בין הנתבעת ובין "אוקנין" (האחים אוקנין - החברה שבנתה את הבית ומשמשת כחברה משכנת). העד לא אישר, כי האחים אוקנין היתה "בעל ענין" בנתבעת, ולא ידע לומר אם מי מהנתבעים היה בעל ענין באחים אוקנין.
העד העיד, כי בשנת 2000 היה לנתבעת רווח של 17,000 ₪, בשנת 2001 היה הפסד של 67,000 ₪ ובשנת 2002 הפסד של 22,000 ₪. לדבריו, "הנכסים הקבועים של החברה באותם שנים היו קצת ריהוט וצידו משרדי, ציוד עבודה ומכולות , בערך מופחת של 80,000 ₪ ומקרקעין בסך של 430,000 ₪" . המקרקעין האמורים, היו לדבריו משועבדים עד שנת 2001. העד העיד כי בשנת 2001 , החברה נתנה שירותי ניהול ולא היתה לה פעילות עסקית משמעותית בשנה זו ובשנתיים שלאחר מכן.

ג. העד רו"ח יונגר הגיש דוחות ומאזנים של הנתבעת לשנים 2003-2005. העד אישר, כי בשנים 2003 עד 2005, לא היו לנתבעת הכנסות, אך היו לה הוצאות באותן שנים.

ד. העדה הגב' דינה ז'ון, פקידה במנהל מקרקעי ישראל, אישרה כי העברת הזכויות מאת הנתבעת אל התובעים במינהל מקרקעי ישראל, בוצעה ביום 7.2.06, וכי רישום העברת הזכויות בנכס אצל החברה המשכנת, אמור להתבצע רק לאחר סיום העברת הזכויות במינהל מקרקעי ישראל.
העדה אישרה חתימתה ע"ג מכתבים מיום 15.2.04 ומיום 10.3.04 (ת/3, ת/4), המופנים אל עו"ד בלפור קויתי - ב"כ האחים אוקנין , מהם עולה, כי זכויות הבניה שהיו רשומות אז אצל מנהל מקרקעי ישראל ביחס למקרקעין, איפשרו בניית בית בשטח קטן באופן משמעותי משטח הבית בפועל. לפיכך, להסדרת רישומו של הבית נדרשו הנתבעים והחברה המשכנת, להעביר זכויות בניה מחלקות אחרות בפרוייקט, אל הנכס שרכשו התובעים.
נראה מן המכתבים, כי ניתן היה לבצע העברת זכויות הבניה כאמור, משום שזכויות הבניה הוקצו לכל המגרש שרכשה האחים אוקנין, ואשר עליו נבנו בסה"כ 7 יחידות דיור, כאשר בשש היחידות האחרות שנבנו לצד הבית, לא נעשה בפועל שימוש במלוא זכויות הבניה.
הגב' ז'ון הסבירה, כי "אנו קיבלנו בתחילה הפניה על 127 מ"ר ובשנת 2002 קבלנו הפנייה שחברת אוקנין טעתה וביקשו על כן 197 מ"ר. בדקתי אם החברה שילמה עבור השטח והתברר שכן, והכנו אישור על 197 מ"ר. אחר כך כשחתמנו על חוזה חכירה קיבלנו תוכניות בניה על שטח יותר גדול, אז התברר שיש סטיה מהתב"ע, והתב"ע מאפשרת בניה של פחות שטח, 163 מ"ר.
התברר שבסך הכל בשבע יחידות ביחד, אין חריגה כיוון שהחברה רשאית להחליט על חלוקת שטחי הבניה בין היחידות ובלבד שלכל היחידה הכוללת , לא תהיה חריגה. נכון שהיינו צריכים אישור פורמלי ולא היה בתיק. ביקשנו על כן אישור מעו"ד קויתי לגבי השטח הכולל. לקח זמן עד שקיבלנו את האישור , היו תכתובות בדרך".
העדה אישרה בחקירתה, כי הנתבע הוא שחתם בשם האחים אוקנין על מסמכים שונים , וחתימתו אושרה על ידי עו"ד קוויתי .
העדה העידה על הפעולות שנקטו הצדדים בהמשך לצורך הסדרת הרישום על שם התובעים, והוגשו באמצעותה מסמכים המשקפים פעולות אלה. העדה העידה כי הסכם פיתוח עם חברת האחים אוקנין נחתם ביום 31.7.96, ומאוחר יותר אושר והפך להסכם חכירה.
בחקירתה הנגדית אישרה העדה כי בשנת 2002, נחתם הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ובין הנתבעת, ובו נקבעו זכויות בניה ל- 197 מ"ר, ביחס לנכס וכי עד מועד זה לא היו חריגות. העדה לא אישרה טענת ב"כ הנתבעים כאילו הבעיה היחידה אשר מנעה את רישום הזכויות, היתה בניית הפרגולה , החניה והמחסן ע"י התובעים ללא היתר בניה, מפני שלדבריה נדרשו מסמכים נוספים לצורך אישור העברת הזכויות, ובהעדרם לא ניתן היה לסיים את העברת הזכויות . העדה העידה כי לשאלתך מה היתה הבעיה העיקרית בהעברת הזכויות, אני אומרת, שהיו כמה בעיות, לגבי השטח, לאחר שהשטח הוסדר מסמכים חסרים ואחר כך העברה הושלמה. צבאים לא שילמה עבור תוספות בניה למדינה".

ה. הנתבע טען בתצהירו, כי כל פעולותיו בענין המכירה בוצעו במסגרת תפקידו כמנהל הנתבעת, ולא כאדם פרטי. כן טען, כי ניהל את המו"מ עם התובעים בתום לב, וכך עשה לדבריו, גם עובד הנתבעת, מר עמי אוחיון.
הנתבע הצהיר, כי הבית אותו רכשו התובעים, נמכר לנתבעת ע"י האחים אוקנין אשר בנתה אותו. לטענתו הנתבעת מכרה את הבית לתובעים לאחר סיום בנייתו , במצבו דאז (as is) .
הנתבע טען על כן, כי התובעת אינה בגדר "מוכר" לענין חוק המכר, וכי הגדרה זו חלה רק על האחים אוקנין.
לדבריו , פנה עו"ד עזריה אל האחים אוקנין לצורך העברת הזכויות אל התובעים, בשנת 2000.
לטענת הנתבע: "אני לא ידעתי ולא יכולתי לדעת שהרישום של הדירה במינהל לא נעשה על שם חברת צבאים בעת החתימה על החוזה ולאחריו רק סמוך ליולי 2002, נודע לי על כך " .
הנתבע הצהיר, כי בטרם עריכת הסכם המכר לתובעים, קיבלה הנתבעת אישור מחברת האחים אוקנין, כי הנכס נרשם על שמה.
לתצהיר הנתבע צורף אישור זכויות של האחים אוקנין, חתום על ידי ב"כ עו"ד קוויתי, לפיו הזכויות בנכס אכן נרשמו על שם הנתבעת, לאחר שרכשו אותו ביום 22.1.98, וכי נחתם חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל ביום 2.6.98.
הנתבע טען, כי "התברר בדיעבד כי היו טעויות מצד החברה המשכנת ברישום השטחים של הבתים בשכונה, לרבות הבית של התובעים במינהל". לדבריו: "טעויות אלו לא היו בידיעתו או בידיעת חברת צבאים". הנתבע טען גם, כי התובעים ביצעו עבירות של חוק התכנון והבניה, אשר גם הן גרמו לעכוב ברישום הזכויות על שמם.
עוד טען, כי התובעים לא עמדו בתנאי התשלום שנקבעו בהסכם (אך נראה כי טענה נוספת זו, לא נטענה בכתב ההגנה והינה בגדר הרחבת חזית אסורה).
הנתבע אישר, כי חתם על תוכניות היתר הבניה של הפרוייקט ע"ג חותמת האחים אוקנין, וכי חתם על הסכם מכירת הבית מאת האחים אוקנין לנתבעת, הן בשם האחים אוקנין והן בשם הנתבעת. הנתבע גם אישר כי בהסכם האמור, נכתב כי הבית נבנה במפלס אחד ושטחו 127 מ"ר ברוטו.
הנתבע אישר כי חתם על מסמכים נוספים כנציג האחים אוקנין. הנתבע הבהיר, כי היה מנהל הפרוייקט של האחים אוקנין, והינו בעל זכות חתימה בשמה בכל הקשור לפרוייקט.
העד אישר מסמכים שונים הקשורים למכירת הבית ולהעברת הזכויות, אשר הוגשו באמצעותו. כן הוגשו באמצעותו השאלון שנשלח אל הנתבעת, ותצהיר התשובות לשאלון החתום על ידו.
הנתבע העיד, כי הינו בעל מניות או מנהל בחמישה עד עשרה תאגידים. הנתבע אישר, כי הנתבעת רכשה מהאחים אוקנין, את הבית כאשר הוא בנוי במפלס אחד, והוסיפה ובנתה קומה אחת נוספת .
העד נשאל, אם יש לו "...נטיה למכור לאנשים נכסים ולהשאיר אותם לאחר מכן שנים עם בעיות עם נושא הרישום של זכויות..." , ולא אישר את הדברים, בהקשר זה הגיש ב"כ התובעים, מסמכים הנוגעים להתדיינות בין חברה אחרת שמחציתה בבעלות הנתבע, ובין דיירים בפרוייקט שבנתה , ואשר הוכרעה לחובת אותה חברה.

6. 6. ב"כ התובעים הגיש סיכומים ארוכים למדי המשתרעים על 59 עומדים, וכוללים
320 סעיפים. טענות התובעים בסיכומיהם תובאנה על כן להלן, באופן תמציתי ביותר.

התובעים חזרו על טענותיהם שפורטו בכתב התביעה. התובעים טענו, כי נטל השכנוע, מוטל על הנתבעים, באשר אין מחלוקת, כי הזכויות בבית לא נרשמו על שם התובעים, עד למועד הקבוע בהסכם 1.1.2000.
התובעים טענו גם, כי עד ליום 1.1.2000 לא ביצעו הנתבעים כל פעולה, לצורך רישום הבית על שם התובעים, וכי העכוב ברישום הזכויות הינו תוצאה של מחדלי הנתבעים, ולא של התנהגות התובעים.

התובעים חזרו על טענתם, כי הנתבעת הינה "מוכר" הבית, ע"פ חוק המכר, וכי הפרה חובותיה ע"פ חוק המכר בכך שלא נתנה בטוחה להבטחת כספי התובעים, ובכך שלא צרפה מפרט להסכם.
התובעים טענו, כי מחדליה אלה של הנתבעת, מהווים עבירה פלילית המקימה אחריות אישית גם לנתבע, כמנהלה. התובעים סבורים, כי טענות הנתבעים בהקשר זה, לפיהן הנתבעת איננה "מוכר" הבית, אלא האחים אוקנין, הופרכו, באשר הנתבע עצמו הודה, כי הנתבעת בנתה את הקומה השניה בבית, וכן משום שהוכח, כי הנתבעת רכשה את הזכויות בבית והשלימה את בנייתו, לצורך מכירתו.

התובעים טענו, כי הופרכה גם טענת הנתבעים לפיה, נגרם העכוב ברישום, בשל העדר אישור עירית דימונה, אשר לא ניתן בשל בניית התוספות ע"י הנתבעים, ללא היתר.

התובעים טענו, כי עדותו של הנתבע לא היתה מהימנה, נוכח סתירות שנגלו בדבריו, וכי הוכח כי היה היזם של הפרוייקט , והיה שותף בשותפות האחים אוקנין , ועל כן גם חתם בשם האחים אוקנין על מסמכים.
התובעים טענו, כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב, כאשר מכרו את הנכס לנתבעים, בטרם נרשמו הזכויות בו ע"ש הנתבעת , והסתירו את מצב זכויות הבניה עובר למכירה. לטענת התובעים, ניסה הנתבע להסתיר עובדה זו מבית המשפט.
התובעים טענו, כי הוכח שהנתבע ידע, כי הנתבעת רכשה מאת האחים אוקנין, בית במפלס אחד ובשטח 127 מ"ר בלבד , זאת בין היתר משום שהוא חתם על מסמכים בהם מופיעים נתונים אלה ובהם הסכם החכירה, שנחתם עם מנהל מקרקעי ישראל. מצד שני בתצהיר התשובות לשאלון, הצהיר הנתבע, כי שטח הבית שרכשה הנתבעת מאת האחים אוקנין היה 197 מ"ר.
לטענת התובעים היה לנתבע ענין להסתיר זאת מן הנתבעים, שכן ידע כי לא ניתן יהיה לאשר הגדת אחוזי הבניה בנכס "...אלא בכפוף להליך חריג".

התובעים עמדו על כך, כי השעבוד שנרשם על זכויות הנתבעת לטובת בנק מזרחי, הוסר רק בשנת 2003, ארבע שנים לאחר מכירת הבית לתובעים.
התובעים גם טענו, כי בחקירה בענין זה, התגלה הנתבע שוב כבלתי אמין, כאשר טען שאינו יודע מתי הוסר השעבוד, בעוד המסמכים לענין זה היו בפני
ו , בתוך קלסר שהביא עמו . המסמך התגלה לאחר שב"כ התובעים עיין באותו קלסר.
כל זאת, לאחר שבשאלון נשאל הנתבע שאלה ספציפית לענין השעבוד והתובעים מסיקים מכך שבדק את עניין השעבודים מראש, והסתיר את המידע במכוון.
התובעים טענו, כי הנתבע פעל במרמה כלפי רשויות המס, בכך שחתם על טופס הדווח על העיסקה לרשויות מס שבח, בשם האחים אוקנין כאשר לא היה מוסמך לכך. באופן דומה פעל, כאשר חתם בשם האחים אוקנין, על מסמך שמסר למנהל מקרקעי ישראל.

התובעים שבו וטענו, כי יש לחייב את הנתבעת בתשלום הפיצוי המוסכם ע"פ החוזה, וכי יש לחייב את הנתבע בתשלום הפיצוי האמור באופן אישי, לאחר שהוכח לסברתם, כי פעל בתרמית , וברשלנות כלפי התובעים בשל שהציג כלפיהם "מצגי שווא תרמיתיים ורשלניים", ובשל שהפר את "עקרון תום הלב שבדיני החוזים".
לענין הרשלנות טענו התובעים, כי הוכח שהנתבע החל לפעול להשגת האישורים הדרושים לצורך העברת הזכויות, רק בחודש נובמבר 2000, זמן רב לאחר שהנכס כבר אמור היה להרשם על שם התובעים.

התובעים טענו, כי יש להרים את מסך ההתאגדות ואת מסך הניהול שבין הנתבע והתובעת , משום שמן הדוחות הכספיים של הנתבעת לשנים 2000-2004, ומעדויות רואי החשבון של הנתבעת, עולה כי לנתבעת לא היה רכוש משלה , וכי נוהלה תוך "...התחייבויות כספיות צולבות לחברות קשורות בבעלות הר שגיא כך שלחברה עצמה אין כל רכוש בר -מימוש והיא מנוהלת תוך מימון דק, והתחייבויות של 100% לנושים , שהינם למעשה חברות קשורות בבעלות הר שגיא" (במקור נכללו הדגשות - ג.ג.).
התובעים טענו, כי אדם סביר לא היה נוטל במצב זה התחייבויות בשם החברה, כגון מכירת הבית לתובעים בסכום של כמעט מליון ₪, ללא בטוחות. התובעים טענו גם, כי הנתבע לא דווח במסגרת הדוחות שלו, על תביעות שהוגשו נגדו אישית. התובעים טענו כי הראו : "עדות שיטה בהתייחס להר שגיא, אדם ש"ידו בכל" ואשר בצורה שיטתית גורף כספים במהירות ומותיר רוכשי דירות תמימים שנים בלא לרשום דירות על שמם" (במקור נכללו הדגשות -ג.ג).
התובעים ביססו טענה זו, על פסקי דין, שניתנו בהליכים שהנתבע או חברה בבעלותו היו צד להם, ואשר בחלקם נקבע, כי הנתבע העיד עדות שאינה אמת, וכי הוא או חברות שבבעלותו, הציגו מצגי שווא.

התובעים טענו, כי הנתבעים נמנעו מהעדת עדים רלוונטיים, ובהם: השותפים באחים אוקנין - ע"מ להבהיר טיב היחסים בין הנתבע לאחים אוקנין, עו"ד עזריה - ע"מ שיעיד על "...התנהלות הרישום , שבו ברגיל עורך הדין המטפל עוסק", עו"ד קוויתי, אשר לטענת התובעים הנפיק, "...לשותפו למעשה, הר שגיא, אישור מצב זכויות חריג שבחריג ...", ועדים מעירית דימונה, להעיד על בנית התוספות ללא היתר.
התובעת טענה, כי יש לזקוף לחובת הנתבעים, את מחדלם הנתבעים שבאי הבאת עדים רלוונטיים לחובתם .

התובעים טענו, כי יש לפסוק לזכותם הוצאות ושכ"ט בסכום גדול, בהתייחס למלוא הסעדים שנתבעו בתביעה, על אף שהעברת הזכויות במנהל מקרקעי ישראל, בוצעה כבר במהלך הדיון בתביעה.

7. הנתבעים טענו בסיכומיהם, כי ע"פ הוראת סעיף 5 בהסכם, היתה הנתבעת מחוייבת לרשום את הבית על שם התובעת עד יום 1.1.00, בחברה המשכנת או בלשכת רישום המקרקעין, ולא אצל מנהל מקרקעי ישראל. לטענת הנתבעים, הגם שהוכח כי הבית לא נרשם ע"ש התובעים במינהל מקרקעי ישראל, הרי שלא הוכח, כי לא נרשם על שמם בחברה המשכנת או בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבעים טענו, כי על התובעים היה להפנות טענותיהם לעניין אי הרישום, כנגד עורך הדין עזריה, אשר עליו היה לדאוג לרישום הבית על שמם בחברה המשכנת, ולא כנגד הנתבעים.

הנתבעים שבו וטענו, כי לא חלה על הנתבעת הגדרת "מוכר" שבחוק המכר, משום שהנתבעים רכשו את הבית כמות שהוא, במצבו הגמור, לאחר שראו אותו במצב זה, כאשר הבית נמסר לתובעים במועד.
לפיכך, לא היה צורך במתן בטוחות להבטחת מסירת הנכס, ולא היה צורך במסירת מפרט-הנחוץ כאשר נמכר נכס בטרם הושלמה בנייתו.

הנתבעים טענו, כי נטל השכנוע לעניין הפרת החוזה רובץ על התובעים, והם לא הרימו נטל זה.

הנתבעים טענו, כי אין להטיל על הנתבע אחריות אישית לפיצוי התובעת, באשר התובעים התקשרו עם הנתבעת בלבד. לטענתם, הפגישה הראשונה בעניין רכישת הבית, התקיימה בין התובעים ומנהל העבודה של הנתבעת, כאשר הנתבע נכנס לתמונה בשלב מאוחר יותר.
הנתבעים סבורים, כי יש לדחות טענות התובעים לעניין מרמה, או מצג שווא, באשר התובעים קיבלו בפועל את הבית שביקשו לרכוש.
לטענת הנתבעים, אין להרים את מסכי ההתאגדות והניהול בין הנתבעת והנתבע משום שלטענתם לא התקיימה עילה להרמת מסך.
הנתבעים טענו, כי יש לדחות טענות התובעים להרמת מסך בעילה של ניהול הנתבעת ע"י הנתבע תוך "מימון דק". זאת, באשר התובעים הסתמכו בטענתם זו, על מסמכים חשבונאיים של הנתבעת, המתייחסים לתקופה שלאחר חתימת ההסכם, בעוד נכון היה לבדוק המצב בשנת 1999, בה נחתם ההסכם.
לטענת הנתבעים, הוכח, כי הנתבעת יכולה היתה לעמוד בהתחייבויותיה עובר לחתימת ההסכם, שהרי אין מחלוקת, כי עמדה בהתחייבותה העיקרית על פי ההסכם - מסירת הבית לתובעים במועד.

הנתבעים טענו, כי יש לדחות את טענת התובעים, באשר לקיום עדות שיטה לעניין התרמית הנטענת, על רקע התנהגות הנתבע בעבר, כעולה מפסקי דין שהוגשו. זאת באשר, אין מדובר בעדות שיטה במובנה הרגיל במשפט הפלילי - הוכחת שיטה לביצוע עבירות פליליות.
לטענתם, הבעיות שגרמו לעיכוב רישום הבית על שם התובעת, הינן בעיות טכניות במישור היחסים שבין החברה המשכנת ומנהל מקרקעי ישראל, ואין להטיל על הנתבע אחריות בגינן. הנתבעים סקרו את פסקי הדין שהזכירו התובעים בסיכומיהם, והסבירו כי לא ניתן להוכיח באמצעותם, "שיטה" כלשהי שניתן לייחס לנתבע.
הנתבעים טענו, כי לא הוכח שהנתבע ידע במועד חתימת ההסכם, כי צפוי קושי כלשהו ברישום הבית על שם התובעים, לטענתם גם לא הוכח כי הנתבעת בנתה בשטח כלשהו בבית, בנוסף לשטח הבנוי שהיה בנכס, בעת שרכשה אותו מן החברה המשכנת.

הנתבעים טענו, כי לא הוכחה כל עבירה על חוק המכר מצד הנתבעת, ואילו הוכחה עבירה כזו, עדיין לא היה בכך להטיל על הנתבע חבות אישית כלפי התובעים.

הנתבעים טענו, כי לא הוכח כי נגרם לתובעים נזק כלשהו בגין העיכוב ברישום במינהל מקרקעי ישראל, והראיה כי כלל לא התעניינו בשאלת הרישום, עד שנת 2001, אז ביקשו להוסיף פרגולה, חניה ומחסן בנכס, וכן, כי הנתבעת הודתה בחקירתה: "כשחתמנו על ההסכם זה לא היה קריטי בשבילנו, מתי ירשם הבית על שמנו".
הנתבעים טענו, כי רישום הבית על שם התובעת צריך היה להתבצע ע"י החברה המשכנת או עם עו"ד עזריה, ולא ע"י הנתבעת.

הנתבעים שבו וטענו, כי חלק מן העיכוב נגרם, בשל הבניה שביצעו התובעים עצמם ללא היתר.
הנתבעים טענו, כי התובעים הם שנמנעו מהעדת עדים רלוונטיים להוכחת תביעתם, ובהם: נציג האחים אוקנין - על מנת להוכיח כי הבית לא נרשם על שם התובע אצל האחים אוקנין, עו"ד קויתי - להוכיח אי רישום הבית בחברה המשכנת, והטענה כי הוציא אישור זכויות חריג בגין הבית, עו"ד עזריה - שכן עליו הוטלה החובה לדאוג לרישום הבית ע"ש התובעים.

8. 8. סבורני, כי יש לקבל את התביעה נגד הנתבעת.

כאמור לעיל, התחייבה הנתבעת בסעיף 5.ג להסכם "...לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין ו/או בחברה משכנת על שם הקונים לא יאוחר מיום 1.1.200 כשהזכויות חופשיות מכל חוב, שעבד, עקול או זכות צדדים שלישיים כלשהם". הבית נרשם על שם התובעים במנהל מקרקעי ישראל רק ביום 7.2.06 , דהיינו שש שנים, לאחר המועד בו אמור היה להרשם על שמם, על פי הסעיף האמור.
הצדדים הסכימו בסעיף 6. א להסכם, כי "כל המועדים והתשלומים שבהסכם זה מהווים תנאים עיקריים ויסודיים להסכם זה".
מכאן, כי משלא קיימה הנתבעת חובתה לגרום לרישום הבית על שם הקונים במועד בו התחייבה, הפרה את ההסכם בהפרה יסודית. לענין זה יש לזכור, כי לא מדובר באיחור קל בביצוע הרישום, כי אם באיחור משמעותי של מס' שנים.
יש לדחות טענת הנתבעים שנטענה בסיכומיה, לפיה "על פי סעיף 5.ג להסכם התחייבה הנתבעת מס' 1 לרשום את הבית על שם הקונים בחברה המשכנת א בלשכת רישום המקרקעין עד ליום 1.1.00. טענת התובעת היא כי עד היום טרם נרשם הבית על שמם במנהל מקרקעין ישראל... התובעים לא הביאו כל ראה שהיא שהבת לא נרשם על שמם בחברה המשכנת ו/או בלשכת רשום המקרקעין".
טענה זו, נטענה לראשונה בסיכומים, ויש בה שינוי חזית פסול, ואף סתירה של ממש, ביחס לנטען בכתב ההגנה - בכתב ההגנה, בסעיף 11 טענו הנתבעים כי התובעים בנו תוספות בניה ללא היתר, וכי "... מעשה זה גרם לעיכוב ביצוע הרשום על שמם של התובעים במינהל מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת. העברת רישום הזכויות על שם התובעת בחברה המשכנת נובע מהעדר אישור עירית דימונה ...".
הנתבעים הודו אם כן, בכתב הגנתם כי הנכס לא נרשם על שם התובעים בחברה המשכנת במועד, ותמוה כי בחרו לטעון טענה הפוכה בסיכומיהם, יתרה מזאת, הגב' דינה ז'ון העידה, כי הרישום בחברה המשכנת, תלוי ברישום אצל מנהל מקרקעי ישראל. יש לדחות גם את הטענה, לפיה לא הוכח כי הנכס לא נרשם על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, שכן הוכח כי המדובר בזכויות חכירה, אשר לא נרשמו עדין בלשכת רישום המקרקעין. עובדה זו עולה בין היתר מת/ 2 הכולל "כתב העברת זכות חכירה שאינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין...".

יש לדחות גם את הטענה, לפיה נבע העיכוב בהעברת הזכויות, מן הבניה שבצעו הנתבעת בנכס שלא כחוק, בטרם קבלו היתר בניה, שהרי לא נטען, ובוודאי לא הוכח, כי הבניה בוצעה לפני יום 1.1.2000, וכי גרמה לאיחור ברישום, ביחס למועד הקבוע בהסכם.
הצדדים הסכימו בסעיף 6.ב להסכם, כי "כל צד שיפר הסכם זה ותנאי מתנאו העיקריים ישלם לצד המוכן לקיימו דמי נזק מוערכים ומוסכמים מראש סכום בשקלים השווה ל- 10,000 דולר."

משהוכח, כי הנתבעת הפרה את ההסכם בהפרה יסודית, בשל האיחור ברישום הזכויות על שם התובעים, הרי שיש לקבל את התביעה נגדה, לחייבה בתשלום הפיצויים המוסכמים, ולקצוב את הזמן לסיום העברת הזכויות על שם התובעים, בחברה המשכנת (ככל שלא נסתיימה עד כה).

9. סבורני, כי יש לקבל את התביעה נגד הנתבע, ולחייבו באופן אישי בפיצוי התובעים.

א. התרשמתי, כי התובעת העידה עדות עקבית, כנה וקוהרנטית, ולא ניסתה להסתיר עובדות, או ליפותן, מנגד, עדות הנתבע לא הייתה מהימנה עלי. הנתבע לא פרש בתצהיר עדותו הראשית, את מלוא העובדות הרלוונטיות, ולא גילה את חלקו בהקמת הפרוייקט, את הקשר בינו ובין האחים אוקנין, ואת חלקו במשא ומתן עם התובעים.
בתצהיר עדותו הראשית טען הנתבע:
"11. אני לא ידעתי ולא יכולתי לדעת שהרישום של הדירה במינהל לא נעשה על שם חברת צבאים בעת החתימה על החוזה ולאחריו, רק סמוך ליולי 2002 נודע לי על כך.
12. חברת צבאים קיבלה בטרם עריכת החוזה אישור מחברת האחים אוקנין שהדירה רשומה על שם חברת צבאים. רצ"ב אישור...
13. מחדלים אם היו ברישום הדירה אינם של חברת צבאים אלא של התובעים עצמם וחברת האחים אוקנין".

הנתבע לא סיפר בתצהירו, על טיב הקשר שבינו ובין האחים אוקנין, ורק בחקירתו הנגדית, לאחר שהוגשו מסמכים עליהם חתם בשם האחים אוקנין, גילה כי "הייתי מנהל הפרוייקט ובעל זכות חתימה בשם האחרים אוקנין ועד היום יש לי זכות חתימה על מה שקשור לפרוייקט הזה" (עמ' 13 לפרוטוקול).
מחקירתו הנגדית של הנתבע ומן המסמכים שהוגשו, עולה כי לנתבע היתה מעורבות עמוקה בהקמת הפרוייקט ומכירתו, ונראה כי יש רגליים לסברת ב"כ התובעים, כי הנתבע היה למעשה אחד מיזמי הפרוייקט, כאשר מנגד הנתבע לא הציג כאמור את מלוא פרטי ההתקשרות בינו, בין הנתבעת ובין האחים אוקנין.
קשה שלא להתרשם, כי הימנעות מגילוי פרטים אלה (שלא לומר הסתרתם), אין מקורה בחוסר תשומת לב, אלא שכוונה להסיר מן הנתבע אחריות, ע"י "צמצום" חלקו בפרוייקט ונטיעת הרושם, כי לא היה מודע לפרטים אשר לא גולו לתובעים עובר לחתימת ההסכם.

הנתבע גם נמנע מלגלות בתצהירו, כי הנתבעת הוסיפה ובנתה בבית קומה נוספת ולא הסדירה את רישום השינוי בזכויות בהתאם, מה שהוביל כמובן להגדלת השטח הבנוי בבית, וגרם בסופו של דבר לעכוב הרישום אצל מנהל מקרקעי ישראל, ולהפרת ההסכם ע"י הנתבעת.

עובדה זו נודעה רק במהלך חקירתו הנגדית של הנתבע, כאשר התברר כי בעת רכישת הבית ע"י הנתבעת מאת האחים אוקנין היה זה "... בית צמוד קרקע, במפלס אחד... בגודל של כ - 127 מ"ר...",כמוגדר בהסכם הרכישה בין הנתבעת והאחים אוקנין, ת/17. מכאן, כי לאחר שנרכש הבית ע"י הנתבעת, הוסיפה ובנתה בו קומה נוספת. כאשר נחקר הנתבע על כך השיב: "לא ביצעתי בניה נוספת בנכס, אלא אני בניתי לפי זכויות החברה, מדובר בחברה קבלנית, היא בנתה את הקומה השניה". שוב, קשה להתרשם, כי אי גילוי העובדה, שהנתבעת בנתה את הקומה השניה בבית מקורה בשכחה או בפיזור דעת. סביר יותר כי פרטים אלה הוסתרו, ע"מ לסייע לטענות הנתבעים. רושם זה התחזק, כאשר התברר, כי הנתבע נשאל שאלה בענין זה בשאלון ולא ענה אמת - הנתבע נשאל (שאלה מס' 7 בשאלון אשר הופנה אל הנתבעת, שאלה מס' 12 בשאלון שהופנה אל הנתבע) "מה היה השטח הבנוי בדירה בעת שנמכרה לנתבעת 1", והשיב "197 מטר ומרפסת של כ - 28 מטר". לשאלה (שאלה מס' 8 בשאלון שהופנה אל הנתבעת, שאלה 13 בשאלון שהופנה אל הנתבע), "מה היה השטח הבנוי שנרשם בחוזה המכר בעת שנמכרה הדירה לנתבע 1" השיב "לא רלוונטי". זאת כאשר כאמור, הנתבעת רכשה מהאחים אוקנין בית בשטח 127 מ"ר במפלס אחד, והוסיפה ובנתה עליו קומה נוספת, קשה להאמין כי בעת עריכת תצהיר התשובות לשאלון נשתכחו עובדות אלה מלב הנתבע, כאשר הוכח, כי הנתבע עצמו הוא שחתם על חוזה המכר הן בשם האחים אוקנין והן בשם הנתבעת.
כאשר נחקר הנתבע בעניין זה, ובהעדר הסבר סביר לעובדה שלא ענה אמת בשאלון, התחמק ממתן תשובה, ותקף את ב"כ התובעים באמרו (עמ' 19 לפרוטוקול): "אני אומר שהשאלון שאתה מציג בפני
כרגע הוא מכשיל, ויכול להיות שאתה חיברת אותו היום". זאת כאשר אין מחלוקת, כי השאלון ותצהיר התשובות לשאלון, שהוצגו בפני
הנתבע בעת החקירה (ת/27), הינם צילומים של השאלון והתצהיר המקוריים...

הנתבע נחקר גם בעניין שעבוד זכויות הנתבעים בנכס לטובת בנק מזרחי. הנתבע העיד (עמ' 14-15 לפרוטוקול) כי: "כמדיניות כל הנכסים שלי משועבדים עד לרגע שאני מוכר אותם. חברה עסקית משתמשת בנכסים שלה לצורך מימון הפעולות שלה. כשאתה מראה לי מכתב מיום 29.9.03, אני אומר שהוא הוצא קודם והתבקש שוב בשנת 2003. אין לי כאן את הקלסרים הבנקאיים, אני לא יכול לומר מתי הוסר השעבוד לטובת בנק מזרחי, אני חושב שהוא הוסר בשנת 2001, ובשנת 2003 כשבלפור (עו"ד קוויתי - הערה שלי ג.ג), ביקש שוב מכתב, קיבל שוב את המסמך.
ש. יש לידך שני קלסרים עבים שהבאת עמך בהתייחס לעסקת מכירת דירה אחת בדימונה, יש לך התנגדות שאעיין בהם?
ת. אין לי התנגדות. אציין שהקלסר הסגול זה כל המכתבים שקיבלתי ממך. אתה אומר לי שבדקת אצל עו"ד קויתי ואין אצלו אף מסמך על הסרת שעבוד משנת 2001, אני אומר שאני לא מאמין לך".

ב"כ התובעים אכן עיין בקלסרים, ומצא אישור מבנק מזרחי (ת/22) ומכתב מעו"ד קויתי (ת/23), המעידים בבירור, כי רק בשנת 2003, הושגה הסכמת בנק מזרחי להסרת השעבוד מן הבית.
חשיבות העניין ברורה, שכן הסתבר כי בשנת 2003, למעלה משלוש שנים לאחר המועד בו התחייבה הנתבעת לרשום את הבית על שם התובעים, עדיין לא הסירה השעבוד לטובת הבנק, שעבוד אשר הוא לבדו יכול היה למנוע את העברת הזכויות. עדות הנתבע בנקודה זו, האופן שבו השיב לשאלות, והדרך בה התגלתה האמת, הותירו תחושה לא נוחה, והעלו ספק של ממש באמיתות ובכנות תשובותיו.

ב. התובעים ביקשו כאמור לחייב את הנתבע באופן אישי, בתשלום הפיצוי המוסכם, בשל שביצע לטענתם עוולות נזיקיות עליהן חב הוא באופן אישי כאורגן בנתבעת, בשל הפרת חובת תום הלב על ידו, והצגת מצגי שווא כלפי התובעים, וכאשר התקיימה לדעתם עילה להרמת המסך בינו לבין הנתבעת.

לא מצאתי מקום לדון בשאלת אחריות הנתבע כלפי התובעים בנזיקין.
התובעים לא תבעו בשלב זה, אלא את סכום הפיצוי המוסכם על פי החוזה, לא הוכיחו את הנזקים שנגרמו להם בפועל, וממילא, לא הוכיחו זכותם לפיצויים נזיקיים.

סבורני עם זאת, כי יש לקבל טענות התובעים, לעניין הפרת חובת תום הלב ע"י הנתבע, ולעניין הרמת המסך בינו ובין הנתבעת, ויש לחייבו בתשלום הפיצויים המוסכמים בשל כך.

כאמור, הצהירה הנתבעת במבוא להסכם, ".... כי הינה בעלת זכות מלאה ובעלת זכויות החזקה הבלעדית של בית בן שתי קומות... בדימונה, קומת קרקע בשטח של כ- 116 מ"ר וקומה א' בגודל של כ- 81 מ"ר ... ". הוכח, כי הצהרה זו אינה נכונה, שהרי זכויותיה הרשומות של הנתבעת בנכס, התייחסו למבנה במפלס אחד בשטח של 127 מ"ר, כאמור בחוזה הרכישה שבין הנתבעת והאחים אוקנין, ת/17. בסעיף 17.ז להסכם הצהירו הצדדים כי "ידוע לצדדים כי הסכם זה כפוף להסכם מנהל מקרקעי ישראל". הוכח כי במועד חתימת ההסכם, לא היו לנתבעת זכויות רשומות במנהל מקרקעי ישראל, ביחס למלוא שטחו של הנכס ורק בשנת 2002 נחתם חוזה החכירה.
גם אישור הזכויות, אשר הוצא ע"י עו"ד קויתי בשם האחים אוקנין ביום 10.2.99, ארבעה ימים לפני חתימת ההסכם (נספח ב' לתצהיר הנתבע), מתייחס ל"דירה מס' 7 מפלס 1 מדגם 13 קומת קרקע... (ההדגשות שלי - ג.ג.)", ולא לבית בן שתי קומות.
סבורני, כי משהצהירה הנתבעת הצהרה לא נכונה זו בהסכם, ונמנעה מגילוי העובדה, כי נבנתה בבית קומה נוספת וכי טרם הוסדר רישום הזכויות באשר למלוא שטח הנכס על שם הנתבעת, הציגה הנתבעת כלפי התובעת מצג שווא, והפרה את חובתה החוזית לגלות את מלוא המידע הרלוונטי לתובעים, טרם חתימת ההסכם.
הנתבע, שהיה מנהלה של הנתבעת, וניהל מטעמה (וגם מטעם האחים אוקנין...) את הפעילות הקשורה לפרוייקט בדימונה, לרבות הבית, נטל חלק מרכזי בניהול המשא ומתן עם התובעים, והיה עליו לגלות להם את המידע האמור. אין לקבל טענות הנתבע, לפיהן לא ידע עובר לחתימת ההסכם על "הטעויות מצד החברה המשכנת ברישום השטחים של הבתים בשכונה לרבות הבית של התובעים במנהל". כאמור, התקשיתי לתן אמון בדברי הנתבע, וקשה לקבל, כי לא היה מודע לדברים, בהיותו מנהל הפרוייקט מטעם האחים אוקנין, וכאשר ללא ספק ידע על כך שלאחר רכישת הבית על הנתבעת, שנה אחת בלבד לפני שנמכר לתובעים, נבנתה בו קומה נוספת ושטחו הוגדל.
ברי, כי לנתבע היה אינטרס למכור את הבית בהקדם, על מנת שהנתבעת תקבל את תמורתו, אך בין אם צפה, כי רישום הזכויות בבית על שם התובע יוסדר, עד המועד בו התחייבה הנתבעת לעשות זאת, ובין אם לא צפה זאת, הרי שעצם המנעותו מגילוי המידע הרלוונטי לתובעים, בשלב הטרום חוזי, הינה הפרה של חובת תום הלב בה היה חייב כמי שניהל את המשא ומתן עם התובעים, מכח הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973.

אחריותו האישית של הנתבע בגין הפרת חובת תום הלב, בניהול משא ומתן, עומדת בנסיבות אלה, גם מקום שפעל כמנהל הנתבעת וכשלוחה, וגם אם לא היה בעצמו צד לחוזה (ור' ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו פ"ד לז (4) 673, ע"א 10385/02, 10563/02 דן מכנס ואח' נ' ריג'נט השקעות בע"מ ואח' פד נח (2), 53, ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה (טרם פורסם) - פסק דינו של כב' הנשיא ברק מעמ' 16 לפסק הדין, וע"א 2792/03 אליעזר יצהרי נ' טל אימפורט מוצרי היער בע"מ (טרם פורסם), בפסק דינו של כב' הנשיא ברק בעמ' 16 לפסק הדין).
התובעת העידה, כי התובעים נתנו אמון בנתבע בשלב שטרם חתימת ההסכם, ולדבריה: "הר שגיא עשה עלינו רושם מהימן והיינו סבורים כי המדובר באיש עסקים רציני ומכובד". ואכן, הוכח כי הנתבע הינו איש עסקים, מנוסה בעסקי בניה, אשר היה בעלים של כמה חברות שעסקו בתחום זה. התובעים סמכו אפוא על הנתבע, ולא טרחו לבדוק הצהרותיו. התובעת העידה גם, כי: "בהתחלה בפגישה הראשונה עם הנתבע 2, אמר לנו שחוץ מעו"ד עזריה, אף אחד לא יכול לייצג אותנו, מי שאמר לנו זה הנתבע 2... שאלנו למה והוא אמר שבדרך כלל התנאים של החברות. אני לא ידעתי מה ההבדל בין עו"ד החברה שעורך הסכם ועו"ד של החברה שמייצג את הקונים". הנתבע הכחיש את הדברים ועדותה של התובעת בנקודה זו הינה עדות יחידה של בעל דין, אך כאמור, שוכנעתי בכנות התובעת ובמהימנותה ולפיכך, יש להעדיף את גרסתה על גרסת הנתבע. שלילת זכותם של התובעים ליצוג ע"י עו"ד מטעמם, אף היא ביטוי לחוסר תום לב בניהול המו"מ ע"י הנתבע. יש להניח, כי אילו יוצגו, התובעת במהלך המו"מ ע"י עו"ד מטעמם, היה זה עומד על קבלת כל המסמכים הרלוונטיים, והיה עשוי לגלות כי המצג שהוצג בפני
התובעים, לעניין רישום הזכויות בבית, לא היה נכון, וכי רישום הזכות על שמם כרוך בקשיים. יש גם להניח, כי עו"ד מטעם התובעים, היה עומד על כך, שהנתבעים יפעלו במרץ לרישום הזכויות, והיה נמנע המצב בו בפועל לא פעלו הנתבעים כלל לצורך הרישום, עד המועד בו אמור היה רישום הזכויות להסתיים.

נוכח הפרות אלה של חובת תום הלב בניהול המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם, יש לחייב את הנתבע בחיובי הנתבעת על פי ההסכם, לרבות תשלום הפיצויים המוסכמים.

ג. סבורני, כי יש להרים את מסך ההתאגדות ומסך הניהול, החוצצים בין הנתבע והנתבעת, באופן שיחויב בחיוביה, על פי דיני החברות.

בעת חתימת החוזה, טרם נכנסו לתוקף הוראות חוק החברות תשנ"ט 1999 (החוק נכנס לתוקפו ביום 1.1.2000 למעט מס' הוראות אשר נכנסו לתוקף מאוחר יותר או הותנו בהתקנת תקנות - ר' סעיף 377 לחוק).
אלא שהוראות לעניין הרמת מסמך ע"י בית המשפט שבסעיף 6 לחוק, נסמכות על עקרונות אשר "... כבר מצאו ביטויים בפסיקה של בית משפט שקדמה לחוק" (ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה הנ"ל, בפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין, עמ' 5 לפסק הדין), ומעבר לכך - מחדלי הנתבעים, אשר לא פעלו כנדרש ע"פ ההסכם, ע"מ לרשום את הבית על שם התובעים במועד הנקוב בהסכם - מחדלים אלו נמשכו גם לאחר כניסת החוק לתוקף.

הוראות סעיף 6 לחוק החברות (עד לתיקונו בתיקון מס' 3 לחוק) היו אלה:

"(א) הרמה של מסך ההתאגדות היא כל אחד מאלה:
(1) ייחוס זכויות וחובות של החברה לבעל מניה בה;
(2) ייחוס תכונות, זכויות וחובות של בעל מניה לחברה .
(ב) על אף הוראת סעיף 4, רשאי בית המשפט להרים את מסך ההתאגדות אם
התקיים לכך תנאי הקבוע בחיקוק או אם בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, או אם התקיימו התנאים הקובעים בסעיף קטן (ג).
(ג) בית המשפט הדן בהליך נגד חברה רשאי, במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, להרים את מסך ההתאגדות בהתקיים אחד מאלה:
(1) השימוש באישיותה המשפטית הנפרדת של החברה נועד לסכל כוונתו
של כל דין או להונות או לקפח;
(2) בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן, בשים לב לכך שהיה יסוד סביר
להניח כי ניהול עסקי החברה לא היה לטובת החברה וכן היה בו משום
נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה.
(ד) הרמת מסך לשם ייחוס החברה לבעל מניה בה, תיעשה בשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.
(ה) ..."

יוער, כי תיקון מס' 3 מתשס"ה לחוק, צמצם במידת מה את העילות להרמת מסך, אלא שבנסיבות המיוחדות שהוכחו בעניין דנא, סבורני, כי נכון יהיה להרים את המסך בין הנתבעים, בהתאם להוראת הרישא של סעיף 6 לחוק, בנוסחו טרם התיקון, שכן "בנסיבות העניין צודק ונכון לעשות כן".
זאת באשר בענייננו, לא רק שהנתבע היה היחיד שניהל את המשא ומתן עם התובעים בשם הנתבעים והיה שותף להצגת המצג בדבר זכויות הנתבעת בנכס, אלא כפי שהוכח, הוא היה הרוח החיה בפרוייקט כולו, כאשר נשא בתפקיד הכפול של מנהל הפרוייקט מטעם האחים אוקנין, מנהלה של הנתבעת, והיחיד שניהל מטעמה את הפעילות הקשורה לפרוייקט. ככזה היה הנתבע, בעל הכח לפעול בשם החברה, ולמעשה, היחיד שיכול היה להסיר את המכשולים, אשר מנעו את רישום העברת הזכויות על שם התובעים. הנתבע לא חשף כאמור את מלוא חלקו בפרוייקט, היקף פעילותו במסגרתו, והכנסותיו בתפקיד אותו הגדיר כ"מנהל הפרוייקט", ונראה, כי תכליתה העקרית של הנתבעת, אם לא תכליתה היחידה, עובר למכירת הבית לתובעים, היתה לשמש מכשיר ביד הנתבע לבצוע הפרוייקט ומכירתו.

הוכח, כי הקמת הפרוייקט בדימונה, היתה הפעילות האחרונה בה עסקה החברה, ומאז, לא היתה לה כל פעילות כלכלית משמעותית.
בנוסף נלמד מן הדוחות שהגישה הנתבעת לרשויות בגין שנת 1999, כי מתוך כלל זכויותיה של הנתבעת, ששווין הסתכם בתום השנה ב - 3,150,801 ₪, היו 1,378,980 ₪, חובות שחבו לה "חברות קשורות", דהיינו, חברות שבשליטת הנתבע או בניהולו. זאת כאשר התחייבויות החברה עמדו בסוף שנת 1999 למעלה מ- 2,700,000 ש"ח. ובהן בין היתר, 739,932 ₪ משיכות יתר בבנקים, 366,182 ₪ חובות לבעלי מניות, 23,275 ₪ חובות לחברות קשורות, וכ- 600,000 ₪, הלוואות לטווח ארוך. הון המניות הנפרע עמד על 200 ₪ בלבד, ושווי רכושה של החברה היה 688,948 ₪, מתוכו מקרקעין בשווי 443,762 ₪, והיתר - ציוד וכלי רכב (הנתבע העיד כזכור, כי כל נכסי החברה היו משועבדים עד למכירתם, כענין של מדיניות). מכאן, כי הונה העצמי של החברה היה דל, עוד בשנת 1999, וכפי שפורט בסכומי התובע, הרי שבשנים הבאות נוהלה הנתבעת בדרך של מימון דק ממש. בסופו של יום, במהלך ניהול התביעה, כבר לא היתה הנתבעת בעלת יכולת כלכלית כלשהי. עובדות אלה, מהוות אף הן שיקול התומך בהרמת המסך, שבין הנתבע לנתבעת (לעניין מימון דק כשיקול לעניין הרמת מסך ר' שוב ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה האמור) . התוצאה היא, כי יש לחייב את הנתבע בחיובי הנתבעת מכח ההסכם, גם בדרך של הרמת מסך.

10. לשיטה האחרונה, התביעה נגד שני הנתבעים מתקבלת, ואני מחייבם יחד ולחוד לשלם לתובעים את סכום התביעה, 51,263 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. אני מחייב את הנתבעים, לסיים הליכי רישום הבית על שם התובעים בחברה המשכנת, תוך 90 ימים, ככל שהדבר לא בוצע עד היום. על הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות המשפט (התובעים רשאים להגיש לענין זה, בקשה לשומת הוצאות) ובנוסף, שכ"ט עו"ד בגין ניהול התביעה, בסך 15,000 ₪ בתוספת מע"מ.
ניתנה היום י"ז באדר, תשס"ז (7 במרץ 2007) בהעדר הצדדים.
גד גדעון
, שופט

קלדנית:א.ארלט








א בית משפט שלום 5087/03 שינדר ארקדי, שינדר נטליה נ' צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם (פורסם ב-ֽ 07/03/2007)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על שינדר ארקדי, שינדר נטליה      דוח מידע משפטי על צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות בדיקת רקע על שינדר ארקדי, שינדר נטליה      דוחות מידע עסקי על צבאים ניהול פרויקטים בע"מ, הר-שגיא אברהם


להסרת פסק דין זה לחץ כאן