כהן יוסף - מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז מרכז
ניתן לקבל מידע נוסף על הצדדים בתיק זה
כהן יוסף מנהל מס שבח מקרקעין מחוז מרכז

מידע על מחוז מרכז   



כהן יוסף - מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז מרכז

ועדת ערר 1089/02     09/06/2003 (וע)



תיקים נוספים על כהן יוסף
תיקים נוספים על מנהל מס שבח מקרקעין
תיקים נוספים על מחוז מרכז




וע 1089/02 כהן יוסף נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז מרכז




1
בתי המשפט
וע 1089/02
בית משפט מחוזי תל אביב-יפו
09/06/03

ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג
זמיר עמוס
(שופט בדימוס) - יו"ר
יוסף נחמיאס, רו"ח - חבר
יהושע ביליצקי, רו"ח - חבר

בפני
:


בענין:
1. כהן יוסף

2. ר.ר.מ. 221 בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד סקץ
ואח'
העוררים
- נ ג ד -

מנהל מס שבח מקרקעין
, מחוז מרכז

המשיבה

פסק-דין

זהו ערר שהגישו העוררים על החלטתו של המשיב מיום 12.3.02, לפיה
נדחתה השגתם של העוררים לראות בעיסקה (נשוא הערעור) כעיסקה אחת, דהיינו שרכישת המקרקעין, מלכתחילה, ע"י העורר מס' 1, היתה בנאמנות בלבד עבור הרוכשת האמיתית, היא העוררת מס' 2.
העובדות המצריכות לענייננו הן:

א. בחודש אפריל 2000 נערך ונחתם הסכם מכר בין העורר מס' 1 לבין עורכי הדין רזומוב וברוינר, לפיו רכש העורר מס' 1 נכס המקרקעין הידוע כחלקה 625 בגוש 6122, והמהווה בנין בן 3 קומות והנמצא ברח' ירושלים 9 בבני ברק (להלן - "המקרקעין" או "נכס המקרקעין").

ב. עורכי הדין רזומוב וברוינר מכרו את נכס המקרקעין הנ"ל בתור כונסי הנכסים שלו.

ג. התמורה עבור מכר זה (1,100,000$) נעשתה ב-2 תשלומים: מחציתה תשולם תוך יומיים מהיום שכונסי הנכסים יודיעו לעורר מס' 1 כי הצעתו לקנית הנכס (עפ"י ההסכם הנ"ל) נתקבלה על ידם, והמחצית השניה תשולם תוך יומיים מיום שיינתן האישור של ביהמ"ש לעיסקת מכר זו.

ד. בסעיף 3 של הסכם המכר הנ"ל נאמר כי "ידוע לקונה כי המכירה על פי הסכם זה כפופה ומותנית לאישור בית משפט השלום בתל-אביב..."

ה. בית משפט השלום אישר את עיסקת המכר הנ"ל ביום 1.6.00.

ו. העוררת מס' 2 נוסדה ביום 4.5.00.

ז. ביום 26.6.00 חתם העורר על תצהיר נאמנות, ובו הצהיר שהוא משמש כנאמן ל"חברה בהקמה".

ח. ביום 29.6.00 נתקבלו במשרדי המשיב מסמכים שונים לגבי הנאמנות הנ"ל, ובא-כוחו של העורר מס' 1 כותב באותו תאריך למשיב (במכתב שבו צורפו כל המסמכים הנ"ל) כי מדובר בנאמנות "עבור נהנה חברה בשלבי הקמה".

ט. ביום 12.7.00 מאשרת החברה "רפאל, רבינוביץ, מהולל ושות' - חברה לנאמנות בע'מ" כי כולם מתפטרים מתפקידם כדירקטור בעוררת מס' 2, וכי הדירקטור היחיד בעוררת מס' 2, החל מתאריך המכתב, הוא אחד בשם אילן כהן.

טענת העוררים היא כי העורר מס' 1 רכש את המקרקעין לא כ"קונה" אלא כ"נאמן" של העוררת מס' 2. ייאמר כבר עתה שטענה זו אינה נראית לנו ואינה מקובלת עלינו.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963, הוא חוק מיוחד שעניינו הטלת מס (או פטור ממס) בעיסקות מקרקעין. כל חוק אחר המדבר באופן כללי על דרך, כזו או אחרת, שלפלוני מגיע החזר מס מסוג כלשהו (למשל: חוק מפוצי סיני קובע, שלאדם שפונה מסיני יגיעו החזרים כספיים בגין רכישת דירה, כולל תשלום מס רכישה או מס שבח), חוק כזה הוא חוק כללי, ואין הוא נותן מראש כל פטור מתשלום המס החל על המקרקעין. דרך מיסוי עיסקת מקרקעין
מוצאת את פתרונה וביצועה אך ורק בחוק המיוחד הדן במיסוי כזה.

הוא הדין גם בנושא הנאמנות. כאשר פלוני טוען שהוא עשה עיסקת מקרקעין כנאמנו של אחר, הרי נאמנות זו חייבת להיקבע עפ"י הקריטריונים לקביעת נאמנות כזו כפי, שהדבר נקבע בחוק מיסוי מקרקעין, ולא עפ"י חוק הנאמנות,
תשל"ט-1979.

סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין קובע שפלוני הרוכש זכות מקרקעין עבור אדם אחר, יודיע למנהל מס שבח, תוך 30 יום מיום הרכישה, כי רכש זכות זו עבור אדם אחר, ואז יראו אותו - לצורך החוק - כנאמן לעניין האמור בסעיף 69 לחוק.

במאמר מוסגר ייאמר, שהמשיב העלה גם טענה שהעורר מס' 1 לא עמד בתקופה הנ"ל של 30 יום, מאחר וההסכם בינו לבין עוה"ד רזומוב וברוינר נחתם במחצית חודש אפריל 2000, והוא העביר הצהרתו למנה מס שבח ב-29.6.00. טענה זו אין לקבלה. ההסכם הנ"ל אומנם נחתם באפריל 2000, אולם ברור שעצם עובדת החתימה לא נתנה להסכם זה כל תוקף שהוא. היה ברור היטב לשני הצדדים להסכם, שהוא יכנס לתוקף רק לאחר שיאושר ע"י ביהמ"ש. ברור הדבר שיש לראות את העיסקה כמי שנעשתה ונערכה ביום 1.6.00, היום בו אישר ביהמ"ש את ההסכם, כך שהעורר מס' 1 עמד במועד של 30 יום הנ"ל. כאמור, דברים אלו נאמרו במאמר מוסגר, ונחזור עתה לגוף העניין.

מהו ומיהו הנאמן, ומהי נאמנות, עפ"י החוק למיסוי מקרקעין. סעיף 69 לחוק קובע שמכירת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה תהיה פטורה ממס. אבל מיהו הנאמן ומיהו הנהנה? תשובה לכך אנו מוצאים בסעיף 69(ב) לחוק. הסעיף קובע

שנאמן הוא אדם שמחזיק בשמו הוא, בשביל אדם אחר, בזכות במקרקעין. הנהנה הוא אדם שבשבילו מוחזקת הזכות הנ"ל.

האם עפ"י ההצהרה שמסר העורר מס' 1 יכולים אנו לדעת מיהו הנהנה, כמוגדר וכנדרש בסעיף 69(ב)? נראה לנו כי התשובה לכך היא שלילית, וללא כל ספק אין כל מקום לומר ואין כל אפשרות לומר כי בעת שנכנסה העיסקה לתוקף (עם האישור שניתן לה ע"י ביהמ"ש ביום 1.6.00), העוררת מס' 2 היא זו שהייתה "הנהנה" עפ"י החוק.

הכלל בדיני מיסוי המקרקעין הוא שאת המיסוי יש לקבוע למועד עריכת העיסקה. המועד שבו נעשתה ונערכה העיסקה במקרקעין, הוא הקובע לצורך הטלת המס או הפטור הימנו. מכל זאת יש גם להבין - וכך גם יש לפרש את האמור בסעיף 69(ב) לחוק - כי הנהנה צריך להיות ידוע בעת עריכת העיסקה. על כך אומר המלומד, פרופ' אהרון נמדר, בספרו (מיסוי מקרקעין, עיסקאות פטורות ממס, מהדורה רביעית, הוצאת "חושן למשפט", 2003), בסעיף 415:
"השאלה (בקשר לסעיף 69 - ע' ז') הינה האם הסעיף יאמץ
הסדר (שלפיו - ע' ז') יראה בנאמנות ניסתרת כמכירה אחת
לנהנה, או כשתי מכירות החייבות במס, מהמוכר לנאמן
ומהנאמן לנהנה. אכן, שאלה זו זכתה שתעלה בפני
ביהמ'ש
והוא שלל את תכולתו של סעיף 69 על נאמנות ניסתרת...
תכליתו של הסעיף, לדעת בית המשפט, מובילה למסקנה
כי אין תחולה לפטור ממס כאשר זהותו של הנהנה אינה
ידועה בשעת ביצוע המכירה" (הדגשה לא במקור).

בפסק הדין עמ"ש 161/94 (כהן נגד מנהל מס שבח, מיסים י/4, ה-204) נקבע, שלא ניתן ליצור נאמנות עפ"י סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין לטובת נהנה שאינו ידוע. אמנם עפ"י חוק הנאמנות ניתן, אומנם, ליצור נאמנות לנהנה שאינו ידוע, אולם לפי החוק המיוחד של מיסוי מקרקעין, עפ"י סעיף 69 שבו, נאמנות ניסתרת כזו אינה ניתנת ליצירה ולביצוע בכל מה שקשור במיסוי מקרקעין.

ודבר דומה נאמר בע"א 865/80 (מנהל מס שבח מקרקעין
נגד לנדשפט, פ"ד ל"ז, חלק שלישי, עמ' 326). בפס"ד זה נקבע כי רכישת מקרקעין ע"י יזם, שרוצה לראות עצמו כנאמן, אבל משאיר את זהותו של הנהנה בלתי ידוע, עיסקה כזו תחוייב במס כפול: פעם אחת במכירה ליזם, ופעם שניה במכירה של היזם לנהנה. אגב, בפס"ד זה דובר על חברה שטרם קמה בעת העיסקה עם "היזם", ושאותה רצו לראות כ"נהנה" עפ"י סעיף 69 לחוק, וביהמ"ש דחה טענה זו.

זאת וגם זאת: ברור הדבר שהעורר מס' 1 לא התכוון כלל בתצהירו מיום 26.6.00 לעוררת מס' 2, שהרי זו הייתה כבר קיימת (היא נוסדה ביום 4.5.00), והרי
הוא הצהיר שהוא נאמן של "חברה בהקמה". חברה או אדם שאינם קיימים בעת עריכת העיסקה, אינם יכולים להיות "נהנה" לפי סעיף 69 לחוק.

כבר הערנו לגבי האמור בסעיף 74 לחוק, אולם בהקשר לשני פסקי הדין הנ"ל, נוסיף ונאמר, כי גם על פי סעיף זה (74 לחוק) קיימת חובה להראות את זהותו של הנהנה. מדובר בסעיף זה על רכישה של אדם אחד עבור אדם פלוני. "אדם פלוני" הוא אדם ידוע, או לפחות הוא ידוע לנאמן שקונה את הזכות במקרקעין עובר אותו פלוני. אין חובה שאותו פלוני יהיה ידוע למוכר, אולם הקונה, כיזם וכנאמן, הוא חייב לדעת את זהותו של הנהנה "פלוני" שעבורו הוא קונה את הזכות במקרקעין. (ולענין זה ראה: ספרו של פרופ' אהרון נמדר, שם, בעמוד 125, סוף הפיסקה השניה).

במסגרת טיעוניו, העלה עו"ד סקץ
' המלומד גם את הטענה, שכאילו המשיב , עקרונית, קבל את טענתו, שהרי המשיב כתב לו, במכתבו מיום 27.3.01 (נספח ז' לכתב הערר) כי הוא יהיה מוכן לשקול, לפנים משורת הדין, הכרה בנאמנות אם העורר מס' 1 יוכיח שהוא בעל השליטה בעוררת מס' 2. אכן, לא היה מקום לכתוב דבר זה, שהרי (א) אין כל חשיבות בנאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין שהנאמן יהיה בעל השליטה בחברה שהיא "הנהנה", ו-(ב) האמור בכתיבה זו אינו יכול לחייב את המשיב, מאחר והחוק והפסיקה קובעים אחרת.

לאור כל האמור לעיל אנו דוחים את הערר.

העוררים, ביחד ולחוד, ישלמו למשיב הוצאות בסכום כולל של -.5,000 ש"ח.
ניתן היום __________בהעדר.
___________________ ____________________ ____________________
עמוס זמיר, שופט (דימוס) יוסף נחמיאס, רו"ח - חבר יהושע ביליצקי, רו"ח - חבר
יו"ר הוועדה








וע ועדת ערר מס שבח 1089/02 כהן יוסף נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז מרכז (פורסם ב-ֽ 09/06/2003)











תיקים נוספים על כהן יוסף
תיקים נוספים על מנהל מס שבח מקרקעין
תיקים נוספים על מחוז מרכז




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט