ג. שגיא אחזקות וניהול - ירונגל בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
ג. שגיא אחזקות וניהול ירונגל בע"מ
 
ג. שגיא אחזקות וניהול - ירונגל בע"מ
תיקים נוספים על ג. שגיא אחזקות וניהול | תיקים נוספים על ירונגל בע"מ

4576
48520/99 א     30/11/2000




א 48520/99 ג. שגיא אחזקות וניהול נ' ירונגל בע"מ




בעניין:
ג. שגיא אחזקות וניהול
בע"מ
התובעת

נגד
ירונגל בע"מ

אספטל בע"מ
ג'פרסון בע"מ
s.c.i ariel
הנתבעות
פסק דין
התביעה שבפני
עילתה אי התאמתו של ממכר למוסכם בחוזה המכר.

העובדות
התובעת והנתבעות התקשרו בתאריך 16.10.96 בהסכם לרכישת קומת משרדים בבנין שהקימו הנתבעות ברחוב אבא הלל 15 ברמת-גן (ת1/(א) - להלן: "ההסכם").
על פי ההסכם תואר הממכר כקומת משרדים בשטח של 359 מ"ר.
בסעיף 2 להסכם הוגדרו הביטויים הרלבנטיים לעניננו כדלקמן:

"יחידה: שטח קומה של 359 מ"ר בבנין, למטרת משרדים, המתואר בתשריט המצורף כנספח א' להסכם זה והמסומן בו בצבע כחול, אותו רוכש הקונה מהמוכרים על-פי חוזה זה, לרבות חלק יחסי מהמתקנים, ולרבות כל חלק שיוצמד ליחידה בעת רישום הבנין כבית משותף.

המתקנים: מתקנים לשימוש כללי, לרבות המעליות ובתי המעליות, מערכות חשמל והאינסטלציה, מערכות התאורה, מערכות המים, הביוב והתיעול, מתקני כיבוי-אש וכן מתקנים אחרים בבנין זקסנברג המיועדים לשימוש כל בעלי היחידות או חלקם, אפילו הם ממוקמים בתחומי יחידה מסויימת" (ההדגשה שלי - ש.ד.).
בהתאם לנספח ב' להסכם נקבע מחיר היחידה לסכום בשקלים חדשים השווה ל3,000- דולר למ"ר מוכפל ב359- מ"ר בתוספת מע"מ.
החזקה בממכר נמסרה לתובעת בחודש נובמבר 1996.

בחודש אוגוסט 1998 או סמוך לכך הזמינה התובעת ביצוע עבודות עיצוב פנים בקומת המשרדים ובאותה הזדמנות התבקש המעצב לבצע מדידה של שטח הקומה מאחר והתגלע ויכוח בין התובעת לבין השוכר של חלק מהקומה ביחס לתשלום דמי הניהול.
במדידה שבוצעה הסתבר כי שטח הקומה קטן מהמוצהר על פי החוזה (נ1/(א)). עם היוודע עובדה זו לתובעת, פנתה לנתבעות במכתב מיום 26.8.98 ודרשה השבת הסכום שבו פחת שווי הממכר. יחד עם זאת, הציעה כי ימונה מודד מוסמך אשר קביעותיו יחייבו את הצדדים וישמשו בסיס להתחשבנות (ת1/(ג)).
משנדחתה דרישתה זו שכרה התובעת את שרותיו של מודד מוסמך וחוות דעתו הועברה לנתבעות, אולם האחרונות דחו את טענותיה מכל וכל ועל כן הוגשה התביעה שבפני
.
בישיבת קדם המשפט בפני
כב' השופט אוקון הגיעו באי כח הצדדים להסכמה לפיה:

"ימונה מודד אשר יבחן את שטח הממכר על יסוד המפרט אשר צורף להסכם, כאשר מודגש כי שטח הממכר לעניין זה, לרבות שטח המותחם על ידי קירות החוץ, ולרבות החלק היחסי מהמתקנים ומכל חלק שהוצמד לדירה. החלטת המומחה תחייב את הצדדים" (ההדגשה שלי - ש.ד.).

בהמשך להסכמה זו מונה מר זוהר עירון כמומחה מטעם בית המשפט.
מר עירון מדד את שטח הקומה והבנין על פי הגדרת התובעת ועל פי הגדרת הנתבעות וממצאיו פורטו בחוות דעתו בימ"ש1/.
כמו כן, השיב לשאלות הבהרה שהופנו אליו ע"י בית המשפט והצדדים, בימ"ש2/.
אולם, למרות שבתשובותיו לשאלות ההבהרה ציין מר עירון כי שטח היחידה על פי החוזה (מפרט והגדרות) לפי הבנתו הוא 347.9 מ"ר לא נחה דעתם של הצדדים והמומחה זומן לחקירה נגדית על חוות דעתו.

לאחר ששמעתי את עדותו של המודד ובחנתי את הסבריו, הגעתי למסקנה כי אופן המדידות אכן תואם את נוסח ההסכם וההגדרות.
ב"כ התובעת סבורה כי לא היה מקום לכלול בחישוב שטח הקומה הטיפוסית את שטחי המעליות ושטחי שני החללים שבצידי המעליות אלא רק את חלקם היחסי.
סבורני כי טענה זו אינה עולה בקנה אחד עם כוונת הצדדים כפי שמצאה ביטויה בתשריט אשר תחם את שטח הקומה וכלל שטחים אלה.
יצוין כי התובעת רכשה את כל הקומה ובשטח הקומה נכללו מטבע הדברים גם המעליות. יתרה מכך, על פי הגדרת יחידה יש לכלול בשטח הממכר גם את החלק היחסי של המעליות ועל פי שיטה זו יכללו בשטח הממכר חלקים יחסיים משטחי המעליות בכל הקומות, כך שבסופו של דבר התוצאה הסופית תהיה זהה.

לעומת זאת, גורס ב"כ הנתבעות כי יש להוסיף על השטח אותו קבע המודד גם את השטח היחסי עליו מוצבים מתקנים שונים על הגג כיוון שמדובר במתקנים המשרתים את כל הבנין ואת חדר הטרנספורמציה, כן נטען כי במדידת קירותיו החיצוניים של הבנין יש לקחת בחשבון גם את השטח שבין העמודים הבולטים מעבר לקיר.

באשר לאופן חלוקת השטחים הציבוריים יחסית לשטחים הפרטיים, טוענות הנתבעות שאין לקחת בחשבון את קומות המרתף וקומת הביניים בה נבנתה גלריה.
סבורני כי גם טענות הנתבעות דינן להדחות לאור עדותו של המומחה. בעדותו הסביר מר עירון כי אין זה מקובל למדוד את שטחם של מתקנים הניתנים להזזה המוצבים על הגג והסברו מקובל עלי.

באשר לחדר הטרנספורמציה הוכח כי חדר זה נרכש ע"י חברת החשמל והתוצאה של הכללתו ברכוש המשותף תהיה שהנתבעות יקבלו תשלום עבור אותו שטח, הן מהתובעת והן מחברת החשמל, והגיונם של דברים מחייב כי ההגדרה לפיה גם מתקנים הממוקמים בתחומי יחידה מסוימת יחושבו במסגרת הרכוש המשותף תפורש באופן שילקחו בחשבון שטחים שאינם בבעלות יחודית של יחידה מסוימת למרות שהם ממוקמים בשטחה, ואילו בעניננו חברת החשמל כענין של מדיניות רכשה את שטח חדר הטרנספורמציה.

באשר לשטח החיצוני שבין העמודים, מקובלת עלי עמדת התובעת לפיה מדובר באויר ולא בשטח של הבנין.

באשר לאופן חלוקת החלק היחסי של המתקנים בין יחידות הבנין, על פי ההגדרות בהסכם החישוב של שטח היחידות ושטח הרכוש המשותף אמור היה להעשות בהתאם לרישום הבנין כבית משותף אלא שהנתבעות לא הציגו את תשריט הבית המשותף כפי שהוגש לרישום למרות שהתבקשו לעשות כן.

הטענה לפיה עו"ד גרין העוסק ברישום הבית מסרב לשתף עמן פעולה לאו טענה היא מאחר ולא היתה כל מניעה לזמן את עוה"ד לעדות על מנת שיציג את המסמכים הרלבנטיים. על כל פנים, הוכח בעדותו של מר עירון כי כל אותם חלקים שהוגדרו על ידו כיחידות פרטיות אכן שייכים לנתבעות או לבעלים אחרים ועל כן בדין חולקו שטחי המתקנים באופן יחסי לשטחים הפרטיים, בין אם נבנו בו זמנית עם הממכר או בשלב מאוחר יותר.
יתרה מכך, בהסכם הוגדר הבנין ככולל שמונה קומות עיליות ושלושה מפלסים תת קרקעיים, כך שלא ברור על מה נסמכת הטענה לפיה אין לכלול בשטחים הייחודיים את שטחי המפלסים התת-קרקעיים.

לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי שקביעת המודד המוסכם לפיה שטח היחידה כהגדרתה בחוזה הוא 347.9 מ"ר. דהיינו, 11.1 מ"ר פחות מהמוצהר על פי החוזה, הינה קביעה מבוססת.

ברע"א 7642/97 נדון מקרה שעובדותיו זהות כמעט לחלוטין לעובדות התביעה שבפני
וקביעותיו של כב' השופט אנגלרד באותו ענין יפות גם לעניננו.
ברע"א הנ"ל נקבע כי המוכרים הפרו את חוזה המכר בשל קיומה של אי התאמה הנובעת מן הפער בין הצהרת המוכרים ביחס לשטח הממכר שהפכה לחלק מן החוזה לבין המציאות. כן נקבע כי:

"עקרונית אחריותו של המוכר להפרת חוזה אינה מותנית בשיטתנו ביסוד של אשמה כלשהי, לכן, במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי התאמה אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום לב או בהעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התנייה החוזית, אשר במקרה שלנו נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר".

הנתבעות שבפני
הן שבנו את הבנין והיה עליהן לדעת מהו שטח הממכר על פי המפרט והחוזה. משלא טרחו לבדוק נקודה זו באופן יסודי, יש להחיל על המקרה את הוראותיו של סעיף 16 לחוק המכר הקובע:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו15- או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

וכפי שפורש בד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ ואח', פד"י מג(1) 441 בעמ' 469:

"סעיף 16 לחוק המכר תשכ"ח1968-, אשר בא לבטל את העקרון של 'ייזהר הקונה', כאשר מדובר בקונה שאפשרויותיו ליזהר ולקבל מידע נחותות ומחייבות הגנה (ראה ז' צלטנר חוק המכר, תשכ"ח1968- (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, ג' טדסקי עורך תשל"ב) 91-93)".

הנתבעות גורסות כי הוראות סעיף 4 של החוזה מהוות תניית פטור המשחררת אותן מאחריות לאי ההתאמה שנתגלתה בשטח הממכר.
גם טענה זו דינה להדחות מאחר ומדובר בתניית פטור גורפת הטעונה פירוש מצמצם ואין לייחס לקונים התחייבות למדוד בפועל את שטח הקומה והמתקנים (ראה פסה"ד ברע"א 7642/97 הנ"ל, עמ' 9).

הסעד
התובעת מבקשת פיצוי על פי סעיף 28 לחוק המכר, דהיינו, ניכוי החלק היחסי מהמחיר בהסתמך על אי ההתאמה, ובהתחשב בנסיבות המקרה בדין בחרה בסעד זה.
מאחר והמחיר נקבע על פי שטחו של הנכס, ההפרש בין המחיר ששולם לשווי הממכר מסתכם ב33,300- דולר כערכם בשקלים על פי שער יציג ביום 16.10.96 בתוספת מע"מ, ואני מחייבת את הנתבעות לשלם סכום זה לתובעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 16.10.96 ועד למועד התשלום בפועל.

על סכום זה יש להוסיף 336 דולר בתוספת מע"מ בשל תשלום ששולם ביתר כשכ"ט עו"ד, וכן את החלק היחסי של מס הרכישה ששולם על פי השטח שצוין בהסכם.

סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההוצאה ועד לתשלום בפועל.
הנתבעות ישלמו הוצאות משפט הכוללות אגרות ושכר עדים וכן שכ"ט עו"ד בשעור 15% + מע"מ מן הסכום שנפסק. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן והודע ביום 30.11.2000, במעמד:
שרה דותן
, שופטת, סג"נ
מותר לפרסום

ניתן היום ג' בכסלו תשס"א, 30 בנובמבר 2000
במעמד עו"ד גב' רוזנצויג ועו"ד רותם
זכות ערעור תוך 45 יום לביה"מ המחוזי.
מותר לפרסום מיום 30/11/2000

שרה דותן
, שופטת, סג"נ

תמי מ. / d04852099a.1
1
בתי המשפט
בבית משפט השלום בתל אביב - יפו

תא 048520/99

בפני

כב' השופטת שרה דותן
, סג"נ
30/11/2000








א בית משפט שלום 48520/99 ג. שגיא אחזקות וניהול נ' ירונגל בע"מ (פורסם ב-ֽ 30/11/2000)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן