אשל הירדן ייזום ובנין - מינהל מקרקעי ישראל

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
אשל הירדן ייזום ובנין מינהל מקרקעי ישראל
 
אשל הירדן ייזום ובנין - מינהל מקרקעי ישראל
תיקים נוספים על אשל הירדן ייזום ובנין | תיקים נוספים על מינהל מקרקעי ישראל

3952
80132/99 הפ     13/08/2000




הפ 80132/99 אשל הירדן ייזום ובנין נ' מינהל מקרקעי ישראל





בבית המשפט המחוזי בחיפה הפ 080132/99
בפני
כב' השופט י. יעקבי-שווילי - ס. נשיא

בעניין: 1. אשל הירדן ייזום ובנין
בע"מ
2. ג'ורדיק קופר בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד א. רוטר
המבקשות

-נגד-

1. מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל

2. מהנדס ברסלרמן לוי בע"מ
3. שמשון מערכות בע"מ
4. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ - ס. ראשי נצרת
5. פרפקט כת אדם
6. עדנאן ג'ריס פרח

המשיבים

- נגד-

בנק לאומי לישראל בע"מ - ס. המפרץ משיב פורמלי


פסק דין
1. הליך זה נפתח בדרך של המרצת פתיחה, ובה שלשה מבקשים : עדנאן ג'ריס פרח (להלן
"עדנאן"), אשל הירדן ייזום ובנין
בע"מ (להלן "חב' אשל") וג'ורדיק קופר בע"מ (להלן "חב'
קופר". עדנאן כונה בבקשה בשם "היזם" ואילו חב' אשל וחב' קופר יחדיו כונו "הקבלן",
וכך ייקראו הם להלן במקומות המתאימים). שלשת המבקשים יוצגו ע"י עו"ד גב' א. רוטר
.
העתירות בבקשה הן להצהיר שהמבקשות זכאיות להפנות רוכשי דירות שנבנו ע"י עדנאן
והקבלן אל מינהל מקרקעי ישראל
, לשם חתימת הסכמי חכירה עם רוכשי הדירות, וכן מתן
צו למינהל לחתום על הסכמים עם הרוכשים, למרות עיקולים שנרשמו לזכות המשיבים
2-5, וכן להצהיר שמישכון שנרשם לטובת בנק לאומי לישראל, גובר על העיקולים שהוטלו
לטובת המשיבים 2-5.

2. המדינה ומינהל מקרקעי ישראל
(להלן "המינהל") שהם המשיב מס' 1, הודיעו שאין להם
התנגדות לבקשה, ובלבד שביהמ"ש יקבע שהעיקולים שנרשמו במינהל לזכות המשיבים 5-2
על זכויותיו של עדנאן יבוטלו. בנק לאומי לישראל (להלן "בל"ל"), שצורף לתובענה כמשיב
פורמלי, הודיע שהוא תומך בבקשה. כיון שלבקשה המקורית לא צורפו המשיבים 5-2,
שלזכותם נרשמו העיקולים, החלטתי ב - 31.5.99 שיש לצרף אותם כמשיבים, ואכן הוגשה
תובענה מתוקנת שבה הופיעו המעקלים כמשיבים.

3. במהלך הדיונים הודיע עדנאן שהבקשה הוגשה שלא על דעתו וכי אין הוא מעונין בקיומה,
וכן שאין הוא מעונין שעו"ד רוטר
תייצג אותו. עו"ד רוטר
סברה שאין עדנאן בן חורין
להיפטר מייצוגה, בגלל ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן לה על ידו, ושלאור נסיבות המקרה חייב
עדנאן להוסיף ולהיות מבקש בתובענה. המשיבים 2-5, שהם נושים של עדנאן והטילו עיקול
על זכויותיו של עדנאן בקרקע נשוא הדיון והבנוי עליה (להלן "הקרקע"), הצטרפו לטענת
עדנאן, והוסיפו שאם יוחלט למחוק את עדנאן מן התובענה, ממילא תישמט הקרקע מתחת
רגלי חקבלן והתובענה תאבד מן העולם מעצמה, שכן העיקולים הוטלו נגד עדנאן ועל
זכויותיו בקרקע. בהחלטה מיום 12.10.99 הוריתי שעדנאן אינו חייב להיות תובע בעל כרחו,
וכן שאינו חייב להיות מיוצג על ידי עו"ד רוטר
בניגוד לרצונו, וכי עו"ד רוטר
רשאית לצרפו,
אם תרצה, כמשיב לתובענה. כמו כן החלטתי או לדחות את טענת המשיבים 2-5, שמשיחדל
עדנאן להיות מבקש, יקיץ הקץ על התובענה. הטעם לכך היה שלקבלן יש אינטרס משל
עצמו בהצלחת התובענה.

עו"ד רוטר
הגישה המרצת פתיחה מתוקנת, ובה מופיעות שתי החברות - הקבלן -
כמבקשות, ועדנאן צורף כמשיב מס' 6. למרות הרשות שניתנה לעו"ד רוטר
, בהחלטה מיום
12.10.99, לצרף כמבקשים את הרוכשים של 64 הדירות נשוא הדיון שנבנו על הקרקע (להלן
"הרוכשים"), לא צורפו הרוכשים כבעלי דין.

4. עד כאן הדברים הנוגעים לכתב התובענה ולגלגוליו, ועתח נכנס לטרקלין, ונבהיר תחילה את
הרקע לתובענה.

עדנאן יזם לבנות דירות בקרקע הנמצאת בכרמיאל, שהיא בבעלות המינהל. המינהל הסכים
ליוזמה, וביום 2.7.96 נחתם חוזה בין עדנאן לבין המינהל, המכונה "חוזה פיתוח" (להלן
"חוזה הפיתוח"). בטרס ייחתם חוזה הפיתוח, הוסכם בין עדנאן לבין הקבלן (בהסכם מיום
12.5.96), שהקבלן יבצע את עבודת הבניה בפרויקט. 64 הרוכשים של הדירות בפרויקט,
חתמו על חוזי רכישה עם עדנאן. בסוף חוזי הרכישה נכתב בשם הקבלן שהוא "מסכים
לאמור בהסכם זה, מתחייב לפעול על פיו, נוטל בזה על עצמו כלפי הרוכש את כל האחריות
וההתחייבויות החלות על קבלן עפ"י ההסכם דלעיל לרבות ...". הקבלן חתם על התוספת
הנ"ל להסכמי הרכישה.

לצורך מימון הבניה של הדירות, נחתם בין עדנאן לבין בל"ל הסכם, המכונה בתובענה "הסכם ליווי"
(להלן "הסכם הליווי"). הסכם הליווי נחתם גם על ידי הקבלן, וזאת עפ"י דרישת בל"ל. הסכם הליוווי נועד לאפשר לעדנאן לממן את הפרויקט.

המינהל התחייב כלפי בל"ל לרשום משכנתא על הקרקע לטובת בל"ל בטרם תירשם זכות החכירה על שם עדנאן, וכן הסכים המינהל לרישום משכון לטובת בל"ל (מכתב המינהל אל בל"ל מיום 27.8.96).

ביום 16.9.96 נרשם משכון לזכות בל"ל אצל רשם המשכונות על "הזכויות החוזיות לפי חוזה שנחתם ביום 2.7.96" (להלן "המשכון"). החייבים עפ"י רישום המשכון הם עדנאן והקבלן. רישום המשכון נעשה עפ"י "שטר משכון והמחאת זכויות חוזיות על דרך שיעבוד", שנחתם בין בל"ל לבין עדנאן והקבלן.

ביום 21.10.96 נתן הקבלן לבל"ל איגרת חוב להבטחת התשלומים שניתנו ושיינתנו ע"י בל"ל בנוגע לפרוייקט דנן, וביום 21.10.96 נרשם שיעבוד עפ"י איגרת חוב זו אצל רשם החברות לחובת חב' אשל.

5. בל"ל נתן לכל רוכש דירה ערבות בנקאית בקשר לכספים שהרוכשים שילמו בקשר לרכישת דירות. בל"ל התחייב כלפי כל רוכש לבטל את השיעבוד שנעשה לטובת בל"ל על החלק היחסי בקרקע, באופן שתתאפשר רישום הזכויות בדירה שרכש כל רוכש מעדנאן, וזאת בתנאי שהרוכש יחזיר לבל"ל את כתב הערבות הבנקאית.

ביום 19.6.97 שלח עדנאן מכתב למינהל ובו נאמר: "הננו בשלב מתקדם ביותר בבניה ובפיתוח באתר שבנדון, וע"כ אנו מבקשים להפנות אליכם את רוכשי הדירות בפרוייקט לשם חתימה על הסכמי חכירה. מצ"ב רשימת רוכשי הדירות ופרטיהם. נודה על המצאת הסכמי החכירה והנוהלים הדרושים להחתמתם.

6. ביום 7.10.97 ניתן צו לעיקול זמני לטובת המשיבה 2, בקשר לתביעה של המשיבה 2 נגד עדנאן. העיקול הוטל על זכויות עדנאן הרשומות במינהל על החלקה 49 בגוש הנדון במשפטנו (הקרקע נשוא משפטנו נוגעת לארבע חלקות באותו גוש). העיקול הוטל גם על נכסים אחרים של עדנאן אצל צדדים שלישיים אחרים, וגובה העיקולים הוגבל ל - 190,000 ש"ח. צו העיקול נתקבל במינהל ב26.10.97-.

ביום 19.12.97 ניתן צו עיקול לטובת המשיבה 3 על סך 67,268 ש"ח, ע"י לשכת ההוצל"פ
בת"א, ואף הוא נתקבל במינהל.

ביום 24.12.97 ניתן צו עיקול ומני (נגד עדנאן ונתבע נוסף) ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א לזכות
המשיב 4, על סך קרוב ל - 3 מיליון ש"ח.

ביום 2.98. 2 ניתן צו עיקול זמני על חלקה 49 הנ"ל לזכות המשיב 5.

ביום 19.8.98 ניתן צו עיקול נוסף לוכות המשיבה 2, זאת הפעם מטעם לשכת ההוצל"פ.

מחמת ארבעת העיקולים הנ"ל סרב המינהל למלא אחרי בקשתו של עדנאן להפנות אל
המינהל את הרוכשים לשם רשום זכויותיהם במינהל. בתגובתו של המינהל לתובענה דידן
נאמר, שאין המינהל מתנגד לעתירות שבתובענה, וכי נמנע מלפעול לטובת הרוכשים רק
מחמת העיקולים, וכי יכבד כל צו של ביהמ"ש, שכן אין לו אינטרס כנגד התובענה.

גם בל"ל, המשיב הפורמלי, הצטרף לבקשה ואף תמך בה, ובלבד שהרוכשים יחזירו לו את
כתבי הערבות הבנקאית.

לאור הסכמתם של המינהל ושל בל"ל לתובענה, נותרה ההתדיונות רק עם המשיבים 5-2
המעקלים, ועם עדנאן שצורף כמשיב ושאף הוא מתנגד לתובענה.

7. מוקד המחלוקת בעניננו, במה שנוגע למשיבים 5-2, הוא האם יפה כוחם של העיקולים
למנוע את העברת הזכויות לרוכשים כל עוד לא סילק עדנאן את סכומי העיקולים למשיבים
5-2, אם לאו. גדר המחלוקת הוא האם יד העיקולים על העליונה, או שמא "אחרו"
העיקולים את המועד, כיוון שלפני שהוטלו העיקולים כבר נרשם המשכון וכבר נחתמו חוזי
הרכישה מעדנאן על ידי רוכשי הדירות, ומשום כך יד רוכשי הדירות ובל"ל על העליונה. אם
האלטרנטיבה השניה נכונה, כי אז נשמטת טענת המשיבים 5-2 והעיקולים חסרי ערך
ובטלים. נוסף למחלוקת עם המשיבים 5-2 עומדת התנגדותו של עדנאן לתובענה. אדון
תחילה בהתנגדות המשיבים 5-2, ואח"כ אעבור לדון בהתנגדותו של עדנאן.

8. בתצהירו של עדנאן מיום 22.2.00 נאמר, שתביעתה של המשיבה 5 נגדו בוטלה בהסכמת
המשיבה 5, וממילא בטל גם העיקול לזכותה. לתצהיר צורף פסה"ד המוחק את התביעה של
המשיבה 5. המשיבה 5 לא כפרה בדברי עדנאן. לפיכך אין עוד מקום לדון בהתנגדותה של
המשיבה 5. בנסיבות המקרה סבורני שאין לפסוק הוצאות לחובת המשיבה 5, שגם במהלך
הדיונים התנגדה ולא התנגדה לתובענה, בבחינת הן ולאו ורפיא בידה.

9. נראה לי שהתנגגדותן של המשיבות 4-2 ראויה להידחות, וזאת הן מחמת המישכון והן
מחמת חוזי הרכישה בין עדנאן לרוכשים. סבורני שלאור המישכון וזכויות הרוכשים,
"נתרוקנו" זכויותיו של עדנאן בקרקע כבר לפני הטלת העיקולים, ולא היה לעיקולים על מה
לחול. אנמק זאת להלן.

עפ"י העולה מחומר הראיות, נעשו החוזים עם הרוכשים הרבה לפני שהוטלו העיקולים,
פרט לחוזה אחד עם בני הזוג סלוק שנעשה ב - 29.12.97 (ראה כתבי הערבות שהמציא ב"כ
בל"ל עפ"י ההחלטה מיום 6.7.99. העיקול הראשון נתקבל במינהל ב26.10.97-), יושם לב
שכבר ב - 19.6.97 פנה עדנאן למינהל (במכתב שצוטט לעיל) וביקש להסדיר את חתימת
החוזים בין הרוכשים למינהל. כפי שציין עדגאן בתצהירו מיום 22.2.00 (סעיף 3(ג)),
הרוכשים שילמו ע"ח מחיר הדירות, עד ליום 4.2.98, סך כולל של 21,963,274 ש"ח, מתוך
הסך 28,221,809 ש"ח, שהוא הסכום המלא שהיו חייבים לשלם (ושולם עד 4.11.98). אמנם
העיקולים הוטלו זמן מה לפני 4.2.98 (הראשון נתקבל במינהל ב - 26.10.97 והרביעי ב -
2.2.98), אך ניתן להניח שחלק ניכר מהסך 21,963,274 ש"ח הנ"ל, שולם לפני העיקול
הראשון, ואם לא ראיה ממש יש לדבר, הרי זכר לדבר יש במכתב הנ"ל מיום 19.6.97 ששלח
עדנאן למינהל.

10. עפ"י העולה מפסה"ד בע.א, 189/95, בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב (תקדין עליון 3(99)
632), נדחה עיקול שהוטל לטובת צד שלישי על נכס שנקנה בחוזה מהבעלים (שכנגדו הוטל
העיקול) כבר מאז מועד החוזה, למרות שבזמן שהוטל העיקול עדיין לא הועברו הזכויות
ברישום, וזכויות הרוכש הן זכויות אובליגטוריות בלבד. בעניננו גם הוכח כאמור,
שהרוכשים שילמו סכומים נכבדים מאוד על חשבון מחיר הדירות כבר לפני שהוטלו
העיקולים. חוזי הרכישה שנעשו הרבה לפני העיקולים (פרט לחוזה אחד עם הזוג סלוק
שנעשה ב29.12.97-, ולגביו יחול האמור להלן לגבי המשכון בלבד, ולא מכוח ההלכה
שבפסה"ד אוצר החייל), גרמו לכך שלחייב (עדנאן) כבר לא היו זכויות בנכס, שעליהן יכולים
היו העיקולים לרבוץ. יצויין שאיש מהמשיבים, כולל עדנאן, לא טען שידי הרוכשים אינן נקיות וכי פעלו שלא בתום לב, וקל וחומר שלא נטען שפעלו במרמה ובקנוניה, שאז אפשר לחוזה הרכישה אינו מועיל כנגד עיקול שנעשה אחריו. אכן, אילו המשיבים 5-2 דאגו להטיל עיקולים על כספים, שהגיעו עוד מהרוכשים לעדנאן כשהוטלו העיקולים, אפשר שהיה ערך לעיקולים (פס"ד אוצר החייל הנ"ל, עמ' 33 ועמ' 66), אך פעולה כזאת לא נעשתה.

11. גם המשכון קדם לעיקולים, שכן המשכון נרשם כבר ב- 16.9.96. דין הוא שמשכון קודם לעיקול שנעשה אחריו (סעיף 4 לחוק המשכון, תשכ"ז - 1967, ולעניננו סעיף 4(3) לחוק).
מטעם המשיבים 4-2 נטען שעם תשלום מלוא הכספים ע"י הרוכשים, אין כוחו של המשכון יפה עוד. עפ"י חומר הראיות ברור שהערבויות הבנקאיות שנתן בל"ל לרוכשים מצויות עדיין ובזכות בידי ב"כ הרוכשים עבור הרוכשים, שכן הרוכשים עדיין לא זכו לקבל את הרישום שמגיע להם. לפיכך, ומיתר הטעמים שפורטו בסיכומי בל"ל ובתשובתו להמרצת הפתיחה, אין לומר שתשש כוחו של המשכון וכי הוא בטל ועבר מן העולם.

המשיבות 4-2 טענו שלפי חוזי הרכישה המסירה של החזקה בדירות היתה צריכה להיעשות במועדים שהם אחרי הטלת העיקולים. אמת נכון הדבר, ואולם עפ"י ההלכה העולה מפסה"ד בענין אוצר החייל, המועד החשוב הוא מועד עשיית החוזים, וקל וחומר בעניננו, שנעשו גם תשלומים כבדי משקל ע"י הרוכשים לפני העיקולים. אכן, טענת ב"כ המבקשות בסיכומיהן, שהחזקה נמסרה לרוכשים וממילא מדובר ב"מעשה עשוי" כדבריה (סע' 6 לסיכומים) אין ראוי לקבלה, שכן, אילו צדקו המשיבות 4-2 שמסירת החזקה רלוונטית, והיא הקובעת לענין הזכות הקודמת של הרוכשים על פני העיקולים, כי אז השאלה הקובעת היתה האם המסירה בוצעה לפני העיקולים או אחריהם.

12. ועתה להתנגדותו של עדנאן. עדנאן מודה בטענת המבקשות, שעפ"י המוסכם בין כל הצדדים, ובכלל זה עם הרוכשים, היה על כל אחד מהרוכשים לשלם את התשלומים עבור הדירה שרכש, לתוך חשבון בנק מיוחד, וזאת כדי להבטיח את בל"ל. עדנאן טוען בתצהירו מיום 22.2.00, שהוגש כתשובה להמרצת הפתיחה (והוגש באיחור ברשות ביהמ"ש), שסך כל תשלומי הרוכשים לחשבון המיוחד הנ"ל הגיע ל- 21,963,274 ש"ח עד 4.2.98, וכי לאחר מכן, עד 4.11.98 הושלם ההפרש שהגיע מהרוכשים, וכי בסה"כ שלמו הרוכשים עד 4.11.98 את מלוא הסכום שהיה עליהם לשלם, היינו הסך 28,211,809 ש"ח (ראה סעיף 3(ג) לתצהירו). כמו כן מודה עדנאן שהחזקה בדירות נמסרה לרוכשים. לפיכך, גם על פי טענותיו של עדנאן, הרוכשים מילאו את חלקם, ולכאורה זכותם להרשם כבעלי הזכויות שרכשו.


ראוי לזכור שעדנאן פנה למינהל במכתב מיום 19.6.97 משצוטט לעיל בקטע 5), וכבר אז רצה
להפנות את הרוכשים למינהל לשם הסדרת הרישום של זכויותיהם. משסרה המניעה
הנוגעת לעיקולים שנעשו לזכות המשיבים 5-2 כנ"ל, אין הצדקה למנוע מהמבקשות
להשלים את העיסקות עם הרוכשים ע"י הרישום. כפי שעולה מהדברים שהוסברו לעיל,
וכפי שנאמר בהחלטתי מיום 12.10.99, יש למבקשות ענין בהשלמת העיסקות עם הרוכשים,
והן זכאיות לכך, למרות שהרוכשים עצמם אינם לפנינו (שכן עו"ד רוטר
נמנעה מלצרפם,
למרות הרשות שקיבלה לצרפם עפ"י בקשתה).

13. עדנאן טוען שהמבקשות בעזרת בא כוחן "חברו בקנוניה בתיק זה עם יזמים אחרים וגרמה
להתמוטטות עסקי וסילוקי מאתרי הבניה דבר שגרם לקריסתי העסקית" (סעיף 11
לתצהיר). אינני יודע אם נכונים הדברים אם לאו, ואינני מביע על כך עמדה, כמובן, אם
נכונים הדברים, אפשר שיש לעדנאן עילות תביעה מתאימות נגד הגורמים השונים שהזכיר,
אך אין הדבר מונע את קבלת התובענה דידן, שתביא להשלמת הרכישה ע"י הרוכשים. יושם
לב שעדנאן אינו מעלה טענות נגד תום לבם של הרוכשים.

14 . העולה מכל האמור שראוי להעתר לעתירות שבתובענה. לפיכך אני פוסק כדלקמן :

א. אני מצהיר על זכותן של המבקשות 1 ו2- להפנות אל המשיב 1 (מינהל מקרקעי
ישראל), לשם חתימה על הסכמי חכירה, את רוכשי הדירות אשר רכשו דירותיהם
מהמשיב 6 בפרוייקט שנבנה על ידי המבקשים בכרמיאל במקרקעין הידועים
כחלקות 49, 50, 71, 80 בגוש 18991 (להלן: "המקרקעין") ועל זכותם של רוכשי
הדירות כי ייחתמו עמם הסכמי החכירה, כאמור.

ב. אני מורה למשיב 1 לחתום על הסכמי החכירה הנ"ל על אף העיקולים שהוטלו על
זכויות המשיב 6.

ג, אני מצהיר כי המישכון שנרשם על המקרקעין, לבקשת המבקשות, לטובת בל"ל
בע"מ ביום 16.9.96 גובר על כל עיקול שהוטל על זכויותיו של המשיב 6 לאחר מכן.

המשיב 6 (עדנאן ג'ריס פרח), ישלם למבקשות יחד סך 25,000 ש"ח שכ"ט עו"ד בתוספת
מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום.

כל אחת מהמשיבות 2, 3 ו - 4, תשלם למבקשות יחד סך 7,500 ש"ח שכ"ט עו"ד בתוספת
מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום, וכן שליש מאגרות המשפט בתוספת הפרשי
הצמדה וריבית מאז תשלום האגרה

להסרת ספק מובחר שלא נשמט ממני האמור בעמ' 15 לפרו' בענין ההוצאות בנוגע לתיקון
התובענה.

הנני פוסק הוצאות לזכות בל"ל, למרות שהיה משיב פורמלי. כל אחד מהמשיבים 2, 3, 4 1 -
6 ישלם לבל"ל סך 5,000 ש"ח שכ"ט עו"ד, בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית כחוק
מהיום.

נכתב ונחתם ביום י"ב באב תש"ס, 13 באוגוסט 2000.

יעקובי שווילי
ס. נשיא








הפ בית משפט מחוזי 80132/99 אשל הירדן ייזום ובנין נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 13/08/2000)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן