ניצה גולדשטיין - איתם רות, משה שבח, נורית שבח ואח'

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
ניצה גולדשטיין איתם רות משה שבח נורית שבח
 
ניצה גולדשטיין - איתם רות, משה שבח, נורית שבח ואח'
תיקים נוספים על ניצה גולדשטיין | תיקים נוספים על איתם רות | תיקים נוספים על משה שבח | תיקים נוספים על נורית שבח |

354972
40687/04 א     24/08/2008




א 40687/04 ניצה גולדשטיין נ' איתם רות, משה שבח, נורית שבח ואח'




בעניין:
11



בתי המשפט
בית משפט השלום תל אביב-יפו
א
040687/04

בפני
:
כבוד השופט חגי ברנר
תאריך:
24/08/2008






ניצה גולדשטיין

בעניין:




תובעת ונתבעת שכנגד;



נ
ג
ד




1. איתם רות

2. משה שבח

3. נורית שבח
4. רונית תמיר





נתבעים ותובעים שכנגד;
נגד






1. כתריאל בארי, עו"ד
2. איילון חברה לביטוח בע"מ







צד ג';







פסקֿֿדין


מבוא

1.
בפני
י תביעה, תביעה שכנגד והודעה לצד שלישי, שעילתן בחוזה לפיו רכשה התובעת מהנתבעת 1 ומגב' רחל שבח ז"ל (להלן ביחד: "המוכרות") דירה בקומת קרקע ברח' רמז 11 בגבעתיים (להלן: "הדירה").

2.
בגדרה של
התביעה העיקרית דורשת התובעת תשלום של פיצוי מוסכם בסך של 58,200 ₪ מאת הנתבעת 1 ומאת יורשיה של רחל שבח ז"ל, הם הנתבעים 2- 4, משום שהמוכרות לא גילו לה שלדירה אין היתר בניה.

הנתבעים הגישו הודעה לצד שלישי נגד עו"ד כתריאל בארי, ונגד איילון חברה לביטוח בע"מ, מי שביטחה אותו בביטוח אחריות מקצועית, בגדרה הם דורשים שיפוי בגין כל סכום אותו יחוייבו לשלם לתובעת, משום שעו"ד בארי התרשל לטענתם באופן בו ייצג את המוכרות בעריכת חוזה המכר עם התובעת.

הנתבעים הגישו גם תביעה שכנגד כלפי התובעת, ובה הם דורשים פיצוי בסך של 134,000 ₪ בגין חוסר תום ליבה של התובעת, דבר שגרם להם לטענתם אובדן ימי עבודה והוצאות משפט מיותרות.

3.
הדירה מצוייה בבנין בן שתי קומות, שנבנה על פי רשיון בניה מיום 8.2.1948, קרי, עוד לפני הקמת המדינה. לפי רשיון הבניה, הותרה בנייתן של ארבע דירות בלבד, אך בפועל נבנו חמש דירות. הדירה החמישית היא הדירה נשוא התביעה. מכאן שהדירה נבנתה בלא היתר בניה (ראה גם סעיף 9 לתצהירה של גב' עדה גורפל, מפקחת בניה בעיריית גבעתיים). בניית הבנין הושלמה בשנת 1949. אין חולק שבמשך כל השנים שחלפו מאז נבנתה הדירה, לא העלתה עיריית גבעתיים כל טענה או מענה בקשר לדירה, ואף גבתה מאת המחזיקים בה ארנונה מלאה.

4.
הבנין לא נרשם מעולם כבית משותף. בנסח רישום המקרקעין רשומות זכויותיהם של בעלי הדירות בבנין במושע, קרי, לכל דייר חלק יחסי בחלקה עליה ניצב הבנין, היא חלקה 284 בגוש 6154 (להלן: "החלקה"). על שמן של המוכרות היו רשומים 8/56 חלקים מן החלקה. הזכויות בדירה הגיעו למוכרות בדרך של ירושה, ביום 5.5.1980, מכוחו של צו קיום צוואה.

5.
ביום 22.1.2004 נכרת חוזה המכר בין התובעת למוכרות, לפיו רכשה התובעת מאת המוכרות את זכויותיהן בדירה תמורת סך השווה ל- 125,000 דולר (להלן: "החוזה").

6.
התובעת גילתה לראשונה כי הדירה נבנתה בלא היתר בניה רק כאשר ביקשה לבצע שיפוץ בחצר הצמודה
לדירה, דבר שהשכנים התנגדו לו. כאשר פנתה למחלקת ההנדסה בעיריית גבעתיים, נודע לה כי לדירה אין היתר בניה. ביום 20.5.2004 הודיעה התובעת למוכרות על ביטולו של החוזה בגין מה שכינתה "טעות והטעייה" (ראה נספח ח' לכתב התביעה המקורי). בהתאם לכך, בתביעה המקורית שהוגשה ביום 24.5.2004, היא תבעה מהמוכרות, בין השאר, השבה מלאה של התמורה ששילמה להן לפי החוזה.

7.
ביום 21.3.2006, בעוד התביעה תלויה ועומדת, וחרף העובדה שהודיעה קודם לכן למוכרות על ביטול החוזה, מכרה התובעת את הדירה לצד שלישי תמורת סך השווה ל- 173,500 דולר. בעקבות כך תוקנה התביעה המקורית. התביעה המתוקנת היא לתשלום פיצוי מוסכם בגין הפרתו היסודית של החוזה.

דיון

8.
התובעת טוענת כי המוכרות הפרו את החוזה הפרה יסודית, בכך שלא גילו לה כי הדירה נבנתה בלא היתר, ועל כן היא זכאית לפיצוי המוסכם הקבוע בחוזה. היא מבססת את התביעה על סעיפים 16 ו- 17 לחוזה. מכאן שהשאלה העיקרית המצריכה הכרעה היא האם העובדה שהחוזה אינו מציין את העובדה שהדירה נבנתה בלא היתר בניה, נחשבת הפרה יסודית מהסוג המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם לפי החוזה.

9.
סעיף 16 לחוזה קובע:


"האמור במבוא להסכם זה ובסעיפים 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9 ו- 13 על כל סעיפי המשנה שבהם הינם תנאים עיקריים להסכם, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית של הסכם זה."

סעיף 17 לחוזה קובע:

"הפר צד להסכם זה את ההסכם הפרה יסודית, הרי שהצד הנפגע זכאי לכל הסעדים המוקנים לו עפ"י כל דין, ו/או עפ"י הסכם זה ובנוסף לכך יהיה זכאי לפיצוי קבוע ומוסכם מראש מהמיפר בסכום בשקלים חדשים השווה ל- 12,500 $ (שנים עשר אלף וחמש מאות דולר ארה"ב), עפ"י השער היציג הידוע ביום התשלום."

מכאן שהצדדים קבעו רשימה סגורה של סעיפים, ואין בלתם, שהפרתם תיחשב הפרה יסודית של החוזה, מהסוג המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם.

10.
התובעת טוענת כי המבוא לחוזה כולל הצהרות שאינן נכונות, שכן נאמר בו כי המוכרות הן הבעלים של דירה, למרות שאין המדובר בדירה אלא בחלל שנסגר בניגוד להיתר הבניה משנת 1948.


אין בידי לקבל טענה זו. מדובר בדירה שנועדה לשמש למגורים ואף שימשה למגורים במשך עשרות שנים, מאז שנת 1948. העובדה שנבנתה בלא היתר בניה אינה שוללת את היותה דירה לכל דבר וענין, מבחינה פיזית ופונקציונלית. הדיבור "דירה" נועד להוות תיאור פיזי ופונקציונלי של המימכר, להבדיל מתיאור מצבו הסטטוטורי. הדירה שבמחלוקת עונה גם על הגדרת המונח "דירה" בסעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969, לפיו דירה היא "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר." אין ספק כי מבחינה פונקציונלית, הדירה נועדה לשמש למגורים, ואף שימשה בפועל למגורים במשך עשרות שנים, גם אם נבנתה בלא היתר. אם התובעת היתה מעוניינת בכך, היא היתה יכולה להמשיך ולהתגורר בדירה בלא כל הפרעה, כפי שעשתה עד שמכרה את הדירה כעבור שנתיים ימים. גם לפי ההגדרה המילונית המגדירה דירה כ "מעון, משכן, בית מגורים" (ראה מילון אברהם אבן שושן, מהדורת התשמ"ח), המימכר הינו דירה. על כן, מדובר בדירה לכל דבר וענין, כפי שהוצהר במבוא לחוזה.

11.
התובעת טוענת כי בסעיף 7 לחוזה הצהירו המוכרות כי לא ידוע להן על מום או פגם נסתרים כלשהם בדירה, הצהרה שאינה אמת, שכן המוכרות ידעו בעקבות נסיון קודם שלהן למכור את הדירה, כי זו נבנתה בלא היתר בניה.


ואכן, חרף הכחשתה הנמרצת של הנתבעת 1 כי ידעה אי פעם שהדירה נבנתה בלא היתר בניה, הרי שמחומר הראיות מתבקשת המסקנה כי הנתבעת ידעה כבר בשנת 2003 שהדירה נבנתה בלא היתר בניה, ולפחות, שקיימת בעייה משפטית כלשהי בקשר לרישומה של הדירה.


העדות המכרעת בענין זה היא עדותו של גלעד וינקלר (להלן: "וינקלר"), איש עסקים ויזם נדל"ן, אשר שקל בשנת 2003 לקנות את הבנין כולו, על מנת לנצל את זכויות הבניה שעיריית גבעתיים היתה מוכנה להקצות לחלקה, בין בדרך של הריסה ובניה מחדש, ובין בדרך של בניית דירות נוספות על הגג הקיים (ראה עדותו, בע' 20 לפרוטוקול). במסגרת כוונה זו, הוא יצר קשר עם כל בעלי הדירות בבנין, לרבות עם הנתבעת 1, עימה שוחח בטלפון. בנוסף, וינקלר פנה ביום 28.10.2003 במכתב לעיריית גבעתיים על מנת לברר את מעמדה הסטטוטורי של הדירה (נספח ה/4 לתצהירה של עדה גורפל, מאגף ההנדסה של עיריית גבעתיים). במכתב זה הוא כתב, בין השאר, כי הוא מבקש לברר "מה עמדתכם בנושא לגבי המחסן, שהוסב לדירה, ומוחזק ע"י שבח רחל ואיתם רות
. האם המחסן אכן לפי העיריה נקרא "דירה" או שמא בעלי הנכס הפכו אותו לדירה." מכתב זה נענה על ידי עדה גורפל ביום 18.12.2003, שציינה כי היתר הבניה של הבנין מתייחס לארבע דירות בלבד (נספח ה/5 לתצהירה).


וינקלר הסביר כי מצבה הסטטוטורי של הדירה הטריד אותו, משום שחשש כי אם אכן מדובר במחסן ולא בדירה, הוא יקבל עבורו פחות זכויות בניה (ע' 18 לפרוטוקול). לדבריו:


"דיברתי עם אישה מבוגרת שהייתה אחותה של אישה שנפטרה [הנתבעת 1 היא אחותה של רחל שבח ז"ל, שנפטרה לאחר הגשת התביעה- ח.ב.] ואמרתי לה תראי, אני הולך להביא הרבה כסף מהבית ... אם אכן אני קונה דירה אני מוכן לשלם את כל הכסף היום. אבל אם אני לא קונה באמת דירה אתם תצטרכו להחזיר לי את כל מה שאני משלם לכם. בסופו של דבר החלטתי לרדת מהעסקה, כי לא הייתי מוכן לשלם עבור משהו שהוא לא ראלי. רצו למכור לי מחסן ולקבל כסף של דירה. אמרתי שיילכו לחפש פראייר אחר שיסכים לעשות את העסקה." (ע' 18 לפרוטוקול).


וינקלר העיד כי דיבר גם עם בנה של אותה אישה מבוגרת וגם איתה עצמה (שם).


לדבריו:


"אמרתי שאני לא עושה את העסקה כי יש בה עוקץ מסויים ו"אני מאחל לך שתמצאי פולני שילך איתך למשפט, ואם את תעקצי אני אלך איתך למשפט", אז לצערי ככה התבטאתי, וזה היה בטלפון והיא הבינה שאני יודע מהעסקה והבן שלה אמר שלא אטריד אותה ולכן ירדתי מהעסקה ... אדם מן היישוב שיודע שיש לו דירה או מחסן היה מוכן לחתום את מה שביקשתי, אמרתי אם זו דירה יש לך את כל הכסף ואם מחסן פחות ולא רצו לחתום." (ע' 24 לפרוטוקול).


הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי וינקלר כלל אינו יודע עם מי בדיוק שוחח בטלפון, והם אף טוענים כי מדובר בדירה אחרת, אך טיעוניהם אינם משכנעים ויש לדחות אותם. בניגוד לעדים האחרים, וינקלר הוא עד אובייקטיבי, שאין לו כל ענין בתוצאות המשפט ולכן הוא העיד לפי תומו, ועדותו מהימנה עליי. גרסתו גם מתיישבת עם שורת ההגיון, שהרי וינקלר היה מעוניין לרכוש את הדירה במחיר נמוך ככל הניתן, ולכן אך טבעי היה שיסביר לנתבעת 1 מדוע הוא מבקש להפחית את מחיר הדירה ומדוע הוא דורש ממנה התחייבות לשיפוי במידה ויתברר בסופו של יום כי מדובר במחסן ולא בדירה. העובדה ששוחח גם עם בנה של הנתבעת 1, אין בה כדי לשנות את העובדה ששוחח גם עם הנתבעת 1 בכבודה ובעצמה. גם העובדה שמדובר בשיחות טלפוניות ולא במפגש פנים אל פנים, אינה משנה מסקנה זו.

הנתבעים טוענים בסיכומיהם כי עדותו של וינקלר אינה מהימנה, משום שהוא העיד כי שמו של הבן עימו שוחח הוא נועם, אלא שלמוכרות אין ילד בשם נועם. יש לדחות טענה זו מחמת שני טעמים. הטעם הראשון הוא שמדובר בטענה עובדתית, שהועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים. הטעם השני הוא שגם אם אניח כי וינקלר טעה בציון שמו של הבן עימו שוחח, אין בכך כדי לגרוע מן הגרעין הבסיסי של עדותו, בדבר קיומן של שיחות הן עם הנתבעת 1 והן עם בנה, יהא שמו אשר יהא.


אמור מעתה: הגם שאין כל ראיה לכך שהנתבעת 1, שירשה את הדירה בשנת 1980, ידעה לפני שנת 2003 כי הדירה נבנתה בלא היתר, הדעת נותנת כי בעקבות פנייתו של וינקלר, היא כבר ידעה על הבעייתיות במעמדה המשפטי של הדירה, אשר בגינה נסוג וינקלר מכוונתו לרכוש את הדירה.

12.
חרף העובדה שהנתבעת 1 אכן ידעה בשנת 2003 כי קיימת בעייה ביחס למעמדה המשפטי של הדירה, היא לא גילתה עובדה זו, לא לתובעת ואף לא לעורך הדין בארי, שייצג את שני הצדדים לעיסקה. על כן, מדובר במעשה הטעייה מצידה של הנתבעת 1. דא עקא, הצהרת המוכרות כי לא ידוע להן על מום או פגם נסתרים כלשהם בדירה, נכללה בסעיף 6 לחוזה, ולא בסעיף 7 לחוזה, ומדובר בהבדל רב משמעות, שכן בעוד שהפרת סעיף 7 לחוזה נחשבת הפרה יסודית שלו, הרי שסעיף 6 לחוזה אינו נכלל באותם סעיפים שהוגדרו כסעיפים יסודיים בחוזה, במסגרת סעיף 16 לחוזה. מכאן שחרף מעשה ההטעייה שביצעה הנתבעת 1 כלפי התובעת, אין הדבר מהווה הפרה יסודית מהסוג המזכה את התובעת בפיצוי מוסכם.

13.
התובעת טוענת כי המוכרות הפרו את התחייבותן לפי סעיף 13 לחוזה לרשום את הזכויות בדירה על שמה בספרי רישום המקרקעין. גם טענה זו דינה להדחות, שכן נרשמו על שמה של התובעת זכויות המשקפות את זכויותיה בדירה, לאמור, 8/56 חלקים של החלקה, וזכויות אלה אף נמכרו על ידה מאוחר יותר. מכאן שהמוכרות לא הפרו את ההתחייבות לפי סעיף 13 לחוזה.

14.
אכן, מכירתה של הדירה בלא שיהיה לה היתר בניה, מהווה הפרה של החוזה, שכן מדובר באי התאמה כמשמעה בחוק המכר, התשכ"ח- 1968:

"קיימת בממכר אי-התאמה מהותית, כאמור בסעיף 11(3) לחוק המכר, שכן, מדובר ב"נכס שאין בו האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם". המטרה המשתמעת מן חוזה המכר, היא מגורים והנכס במקרה דנן, עשוי שלא לאפשר מגורים. בנוסף, זהו "נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם", כאמור בסעיף 11(2) לחוק המכר."



ת.א. (ת"א) 1391/02 יצחק אלנר נ' אליהו חי (2005)
- פורסם בנבו.


יחד עם זאת, הצדדים לחוזה קבעו בגדרו של סעיף 16 לחוזה רשימה סגורה של סעיפים בחוזה שהפרתם תחשב הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם, ונושא קיומו או אי קיומו של היתר הבניה כלל אינו נזכר בסעיפים המפורטים בסעיף 16 לחוזה, וממילא אין הוא יכול לזכות את התובעת בפיצוי המוסכם.


פסקי הדין אליהם הפנתה התובעת בסיכומיה אינם מבססים את זכותה לפיצוי מוסכם. בפרשת מן נ' פרחי נדרש פיצוי בגין נזק בעין, בגין עלות הכשרתה של הדירה, ולא תשלום של פיצוי מוסכם כמו בעניננו. הוא הדין בפרשת אלנר נ' חי.

15.
סיכומו של דבר, חרף הפרתו של החוזה על ידי המוכרות, וחרף מעשה ההטעייה שביצעה הנתבעת 1 כלפי התובעת, זו האחרונה אינה זכאית לפיצוי מוסכם.

16.
טעם נוסף אשר בגינו התובעת אינו זכאית לפיצוי מוסכם הוא הודעת הביטול שנתנה התובעת ביום 20.5.2004. טעמו של הביטול היה טעות והטעייה, ולא הפרה של החוזה. על כן, ביטולו של החוזה בידי התובעת, הפקיע הלכה למעשה את כל הוראותיו, לרבות הוראת הפיצוי המוסכם שמכוחה הוגשה התביעה המתוקנת. אכן, לא בהכרח שימוש בתרופת הביטול יביא לביטולה של תניית פיצוי מוסכם. כאשר עילת הביטול היא הפרתו של החוזה, בהחלט יכול הצד הנפגע לאחוז במקביל הן בתרופת הביטול והן בתרופת הפיצוי המוסכם, שכן הדעה הרווחת היא שביטול חוזה מחמת הפרתו היסודית, אינו מבטל גם תנייה של פיצוי מוסכם, שנועדה מעצם טיבה וטבעה להמשיך ולשרוד גם במקרה של ביטול החוזה. דא עקא, במקרה דנן ביטול החוזה נומק אך ורק בעילות של טעות והטעיה, קרי, פגמים בכריתה, ולכן יפים לעניננו דברי המלומדים ד' פרידמן ונ' כהן, בספרם חוזים, כרך ב' בע' 1110, המצוטטים בסיכומי הנתבעים:


"שונים הדברים כאשר הביטול הוא מחמת פגם בכריתת החוזה. במקרה כזה מתבטל החוזה כולו לרבות ההוראות בדבר 'החובות המשניות' הכלולות בו, דוגמת תנאי חילוט, תנאי פטור, פיצויים מוסכמים ... עם זאת מובן כי אם היה הפגם ברצון תוצאה של מעשה עוולה או התנהגות שלא בתום לב כאמור בסעיף 12 לחוק החוזים, יוכל הנפגע לתבוע פיצויים על כך, אולם אלה אינם הפיצויים המוסכמים ..."


התובעת טוענת כי במסגרת כתב התביעה המתוקן היא כבר לא הודיעה על ביטולו של החוזה, אלא שטענה זו אינה מועילה לה, שכן הביטול תופס מרגע מתן הודעת הביטול, קרי, מיום 20.5.2004. העובדה שלימים שינתה התובעת את דעתה וביקשה לחזור בה מהודעת הביטול, שנתיים לאחר שניתנה, אין כוחה יפה להשיב את הגלגל לאחור:


"אם החליט לבטל את החוזה, בחר במסלול ההפוך שמכוחו משתחררים הצדדים מחובותיהם לפי החוזה ... אם בחר הצד באחת משתיהן, בחירתו סופית ואין הוא יכול לחזור בו ..." (ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים כרך ב' ע' 1086, כמצוטט בסיכומי הנתבעים).

17.
אשר על כן, דין התביעה להדחות, באשר מדובר בתביעה לתשלום פיצוי מוסכם ולא בתביעה לתשלום בגין נזק בפועל, שספק אם נגרם בכלל לתובעת. נזכיר בהקשר זה כי התובעת רכשה את הדירה מהמוכרות תמורת סך השווה ל- 125,000 דולר, ומכרה אותה לאחר מכן תמורת סך השווה ל- 173,500 דולר, ולא בכדי נמנעה התובעת מלתבוע פיצוי בגין נזק בעין, אלא העדיפה לתבוע פיצוי מוסכם.


יחד עם זאת, חשוב לציין כי גם אם לא נגרם לתובעת נזק בפועל, לא היה בעובדה זו לבדה כדי להכשיל את תביעתה לתשלום פיצוי מוסכם, שכן בתביעה כזו אין כל רלבנטיות לשאלה אם נגרם לנפגע נזק בפועל, ומהו שיעורו. על כן, לא העדרו של נזק הוא שהכשיל את התביעה, אלא העובדה שלפי תניות החוזה, ההפרה נשוא התביעה אינה נמנית על ההפרות המזכות את התובעת בפיצוי מוסכם, כמו גם העובדה שהתובעת עצמה הודיעה על ביטולו של החוזה מחמת טעות והטעייה.


בנוסף, יש לדחות את טענת הנתבעים לפיה התובעת ויתרה בגדרו של סעיף 6 לחוזה על כל טענה בגין מום או אי התאמה. הצהרה זו אינה חלה לגבי מום נסתר, והיא נסמכה על הצהרתן של המוכרות לפיה לא ידוע להן על מום או פגם נסתרים כלשהם בדירה.


גם טענת הנתבעים לפיה לא ניתנה להם הודעה מאת התובעת בענין אי ההתאמה של המימכר, דינה להדחות, באשר התובעת פנתה אל המוכרות במכתבי דרישה בסמוך לאחר שעמדה על העובדות כהווייתן (ראה מכתב מיום 2.5.2004 לעו"ד בארי, שייצג אותה שעה גם את המוכרות).

18.
לנוכח העובדה שדין התביעה העיקרית להדחות, ממילא יש לדחות את ההודעה לצד שלישי ששלחו הנתבעות לעו"ד בארי.

19.
גם לגופו של ענין יש לדחות את ההודעה לצד שלישי נגד עו"ד בארי, שכן הנתבעת 1 היא שהכשילה אותו בכך שלא גילתה לו את הידוע לה בקשר למצב המשפטי הבעייתי של הדירה.


כפי שנקבע בע"א 420/75 שרה כהן נ' יצחק אייזן (1976)
- פורסם בנבו:

"כנגד ציפייתו הלגיטימית הנ"ל של הלקוח, עומדת ציפייתו של עורך- הדין - הלגיטימית אף היא - כי לקוחו יפקיד את ענינו בצורה מתאימה, כלומר, ימסור לו מה שידוע לו מבחינה עובדתית על הנושא שבו מתבקש עורך-הדין לטפל עבורו ויציג לפניו את המסמכים שברשותו הנוגעים לענין."

למרות שעו"ד בארי ייצג בעסקה הן את התובעת והן את המוכרות, הרי שהתובעת בחרה לתבוע אך ורק את המוכרות. ממילא ניתן להותיר בצריך עיון את השאלה האם עו"ד בארי הפר חובת זהירות שהיתה לו כלפי התובעת, בכך שלא בדק ביוזמתו את מצבה המשפטי של הדירה במחלקת ההנדסה של עיריית גבעתיים למרות שהחתים את התובעת על הצהרה לפיה בדקה את מצבה הרישומי של הדירה ומצאה אותו טוב ומתאים למטרותיה. מה שברור הוא שלא היתה כל הפרה של חובת הזהירות מצידו כלפי המוכרות, הן משום שהנתבעת 1 היתה צריכה לשתף אותו במידע שהגיע לאוזניה בעקבות השיחות עם וינקלר, דבר שלא עשתה, והן משום שעו"ד בארי לא כלל בחוזה כל הצהרה פוזיטיבית של המוכרות בנוגע לבנייתה של הדירה כדין. הצהרה פוזיטיבית כזו, לו ניתנה, היתה מחייבת עריכת ברור מוקדם מצידו. בהעדר הצהרה כזו, הוא לא סיבך את המוכרות בהצהרה כוזבת. נהפוך הוא: עו"ד בארי ייצג נאמנה את האינטרס של המוכרות בכך שהחתים את התובעת על הצהרה לפיה בדקה את מצבה הרישומי של הדירה ומצאה אותו טוב ומתאים למטרותיה. עו"ד בארי לא אמור היה לנחש, בכל הנוגע לכובעו כב"כ המוכרות, שאחת מהן מסתירה ממנו מידע חיוני בקשר למצבה המשפטי של הדירה, וממילא, הצהרתה בחוזה כי לא ידוע לה על פגם נסתר בדירה היא הצהרה שאיננה אמת.

יצויין כי על הדירה לא רבץ צו הריסה, ולכן פסק הדין אליו מפנים הנתבעים בסיכומיהם אינו רלבנטי להודעה לצד שלישי.

20.
גם התביעה שכנגד דינה להדחות. אין ספק שתביעה זו לא באה לעולם אלא כדי ליצור משקל נגד מלאכותי לתביעה העיקרית. הראיה הטובה ביותר לכך היא העובדה שהנתבעת 1 אפילו לא ידעה לומר בעדותה על מה ולמה הוגשה התביעה שכנגד, וכאשר נשאלה על הסיבה להגשת התביעה שכנגד, היא ענתה לפי תומה: "היא הגישה נגדנו תביעה." (ע' 36 לפרוטוקול).


יש לדחות בשתי ידיים את הטענות המועלות בגדרה של התביעה שכנגד. אין ממש בטענה כאילו התובעת נהגה בחוסר תום לב כלפי המוכרות, וטוב היה אלמלא הועלתה טענה זו. העובדה שהתובעת הצהירה בתום לב בגדרו של החוזה כי מצבה הרישומי של הדירה נבדק על ידה ונמצא מתאים לצרכיה, אינה סותרת את העובדה שהתובעת לא ידעה על הליקוי הנסתר לגבי מצבה המשפטי של הדירה, שהוסתר מפניה על ידי הנתבעת 1, ועמידתה על זכויותיה החוזיות מיד לאחר שהעובדות נודעו לה, היא בהחלט עמידה על זכות בתום לב. גם מכירת הדירה בידי התובעת לאחר הגשת התביעה אינה מבססת כל עילה בתביעה שכנגד כלפיה, שכן מכירה זו רק שיפרה את מצבם המשפטי של הנתבעים, בכך שביטלה את הסיכון לפיו יחוייבו להשיב לתובעת את כספה ואף הקטינה את חשיפתם לסכנה של תשלום פיצויים בגין הפרת החוזה.


למעלה מהצורך יצוין כי התביעה שכנגד מופרכת גם מבחינת סכום הנזק שנתבע בגדרה, שלא הוכח כלל ועיקר, וגם משום שהתביעה שכנגד כוללת דרישה לתשלום פיצוי מוסכם לפי החוזה, בלא שיעלה בידי הנתבעים להצביע על סעיף מסויים בחוזה שהופר על ידי התובעת. זאת ועוד, התביעה שכנגד כוללת דרישה לתשלום מצטבר הן של פיצוי מוסכם והן של נזק בעין, למרות שלפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, לא ניתן לתבוע סעדים כאלה באופן מצטבר, אלא באופן חלופי בלבד.

21.
סוף דבר, התביעה העיקרית והתביעה שכנגד נדחות, בלא צו להוצאות.


ההודעה לצד שלישי נדחית. הנתבעים ישלמו לעו"ד בארי שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

22.
המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ג באב, תשס"ח (24 באוגוסט 2008), בהעדר הצדדים הנ"ל.



חגי ברנר
, שופט








א בית משפט שלום 40687/04 ניצה גולדשטיין נ' איתם רות, משה שבח, נורית שבח ואח' (פורסם ב-ֽ 24/08/2008)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן