אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ - אופק נווה שאנן בע"מ, מאיר בן מאיר, אופק ים שיווק בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ אופק נווה שאנן בע"מ מאיר בן מאיר אופק ים שיווק בע"מ
 
אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ - אופק נווה שאנן בע"מ, מאיר בן מאיר, אופק ים שיווק בע"מ
תיקים נוספים על אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ | תיקים נוספים על אופק נווה שאנן בע"מ | תיקים נוספים על מאיר בן מאיר | תיקים נוספים על אופק ים שיווק בע"מ |

278489
5319/05 בשא     07/05/2006




בשא 5319/05 אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ נ' אופק נווה שאנן בע"מ, מאיר בן מאיר, אופק ים שיווק בע"מ




בעניין:
1



בתי המשפט



בית משפט מחוזי חיפה
בשא 005319/05

בתיק עיקרי: א
000828/04

בפני
:
כב' השופט רון סוקול
תאריך:
07/05/2006




בעניין
:
אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ



ע"י ב"כ עוה"ד י' רוה ואח'

המבקשת



נ
ג
ד




1. אופק נווה שאנן בע"מ
2. מאיר בן מאיר

3. אופק ים שיווק בע"מ




ע"י ב"כ עוה"ד יעקב אטוס
המשיבים

החלטה

1.
בין המבקשת למשיבים מתנהלים שני הליכים. בת"א 828/04 הגישה המשיבה 1 (להלן: "אופק") תביעה כנגד המבקשת (להלן: "אשל הירדן") למתן

פסק דין
הצהרתי בדבר ביטולו של הסכם לרכישת זכויות במבנה שעומדת אשל הירדן להקים, וכן תביעה להשבת תשלומים ששילמה ופיצוי בגין נזקים. על-פי הנטען בכתב התביעה, נערכו בין הצדדים שני הסכמים מיום 27.7.2003 (להלן: "הסכמי המכר"). בהסכמים אלו הצהירה אשל הירדן כי הינה בעלת הזכויות על-פי הסכמי פיתוח עם המינהל במקרקעין המצויים בחיפה. אשל הירדן הצהירה כי בכוונתה לבנות על המקרקעין מבנה הכולל חנויות ומשרדים. בהסכמים התחייבה אשל הירדן למכור לאופק 2 יחידות משרדים.

2.
אופק טוענת בתביעתה בת"א 828/04 כי למרות התחייבות אשל הירדן טרם התחילו עבודות הבנייה במקרקעין, וכי אין באפשרותה של אשל הירדן למלא את התחייבויותיה. לפיכך עתרה אופק למתן

פסק דין
המצהיר על בטלות ההסכמים וכן להשבת התשלומים ששילמה לפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכמים. אשל הירדן מצדה הגישה תביעה שכנגד, בה טענה כי אופק הפרה את ההסכמים, ולכן ביקשה לחייבה בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לאשל הירדן, וכן לאכוף עליה את תשלום יתרת התשלומים. עוד טענה אשל הירדן שאופק הפרה הסכם נוסף - הסכם למתן שירותים באמצעות המשיבים 2 ו-3, וטענה כי עקב הפרה זו נגרמו לה נזקים שונים העולים על 2.5 מיליון ש"ח. לצורכי אגרה העמידה אשל הירדן את התביעה שכנגד על סך של 1,000,000 ₪ בלבד.
3.
במקביל הגישו אופק והמשיב 3 תביעה נוספת בת"א 827/04, כנגד אשל הירדן וחברה אחות ששמהּ אשל הירדן (1994) בנייה ופיתוח בע"מ, לתשלום סך של 4,090,932 ₪, המגיעים להם על-פי הנטען בגין שירותים שנתנו לנתבעת בחמישה פרויקטים שונים, ובהם גם הפרויקט נשוא ת"א 828/04 (שֶכונה פרויקט "ואדי סאליב"). חברות אשל הירדן הנ"ל הגישו מצדן תביעה שכנגד על סך של 4,000,000 ₪ בגין הפרת ההסכמים, אך לא כללו בתביעה שכנגד את תביעתם בגין הפרות השירותים בהסכם הנוגע לפרויקט נשוא ת"א 828/04, לגביו הגישו תביעה נפרדת במסגרת אותו תיק.

4.
הדיון בתיק 828/04 נקבע בפני
י, ואילו הדיון בת"א 827/04 נקבע בפני
השופט שפירא. לאור הקשיים בקביעת מועדים בפני
השופט שפירא פנו הצדדים במסגרת בש"א 16804/05, בתיק 827/04, לנשיאת בית המשפט, בבקשה להעברת התיק למותב אחר, וביום 2.1.2006 הועבר הטיפול בתיק אליי.


בעקבות זאת הוריתי לצדדים על קיום קדם משפט בו תישקל האפשרות של איחוד הדיון בין התיקים.

5.
בת"א 828/04 עתרה אשל הירדן לסילוק התביעה על הסף או להעברתה לבית משפט השלום מחמת היעדר סמכות עניינית. לאחר שניסיונות להסדר דיוני בשני התיקים לא צלחו, נותר להכריע בשתי שאלות; איחוד הדיון בתיקים והסמכות לדון בתביעה בת"א 828/04.

6.
אשל הירדן טוענת כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נגזרת מהסעד המבוקש. סעד זה הינו השבה של התשלומים ששילמה אופק בסך של 218,158 ₪, שהינם סכום בסמכות בית משפט השלום. אשל הירדן הוסיפה וטוענת כי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים לא היו הסכמי מכר של מקרקעין, הואיל ולאשל הירדן אין זכויות במקרקעין, אלא זכויות מכוח הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. לטענתה, משמעותו של הסכם הפיתוח אינה אלא הענקת זכויות אובליגטוריות לאשל הירדן, ולכן העסקה למכירת הזכויות אינה עסקה במקרקעין. הואיל וכך, הסמכות לדון בתובענה בעניין תוקפו של הסכם מכר שכזה הינה לבית משפט השלום.


לעניין האפשרות של איחוד הדיון בין התיקים טוענת אשל הירדן כי הואיל והתביעה בת"א 828/04 אינה בסמכות בית המשפט המחוזי, הרי שאין אפשרות לאחד בין התיקים.

7.
מנגד טוענת אופק כי הסעד לו הינה עותרת הינו סעד הצהרתי בעניין ביטולם של הסכמי המכר. לשיטתה, הסכמי המכר נועדו בסופו של יום להעביר לידיה זכויות חכירה במקרקעין, ולכן הסמכות לדון בביטול העסקאות נתונה לבית המשפט המחוזי.

8.
בתביעתה עותרת אופק לסעד כספי שמהותו השבת תשלומים ששולמו. סכום התביעה הכספי הינו כמובן בסמכות בית משפט השלום, ולכן מתמקדות הטענות בסעד הנוסף לו עתרה, והוא

פסק דין
המצהיר על ביטולם של הסכמי המכר.

9.
אין חולק כי הסמכות לדון בביטולו של הסכם מכר מקרקעין, כמו הסמכות לאכיפתו, נתונה לבית המשפט המחוזי (ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749).


עם זאת צריך לבחון תחילה אם עניין לנו בעסקת מכר מקרקעין או שמא בעסקה למכר זכויות אובליגטוריות בלבד.

10.
סוגיית הסמכות העניינית לדון בתביעה לאכיפה או לביטול של הסכם מכר זכויות שטרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, הינה סוגיה סבוכה, ובתי המשפט הביעו דעות שונות בעניין.


סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, קובע לעניין סמכות בית משפט השלום כדלקמן:


(א) בית משפט שלום ידון באלה :

(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה ; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין ;


סמכות בית המשפט המחוזי הינה סמכות שיורית, ולכן עלינו לבחון את משמעות הסיפא לסעיף 51(א)(3), "בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" המוצאות מסמכות בית משפט השלום, ולכן יידונו בבית המשפט המחוזי.

11.
הסכמי המכר בענייננו הינם הסכמים למכירת זכויות בחנויות שמתעתדת המבקשת לבנות על המקרקעין. זכויות המבקשת במקרקעין הינן רק מכוחו של הסכם פיתוח שנכרת בינה לבין המינהל, והזכויות שירכשו המשיבים בסופו של יום יהיו זכויות חכירה מהמינהל.


האם עסקה זו, ותביעה לביטולה, הינה תביעה בדבר "חכירה לדורות" או אולי "תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין", או שמא עניין לנו בתביעה בדבר זכויות חוזיות, שיש למבקשת כלפי המינהל בלבד?

12.
לשאלה זו נדרש בית המשפט המחוזי (כב' השופט גרוניס) בנסיבות דומות לתיק שבפני
נו, וזאת במסגרת ת"א (באר-שבע) 74/88
דמרי נ' דניאלוביץ,
תק-מח 88(3) 1, וקבע שם כי "נגיעה של התביעה למקרקעין משמעותה קיום של זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית. כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסויים למקרקעין, אין בכך כדי לשלול את סמכותו של בית משפט השלום" (וראה גם בש"א 2311/04 גספן נ' מ.ש זגורי חב' לבניין ופיתוח בע"מ, דינים מחוזי לד(8) 93).


השקפה זו מצאה ביטוי גם במסגרת רע"א 5071/03 הוך נ' גבע, פ"ד נח(2) 49 שם אמר בית המשפט, בהתייחסו לחוזה בו הועברה זכות הרישיון במקרקעין, כי "חוזה אשר במסגרתו מועברת זכות הרישיון, הוא חוזה למכר זכות חוזית, אשר מתייחסת למקרקעין, ולא חוזה למכר זכות קניין במקרקעין. על כן, וכפי שקבע בית המשפט קמא, אין הוראת סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט מונעת מבעד בית המשפט המחוזי מלדון בעניין תביעה בקשר לרישיון, וסמכותו תקבע בהתאם לגובה הסעד הכספי המבוקש בתובענה" (שם, בעמ' 52-53, וראה גם ע"א 4796/95 אלחוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669).


13.
דעה אחרת הובעה על-ידי בית המשפט המחוזי בתל-אביב (כב' השופטת ה' גרסטל), בבר"ע 1137/03 גנץ נ' נוטוביץ (פורסם באתר נבו

nevo.co.il
)

, שם מציין בית המשפט:

ראשית, בהנחה שהזכות שעתידה לעבור לידי הצדדים בסופו של יום, הינה זכות חכירה לדורות, הרי שמדובר בתביעה "בדבר" חכירה לדורות, אשר נדונה בבית משפט זה (ראו: ת"א (באר-שבע) 74/88 תמר חן דמרי נ' רחל דניאלוביץ ואח', תק-מח 88(3), 1, סעיף 3 להחלטה). שנית, אף אם אין מדובר בחכירה לדורות, אני סבורה שהמבחן שיש לנקוט בשאלת הסמכות הוא האם הסעד המתבקש, בשונה ממקור הזכות, הינו סעד הנוגע למקרקעין. אין מחלוקת שהעברת מחצית הזכויות שיש למבקש בנכס, על שם המשיב, תהפוך אותו לבעל מחצית מהזכויות בנכס מקרקעין. מכאן שמדובר בסעד הנוגע למקרקעין, ומאחר שאינו נכלל במסגרת ענייני המקרקעין שהועברו לסמכות בית משפט השלום, דוגמת שימוש וחזקה, מוסמך לדון בו - בית משפט זה.
וראה לענין זה גם - ע"א 510/82 פלדמן נ' חסן, פד"י לז (3) וכן - ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פד"י מה (2) 749.

נ



14.
חלוקת הסמכות בין בתי משפט השלום לבתי המשפט המחוזיים בכל הנוגע לתביעות מקרקעין זכתה לביקורת רבה בפסיקה ובדו"ח ועדת אור לבדיקת מבנה בתי המשפט הרגילים בישראל מאוגוסט 1997. כך, למשל, בע"א 510/82 חסן נ' פלדמן, פ"ד לז(3) 1, 13, אומר הנשיא שמגר:

דומה, כי המסקנה המתבקשת היא, כי קשה לגלות סיבה סבירה לכך, מדוע ממשיך להתקיים הפיצול בין סמכויותיו של בית-משפט השלום לבין זה של בית המשפט המחוזי, העולה מן האמור בסעיף 28(א) (3) לחוק בתי המשפט, היינו מדוע בית-משפט השלום אינו מוסמך לדון גם בתביעות בעלות במקרקעין בתחום סמכויותיו הכספיות כמוגדר לפי סעיף 28(א) (2) לחוק הנ"ל. התחימה, הקימת בסמכויות, היא מיושנת, ואף מרבה כשלעצמה דיונים מיותרים במחלוקות סמכות. על-כן מן הראוי היה, שהמחוקק ייתן דעתו למכשלה, הנובעת מן ההפרדה הקיימת בסמכויות כדי לשקול הסרתה.





ביקורת זהה נשמעה גם ברע"א 4991/03 ג'מיל נ' לוי, פ"ד נז(5) 556, 560, שם אומר בית המשפט: "לפיכך, כיום, פועלם של הכללים התוחמים את סמכות בית משפט השלום לדון בתובענות שעניינן מקרקעין, הוא בסרבול הדיון ובהכבדה על יכולת המערכת לפעול ביעילות".

15.
חוסר ההיגיון בחלוקה מתחדד במיוחד לאור סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, לפיו בית משפט השלום מוסמך לדון בשאלות בעלות במקרקעין כאשר שאלה זו עולה כשאלה שבגררא בפני
ו (ראה יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי מהדורה שביעית, עמ' 59). כך, למשל, בתביעת השבת תשלומים ששולמו במסגרת עסק מכר מקרקעין, תביעה שבסמכות בית השלום, בשים לב לסכום הנתבע, רשאי בית המשפט להחליט, כשאלה שבגררא, בתוקפם של הסכמי המכר. אולם אין בסמכותו ליתן סעד הצהרתי בדבר תוקפו של ההסכם או ליתן צו לאכיפתו.

16.
סוגיית הסמכות מסובכת יותר כאשר עוסקים אנו בהסכמי מכר של זכויות כלפי המינהל. ההנחה כי זכויות על-פי הסכם פיתוח תמיד הינן זכויות אובליגטוריות בלבד, אינה מדויקת. כפי שניתן לראות בפסיקת בתי המשפט בתחומים שונים, עולה שמהותן של הזכויות על-פי הסכם פיתוח אינו ברור. כך, למשל, ברע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת-גן, פ"ד מב(4) 782, נחלקו הדעות בשאלה אם בעל זכויות על-פי הסכם פיתוח מחויב בהיטל השבחה על-פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, וליתר דיוק - אם טיבה של הזכות על פי הסכם הפיתוח זהה לחכירה לדורות אם לאו. דעת הרוב קבעה שבאותו מקרה, ובשים לב לנוסח ההתחייבויות, למערערת לא היו זכויות חכירה לדורות. עם זאת במשך השנים מצאו בתי משפט כי לעתים גם בעל זכויות מכוח הסכם פיתוח בלבד, הינו למעשה "חוכר לדורות", החייב בהיטל השבחה (ראה ת"א (שלום ת"א) 59554/00 ד.ל "לב בניין" חברה לבנייה והשקעות בע"מ נ' עיריית רמת-גן, דינים שלום כה 601). נקודת המוצא הייתה
כי המבחן אינו "כותרת" ההסכם, אלא טיבן של הזכויות המוענקות על-פיו בפועל.


גם לצורכי חיוב במס על-פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה), התשכ"ג-1963, ניתן למצוא פסקי דין בהם ראו בבעל זכות מכוח חוזה פיתוח כבעל זכויות במקרקעין החב במס (ראה

ע"א 5472/98 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת הדרי החוף מס' 63 בע"מ, פ"ד נו(1) 887; ע"א5922/99 מנהל מס שבח - מחוז באר-שבע נ' קבוצת עין צורים, פ"ד נו(3) 481

).

17.
מפסיקה זו למדים אנו כי כדי לקבוע אם התביעה הינה בנוגע לחכירה לדורות או בנוגע למקרקעין, יש לבחון את טיבן האמיתי של הזכויות נשוא ההסכם, ולא להסתפק בהגדרות הצדדים. בחינה זו עשויה לעתים לחייב גם שמיעת ראיות לעניין אומד דעת הצדדים בהסכם.


ברי שלהכרעות כאלו אין מקום בשלב המקדמי של ההליך, ולכן רצוי להמעיט בדיונים בדבר חלוקת הסמכויות ולהימנע מאותו סרבול עליו התריע בית המשפט העליון.

18.
התביעה שהגישה אופק, במהותה הינה תביעה כספית להשבת תשלומים ששולמו. אופק עתרה לקבלת סעד נוסף של הצהרה על בטלות ההסכם, לא על מנת לבסס את זכותה להשבה, אלא כ"מגן" מפני תביעה עתידית של אשל הירדן לתשלום יתרת הסכומים על-פי ההסכם, תביעה שהוגשה בסופו של דבר כתביעה שכנגד. מיהו אפוא בית המשפט המוסמך?


על פניו תביעת אופק במהותה הינה תביעת השבה שהסמכות לדון בה מסורה לבית משפט השלום. מאידך, הסעד ההצהרתי מחייב בחינת טיבן של הזכויות שרכשה אשל הירדן מכוח הסכם הפיתוח ואותן מכרה. דומה שבעיון שטחי ניתן להניח כי למעשה עסקינן בהסכם שכולו מכוון לחכירה לדורות. הסכם הפיתוח לא צורף על-ידי הצדדים, אולם מהצהרות אשל הירדן בהסכמי המכר ניתן ללמוד כי אשל הירדן התייחסה לזכויותיה כזכויות חכירה. אין בהסכם כל התניה הקושרת את התחייבות הצדדים לחתימת הסכם חכירה בין אשל הירדן למינהל. "הממכר" על-פי כל אחד מהסכמי המכר הוא היחידה שתבנה אשל הירדן, ולא זכויות כלפי המינהל. אשל הירדן מצהירה כי היא בעלת "זכויות במקרקעין" על-פי הסכם פיתוח. מההסכמים עולה כי למינהל אין כל שיקול דעת בחתימה על הסכמי חכירה עם אופק, וכי למעשה קיימת התחייבות מלאה מצדו להחכרת המקרקעין, כפוף למילוי ההתחייבויות השונות. לא מדובר בציפייה בלבד לחתימת הסכם חכירה, והסכם הפיתוח אינו אלא שלב ראשון במסגרת הסכם החכירה שייחתם.


די בסממנים אלו כדי להצביע כי מהותם של ההסכמים הינה מכירה של זכויות חכירה, ולא מכירה של זכויות אובליגטוריות גרידא, ולכן לכאורה הסמכות לדון באכיפת ובביטול הסכמי המכר נתונה לבית המשפט המחוזי.

19.
עם זאת איני סבור שהדיון הנוכחי מחייב קביעה נחרצת בסוגיית הסמכות. כפי שראינו לעיל, בין הצדדים מתנהלות שתי תביעות, כשבשתיהן עולות סוגיות זהות. בשתי התובענות ישנה התייחסות מפורטת להסכמי מתן השירותים בנוגע לפרויקט בוואדי סאליב, שהמקרקעין נשוא הדיון כלולים בו. כפי שראינו, תביעתה הנגדית של אשל הירדן מתייחסת להפרת הסכמים אלו. גם טענות ההגנה של אשל הירדן מבוססות על הפרת הסכם מתן השירותים.

20.
יעילות הדיון מחייבת דיון מאוחד בשתי התובענות, שכן בשתיהן יעלו אותן שאלות עובדתיות. מדובר באותם בעלי דין, ויש להניח כי אותם עדים יעידו בשתי התובענות.

21.
דומני כי די בכך שיש סמכות לכאורה לדון בתביעה, כדי שבית המשפט יוכל להורות על איחוד הדיון בין שני התיקים. ברע"א 5669/99 אזולאי נ' דולב חברה לביטוח בע"מ, דינים עליון נז 217, 218, אומר הנשיא ברק:

תקנה 520 לתקנות סדר הדין האזרחי מטרתה לייעל את הדיון ולמנוע כפל דיון מקום שמתעוררות שאלות דומות של משפט ועובדה (ראו ע"א721/82 ידע הגליל ואח' נ'

onda machinery trading co.
פ"ד לט
(4) 720). אפילו לא היה מקום מלכתחילה לפצל את התביעות באופן שננקט, עדיין אין בכך להצדיק בירור חזר ונשנה של אותה סוגיה עצמה בפני
שופטים שונים [...]



דברים אלו יפים גם לענייננו. פיצול הדיון בין ערכאות שונות רק יכביד, יסרבל, עלול להביא לתוצאות סותרות, וללא כל ספק יחייב הוצאות מיותרות רבות.


ברי כי עם איחוד הדיון הסמכות כולה נתונה לבית המשפט המחוזי בשים לב לסכומים הנתבעים.





22.
לפיכך הנני מורה על איחוד הדיון בין ת"א 827/04 ות"א 828/04. הדיון בתיקים המאוחדים יתקיים בפני
י.


המבקשת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 1,500 ₪ + מע"מ.


המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.


ניתנה היום, ט' באייר, תשס"ו (7 במאי 2006), בהיעדר הצדדים.


רון סוקול
, שופט


הקלדנית: ליאת חדד






בשא בית משפט מחוזי 5319/05 אשל הירדן ייזום ובניין בע"מ נ' אופק נווה שאנן בע"מ, מאיר בן מאיר, אופק ים שיווק בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/05/2006)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן