ביתשו ורדה - מנהל מס שבח מקרקעין ת''א
ניתן לקבל מידע נוסף על הצדדים בתיק זה
ביתשו ורדה מנהל מס שבח מקרקעין ת"א




ביתשו ורדה - מנהל מס שבח מקרקעין ת''א

ערעור שונה 2788/97     08/11/2001 (עש)



תיקים נוספים על ביתשו ורדה
תיקים נוספים על מנהל מס שבח מקרקעין ת"א




עש 2788/97 ביתשו ורדה נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
עש 002788/97


בפני
:
ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
יהושע בן שלמה
(שופט בדימוס) – יו"ר
מיכה לזר – רו"ח - חבר
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין - חבר
תאריך:
08/11/01


בעניין:
ביתשו ורדה



ע"י ב"כ עו"ד
ר. גוטליב

העוררת

נ ג ד


מנהל מס שבח מקרקעין ת"א



ע"י ב"כ עו"ד
א. סמרה
מפרקליטות ת"א (אזרחי)
המשיבה


פסק דין


י. בן שלמה, שופט בדימ'
א. א. כללי
לפנינו ערר על החלטת מנהל מס שבח ת"א בהשגה, במסגרתה נדחתה בקשת העוררת להעניק לה פטור מתשלום מס שבח בגין מכירת נכס על-פי הפרק החמישי 1 : פטור לדירת מגורים, לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן - החוק). מדובר בנכס ברחוב חנוך 33 בשכונת התקוה בתל אביב הידועה כגוש 6135 חלק מחלקה 89 (להלן: "הנכס").

ב. העובדות הצריכות לענייננו
הנכס נשוא דיוננו הינו דירת חדר אשר נרכשה ע"י העוררת בשנת 1979 מידי מר ישעיהו שרעבי (ראו נ/4 ,להלן: "הסכם המכר הראשון"). ביום 28.7.96 מכרה העוררת את הנכס לחברת הלידר נכסים בע"מ (ראו ת/2 ,להלן: "הסכם המכר השני").

בהחלטת המשיב מיום 29.7.97 נאמר:
"1. לאחר ביקור בנכס ובהתחשב במצבו המוזנח הוחלט לקבל השווי המוצהר 49,000 דולר שהם 155,330 ₪.
2. לאור הביקור במקום ולאחר בירור בעיריית ת"א נמצא כי הנכס אינו מהווה דירת מגורים.
3. שומה מתוקנת תשלח אליכם בנפרד באמצעות המחשב".
בעקבות החלטה הנ"ל הוצאה לעוררת שומה לפיה חויבה בתשלום מס שבח בסך 49,706 ₪ ומכאן הערר שבפני
.

ג. גדר המחלוקת
1. המחלוקת העומדת בבסיס הערר שלפנינו סבה סביב השאלה; האם הנכס נשוא הערר עונה להגדרת דירת מגורים עפ"י סעיף 1 לחוק. אם התשובה לשאלה תהא חיובית, אזי תהא העוררת זכאית לפטור מתשלום מס שבח על פי סעיף 49ב' לחוק.
לטענת העוררת עונה הנכס נשוא הערר להגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק ולעניין זה מעלה העוררת שתי טענות. הראשונה, כי הנכס מיועד לפי טיבו למגורים. לביסוס טענתה היא מסתמכת על מספר ממצאים עובדתיים שלדעתה יש בהם כדי ללמד על כך שהנכס מיועד לשמש על-פי טיבו כדירת מגורים; קרי שהנכס כולל מטבחון, שירותים ומקלחון נטען, כי במועד הרכישה של הדירה ע"י העוררת בשנת 1979 היו השירותים והמקלחון מחוץ לדירה, כפי שהיה מקובל באותה עת באזור בו מצויה הדירה אולם בשלב מאוחר יותר הוכנסו לתוך הדירה. בנוסף, טוענת העוררת כי בדירה הייתה מותקנת צנרת לצורך שימוש במתקנים שפורטו לעיל וכי מהסכם הרכישה השני (נ/3) עולה כי מדובר בהסכם לרכישת דירה ולא חנות כגרסת המשיב.
בנוסף טוענת העוררת, כי הוכח שהנכס שימש למגורים ממועד רכישתו בשנת 1979, ודי בכך כדי לענות למבחן השימוש על-פי סעיף 1 לחוק.

2. לעומתה טוען המשיב כי הנכס נשוא הערר אינו עונה להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק. הן משום שלא נועד לפי טיבו, לשמש למגורים והן משום שלא שימש למגורים במועד המכירה.

ד. דיון
1. סעיף 1 לחוק מגדיר דירת מגורים כדלקמן:

"דירה או חלק מדירה שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה..."

דירת מגורים כהגדרתה בסעיף 1 לחוק , כוללת למעשה 4 יסודות:
1. 1. דירה או חלק מדירה
2. 2. שבנייתה הסתיימה
3. 3. בבעלותו או בחכירתו של יחיד.
4. 4. הדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה. (ראה י. הדרי , מיסוי מקרקעין , מהדורה שניה , כרך א' עמ' 433).



הדיון שלפנינו עוסק אך ורק בשאלת קיומו של היסוד הרביעי המוזכר לעיל, לפיו תנאי להגדרתה של דירה כדירת מגורים הוא שהדירה משמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה.
היסוד הרביעי בהגדרת "דירת מגורים" כולל למעשה שתי חלופות. החלופה ראשונה בודקת האם הדירה משמשת בפועל למגורים, השניה בוחנת האם הדירה מיועדת למגורים לפי טיבה. (ראה י. הדרי, שם בעמ' 453).

מבחן המגורים בפועל
2. בפסיקה שקדמה לתיקון מספר 8 לחוק מס שבח מקרקעין אשר שינה את הגדרת החוק מ"דירת יחיד" ל"דירת מגורים", נקבע כי דרישת המגורים היא למגורים בהווה ולא בעבר. (ראה ע"א 50/76 מילר נגד מנהל מס שבח , פ"ד לא(2) 225). פרופ' י. הדרי סובר כי אין מדובר בדרישה נוקשה למגורים עד יום המכירה עצמו , ודי במגורים אף בפרק זמן סביר לפני המכירה (ראה ספרו הנ"ל בעמ' 454)(ההדגשה איננה במקור – י.ב).

מבחן "מיועדת למגורים לפי טיבה"

3. בע"א 668/82 אהרון כורש נגד מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד לט(2) 385 הבהיר כב' השופט ד. לוין את משמעות המבחן "מיועדת למגורים לפי טיבה":
"... המחוקק נקט לשון ברורה ממנה עולה כי העדיף את המבחן האובייקטיבי. הדיבור "לפי טיבה" מלמד, כי יש לבדוק את הדירה כמות שהיא, לצורך מבחן זה, ולראות אם היא מיועדת ועשויה לשמש בפועל למגורים מבחינה פיסית, דהיינו מבחינת המבנה ומבחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירות מגורים והחיוניים לשם שימוש רגיל וסביר של הדיירים, כגון מתקני חשמל ומים , שירותים, מטבח וכיוצא באלה. כך לדוגמה, דירה המשמשת לבית עסק או למשרד , אשר נותרו בה המתקנים הללו, לא תשנה את טיבה, גם אם אין בעליה מייעד לה שימוש לצורך מגורים. שינוי היעוד על פי ההגדרה הנידונה יוכל להיעשות רק אם יעשה שינוי במבנה הדירה, כגון שיהרסו חדרי השירותים או המטבח, כך שלא תהא עוד יאה למגורים..." (שם, עמ' 388- 389).

לעניין המועד בו יש לבחון האם הבית משמש למגורים לפי טיבו נקבע בעמ"ש 1862/96 פנינה קמהולץ נגד מנהל מס שבח מקרקעין ת"א
דינים מחוזי כרך כו(8) 885 כי:

"המועד הקובע לצורכי הכרעה בשאלה, האם נתקיימה לגבי הבית החלופה המדברת על דירה המיועדת למגורים "לפי טיבה" , הנו מועד מכירת הבית על ידי העוררת". (פיסקה 8 לפסה"ד).

היחס בין שתי החלופות
4. מלשון החוק עולה כי שני המבחנים חלופיים וקיומו של אחד מהם די בו כדי לענות להגדרת "דירת מגורים" שבסעיף 1 לחוק.

בעניין זה נקבע בע"א 668/82 בעניין כורש :
"בהגדרה החדשה לדירת מגורים לא נכלל עוד הצורך בשימוש למגורים כתנאי הכרחי להכללתה בגדר ההגדרה במקום זאת הסתפק המחוקק גם בחלופה של מיועדת למגורים לפי טיבה" , אשר די בה, כדי שיתקיים יסוד המגורים שבהגדרה..." (שם,בעמ' 388).

5. עוד ראוי להדגיש, כי נטל ההוכחה לקיומו של פטור ממס, שבח מוטל על הטוען לפטור שכן, הפטור מהווה חריג לחובת תשלום המס. על הטוען לפטור, להוכיח את העובדות, שהן כולן ברשותו ובידיעתו, המביאות אותו לתחומה של הוראת הפטור (ע"א 58/80 בשבסקי בע"מ נ' מנהל המכס והבלו, פ"ד לו (2) 656, 661; ע"א 210/80 אמוני זרע בע"מ נ' מנהל מס שבח, פ"ד לו (1) 658).

מן הכלל אל הפרט
6. ראשית יש לבחון האם במועד המכירה של הנכס ע"י העוררת שימש הנכס כדירת מגורים.
לעניין זה, לאחר שנבחנו סבירותן של הראיות והעדויות שהובאו בפני
נו ולאחר שנתתי את דעתי לטענות ב"כ בעלי הדין הגעתי למסקנה כי הנכס נשוא הערר לא שימש טרם מכירתו ואף לא בתקופה הסמוכה למכירה כדירת מגורים.

7. בעדותו אומר בנה של העוררת מר ישראל ביטשו בתשובה לשאלת ב"כ המשיב:
"ש. משנת 1993 לא גר שם אף אחד?
ת. נכון". (עמ' 13, ש' 7-8 לפרוטוקול).
ובעמ' 12 , ש' 28 לפרוטוקול:
"זה כל הזמן היה מגורים עד לשנת 93 בערך עד חודש יולי. אח"כ ביקשנו שזה יהיה נכס סגור כי לא רצינו לשלם מיסים. נכס סגור זה נכס שלא בשימוש וזאת למשך 6 חודשים".

8. מתיק הנכס בעיריה (נספח א' לתצהירו של מר ישראל ביטשו – מוצג ת/5) עולה כי עובר למכירת הדירה ע"י העוררת הוגדר הנכס כ"יחידה סגורה" ובין השנים 92-93 הוגדר כ"חנות מכולת". המסקנה המתבקשת היא כי עובר למכירתו לא שימש הנכס כדירת מגורים.

מחומר הראיות עולה כי יתכן ובמהלך השנים אכן שימש הנכס כדירת מגורים. אולם כאמור עפ"י ההלכה הפסוקה (ראה ע"א 50/76 הנ"ל) השימוש בדירה לצורכי מגורים צריך להיות בעת המכירה או במועד סמוך למכירה – מה שאין כן בענייננו.

יתרה מכך, אף אם יתכן שבעבר שימשה הדירה כדירת מגורים, הרי שהעדויות בעניין זה מעורפלות. מעדותו של מר דוד ביטשו , אף הוא בנה של העוררת, עולה, כי בעבר החזיק בחנות לממכר פרות וירקות בכתובת זהה לזו של הנכס נשוא דיוננו. לטענת העד, מדובר בחנות נפרדת מהנכס. לעומתו טוענת המשיבה כי חנות הירקות הייתה בתוך הנכס ממש ולראיה הציגה המשיבה בקשה למתן רשיון לעסק לממכר ירקות שהוגש ע"י העד, באותה כתובת בדיוק בה שוכן הנכס נשוא דיוננו. (מוצג נ/2). (ראה עמ' 4 לפרוטוקול).

העד דוד ביטשו העיד גם בנוגע לזהותם של מי שהתגוררו בדירה במשך השנים באומרו כי:
"ש. הדירה הייתה מושכרת למישהו חוץ מהמשפחה?
ת. כן.
ש. למה לא הבאתם להעיד?
ת. אחי היה גר שם. יש לי אח שהוא נרקומן .
ש. אמרת שהיא הייתה מושכרת לעוד אנשים.
ת. אחי היה נרקומן והוא השכיר אותה לכל מיני אנשים, אני לא יודע למי" (עמ' 8 לפרוטוקול , ש' 12-19).
עדות זו יש בה כדי להעלות תהיות בנוגע לשימוש שנעשה בנכס לאורך השנים. העוררת לא הביאה כל ראיה לכך שנעשה בדירה שימוש לצורכי מגורים.

העד ישראל ביטשו טען כי בין השנים 1989-1993 נהג להתגורר בנכס (עמ' 13 , ש' 4-5 לפרוטוקול) וכי לפני שנת 1989 גרו בדירה בני משפחה אחרים, אולם משנתבקש העד להביא מסמכים המעידים על כך שהנכס שימש כמקום מגוריו ענה:
" הייתי במצב דברים כזה שהדברים האלה בכלל לא היו מעניינים אותי". (עמ' 13 , ש' 11 לפרוטוקל)

העד שלמה שטח העיד כי שכר חלק מהדירה ששימש אותו כמחסן. כשלטענתו הכניסה לדירה ולמחסן הייתה משותפת.

עדויות אלו מטילות ספק גם לגבי סבירות הטענה שבעבר שימש הנכס כדירת מגורים, אולם שאלה זו אינה צריכה לענייננו ואין כל מקום להכריע בה . במקרה שלפנינו די בכך שבתקופה הסמוכה למכירת הדירה ע"י העוררת לא נעשה בנכס שימוש לצרכי מגורים.

9. נותר לבדוק האם הדירה מיועדת "לפי טיבה" לשמש למגורים. עפ"י מבחן זה יש לבדוק את מצבה של הדירה עובר למכירתה.

פרופ' א. נמדר בספרו מס שבח מקרקעין, הפטור לדירות מגורים הנ"ל , הוצאת 1997 בעמ' 134 כותב כי יש לבחון את מצבה הפיזי של הדירה ללא קשר לשאלה האם המוכר התכוון לראות בנכס כדירת מגורים, בהקשר זה אומר פרופ' נמדר:

"הבדיקה הנכונה לכן תהיה הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים והחיוניים לשימוש רגיל וסביר של דיירים, כגון מתקני חשמל ומים, שירותים מטבח וכיוצא באלה".

לאור הפסיקה בעמ"ש 1862/96 הנ"ל, המועד הקובע לצורכי הכרעה בשאלת הימצאותם של מתקנים כמתואר לעיל הנו מועד מכירת הנכס.

10. 10. מעדותו של דוד ביטשו בנה של העוררת עולה, כי:

"היה שם שירותים עם טוש מקלחון. הם היו בתוך הדירה. כשקנינו את הדירה בהתחלה כשאמא שלי קנתה היה לנו מטבחון ושירותים בחוץ. זה היה כ"כ מוזנח שאני עשיתי את המטבחון ואת השירותים והכנסנו את זה בפני
ם". (עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 11-14).


לחיזוק גרסת העד הפנתה ב"כ העוררת להסכם המכר השני (ת/2) בו הוצהר כי הנכס הינו דירה הכוללת שירותים, מקלחת ומטבח.

אל מול גרסת העוררת, עומדת עדותה של העדה רותי שני ,נציגת מס שבח אשר ביקרה בנכס ביום 11.2.97, מספר חודשים אחרי מכירת הנכס, כשהנכס היה בעיצומה של עבודת שיפוץ. בעדותה ציינה:
"שאלתי את האדריכל מה היה לפני השיפוץ והוא אמר שזה היה מצב מאוד גרוע ומוזנח. אני זוכרת את התיאור של משהו מאוד נורא. שאלתי אותו אם היה מטבח ושירותים והוא אמר לי שלא " (עמ' 15, ש' 23-25 לפרוטוקול)
אני ער לעובדה, כי עדות זו לעניין אי קיומם של שירותים ומטבח ולמצב גרוע ומוזנח של הדירה איננה עדות ישירה. ברם, יש לזכור כי העדה ביקרה במקום בתוקף תפקידה ובעת הביקור קשה היה לבחון על-פי מראה עיניים, מה היה עובר להתחלת עבודות השיפוץ. לפיכך, אך טבעי ולגיטימי היה בנסיבות העניין, לשאול את מי שהיה ממונה על עבודות השיפוץ במקום.
יש לזכור כי בנה של העוררת הוא צד מעוניין וגרסתו סותרת בכל הנוגע למצב שהיה בעת רכישת הנכס ע"י העוררת, את ההסכם הראשון (נ/4) ממנו עולה כי המדובר ב"חדר ללא שירותים וללא מקלחת בקומת הקרקע ברח' חנוך 33 ת"א".

זאת ועוד, גרסת העוררת איננה מתיישבת עם המסמכים המצויים בתיקי עירית ת"א מהם עולה כי בכתובת הנכס בקומת הקרקע ברח' חנוך 33 יש חנויות (ראה נ/6) ובפועל נוהל עסק במקום, כעולה מגרסת ילדי העוררת והעד שטח שלמה שהעיד מטעמה.
ראוי להדגיש כי העוררת לא הזמינה לעדות את האדריכל שהיה ממונה על עבודות השיפוצים ולמצער, העד שטח שלמה שאיננו בן משפחה והעיד מטעמה, לא העיד ולא נשאל על המצב הפיזי של הנכס בתקופה הרלוונטית.
ב"כ העוררת הצביעה על צנרת שניתן לראות בתמונות שצילם בנה של העוררת (ראה נספח א' לת/1 - תצהירו של בטשו דוד) משום ראיה לכך שבדירה השתמשו במים הייתה מקלחת ושאר שירותים. שקלתי גם טענה זו. לא נראה לי כי ניתן להסיק מסקנה ברורה על יסוד התמונות אשר צולמו ע"י בנה של העוררת. הנכס שימש כבית עסק, בין היתר לממכר ירקות. השימוש במים מתיישב באותה מידה הן לצרכים ביתיים והן לעסק כך שבנסיבות המקרה שלפנינו, אין לראות בצנרת כראיה התומכת באורח חד משמעי בגרסת העוררת או בגרסת המשיב.

11. 11. לאחר שקילת כל הנסיבות, הגעתי למסקנה כי העוררת לא הצליחה להרים את הנטל שרבץ לפתחה להוכחת הזכות לפטור ממס ועל כן יש לדחות את הערר ולחייב את העוררת לשלם למשיב הוצאות בסך 7,000 ₪ בצירוף הצמדה וריבית כחוק מהיום.
הפקדון שהופקד בתיק יועבר למשיב ע"ח ההוצאות.
______________________
בן שלמה יהושע, שופט (בדימוס)


מיכה לזר, רו"ח - חבר
__________________
אני מסכים.
________________________
מיכה לזר, רו"ח – חבר

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין – חבר
_____________________________
אני מסכים


___________________________
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר


לאור האמור לעיל הוחלט כאמור בחוות דעתו של היו"ר כב' השופט בדימוס י' בן שלמה.

ניתן היום 23.10.01 בהעדר.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לבאי כוח בעלי הדין.


י. בן-שלמה, שופט(בדימוס)
יו"ר

מיכה לזר- רו"ח
חבר

עו"ד דן מרגליות
חבר














עש ועדת ערר מס שבח 2788/97 ביתשו ורדה נ' מנהל מס שבח מקרקעין ת"א (פורסם ב-ֽ 08/11/2001)











תיקים נוספים על ביתשו ורדה
תיקים נוספים על מנהל מס שבח מקרקעין ת"א




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט