א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ - ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה
 
א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ - ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה
תיקים נוספים על א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ | תיקים נוספים על ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה

22815
529/01 עתמ     21/07/2002




עתמ 529/01 א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ נ' ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה




בעניין:
א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ

העותרת

נ ג ד
1. ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה

2. אהרון חבשוש
3. אהרון ברכה
4. פרקש מרדכי
5. פרקש מרים
6. דיין דליה
7. אהרון ישראל ו - 18 אח'
המשיבים
פסק דין
1. העותרת, בעלת זכויות בחלקות 58, 59 בגוש 11013, הגישה לועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא תשריט איחוד וחלוקה בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 (להלן "החוק" וגם "חוק התכנון והבניה").

הועדה המקומית הורתה על פרסום דבר הגשת התשריט, על פי הוראות ס' 149 לחוק.

באוקטובר - נובמבר 2000 הגישו משיבים 2 - 25 התנגדויות לועדה המקומית.

ב- 11.12.00 החליטה הועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות ולאשר את התשריט.

ב- 14.1.01 הגישו המשיבים כתב ערר לועדת הערר כנגד החלטת הועדה המקומית.

ב- 28.6.01 ניתנה על ידי ועדת הערר החלטה בערר. בהחלטתה קבלה ועדת הערר את הערר ובטלה את החלטת הועדה המקומית בדבר אישור תשריט החלוקה.

כנגד החלטה זו של ועדת הערר הוגשה העתירה הנוכחית.

2. ההחלטה
ועדת הערר מציינת בהחלטתה כי ההליך שהוגש לועדה המקומית הינו תשריט חלוקה כמשמעותו בס' 137 - 140 לחוק התכנון והבניה וכי לא מדובר בתוכנית חלוקה או תכנית במובן ס' 62 א' לחוק.
הועדה סברה שאין היא צריכה להזקק לטענות הרבות שהועלו על ידי העוררים לפיהן התשריט שהוגש סוטה מהוראות התכנית לאור טענה אחת שהעלו, והיא, כי דין התשריט להפסל מהטעם שהתשריט מבקש לאחד חלקות בהן יעודי קרקע שונים.

הועדה מציינת כי על פי תכנית כ150/ חלקה 59 נחלקת לשתי חלקות משנה כאשר החלק הצמוד לחלקה 58 נמצא ביעוד קרקע מגורים ג', הזהה ליעוד חלקה 58, ואילו החלק האחורי בחלקה 59 מצוי ביעוד קרקע שונה, הוא, מגורים ב'. מצויין כי בתקנון התכנית נקבעו הוראות בניה שונות לגבי יעודים אלה. עוד מציינת ועדת הערר כי הבחנה זו עולה בבירור מתשריט תכנית כ150/ על פיו ניתן לראות כיצד נחצית חלקה 59 לשני יעודים שונים.

הועדה מציינת כי בנסיבות אלה לא ניתן להגיש תשריט לאיחוד החלקות שכן אחוד חלקות מתבסס על יעוד זהה בשתי החלקות אותן מבוקש לאחד.

הועדה מאבחנת את המקרה הנדון מהמקרה שנדון בערר 5128/00 (ת"א) (בטעות צויין הן בטענות הצדדים והן בהחלטת הועדה כי מספרו 128/00), ומציינת כי בתקנון התכנית שבפני
ה (כ150/) לא נקבע סייג כפי שנקבע בתכנית שנדונה במסגרת הערר התל אביבי, סייג שאיפשר שם את האיחוד.

ועדת הערר מציינת כי בתקנון התכנית הנדונה כאן לא נקבע סייג כאמור ולפיכך הדרך היחידה בה ניתן להסדיר איחוד חלקות שייעודן שונה יהיה בדרך של הגשת תכנית בנין עיר שתאפשר שינוי כאמור.

מכאן, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית בדבר אישור תשריט החלוקה.

להשלמת התמונה יצויין כי הסייג האמור, המופיע בס' 33 לתקנון התכנית שנדונה בערר 5128/00 תל אביב - רש210/ א' מורה כך:

"מגרשים הנמצאים בתחומי אזורים שונים יהיו רואים אותם כאילו הם נמצאים באיזור שסייגותיו מועטות ביותר".
3. המחלוקת
במסגרת הדיון המוקדם שהתקיים בעתירה זו הגיעו הצדדים לכלל הסכמה שזו לשונה:
"מוסכם עלינו כי הענין היחיד שבית המשפט צריך להכריע בו במסגרת עתירה זו הוא שאלה משפטית המורכבת מהענינים הבאים:

האם מדובר במקרה זה בתשריט איחוד וחלוקה המבקש לאחד חלקות שייעודן שונה.

היה וייקבע שמדובר בייעודי קרקע שונים, האם דינם של הייעודים במקרה זה, שעניינם רמות שונות של ייעוד למגורים, כייעודים שונים המונעים אפשרות איחוד באמצעות תשריט.

האם מקום שבחלקה ישנם שני יעודים ניתן לאחד עמה חלקה בה ישנו אחד משני ייעודים אלה, על פי תכנית כ150/, איחוד באמצעות תשריט".

בהמשך הסכימו הצדדים כי היה והחלטת בית המשפט תהיה לטובת העותרת הרי יוחזר הנושא כולו לועדת הערר שתקבל החלטה בכל השאלות השנויות במחלוקת בנושא הערר וכן ביחס לערר שהוגש על ידי המשיבים בפני
הועדה - ערר 73/01.

אלה הן, אם כן, המחלוקות הטעונות הכרעה.

למרות העמדת המחלוקות בהסכמה כמפורט לעיל, הרחיבו העותרת והמשיבים (למעט ועדת הערר) והאריכו בטיעוניהם מעבר לצורך.

להלן תידון המחלוקת כפי שהועמדה בהסכמת הדדים, כמפורט לעיל.

4. לאור ההסכמה הנ"ל, לא עומדת עוד להכרעה שאלת האיחור הנטען בהגשת העתירה.

כאן המקום לציין כי המשיבים אינם חולקים על האפשרות לבצע איחוד ו/או חלוקה של חלקות בעלות יעודים שונים באמצעות תכנית איחוד וחלוקה, בין תכנית מתאר מקומית ובין תכנית מפורטת, כאשר ביסוד המחלוקות בעתירה זו עומדת העובדה המוסכמת, כפי שקבעה גם ועדת הערר, כי ההליך שהוגש לועדה על ידי העותרת הוא תשריט איחוד וחלוקה על פי פרק ד' לחוק התכנון והבניה ולא תכנית במובן ס' 62 א' לחוק.

5. טענות הצדדים בתמצית
העותרת סבורה כי לא מדובר למעשה ביעוד שונה אלא ביכולת שונה לניצול המקרקעין במסגרת אותו יעוד. העותרת מציינת כי פרק ד' לחוק אינו מבחין בין איחוד שתי חלקות בעלות אותו יעוד לאיחוד בין שתי חלקות שייעודן שונה.

העותרת מוסרת כי לא בקשה כל שינוי יעוד במסגרת האיחוד המבוקש וכי חישוב השטח המותר לבניה ישמר גם במצב של איחוד תוך חלוקה פנימית של החלקה המעורבת, היא חלקה 59. עוד נטען כי האיחוד המבוקש אינו יוצר חלקה מורכבת בה קיימים שני סוגי ניצול קרקע שתי וערב אלא רצף תכנוני אפקטיבי ללא שינויים חוזרים ונשנים, כאשר סוגי ניצול החלקה נשמרים כפי שהיו בחלקה 59 טרם האיחוד המבוקש. העותרת אף סבורה כי אין ללמוד מערר 128/00 לעניין בקשת העותרת לאיחוד ללא כל שינוי יעוד.

ועדת הערר סבורה כי יש לדחות את העתירה שכן החלטתה ניתנה כדין. לגישתה כמות הבניה וצפיפות הבניה השונים המותרים בכל חלקה מביאים למסקנה כי לא ניתן לאחד ביניהן שכן זכויות הבניה השונות אמורות להגזר, על פי דין, מהמגרשים השונים, שכן אחרת, אין משמעות להוראות תכנית כ150/ באשר לזכויות בניה שונות כשתגזרנה מתוך מגרש אחד מאוחד.

הועדה סבורה למעשה, כי על מנת לנצל את חלקה 59 לבניה על העותרת לחלק את חלקה 59 לשני מגרשים על פי יעודיהן השונים, קל וחומר, לדידה, שלא ניתן לאחד חלקה זו עם חלקה נוספת.

הועדה סבורה כי מושכל תכנוני ראשוני הוא כי איחוד חלקות יכול שיעשה רק כאשר יעוד החלקות הוא זהה, עקרון הנעוץ בהגיון מעשי ומשפטי. לגישתה, עקרון זה הינו עקרון תכנוני מקובל וידוע כאשר היה ויותר איחוד מגרשים בעלי יעוד שונה לא ניתן יהיה להחיל באופן ראוי את הוראות התכנית הקובעות ספציפיקציות תכנוניות ושימושים לכל יעוד בנפרד. איחוד כזה יסכל את הוראות התכנית באשר לקביעת יעודים שונים לאיזורים השונים כמופיע בתשריטה של כל תכנית.

ועדת הערר רואה את העקרון המסייג איחוד מגרשים רק לאלה שייעודם זהה כעקרון מובנה בכל תכנית.

משיבים 2 עד 5, 22, 18, 17, 13, 12 העמידו יצוג וטענו כנגד העתירה. לגישתם, כמו לגישת הועדה, לא ניתן לאחד חלקות בעלות יעודים שונים באמצעות תשריט בלבד. משיבים אלה מציינים כי בעוד תכנית יכולה לבקש לשנות תכנית קודמת הרי תשריט כפוף לתכנית ואינו יכול להיות מנוגד לה והנו בסמכות ועדה מקומית בעוד שינוי תכנית כ150/ הנו בסמכות הועדה המחוזית. משיבים אלה טוענים עוד כי תכנית כ150/ כוללת בחובה חלוקת חלקות ואין לאחד או לחלק את שתי החלקות באמצעות תשריט להבדיל מתוכנית מפורטת. המשיבים מציינים עוד כי תכנית כ150/ הנה בקנה מידה של 5000 ל- 1 ואין בה הוראה המסדירה את אופן חישוב הפרמטרים התכנוניים של חלקה מעורבת וגם על כן יש להכין תכנית מפורטת כהוראת תקנון התוכנית כ150/ ואף כי פרק ד' בסעיפים 137 עד 144 חל רק כאשר מדובר בתכנית שאושרה שאינה כוללת חלוקה לחלקות קרקע.

הן הועדה והן המשיבים שהתייצבו לדיון וטענו כנגד העתירה סבורים כי ערר 5128/00 אכן מלמד כי בהעדר סייג בתוכנית עצמה לא ניתן לבצע האיחוד בתשריט.

המשיבים טוענים אף כי ס' 33 לתוכנית שנדונה בועדת הערר בתל אביב הוא שקבע את היעוד המשותף ואין עניין זה, השוואת יעודים, בגדר הקלה המוגדרת כסטיה מתוכנית. עוד נטען כי על מוסד התכנון לבחון בשלב תשריט האיחוד והחלוקה גם את הבניה שלאחר האיחוד וכתוצאה ממנו ובעיות תיכנוניות הנובעות ממנו ומפנה לבג"צ 476/88 מימון נ' הועדה המחוזית חיפה פ"י מ"ג 1 ע' 56.

קיצורו של דבר, המשיבים כולם טוענים כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה ויש לקיימה.

6. משיבים נוספים שלא היו מיוצגים בידי עו"ד בצר, משיבים 6 עד 11, 14 - 16, 19, 20, 25, 24, 23, 21, לא נטלו חלק בהליכים.

לא מצאתי בתיק אישורי מסירה של כתב העתירה והחלטתי מ- 25.10.01 למשיבים אלה. קיימים בתיק אישורי מסירה מסויימים ביחס להחלטה מ- 20.1.02, אך אלה, אין בהם ראיה ולו לכאורה כי כתב העתירה הומצא. במצב זה, יש למחוק העתירה כנגד המשיבים שאינם מיוצגים והוראה כזו תנתן בסוף פסק הדין.

7. כאמור, אין חולק עוד כי ההליך שהוגש ונדון אף בועדת הערר הוא תשריט איחוד וחלוקה כמשמעותו בס' 137 עד 140 לחוק התכנון והבניה, כפי שקבעה ועדת הערר.

בבסיס המחלוקות כפי שנוסחו בהסכמת הצדדים עומדת השאלה האם מדובר בבקשה לאיחוד חלקות שייעודן שונה.

8. נתונים עובדתיים
מתברר כי חלקה מס' 58 הנה בת 1271 מ"ר. חלקה זו הנה חלקה פינתית הגובלת מצד דרום בשדרות הציונות ומצד מערב ברחוב הרצל בקרית אתא.

ייעודה של חלקה 58 על פי תכנית כ150/ הוא מגורים ג'.

חלקה 59 מצויה ממזרח לחלקה 58. שטחה של חלקה 59 הוא 2206 מ"ר.

חלקה 59 כוללת שטח שהנו בעל ייעוד מגורים ג' (החלק הדרומי של חלקה 59 המצוי ממזרח לחלקה 58) ושטח שהנו בעל יעוד מגורים ב' (המצוי בצפונה של חלקה 59).

בתגובת המשיבים לעתירה ציינו (ע' 7) כי בתוכנית כ150/ מיועדים 55% מחלקה 59 כמו חלקה 58 למגורים ג' ואילו 45% מחלקה 59 מיועדים למגורים ב' 2. בטיעון התשובה של העותרת מאשרת העותרת כי אלה הם האחוזים.

9. עיון בנספח מס' 1 - טבלת נתוני האזורים המהווה חלק מתכנית כ150/, מראה כי באזור מגורים ג' מותר לבנות 100% (עד 33% בקומת הקרקע) כאשר מותרת הקמת 12 יחידות דיור לדונם. באזור מגורים ב' מותר לבנות 70% (עד 35% בקומת קרקע). יצויין כי במסגרת אזור מגורים ב' עצמו קיימות שתי קטגוריות. איזור מגורים ב (1) בו מותרת הקמת 6 יחידות לדונם ואזור מגורים ב (2) בו מותרת הקמת 8 יחידות לדונם.

בהחלטתה ציינה ועדת הערר כי בתשריט האחוד שהגישה העותרת אוחדו חלקות 58 ו- 59 ונוצרה חלקת משנה נוספת - שטח קרקע המיועד לצרכי דרך ציבורית שהופקע מחלקה 58 לאורכה של חלקה זו במקביל לרחוב הרצל.

10. העותרת סבורה כי בהבחנה שבין איזור מגורים ג' ואיזור מגורים ב' אין משום יעוד שונה אלא הבחנה שעניינה יכולת שונה של ניצול המקרקעין בגדר יעוד אחד.

ועדת הערר ציינה כי איחוד חלקות בתשריט מתבסס על יעוד זהה בשתי החלקות אותן מבקשים לאחד כאשר הדרך להסדרת איחוד חלקות שיעודן שונה יהיה בדרך של הגשת תכנית בניין עיר שתאפשר שינוי כאמור.

ועדת הערר סברה כי חלקות 58 ו- 59 אינן בעלות יעוד זהה.

11. דיון
לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ואת נסיבות המקרה מסקנתי היא כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה. צדקה הועדה בראותה את יעוד מגורים ג' כיעוד שונה מיעוד מגורים ב', צדקה בראותה את שתי החלקות כבעלות יעוד שאינו זהה וצדקה במסקנתה לפיה אין לאחד חלקות בעלות יעוד שונה, במקרה זה, על דרך של תשריט איחוד. להלן אסביר.

12. שתי דרכים קיימות בחוק התכנון והבניה לאיחוד קרקעות. האחת, על דרך של תשריט איחוד על פי ס' 137 לחוק, והשניה, על דרך של תכנית, מקומית או מפורטת, על פי ס' 121 לחוק.

ס' 137 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 מורה כך: -
"137. בעל קרקע שחלה עליה תכנית שאושרה ושאיננה כוללת חלוקת קרקע, רשאי להגיש לאישור הועדה המקומית תשריט לחלוקת אותה קרקע; לא יינתן היתר לבניה על הקרקע כאמור אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע (להלן בסימן זה - תשריט) שאושר או, באין תשריט כאמור, בהסכמת הועדה המחוזית".

ס' 137 הנו הסעיף הראשון בפרק ד' לחוק התכנון והבניה שכותרתו היא חלוקה ואיחוד של קרקעות.

ס' 144 לחוק, הסעיף האחרון בפרק ד', מורה כי הוראות פרק זה יחולו על איחוד חלקות ורישומו בפנקסי המקרקעין בשינויים המחוייבים לפי הענין.

לצידם של סעיפים אלה, קיים בחוק התכנון והבניה סימן ז' לפרק ג' לחוק שעניינו חלוקה חדשה. ס' 121 לחוק המצוי בסימן זה מורה כי בתכנית מתאר מקומית ובתכנית מפורטת מותר לקבוע גם הוראות בדבר איחוד מגרשים הן בהסכמת בעליהם והן שלא בהסכמתם ואף בדבר חלוקתם של מגרשים בין בעליהם, הן למגרשים בבעלות משותפת והן למגרשים בבעלות נפרדת, הן בהסכמת הבעלים והן שלא בהסכמתם.

13. לעתירה צורף תקנון תכנית מתאר קרית אתא כ150/ החלה על השטח הנדון בהליך זה. בגדר תקנון זה כלולה רשימת השימושים והתכליות באזורים השונים. התקנון כולל ארבעה איזורי מגורים ואלה הם:
(1) אזור מגורים א' - צפיפות נמוכה.
השימושים והתכליות באזור זה הנם בתי מגורים חד ודו משפחתיים.
(2) אזור מגורים ב (1) - צפיפות בינונית נמוכה.
(3) אזור מגורים ב (2) - צפיפות בינונית גבוהה.
(4) אזור מגורים ג'.
השימושים והתכליות בשלושת אזורי המגורים ב' (1) , ב(2) ו-ג הנם בתי דירות.
בס' 4 לפרק ז' לתקנון התוכנית מצוין כי כדי להקים מבנה אחד על שניים או יותר מגרשים יש לאחד מגרשים לפני הוצאת היתר הבניה.

עיון בנספח 1 לתוכנית - טבלת נתוני האיזורים, מראה כאמור כי בעוד באיזור מגורים ב (2) מותר להקים 8 יחידות לדונם הרי באיזור מגורים ג' מותרת הקמת 12 יחידות לדונם. בהתאם, אחוזי הבניה בכל הקומות יחד הוא 70% באיזור מגורים ב (2) ו- 100% באיזור מגורים ג'. גודל המגרשים המזערי בשני האיזורים הוא דונם אחד.

ההפרש בין 8 יחידות לדונם לבין 12 יחידות לדונם הוא בשעור של 50%.

עוד מורה נספח 1 לתוכנית כי מגרש הפונה ל- 2 רחובות זוכה בתוספת של 10% של אחוזי בניה.

14. לעתירתה צרפה העותרת גם את תשריט תכנית המתאר כ150/ המתיחס למקרקעין הנדונים בעתירה זו (סעיף 1.4 לעתירה). המדובר הוא בעמוד צבעוני אחד המחולק באופן ברור ליחידות קטנות. העמוד הינו, למעשה, במידה רבה בלתי קריא מאחר ונעשה בקנה מידה קטן ביותר של 1 ל- 5,000, שאינו מאפשר כניסה מדוייקת לפרטים (ראה בג"צ 448/91 ידיד נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים ואח' פד"י מז (3) עמ' 441).

בעתירה טוענת העותרת בין היתר כי ב-כ150/ אין חלוקת קרקעות (ראה ס' 3.1.5). עמדתם של המשיבים המיוצגים על ידי עו"ד בצר היא כי קיימת בתשריט התוכנית כ150/ חלוקת חלקות ברורה וכי במצב זה לא ניתן כלל להגיש תשריט לאישור מכח סעיף 137 לחוק.

מחלוקת זו אינה טעונה הכרעה בהליך זה, שכן לא נכללה בין המחלוקות שנוסחו על ידי הצדדים בהסכמה, כפי שהובא לעיל.

15. לדעתי צודקת ועדת הערר בכך שראתה ביעוד מגורים ב' (הוא יעודם של 45% מחלקה 59) וביעוד מגורים ג' (הוא יעודם של חלקה 58 ו- 55% מחלקה 59), משום יעודים שונים.

גם אם מנקודת השקפה מסויימת עשוי ההבדל בין הוראות התוכנית כ150/ ביחס לאיזור מגורים ג' לעומת הוראותיה ביחס לאיזור מגורים ב' להראות כהבדל משמעי פחות מאשר ההבדל בין איזור מגורים לבין איזור מסחרי למשל, עדיין המדובר הוא ביעודים שונים, גם אם שניהם הנם יעוד למגורים.
הוראות הבניה בדבר אחוזי הבניה המותרים ומספר היחידות המותר לדונם (וביחס לאיזור מגורים א', גם מספר הקומות המותר), שונות הן ביחס לאיזור שיעודו מגורים ב' לעומת איזור שיעודו מגורים ג'.

כפי שהובהר לעיל איזור מגורים ב' הנו בעל צפיפות נמוכה יותר מאשר אזור מגורים ג'.

אציין כי בעתירה (סעיף 3.2.2) מסכימה העותרת עצמה, לכאורה, כי איזור מגורים ג' ואיזור מגורים ב' הינם שני יעודים נפרדים. רק בדיון המוקדם שנערך בתיק זה התברר כי העותרת סבורה למעשה שלא מדובר בחלקות שיעודן שונה.

16. חוק התכנון והבניה אינו מגדיר מהו "ייעוד" או "שינוי ייעוד". סעיפי חוק התכנון והבניה העוסקים באיחוד, בין בפרק ד' לחוק ובין בסימן ז' לפרק ג' לחוק, אינם מתיחסים לשאלת יעוד החלקות. אין בכך כדי לשלול את חשיבות שמירתה של ההבחנה בין יעודים שונים כעיקרון תכנוני חשוב.

בעוד "שמוש מותר" איננו מוגדר בחוק התכנון והבניה, קיימת בחוק הגדרה למונח "שמוש חורג בקרקע או בבנין" כ"השמוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם הן במיוחד והן מהיותם באיזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או על הבנין או לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובבניה" (ראה ס' 1 לחוק).

על תכנית להתיר במפורש שמוש מסויים כדי שזה יהיה מותר. כל שאינו מותר מפורשות - אסור, בכפוף לאפשרות הפיכתו למותר על פי הליך חוקי כפי שציין כב' השופט ריבלין בענין ע.א. 1216/98 אבוטבול נ' ועדת ערר מחוז מרכז, פד"י נה(5) עמ' 114 בעמ' 130. מוסיף כב' השופט ריבלין ומציין כך:

"אם קובעת התכנית רשימת שמושים מותרים לאיזור מסויים, או אז על מטרת השמוש שלגביו מבקשים היתר לעלות בקנה אחד עם אחת מהפעילויות המותרות המפורטות באותה רשימה. רק בדרך זו יהיה ניתן להבטיח כי כל פעולה המנוגדת לרשימת דרכי השמוש שבתכנית תובא לפני מוסד התכנון ותבחן שם בהתאם להליכי שינוי התכנון שמציב החוק". (שם, עמ' 130).
17. עוד בעניין בג"צ 4914/91 ו- 5063/91 איראני ואח' נ' שר הפנים ואח' (פד"י מ"ו (4) ע' 749 בע' 762) מציין בית המשפט כי הוראות שעניינן תכליות שימוש בשטחים, צפיפות מותרת ואחוזי בניה מותרים, הינן מבין ההוראות הנוגעות ליעוד הקרקע.
באותו עניין הדגיש בית המשפט כי בין שינוי יעוד לבין איחוד וחלוקה חדשה מתקיימת תדיר זיקה עובדתית ברורה וגלויה לעין (שם, עמ' 758).

בית המשפט ציין באותו ענין כי שינוי ייעוד קרקע נמנה עם מטרותיה של תכנית מתאר מקומית, והפנה לסעיף 63(1) לחוק התכנון והבניה, כאשר מקום שאין בתכנית מקומית הוראות סותרות לענין הייעוד, יכולה גם תכנית מפורטת לכלול הוראות בדבר שינוי ייעוד בתחומה. עוד צויין כי תכנית מקומית אף יכולה להתוות עקרונות ולהורות על עריכת תכניות מפורטות בהן יושלם הדרוש לנושא שינוי ייעוד בתחום התכנית (שם, עמ' 758-9).

18. פרק ה' לתקנון תכנית כ150/ שכותרתו רשימת השימושים והתכליות כולל את רשימת האיזורים ובצידם רשימת השימושים והתכליות. פרק ו' כולל הוראות בדבר חישוב אחוזי בניה. פרק ז' כולל הוראות בדבר שימוש בקרקע ובבניינים כולל מרווחים.

בפרק ג' לתקנון התכנית כ150/ מופיע מקרא התשריט של התכנית. בגדר המקרא ישנה צביעה בצבעים שונים של שטחי איזורים שונים. איזור מגורים ב (1) צבוע בצבע תכלת איזור מגורים ב (2) צבוע בתכלת תחום בשחור ואיזור מגורים ג' צבוע בצהוב.

אמנם השימוש והתכלית המפורטים בצד איזורי מגורים ב' ו- ג' בתקנון התכנית הינם בתי דירות אך הוראות אחוזי הבניה ומספר היחידות המותרות לדונם, שונות הן ביחס לאיזור שייעודו מגורים ב' לעומת איזור שייעודו מגורים ג'.

הוראות אלה כולן עניינן ביעוד הקרקע ותנאי השימוש בה.

הכרה בהיותם של איזורי מגורים מסוגים שונים משום איזורים בעלי ייעוד שונה, קיימת בפסיקת בתי המשפט, וראה, למשל, בג"צ 448/91 ידיד ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים, פד"י מז(3) עמ' 441 בעמ' 448 ו- 449.

אבחנה דומה בענין איזורים מסחריים ניתן למצוא בע.א. 284/98 אל נתן נ' עירית ירושלים פד"י נד(5) עמ' 721 בעמ' 724 בו נדונה השלכת שינוי ייעודו של שטח מייעודו כ"איזור מסחרי מיוחד" להבדיל מ"איזור מסחרי".
בענין בג"ץ 5384/90 ישראל אמריקן דיוולופר בע"מ נ. ראש עירית קרית אתא פד"י מ"ו 2 ע' 237 בע' 240 נדונה תכנית המתאר כ150/ הנדונה גם בעתירה זו. באותו ענין הבחין כב' השופט גולדברג בין אזור בו הותר שמוש של "תעשיה קלה" לבין אשור בו הותר שמוש של "תעשיה".
19. גם אם אין בסעיפי החוק התיחסות לעניין יעוד הקרקע בגדר ההוראות שעניינן איחוד וחלוקה הרי שאלת יעוד הקרקע והיעודים השונים המותרים בשטחים שהתכנית דנה בהם הינם עניינים שתוכנית המתאר כ150/ דנה בהם מפורשות ומבחינה בין איזורים שונים על פי מידת צפיפות הבניה, תקרת אחוזי הבניה, מספר יחידות וקומות מותר לבנייה ליחידה.

במסגרת סעיף 61 לחוק תכנון והבניה שעניינו מטרות תכנית מתאר מקומית נזכרת מטרה של הבטחת תנאים נאותים מבחינת בריאות, תברואה, ניקיון, בטיחות, בטחון, תחבורה, נוחות ומניעת מפגעים על ידי תכנון הקרקע ושימוש בה, ובכלל זה ייחוד איזורים למגורים לתעשיה ולמסחר.

לא למותר להזכיר כי במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967 נזכרים בנייה שיש בה שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והיא משנה את האופי של הסביבה הקרובה וכן שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופיה של הסביבה הקרובה כעניינים הראשונים המהווים סטייה ניכרת מתכנית לעניין סעיף 151 לחוק התכנון והבניה.

צפיפות בנייה שונה ואחוזי בנייה שונים הינם בין העניינים המשפיעים ומשנים את אופיה של הסביבה. בעניין בג"צ 476/88 מימון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה ואח' פד"י מ"ג 563 אף ציין בית המשפט כי על ועדות התכנון להשתכנע טרם יאשרו איחוד חלקות כי בנייה מרוכזת במגרש אחד לא תפגע באופיה של הסביבה הקרובה. הנה כי כן, הפסיקה הכירה בהקשר הנוכחי בכך שכמות הופכת לאיכות.

גם אם נקבל כי ההבדל בין איזור מגורים ב' ל- ג' עשוי במובנים מסויימים להראות כקטן מאשר ההבדל בין איזור מגורים לאיזור מסחרי, הרי, צפיפות שונה ואחוזי בנייה שונים הינם מבין הפרמטרים העיקריים המשפיעים על אופיה של סביבת מגורים.

יש לקבל, לפחות לעניין איזורי מגורים, כי גם מקום שהאבחנה בין יעודים מבוססת על הבדל של דרגה, מדובר ביעודים שונים.
מקום שהתכנית כ150/ קובעת יעוד איזורים ומבחינה בין יעודי מגורים שונים על פי מידת הצפיפות ואחוזי הבניה המותרים בהם, צודקת הועדה בסברתה לפיה איזורי מגורים ברמות צפיפות ואחוזי בנייה שונים הינם בגדר יעודים שונים.

20. בעתירתה לא מסבירה העותרת מהי הסיבה בגינה היא מעוניינת באיחוד החלקות 58 ו- 59. בטיעון שהגישה ביקשה לשכנע כי דרך חלוקת אחוזי הבניה בחלקה 59 תשמש גם בחלוקת אחוזי הבניה בחלקה המאוחדת וסברה שעניין זה אינו קשור לאיחוד אלא לבניה ואין לדון בו במסגרת זו.

העותרת לא צרפה לעתירה מפרט ובו תכנית בניה. במצב זה, לא ניתן לקבוע מהי תכלית האיחוד המבוקש. ניתן רק לשער מתוך הוראות התקנון מהו הרווח שעשוי ליפול בחלקה כתוצאה מהאיחוד המבוקש.

בהקשר זה אציין כי בבג"צ 476/88 מימון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח' פד"י מ"ג (1) ע' 563 הבהיר בית המשפט כי החלטה בבקשת איחוד חלקות אין לראותה כעומדת בפני
עצמה וכמנותקת מהשלב הבא בו יבקש העותר לבנות על החלקה המאוחדת שהרי לא באה בקשת העותר לאיחוד אלא כדי להכשיר את הקרקע לביצוע הבניה המבוקשת.

מציין בית המשפט באותו עניין כי את ההחלטה בבקשת האיחוד יש לראות כחלק מתהליך שלם ואין כל פסול בכך ששיקול דעתן של הועדות צופה כבר בשלב האיחוד את פני העתיד. בית המשפט מציין כי בעוד אין הועדות ראשיות לדרוש בשלב האיחוד תכנית פרטנית של המבנה שיוקם כאילו היתה זו בקשה להיתר בניה הרי כי עליהן לראות נגד עיניהן בשלב זה את אופיו הארכיטקטוני של המבנה שיבנה והשתלבותו בסביבה.

תכנית המתאר כ150/ קובעת בפרק ז' כי הקמת שני מבנים על מגרש תותנה בכך שהמרווחים, אחוזי הבניה, מספר יחידות הדיור ושאר המגבלות שנקבעו לאיזורים השונים ישארו בתוקפם וכן באישור הבינוי כולו על ידי הועדה המקומית ועוד כי כדי להקים מבנה אחד על שניים או יותר מגרשים יש לאחד את המגרשים לפני הוצאת היתר הבניה.

בדברי העותרת לפיהם העקרון לפיו יגזרו אחוזי הבניה בחלקה 59 לפי שטח כל אחד מן השימושים בה גם בחלקה המאוחדת, בפני
עצמם, ללא תוכנית בניה בעזרתה ניתן לבדוק את הדברים, אין די. אף לא הוברר כי בדעת העותרת לשמור על מרווחי הבניה הקיימים כיום בחלקות גם במסגרת החלקה המאוחדת.
בהעדר ולו תיאור מילולי בדבר הבניה המתוכננת, בעתירה, לא ניתן כלל לשקול את משמעות טענת העותרת לפיה ישמרו סוגי ניצול החלקה כפי שהיו בחלקה 59 טרם האיחוד.

לא רק זאת אלא שצודקת ועדת הערר בטיעונה לפיו זכויות הבנייה השונות נגזרות משטח המגרש שהינו יחידת הקרקע היסודית לחישובן (ראה הגדרת המונח "אחוזי בניה" או "אחוזי בנייה כוללים" בתכנית כ150/ עצמה ובתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים) תשנ"ב - 1992).

21. השאלה הנוספת שהועמדה להכרעה היא האם ניתן לאחד באמצעות תשריט חלקות שיעודן שונה.

התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

יעוד קרקע הינו מבין הנושאים המוסדרים בתכנית מתאר מקומית או מפורטת (ראה ס' 61, 62 א' ו- 63 לחוק).

סעיף 83(א) לחוק התכנון והבניה מורה כי לכל תכנית יצורף תשריט של השטח שעליו היא חלה, למעט ענינים מסויימים שאינם מחייבים שינוי של תשריט התכנית המקורית, כמפורט בסעיף זה.

תקנון התכנית והתשריט שלה הינם שני חלקיה של תכנית מתאר, האמורים להשלים זה את זה והינם כתאומי סיאם, כפי שציין בלשונו הציורית כב' השופט חשין בענין ע"א 3213/97 נקר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, פד"י נג(4) עמ' 625 בעמ' 649.

יוזכר כי מנגנון החלוקה והאיחוד באמצעות תשריט כהוראת סעיף 137 לחוק התכנון והבניה, הינו הליך יוצא דופן וייחודי, המכשיר חלוקה או איחוד באמצעות תשריט בלבד. ככלל גם על תשריט זה להתגדר במסגרת התכנית המאושרת הקיימת ולהתאים לה כפי שמורים סעיפים 138 ו- 141 לחוק, למעט במקרי סטיה מתכנית שעניינם שימוש חורג או מתן הקלות (ס' 149 א ו- 140 ב לחוק). בכל מקרה אין תשריט יכול לכלול סטיה ניכרת מתכנית כפי שמורה ס' 1 (2) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967.

שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית המשנה את אופי הסביבה הקרובה או שימוש בבניין או בקרקע שיש בו שינוי מהיעוד שנקבע בתכנית והוא משנה את אופי הסביבה הקרובה הינם בגדר סטייה ניכרת מתכנית על פי תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשכ"ז - 1967.

סעיף 151 (א) לחוק התכנון והבנייה מורה כי לא ינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתוכנית החלה על הקרקע או הבניין.
במצב זה צודקת הועדה בקבעה כי אין להסדיר על דרך של תשריט על פי סעיף 137 לחוק איחוד חלקות שיעודן שונה.

22. שאלה נוספת שעמדה במחלוקת בין הצדדים היא השאלה האם מקום שאחת החלקות היא מעורבת יעודים מדובר עדיין בחלקות בעלות יעוד שונה. לשאלה זו יש להשיב בחיוב. חלקה שחלק ממנה הינו בעל יעוד שונה מיעודה של חלקה אחרת הינה גם היא חלקה בעלת יעוד שונה מיעודה של חלקה אחרת, גם אם היעוד השונה נוגע רק לחלק ממנה וגם חלקה כזו אין לאחד על דרך של תשריט לפי ס' 137 לחוק.

23. הצדדים כולם התיחסו לערר רש5128/00/ (ת"א).

בערר זה קבעה ועדת הערר במחוז תל אביב כי יש לפרש את הוראת סעיף 33 הכלולה בתכנית המתאר שנדונה שם כמקנה שיקול דעת לועדה המקומית. דהיינו, יש לפרשה כמתכוונת לספק פתרון למצבים בהם בגין צביעה רשלנית "נחתכה" כך שהיא כלולה בשני איזורים באופן שרירותי. במצב זה רשאית הועדה לראות את החלקה כולה ככלולה באיזור שסייגותיו מועטים יותר ולא לחייב את בעלי החלקה בעריכת תכנית מתאר חדשה. הועדה ציינה מפורשת כי אין לראות הוראה זו כחלה באופן אוטומטי על כל חלקה הכלולה באיזורים שונים ויש לבחון בכל מקרה לגופו את הסבירות התכנונית בהחלתו של האיזור שבו הסייגות המועטים ביותר על כל שטח החלקה כאשר בין שיקוליה יכולה הועדה לקחת בחשבון גם את התכנון המוצע בחלקה והשתלבותו בסביבה הקרובה (סעיף 11 להחלטה).

הועדה ראתה את סעיף 33 כסעיף המאפשר הגמשה בתכנית המאפשרת למוסדות התכנון למנוע "אסונות תכנוניים".

הועדה שקלה את המצב במקרה שנדון בפני
ה וציינה כי מבדיקת הנתונים עולה כי חלוקת החלקה שנדונה שם לשני איזורים יוצרת מצב בו שני החלקים לא ינתנו לניצול משום שכל אחד מהם קטן משטח המגרש המינימלי הקבוע בתכנית המתאר. עוד צויין כי החלת הסעיף לא תגרום באותו מקרה לשינוי משמעותי באופי הסביבה. במאמר מוסגר אציין כי בכך שהועדה ציינה כי משמדובר בשני איזורי מגורים שההבדלים ביניהם אינם תהומיים אין כדי להביא לראיית שני האיזורים כבעלי אותו יעוד.

ההחלטה שניתנה בערר 5128/00 ת"א אכן תומכת בהחלטת הועדה הנדונה בערר הנוכחי.

גישת העותרת לפיה באותו ערר לא נדון כלל איחוד חלקות נסתרת על ידי האמור בהחלטת ועדת הערר התל אביבית עצמה בעמ' האחרון להחלטתה בו נזכר כי מדובר למעשה בבקשה לאיחוד חלקות.

24. מהנ"ל עולה כי החלטת ועדת הערר בדין יסודה ויש לדחות את העתירה.

25. התוצאה
אשר על כן, אני דוחה את העתירה כנגד המשיבה 1, ועדת הערר, וכנגד משיבים 2-5, 13, 12, 17, 18, 22, ומוחקת אותה ביחס למשיבים האחרים.

העותרת תישא בהוצאות ועדת הערר בעתירה זו בסכום של 5,000 ש"ח + מע"מ וכן תישא בהוצאות המשיבים המיוצגים בסכום כולל נוסף של 5,000 ש"ח +מע"מ.

המזכירות תעביר העתק ההחלטה לב"כ הצדדים וכן לצדדים שלא היו מיוצגים בדואר רשום עם אישור מסירה.

ניתן היום י"ב באב תשס"ב, 21 ביולי 2002 בהעדר הצדדים.

ניתן לפרסום מ- 21.7.02

ר. חפרי וינוגרדוב, שופטת

מירי דוד / d00052901w.1
20
בתי המשפט
בית המשפט המחוזי בחיפה

עתמ 000529/01

בפני

כב' השופטת ר. חפרי-וינוגרדוב








עתמ בית משפט מחוזי 529/01 א.כפיר אחזקות ובנין בע"מ נ' ועדת העררהמחוזית - משרד הפנים מחוז-חיפה (פורסם ב-ֽ 21/07/2002)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן