אשל הירדן יזום ובנין בע"מ - אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ
 
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ - אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ
תיקים נוספים על אשל הירדן יזום ובנין בע"מ | תיקים נוספים על אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ

479244
13736/06 א     13/05/2009




א 13736/06 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ' אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ








st1\:*{behavior: }
בית משפט השלום בחיפה

ת"א 13736/06
אשל הירדן בע"מ נ' אופק בטאן בע"מ
ת"א 14009/06
אופק בטאן בע"מ נ' אשל הירדן בע"מ
תא"מ 17891/06 אופק בטאן בע"מ נ' אשל הירדן בע"מ
תא"מ 17892/06 אופק בטאן בע"מ נ' אשל הירדן


בע"מ
13 מאי 2009



בפני

כב' השופטת
תמר נאות פרי

התובעת בת.א. 13736/06
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ



נגד

הנתבעת בת.א. 13736/06
אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ




פסק דין

לפניי תביעה ותביעה שכנגד בנוגע להזמנת שירותי שיווק של פרויקטים קבלנים.
רקע כללי ועובדות מוסכמות -
1.
תיק זה מורכב מארבע תביעות נפרדות שאוחדו ונדונו יחדיו. שלוש תביעות מתוך הארבע הוגשו על ידי אופק בטאן ייזום ושיווק פרויקטים בע"מ (להלן: "אופק") כנגד אשל הירדן יזום ובנין בע"מ
(להלן: "אשל הירדן") ותביעה אחת הוגשה על ידי אשל הירדן כנגד אופק.
2.
אופק הינה חברה העוסקת במכירת ושיווק יחידות דיור, בעיקר באזור צפון. אשל הירדן היא חברה העוסקת ביזמות ובניה בתחום הנדל"ן ובביצוע פרויקטים למגורים ולמסחר.
3.
ביום 19/2/2004, נערך ונחתם בין הצדדים הסכם להזמנת עבודות שיווק (להלן: "ההסכם"). על פי ההסכם אופק הוגדרה כמשווקת בלעדית של כל הפרויקטים לבניה, מכל סוג שהוא, בהם תהיה קשורה אשל הירדן. בסעיף 13 להסכם, הצדדים הסדירו את יחסיהם באופן ספציפי לגבי פרויקטים מסוימים אשר הוגדרו
כ"פרויקטים מיוחדים". אפרט בקצרה את עיקרי הנספחים להסכם, לגבי הפרויקטים השונים :
(א)
"פרויקט אור עקיבא"

– (נספח א') אשר נבנה במסגרת עסקה משותפת בין אשל הירדן לבין סולל בונה ואמור לכלול בשלב הראשון 44 דירות מגורים. לגבי פרויקט זה הוסכם כי המכירה נעשית באמצעות שיכון עובדים ו/או מר דוד קנפו על בסיס התקשרות חוזית עמם, וכי סעיף 8 להסכם (המגדיר את תפקידי המשווק) יחול על אופק, למעט סעיפי משנה ספציפיים.
(ב)
"פרויקט כרמיאל"

– (נספח ב') מתייחס לדירות ולשטחי מסחר בפרויקט שנבנה
בכרמיאל. הוסכם כי אופק תפעל לשווק במבנה המכונה "מגדלי מנהטן", שטח מסחרי בגודל של 43 מ"ר וכן שלוש דירות ו- 530 מ"ר שטחי מסחר במבנה המכונה "מגדלי האקדמיה".
(ג)
"פרויקט קיבוץ אילון"

– (נספח ג') הכולל וילות למגורים. הובהר בנספח כי אשל הירדן נמצאת במועד חתימת ההסכם בשלבי סיום של שיווק שלב א' של הפרויקט, שמכיל 84 וילות, ונמצאת בעיצומו של הליך בניה. עוד הוסכם, כי המכירה בשטח תבוצע על ידי שתי מוכרות של אשל הירדן כאשר אחת במשרה מלאה והשניה במשרה חלקית ותשמש כגיבוי.
(ד)
"פרויקט עכו"

– (נספח ד') אשר אמור היה לכלול הקמת 123 דירות מגורים, בשני בניינים, וכ-2,500 מ"ר שטחי מסחר. צויין כי אשל הירדן החלה לשווק את הפרויקט באוגוסט 2003 ומכרה עד לחתימת ההסכם שלוש דירות ו-200 מ"ר שטחי מסחר בלבד. כן סוכם כי המכירה תתבצע על ידי מוכרת מטעם אשל הירדן וכי בכוונת אשל הירדן לצאת במסע פרסום ושיווק מחודש ולשם כך המכירה תועבר לידי אופק.
(ה)
"פרויקט לבון"

– (נספח ה') אותו יזמה אשל הירדן במסגרת שותפות מוגבלת שהוקמה בשם עמידב ג'ורדיק - אשל הירדן, להקמת 96 וילות בשכונה ג' שבמצפה לבון, כאשר צוין בנספח שבכוונת אשל הירדן לשווק את הפרויקט לעובדי ישקר וכי המכירה בשטח תבוצע על ידי אופק.
(ו)
"פרויקט ואדי סאליב"

– אמור היה להיות פרויקט הכולל שטחי מסחר. הצדדים לא ערכו נספח מיוחד לגבי פרויקט זה, אך אין חולק כי ההסכם התייחס גם אליו (וראו לדוגמא את סעיף 3 להסכם, הקובע כי לאופק ניתנת בלעדיות בשיווק הפרויקטים השונים, לרבות פרויקט ואדי סאליב.
4.
סעיפי ההסכם כוללים פרטים רבים, לרבות אופן תשלום התמורה ולרבות את סעיף 11, המסדיר את אופן סיום ההתקשרות בין הצדדים, וקובע כי אשר הירדן - "תהיה רשאית למסור הודעה למשווק על סיום התקשרות לכשתחפוץ בכך ותוך מתן הודעה של חודש אחד לפחות."
5.
וכך, ביום 7/5/2006 נמסרה לאופק הודעה בדבר הפסקת התקשרות לגבי פרויקט עכו ופרויקט ואדי סאליב.
ביום 26/6/2006 נמסרה לאופק הודעה בדבר הפסקת התקשרות לגבי פרויקט אור עקיבא. עוד קודם לכך, במהלך חודש מרץ 2005, סיימו הצדדים בהסכמה הדדית את התקשרותם לגבי פרויקט לבון. לגבי פרויקט כרמיאל ופרויקט קיבוץ אילון – לא נמסרו פרטים מדוייקים על אופן ומועד הפסקת ההתקשרות, אך אין חולק כי ההתקשרות הופסקה.

עד כאן המוסכמות.
המחלוקת בין הצדדים –
6.
עיקרי היריבות פשוטים ביותר – אופק טוענת כי אשל הירדן חייבת לה כספים בגין העבודה שהיא ביצעה טרם הפסקת ההתקשרות, ולעומתה – אשל הירדן טוענת כי לא רק שהיא אינה חייבת לאופק עמלות או תשלום אחר, אלא שאופק חייבת לה כספים רבים בגין נזקים שהיא גרמה לה בשל שהפרה את ההסכם וכשלה במשימת השיווק.
7.
מבלי להיכנס למכלול הפרטים בשלב זה, אתייחס בתמצית לכל אחת מהתביעות :
8.
התביעה הראשונה

(ת.א. 13736/06), הוגשה על ידי אשל הירדן כנגד אופק (להלן: "תביעת אשל הירדן"), ועילתה הפרת ההסכם ורשלנות. אשל הירדן טוענת כי אופק הפרה את ההסכם בכך שלא ביצעה את המוטל עליה, לא עמדה במשימותיה, ביצעה את שביצעה ברשלנות ושלא במקצועיות הנדרשת, וכי בשל התנהלותה זו של אופק, כשלו ארבעה מתוך ששת הפרויקטים נשוא ההסכם. אשל הירדן ממשיכה וטוענת כי בשל מחדליה של אופק היא הפסידה, בפרויקטים אלו, סך של 21,000,000 ₪ (!!!) ועם זאת, משיקולי אגרה, הועמדה תביעת אשל הירדן על סך של 1,500,000 ₪.
9.
התביעה השניה

(ת.א. 14009/06), הוגשה על ידי אופק כנגד אשל הירדן, ובה טוענת אופק כי היא זכאית לעמלות בגין פעילותה במסגרת פרויקט עכו, בסך של 1,354,818 ₪, בגין השכרת שטח מסחרי לשירותי בריאות כללית (להלן: "ש"ב כללית") ובגין הפיצוי המגיע לה ע"פ ההסכם לגבי יחידות לא מכורות.
10.
התביעה השלישית

(17891/06), הוגשה על ידי אופק לגבי עמלות המגיעות לה, לשיטתה, בגין עסקאות בפרויקט קיבוץ אילון, בסך של 17,100 ₪.
11.
התביעה הרביעית

(ת.א. 17892/06), הוגשה אף היא על ידי אופק, לגבי עמלות נדרשות בקשר עם מכירות בפרויקט אור יהודה, בסך של 48,920 ₪.
מסכת הראיות -
12.
מטעם אשל הירדן העידו העדים הבאים: מר דוד קנפו (שאוזכר מעלה, אשר שימש כמשווק יחידות דיור בפרויקט אור עקיבא, לגבי תצהירו ת/1, להלן: "קנפו"); עוה"ד מיכאל ספרא (לגבי תצהירו ת/2, להלן: "ספרא"); מר תמיר פלג (להלן: "פלג", לגבי דו"ח מסכם שערך בנוגע לפרויקט הרחבת הישוב לבון ת/3); רו"ח אריה רפפורט (לגבי חוות דעתו באשר להפסדיה של אשל הירדן, ת/4, להלן: "רפפורט"); מר אורי רבינוביץ (מי שהיה בתקופה הרלוונטית לתובענה סמנכ"ל תשתיות ולוגיסטיקה מטעם ש"ב כללית, להלן: "רבינוביץ") ומר אביהו אפרת (מנכ"ל אשל הירדן, לגבי תצהיריו ת/5 ו-ת/6,להלן: "אפרת").
13.
מטעם אופק העידו מר ישראל רוט (לגבי חוות דעתו נ/3, להלן: "רוט") ומר שלום בטאן, מנהלה של אופק, לגבי תצהיריו נ/6 ו-נ/7, להלן: "בטאן").
14.
במצורף לתצהירי הצדדים הוגשו מאות (!!!) מסמכים, ובמהלך שמיעת הראיות הצדדים עוד הוסיפו והגישו מסמכים כגון - תוספת לחוזה פיתוח מתאריך 15/8/2002 - ת/7; תדפיס מרשם החברות - נ/1; תכנית לשינוי תוכנית מתאר מקומית חפ/ 1826 - נ/2; מסמך שנערך על ידי הבנק הבינלאומי הראשון ביום 4/4/2006 - נ/4; דו"ח שנערך על ידי פז כלכלה והנדסה 1996 בע"מ - נ/5
ועוד.
דיון והכרעה -
15.
לאחר בחינת המסמכים והעדויות ולאחר שקילת טענות הצדדים, לרבות בסיכומיהם בכתב, מסקנתי היא דין תביעתה של אשל הירדן להדחות ודין שלוש תביעותיה של אופק להתקבל בחלקן, והכל מחמת הנימוקים שאפרט להלן, לגבי כל סוגיה במובחן.
16.
טרם פירוט ממצאי, מצאתי לנכון לציין כי צר לי מאוד שהצדדים בתיק זה לא השכילו לקבל את המלצותי החוזרות לסיים את המחלוקת שלא בדרך של מתן

פסק דין
. ציינתי בפני
הצדדים שקיים בעיני קושי מובנה מצד אשל הירדן, כחברה גדולה הפועלת במגוון תחומים בארץ ובחו"ל, לבסס תביעה על טענה ששלושה (לפחות) מהפרוייקטים האחרונים שלה כשלו כשלון חרוץ. שהרי טענתה של אשל הירדן היא שהפרויקטים נכשלו לחלוטין, שהיא הפסידה 21 מליון שקלים (!) ושכל האשם מונח לפתחה של אופק, המשווקת. סברתי, שחברה שכזו תשאף להמנע מהבאת הסוגיה להכרעה של בית המשפט ושאם אכן הפרויקטים שלה כשלו זה אחר זה, היא תנסה להצניע את העובדות והנתונים ולא "לנפנף" בהם. בדומה, סברתי שגם אופק תעדיף לוותר על חלק מהדרישה שלה לשכר בכל הנוגע לפרויקט עכו (שהרי הדרישה הכספית לגבי שני הפרויקטים הנוספים "צנועה" יחסית), וזאת על מנת "לחסוך" את הבירור לגבי התנהלותה, ובמיוחד שעה שאף היא חברה פעילה אשר בוודאי שמעוניינת לקבל לטיפולה פרויקטים נוספים.
17.
ההצעות הדיונית לא התקבלו, ההליכים שהצעתי מחוץ לכתלי בהמ"ש לא התקבלו ואף הצעה כספית שהצעתי לא התקבלה ומשכך נמשכו ההליכים. אני בטוחה שהצדדים היו יכולים להגיע לתוצאה "טובה" יותר, מהירה יותר וזולה יותר ללא פסק דיני זה
- וחבל.
שלוש תביעותיה של אופק (לפי סדר התביעות המצוין מעלה) –
דרישת אופק לתשלום עמלה בגין השכרת השטח המסחרי לש"ב כללית בפרויקט עכו -
18.
אין מחלוקת שבין אשל הירדן לבין ש"ב כללית נערך ונחתם בתאריך 7/2/06 הסכם שכירות בנוגע להשכרת שטח מסחרי בסך 2,676 מ"ר (להלן: "הסכם השכירות").
19.
לטענת אופק, היא זו שיזמה את העסקה והיא היתה הגורם היעיל, המקשר והמתווך, בעסקה. אופק מוסיפה וטוענת כי גם אם היא לא היתה "הגורם היעיל" וגם אם גורמים אחרים סייעו בגיבוש העסקה, היא זכאית לעמלה בהתאם להוראות ההסכם. גובה העמלה לשיטתה הינו בסך 719,553 ₪ (כולל מע"מ).
20.
לטענת אשל הירדן, אופק כלל לא היתה מעורבת בעסקה, לא היה לה כל חלק ביוזמה, לא היה לה כל חלק במגעים לקראת העסקה והעסקה לא "שווקה" באמצעותה. לטענתה מי שהגה את הרעיון ופעל לקידומו היה רק אפרת, מנכ"ל אשל הירדן, ולכן - לאופק לא מגיע כל תשלום בפריט זה.
21.
אני סבורה שהוכח שהתשובה למחלוקת עובדתית זו נמצאת "באמצע". משמע, שאופק כן יזמה את המגעים הראשונים לגבי העסקה, בשנת 2004, אך יוזמה זו נכשלה ולא התקדמה במהלך כל שנת 2004 ותחילת 2005, ורק לאחר שאפרת, מנכ"ל אשל הירדן, התערב בעצמו והחל לפעול לקידום העסקה – התגבשה העסקה בתחילת 2006.
22.
מהראיות עולה כי בינואר 2004, נערכה פגישה בין בטאן לבין מר גיל רון, המנהל האדמיניסטרטיבי של ש"ב כללית באותה העת (להלן: "רון") לגבי האפשרות לבצע עסקה, ולראיה הציגה אופק מכתב מתאריך 20/1/2004 (נספח ד1' לתצהיר בטאן נ/6), אשר נשלח מבטאן לרון ובו נכתב:

"בהמשך לפגישתנו מה-15/1/04, מצ"ב החומר הנדרש לעיונך בהמשך להתקדמות ההתקשרות בניננו".

בטאן טען כי הפגישה הנ"ל התייחסה לאפשרות להשכרת שטחי מסחר בפרויקט עכו לש"ב כללית, וטענה זו לא נסתרה.
23.
בדומה, הציגה אופק מכתב נוסף, הממוען לרון, מתאריך 19/1/2004 (נספח ד2') אשר נערך על ידי מר אילן קורץ, סמנכ"ל כספים באשל הירדן, וכותרתו "הצעה להתקשרות מרכז רפואי בעכו". כפי שעולה מהמכתב עצמו, הוא נשלח לאחר שנערכה פגישה בנוגע להשכרת השטחים בנוכחות מר קריסי, מי שישמש כמנכ"ל אשל הירדן באותה העת (להלן: "קריסי"), בטאן ורון ובמכתב אף מפורטים פרטי ההצעה.
24.
משמע, שבטאן היה מעורב ביוזמה להשכיר את השטחים לש"ב כללית בינואר 2004 ואף השתתף בפגישות בהקשר זה עם רון, נציג ש"ב כללית וקריסי, מאשל הירדן.
25.
מסיכום הישיבה שנערכה בין נציגי אופק לבין נציגי אשל הירדן ביום 23/5/2004, עולה כי אחד הנושאים שנדונו בישיבה היה – "המו"מ מול קופ"ח" וכי הנושא נמצא באחריותו של בטאן, משמע שהמו"מ בו היה מעורב בטאן עדיין המשיך.
26.
ביולי 2004, ככל הנראה, הגיע שלב זה של המו"מ למבוי סתום, ובסיכום הישיבה בין הצדדים מיום 11/7/04, נרשם כך (נספח יב9' לתצהיר נ/6) :

"קופ"ח– החלטה שלילית שלהם. יש לקיים פגישה עם אורי רבינוביץ",

ובצד שמאל של מסמך הסיכום נרשם כי הנושא נמצא באחריות "אביהו +שלומי"-והכוונה לאביהו אפרת ושלומי בטאן.
27.
המסמך הבא הרלבנטי הינו מזכר מתאריך 21/9/2004 (נספח ד2' לתצהיר נ/6) שהועבר למר בטאן, אשר ככל הנראה נערך על ידי רון. במזכר זה מצוין כי נערכה פגישה במשרדו של מר רבינוביץ לגבי העסקה אך לא מצוין במזכר כי בטאן נכח בפגישה.
בטאן טוען כי הוא היה בפגישה אך רבינוביץ העיד כי הוא אינו זוכר את בטאן מישיבות שהתקיימו בנוכחותו (עמ' 28 שורה 16). משמע, שלא שוכנעתי שבטאן היה שותף לישיבות בשלב הזה.
28.
עוד יש לציין כי בשלב זה אף נשלח לש"ב כללית מפרט של הנכס המוצע, אך בטאן אישר בעדותו כי מדובר במפרט סטנדרטי של הנכס ולא במפרט מיוחד שהוכן עבור ש"ב כללית (עמ' 63 שורות 4-5).
29.
בשלב זה, ככל הנראה, נכנס לתמונה אפרת, אשר נפגש בנדון עם רבינוביץ והחל לקדם את העסקה בעצמו. בשלב הזה היה מעורב גם עו"ד ספרא, אשר הצהיר (סעיף 4 לתצהירו) שהוא יזם את הקשר בין אפרת לבין רבינוביץ, גרסה שלא נסתרה ואף אושרה על ידי רבינוביץ בעדותו (עמ' 28 שורות 18-21). עוד העיד ספרא כי נערכו פגישות רבות בהשתתפותו, יחד עם אפרת ורבינוביץ, בכדי להביא את עסקת השכירות לידי גיבוש סופי, וכי בטאן לא היה באותן פגישות. בנוסף, כאשר נשאל ספרא אם הוא יודע שבטאן ניסה לקדם את העסקה בפרק זמן מוקדם יותר, הוא השיב כי רבינוביץ כלל לא ידע על המגעים המוקדמים שנוהלו על ידי בטאן (עמ' 10 שורות 1-11, וכן שורות 24-29, וראו אף את עדות רבינוביץ בעמ' 29 שורות 4-7).
30.
מעדותו של רבינוביץ עוד עולה כי הוא אינו שולל את האפשרות שאופק יזמה את המגעים הראשונים עם רון, מהנהלת מחוז חיפה של ש"ב כללית, אך רבינוביץ הבהיר כי רק ההנהלה הראשית מוסמכת "לסגור" עסקה של השכרת שטחי מסחר בשטח של יותר מ- 200 מ"ר, כפי שמדובר במקרה זה (עמ' 29 שורות 28-32).
31.
אף בטאן מאשר בסעיף 42.9 לתצהירו כי:

"בהמשך, ולאחר שהמו"מ המשיך, תוך כדי שאני לחצתי לקידום המו"מ, נכנסו לתמונה עורכי דין של הצדדים ...".

ואזכיר כי ההסכם עם ש"ב כללית נחתם ביום 7/2/2006, וזאת לגבי שכירות למשך 10 שנים.
32.
משמע, שהוכח כי בשלב הראשון בטאן היה מעורב בנסיון לגבש את העסקה ופעל מול רון מההנהלה בחיפה. נסיונו לא צלח ורק לאחר כמה חודשים, החלו מגעים אינטנסיביים מחודשים לגבי העסקה בין אפרת לבין רבינוביץ מההנהלה הראשית, בתיווכו של עו"ד ספרא, ואפרת היה זה שהצליח לשכנע את ש"ב כללית לבצע את העסקה.
33.
לגבי "תרומתו" של בטאן לגיבוש העסקה, התמונה אינה ברורה. מצד אחד - אופק לא הציגה נתונים מספקים לגבי היקף פעילותו של בטאן בנוגע לעסקה, למעט הוכחת השתתפות בשתי פגישות בינואר 2004, ואציין כי בטאן עצמו טען כי הוא ידע לראשונה על חתימת ההסכם מקריאה בעיתון "גלובס"
(עמ' 59 ש' 23-26). טענתו של בטאן בתצהירו, לפיה הוא פעל במרץ לגיבוש העסקה ו"דחף" את העסקה – לא הוכחה. מצד שני - טענתה הנחרצת של אשל הירדן לפיה לאופק לא היה כל קשר בכלל לעסקה עם ש"ב כללית, הופרכה, היתה מיותרת ואין לי אלא לתמוה מדוע הועלתה.
34.
על רקע האמור מעלה, יש לדון בשאלת זכאותה של אופק לקבלת עמלה לגבי עסקה זו.
35.
אופק

טוענת כי זכאותה לקבלת שכר מעוגנת בהוראות הנספח המתייחס לפרויקט עכו, הקובע כך (ההדגשות אינן במקור) –

"העמלה שתשולם למשווק ע"י החברה תהייה בגובה של 3% ממחיר הדירות שטרם נמכרו, נכון למועד החתימה על ההסכם, במסגרת הפרויקט, כולל מע"מ. לגבי שטחי מסחר שטרם נמכרו – העמלה תחושב ממחיר המכירה ללא מע"מ. אם יתבקש המשווק לפעול להשכרת יחידות הבניה, מסחר וכד' תעמוד העמלה על 3% והיא תשולם מתוך השווי המהוון של ההשכרה שהינו שכ"ד השנתי כולל מע"מ מוכפל ב- 10. השכרה תיחשב רק באם תקופת השכירות תיקבע ל- 60 חודשים ומעלה. לעמלה שתשולם יתווסף מע"מ כנגד קבלת חשבונית מס כחוק מהמשווק."

ואציין כי הוראות הנספח בהקשר זה דומות להוראות סעיף 9 להסכם, אשר גם בו נקבע כי אם המשווק יתבקש לפעול להשכרת יחידות בנייה או מסחר, תשולם למשווק (אופק) עמלה בשיעור של 3%, ואופן חישוב עמלת השיווק זהה.
36.
אשל הירדן

לעומתה טוענת כי הואיל ואופק לא היתה "הגורם היעיל" לכריתת הסכם השכירות של ש"ב כללית, והואיל ומאמציו של אפרת היו אלו שהביאו לחתימת החוזה – אזי לא מגיעה לאופק כל תמורה או עמלה לגבי עסקה זו.
37.
במחלוקת זו – אני מעדיפה את עמדתה של אופק, ולטעמי היא זכאית לקבלת העמלה ללא תלות בשאלה אם היא היתה "הגורם היעיל" בקשירת העסקה.
38.
ראשית

, אני סבורה כי הוראות ההסכם ברורות וחד משמעיות ואין עסקינן במצב בו ישנה "אי הבהירות" הדורשת התחקות אחר אומד דעתם של הצדדים. בחוזה לא מצויין שהעמלה תשולם רק אם יוכח שאופק היתה הגורם היעיל להתקשרות, לא מפורט מה היא בדיוק צריכה לעשות על מנת שתחשב כ"גורם יעיל", ואני יוצאת מנקודת הנחה שלו כוונת הצדדים היתה להתנות את הזכאות לתשלום בהיות אופק "גורם יעיל" הם היו מוצאים את הדרך לנסח זאת (ואציין בהקשר זה כי הצדדים כבר שיתפו פעולה בעבר, טרם ההתקשרות נשוא ההליכים בפני
).
39.
שנית

, טיעוניה של אשל הירדן לגבי "עקרון הגורם היעיל" סומכים על טענה "בסיסית" לפיה ההסכם בין הצדדים הינו "הסכם תיווך", שאז יש מקום לתחולת ההלכות שהתגבשו בעניין "הגורם היעיל". דא עקא, שתיזה זו של אשל הירדן אינה ברורה לי כלל ועיקר, לאור העובדה שההסכם מכונה "הסכם שיווק", אופק מכונה "המשווק", בסעיף 8 מוגדרים תפקידי "המשווק" והם בבירור אינם תפקידים של "מתווך", ההסכם אינו נוקט לשון "תיווך", אין בהסכם אזכור למונח "דמי תיווך", אין התייחסות לחוק המתווכים במקרקעין, והעמלה שנקבעה הינה בשיעור של 3% (לעומת 2% המקובלים בחוזי תיווך).
40.
שלישית

, לא אוכל לקבל את טענת אשל הירדן לגבי כך שאופק לא ביצעה את מטלותיה מכח ההסכם, מהסיבה הפשוטה שלא הוכח מה אמורות היו להיות המטלות של אופק לגבי השכרת שטחי מסחר. ההסכם מפרט בדיוק מה אמורה היתה אופק לעשות באשר לשיווק הדירות בפרויקטים השונים (וראו את סעיף 8 על סעיפי המשנה שלו), אך אין בהסכם כל איזכור של מטלה זו או אחרת שעליה לבצע בקשר עם שטחי המסחר. דווקא בגלל שלגבי הדירות הסכימו הצדדים בדיוק מהן המטלות וההתחייבויות של אופק, תמוה שהם לא התייחסו לדרישות כלפי אופק לגבי שיווק שטחי מסחר, ובוודאי שבמצב זה לא אוכל לקבוע שאופק הפרה התחייבות חוזית זו או אחרת. גם מבחינה "נזיקית" לא הוכח מהן "מטלות סבירות" ולכן לא הוכח שאופק לא פעלה בצורה סבירה. לא הוגשה חוות דעת אשר ממנה אוכל לדעת מהן פעולות שיווק סבירות, מה מצופה ממשווק בפרויקט כזה, אילו צעדים הוא אמור לנקוט על מנת לשווק בצורה האופטימלית את הפרויקט וכו', ולמעשה אף העדים מטעם אשל הירדן לא הסבירו מה בדיוק אשל הירדן ציפתה שאופק תעשה – והיא לא עשתה, לגבי שטחי המסחר.
41.
לכן, אני בדעה כי אופק זכאית לעמלה הנגזרת מחתימת החוזה עם ש"ב כללית, ואזכיר כי הוראות הנספח לגבי אופן חישוב העמלה מורות שהעמלה תהא בשיעור של -

"3% והיא תשולם מתוך השווי המהוון של ההשכרה שהינו שכ"ד השנתי כולל מע"מ מוכפל ב-10. ...
לעמלה שתשולם יתווסף מע"מ ..."

חישוב העמלה יהא אם כך כדלקמן:

בחוזה עם ש"ב כללית נקבע כי עלות שכירות למ"ר, לא כולל מע"מ, תהא 11.3$ לחודש. הוסכם כי שער הדולר יקבע
בהתאם ליום חתימת ההסכם (7/2/2006) ושער הדולר היה אז 4.5 ₪ לדולר. שיעור המע"מ נכון למועד חתימת ההסכם – 16.5%. השטח לפיו אערוך את התחשיב הוא 2,500 מ"ר, וזאת כיון שאופק לא הוכיחה את טענתה לגבי הגדלת שטחי המסחר ולא הוכיחה מהו השטח המוגדל המדויק הנטען. לכן, השכ"ד החודשי לפי החוזה עם ש"ב כללית הינו 11.3 * 4.5 * 2,500 * 116.5 = 148,100 ₪ כולל מע"מ לחודש. השכר השנתי יהא – 1,777,200 ₪. חישוב העמלה יהא אם כן בשיעור של 3% מסכום זה כפול 10, דהיינו – 1,777,200 * 10 * 3% = 533,162 ₪, ולכך יש להוסיף מע"מ כך שהעמלה היא בסך 621,131 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15/4/2006 (ואציין כי בהסכם לא מצוין בצורה מפורשת מתי היה צריך לשלם את העמלה שמתייחסת להשכרת שטחי מסחר).
דרישת אופק לתשלום בגין הפסקת התקשרות לגבי פרויקט עכו -
42.
אופק טוענת כי בשל הפסקת ההתקשרות בפרויקט עכו הינה זכאית לקבל "עמלה מופחתת", בהתאם לסעיף 11.2 להסכם, המורה כדלקמן (ההדגשה אינה במקור) :
"הופסקה עבודתו של המשווק על ידי החברה, יהיה המשווק זכאי לעמלה בסך 0.5% + מע"מ ממחירי הדירות הלא מכורות כולל מע"מ כפי שיופיעו במחירוני החברה לאחר ההנחה המקסימלית שאושרה למשווק. סכום זה ישולם למשווק רק בפרויקטים בהם מכר 10 יח"ד לפחות.
מוסכם בזאת שבגין הפרויקטים שבהם שווקו 60% ומעלה מיח"ד, לא ישולם כל פיצוי כאמור (לעניין סעיף זה, כל 50 מ"ר מסחר יחשבו כיחידה אחת).
למען הסר ספק, לצורך חישוב העמלה יילקחו בחשבון מחירי המחירון כולל מע"מ של הדירות הלא מכורות לאחר ההנחה המקסימלית שאושרה למשווק ע"י החברה".
43.
בהסתמך על סעיף זה טוענת אופק כי נכון למועד הפסקת ההתקשרות נותרו למכירה 128 יחידות דיור לא מכורות ו-500 מ"ר שטחי מסחר לא מכורים אשר בגינם היא זכאית לעמלה בסך כולל של 475,265 ₪ כולל מע"מ. בחישוביה נסמכת אופק על הטענה לפיה היא מכרה 10 יחידות דיור בפרויקט (כיון שיש לקחת בחשבון בהקשר זה את חוזה השכירות עם ש"ב כללית) ונסמכת אף על מחירון אשל הירדן ביחס לדירות המגורים וביחס לשטחי המסחר (להלן: "המחירון", נספחים ה' ו-ו' לתצהיר בטאן נ/6).
44.
אשל הירדן דוחה את הדרישה, מחמת כמה טעמים : (1)
אופק אינה זכאית לעמלות נוכח ההפרות היסודיות של ההסכם; (2) אופק לא עמדה בתנאי המקדים לתחולתו של סעיף 11.2, כלומר שאופק לא מכרה 10 יחידות דיור בפרויקט, היות ולא ניתן לקחת בחשבון לצורך תחולת תנאי זה את ההשכרה לש"ב כללית בשל שאופק לא היתה "הגורם היעיל" בעסקה; (3) בעת חתימת ההסכם עם אופק, שטחו המסחרי של הפרויקט עמד על 2,500 מ"ר והואיל ולשירותי בריאות כללית הושכרו כ- 2,700 מ"ר של שטח מסחרי, הרי שכלל לא נותרו שטחים מסחריים פנויים שלא הושכרו; (4)
בפרויקט היו רק 123 דירות שלא נמכרו ולא 128 כפי שטוענת אופק; (5) לא היה מקום לערוך את התחשיב על בסיס המחירון מאחר והסכמי המכר היחידים שנערכו בפרויקט זה בוטלו ובפועל הדירות לא נבנו. לכן המחירון אינו משקף את שווי השוק של הדירות וסך שווי מלאי הדירות אינו עולה על 32,760,000 ₪; (6) אופק לא ניכתה מדרישתה את "הנחת המשווק המקסימלית" ע"פ הוראות סעיף 11.2; (7) אופק מבססת את חישוביה על נתונים שגויים לגבי שער הדולר ושיעור המע"מ.
45.
לאחר שקלול הטענות עמדתי היא כי יש לדחות את טענת אופק לקבלת "עמלה מופחתת" מן הטעם המקדמי שהיא לא מכרה 10 יחידות דיור, כפי שמחייב הסעיף וכפי שהודגש מעלה. ואבהיר - נכון הוא כי בסעיף 11.2 נקבע שכל 50 מ"ר מסחר = יחידת דיור אחת, ולכן, הואיל והעסקה עם ש"ב כללית התייחסה ל-2,500 מ"ר, ניתן לראותה כאילו התייחסה ל-50 יחידות דיור. עם זאת, התנאי לקבלת העמלה המופחתת הינו מכירת 10 יח"ד לפחות, ואין התייחסות למצב של השכרת יח"ד. העסקה עם ש"ב כללית היתה עסקה לגבי השכרה ולא מכירה, ולכן על פי הוראותיו של סעיף 11.2 לא קמה לאופק זכאות לקבלת העמלה המופחתת.
46.
בנוסף, אני בדעה שהרציונל שמאחורי הענקת עמלה מופחתת בעת הפסקת ההתקשרות לגבי דירות שטרם נמכרו, נעוצה בכך שנקודת המוצא היא שהמשווק השקיע מאמצים רבים טרם הפסקת ההתקשרות, היתה לו "הצלחה חלקית" לגבי יותר מ-10 דירות, ויש לזכותו בתמורה מופחתת בשל האפשרות שמאמציו טרם הפסקת ההתקשרות יתרמו למכירה העתידית של הדירות. אם אכן זהו הרציונל, אינני בטוחה בכלל שיש הגיון עסקי בכך שעסקת השכירות עם ש"ב כללית תזקף לטובת אופק בכל הנוגע לדירות המגורים.
47.


55.
56.

65.




91.

92.










א בית משפט שלום 13736/06 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ' אופק בטאן ייזום ושיווק פרוייקטים בע"מ (פורסם ב-ֽ 13/05/2009)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן