נציגות הבית המשותף ואח' - מנרב אחזקות בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
נציגות הבית המשותף מנרב אחזקות בע"מ
 
נציגות הבית המשותף ואח' - מנרב אחזקות בע"מ
תיקים נוספים על נציגות הבית המשותף ואח' | תיקים נוספים על מנרב אחזקות בע"מ

55826
205/92 א     07/03/2002




א 205/92 נציגות הבית המשותף ואח' נ' מנרב אחזקות בע"מ




113
בתי המשפט
א 000205/92
בית משפט מחוזי באר שבע
07/03/2002

כבוד סגן הנשיא ידין טימור

בפני
:
נציגות הבית המשותף ואח'

בעניין:
תובעים
נגד
מנרב אחזקות בע"מ
נתבעת
7.3.2002
ישיבה מיום:
מופיעים:
פסק דין
1. התביעה הנדונה הוגשה ע"י 33 דיירים ונציגות בית משותף כנגד החברה אשר מכרה להם הדירות, בשל טענתם הנוגעת לליקויי בניה.
התביעה הוגשה ב- 6.7.92 ולמרבה הצער התארך הדיון בשל מחדלים שונים ונסיונות חוזרים להסדרי פשרה שלא עלו יפה.
החברה הנתבעת (להלן תקרא "מנרב") הגישה הודעת צד שלישי כנגד ארבעה צדדים שלישיים. הצד השלישי מס' 3 הגיש הודעה כנגד צד רביעי.
לתביעה צורפו חוות דעת מומחים, והנתבעת הגישה חוות דעת שכנגד.
ביום 19.10.93 הגיעו הצדדים להסדר דיוני, לפיו מונה מומחה מטעם בית המשפט, שנתבקש לקבוע את הליקויים בדירות וברכוש המשותף, תוך התייחסות לליקויים הניתנים לתיקון ואלה שאינם ניתנים לתיקון.
הוסכם שהנתבעים והצדדים השלישיים יהיו רשאים לבצע תיקונים בפיקוח המומחה. המומחה שנתמנה ע"י בית המשפט הוא המהנדס דב אייזנברג, שחוות דעתו הוגשה ביום 22.5.94.
ביום 27.6.94 הגיעו הצדדים להסדר בדבר המועדים לביצוע התיקונים, אך הביצוע התעכב משום הצורך להמתין לחודשי הקיץ, לגבי חלק מהתיקונים.
ביום 7.5.95 הודיעו הצדדים כי הם עוד פועלים לצימצום מחלוקות שביניהם.
ב- 4.7.95 נמסרה הודעה כי ב"כ התובעים השתחרר מהמשך ייצוג התובעים ורק ביום 24.12.95 נמסרה הודעה על מינוי עו"ד אחר - עו"ד חיה קופר דונקלמן.
ביום 17.4.96 הודיעו הצדדים כי הגיעו להסדר פשרה, לפיו יבוצעו תיקונים, ישולם פיצוי בסך 200,000 ₪ וכן הוצאות בסך 130,000 ₪, אלא שביום 24.6.96 הודיעו התובעים כי הם חוזרים בהם מהסדר הפשרה לו הסכימו.
עד ליום 30.3.98 המשיכו הצדדים בנסיונות להגיע להסדר בדבר התיקונים שיש לבצע, ובמועד זה הוסכם כי תוגש חוו"ד משלימה ע"י המומחה מטעם בית המשפט, בה יתייחס למצב הסופי בדירות וברכוש המשותף ויתן ביטוי כספי לליקויים שנותרו, לרבות ירידת ערך הנכסים. הוסכם כי חוות דעת המומחה תהא מכרעת, כפוף לזכות הצדדים לדרוש חקירתו הנגדית. נקבע שאין בהסדר זה כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים.
חוות הדעת המשלימה הוגשה ביום 28.3.99.
ביום 3.6.99 הודיעו הנתבעים והצדדים השלישיים על הסכמתם לסלק התביעה בסך 400,000 ₪. הצעה זו נדחתה ע"י התובעים ונקבעו סדרי דין להוכחות.
מועד ראשון להבאת ראיות נקבע ליום 5.9.99 - במועד זה נתברר כי לא הוגשו עדויות מטעם התובעים, כפי שהורה בית המשפט, ואף לא הוגשה בקשה לדחיית מועד הדיון מבעוד מועד. נקבע ששאלת ההוצאות תשאר בצריך עיון למועד מתן פסק הדין.

2. התובעים במרביתם התקשרו בהסכמים לרכישת דירותיהם מהנתבעת בשנים 1989-1987, וקיבלו החזקה בדירות בסוף שנת 1989 ותחילת שנת 1990. (ראה סע' 3 לכתב התביעה על נספחיו שלא הוכחש ע"י הנתבעת).

3. פרט לעדות המומחה מטעם בית המשפט, העדות המרכזית מטעם התובעים הינה עדותו של מר אלכס זיסמן שנמסרה בענינו ובשם נציגות הדיירים ברכוש המשותף.
לדברי זיסמן פורסמו הדירות הנדונות ע"י הנתבעת כדירות יוקרה שהתכנון שלהן אינו שיגרתי. אכן מאשר מר דוד שרי, מטעם הנתבעת, כי בפרוספקט הדירות פורסם שהדירות ייבנו בסטנדרט גבוה (ראה עדות זיסמן ת/5 סע' 5, עדות שרי פרוט' 89 והפרוספקט נ/1).
מעיד זיסמן, כי גילה ליקויים שונים בדירה קודם שקיבל החזקה והביא הדברים לתשומת ליבו של מר חיים שחר, מנהל המכירות של הנתבעת ומנכ"ל הנתבעת מר אברהם קוזניצקי. (ראה סע' 13-8 בת-ת/5). עדיין, בשל התחייבותו למסור החזקה בדירתו הקודמת, נאלץ לקבל החזקה בדירה הנדונה (שם סע' 14).
גם לאחר קבלת החזקה, מעיד מר זיסמן, כי פנה לנתבעת, הן בענינו, הן כנציג הדיירים, ודרש תיקון הליקויים, אך נענה בסחבת, ואותם תיקונים שבוצעו, נעשו בצורה לקויה. (ראה ת/5 סע' 23-21). לטענתו, אף תיקונים שבוצעו אחר הגשת התביעה הנדונה נעשו בצורה לקויה - במיוחד כך תיקון תלונות הויטרינה בדירות, תיקוני איטום ותיקון הריצוף (ראה סע' 27-26 שם).

4. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי היא פטורה מאחריות, בין היתר משום התנגדות התובעים לאפשר לה לתקן הליקויים בדירות וברכוש המשותף.

4.1 4.1 מר זיסמן כאמור, העיד כי פנה לנתבעת בשמו ובשם הנציגות וביקש לתקן הליקויים, אך נתקל בסחבת, ואותם תיקונים שהנתבעת ניסתה לבצע, נעשו בצורה לקויה. הוא מאשר שבוצעו תיקונים "קטנים" בדירתו שהם בגדר תיקונים בתום שנת אחריות. אישתו אישרה התיקונים (ראה נ/12 ופרוט' 75). הוא מאשר שהיה סיכום לגבי מועדים לביצוע תיקון הליקויים בדירות התובעים, אך אינו זוכר אם נקבע מועד לתיקון פגמים בדירתו הוא ביום 25.6.97. לדבריו מעולם לא נקבע מועד לליטוש הריצוף בדירתו (פרוט' 77-76). הוא מונה שמות של תובעים שהסכימו לביצוע תיקונים וסבלו סבל רב בשל כך - משפחת פאר, תמיר וקרוגלן (פרוט' 77).

4.2 4.2 מר סיבוני משה (תובע מס' 15) מעיד כי הדירה נמסרה לחזקתו כאשר בה ליקויים מרובים (ת/6 סע' 7). הוא פנה פעמים רבות "למנרב", אך נתקל בסחבת. לאחר חודשים הוא הופנה לספקית המרצפות, צד ג' 3 ונשלח אליו צוות ללטש הריצוף, אך עבודה של שבועיים לא הביאה לתיקון הליקויים. לשווא סבלו אי נוחות מרובה. גם תיקונים נוספים לא עלו יפה (ראה ת/6). הוא מתנגד לביצוע נסיון חוזר לתיקון הריצוף ע"י ליטוש. הוא אינו כופר בחתימתו על אישור לתיקון פגמים, שפורטו בפרוטוקול מסירת הדירה. (ראה נ/13 ופרוט' 80).
מר זאב לנסמן, מנהל צד ג' 3, מאשר כי תיקון הריצוף בדירת סיבוני בוצע עוד בשנים 90-89' (קודם הגשת התביעה) ואכן התוצאות לא היו מוצלחות. לא נעשה שימוש בחומרים טובים (ראה פרוט' 102).

4.3 4.3 לבנה רוזנבלט (תובעת מס' 2) מתייחסת כמו האחרים לפגמים שמצאה בדירה עם כניסתה. היא מציינת כי אינה מעונינת בתיקון הדירה ע"י הנתבעת בשל החוויה
השלילית שחוותה משפחת סיבוני, כמפורט לעיל. (ראה עדותה ב- ת/7). עדיין איננה זוכרת העדה כי נקבע מועד לביצוע ליטוש הריצוף והיא התנגדה לכך (פרוט' 86).

4.4 4.4 רון יוסף (תובע מס' 28 מפרט הפגמים בדירתו וברכוש המשותף (תצהירו ת/8). הוא מציין נסיונות הנתבעת לתיקון חלונות בדירתו הוא, שלא עלו יפה, כמו גם תיקון ריצוף בדירות אחרות שלא השיג תוצאות. גם בעיות רטיבות בדירתו לא תוקנו. הוא מאשר כי נקבע מועד לביצוע תיקונים בדירתו אך הוא איחר להגיע. הוא לא היה מעונין בתיקון הריצוף ע"י הליטוש. (פרוט' 89-88).

4.5 4.5 מר דוד שרי העיד מטעם הנתבעת. בין היתר מציין הוא כי בעצמו ראה מודעה על לוח המודעות בבית הנדון בשנת 97' בה נאמר:
"הודעה לדיירים: אנו מבקשים מכל הדיירים עם בעיות הריצוף, שלא לאפשר לבעלי מקצוע להכנס ולבצע תיקונים. ועד הבית". (ראה תצהירו נ/14 סע' 7.2 (ב) והמודעה עצמה נספח יא' שם כמו גם פרוט' 94).
כל התובעים, שעדותם פורטה לעיל, העידו כי לא ראו המודעה הנ"ל מעולם (ראה עדות זיסמן פרוט' 74, עדות סיבוני פרוט' 79, עדות רוזנבלט פרוט' 85, עדות יוסף רון פרוט' 88).
אין איש יודע ביוזמת מי נתלתה המודעה, ומי ערך אותה. לא מצאתי סיבה לשלול עדות מר שרי כי בפועל תלה מאן דהוא המודעה במקום.

5. ההסדר הדיוני ביום 19.10.93 כבר הוזכר לעיל (ראה סע' 1 לעיל). בסע' 6 לאותו הסדר נקבע:
"מוסכם על דעת כולם שהנתבעת והצדדים השלישיים והצד הרביעי יהיו רשאים לתקן כל נזק בר תיקון. המומחה שיתמנה להגשת חוות דעת, הוא שיפקח על ביצוע התיקונים ויאשר גמר הביצוע".
ביום 17.11.96 נתקבלה הודעה בבי"מ מאת המומחה אינג' אייזנברג, על פיה קיים פגישה עם נציגי התובעים לקביעת לוח זמנים לביצוע תיקונים. משיחה שקיים המומחה עם מר זיסמן, נציג הדיירים הבין כי מר זיסמן אינו מצליח לקבל הסכמת הדיירים לביצוע העבודה (ראה ההודעה - נספח י' ל-נ/14).

6. לטענת הנתבעת סירבו התובעים לקיים ההסדר עליו הוסכם בביה"מ ומנעו ביצוע התיקונים בדירותיהם. התובעים נהגו כך אף שנקבע לוח זמנים מסודר לביצוע התיקונים (ראה נ/14 סע' 7.2 (ד) ונספח יב' שם, כמו גם נ/16 ופרוט' 91 ו- 94).
התובעים כולם התנגדו לתיקון הריצוף ע"י ליטוש כהמלצת המומחה. תובעים ספורים הסכימו לתיקונים חלקיים בדירתם - משפחות פאר, תמיר, קרוגלן ו-צורף. (ראה נ/14 סע' 7.2 (ה) - 7.2 (ז).
מר זאב לסמן מעיד מטעם צד ג' מס' 3 כי התובעים מנעו תיקון הריצוף ע"י ביצוע ליטוש (ראה נ/18 סע' 3 ופרוט' 104). בוצע תיקון אצל מספר דיירים שאינם מבין התובעים. מר אהרון אלוש מטעם צד ג' 4, מעיד כי בוצעו תיקונים בעבודות אלומיניום (חלונות) אצל חלק מהתובעים במועד מסירת הדירות (נ/19 סע' 11).
לאחר הגשת התביעה ולמרות ההסדר הדיוני לא איפשרו התובעים, למעט משפחת זיסמן, ביצוע תיקונים (שם סע' 17).
בחקירתו הנגדית מציין העד כי אף הזמינו חלקים מיוחדים, שלא היו ברי השגה, בעת שהותקנו מתקני האלומיניום, ע"מ לתקן החלונות, אך התובעים לא נתנו הזדמנות להרכיבם (ראה פרוט' 108 ומוצגים נ/21 ו-נ/22).

7. הנתבעת הביאה ראיות להראות כי מספר תיקונים בכל זאת בוצעו.
כאמור משפחות פאר, תמיר וקרוגלן הסכימו לתיקונים למעט ליטוש הריצוף. אצל משפחת קרוגלן, תחת ליטוש בוצע חיפוי קרמיקה תוך ויתור על תיקונים אחרים (פרוט' 78, 96-95).
דירת משפחת פאר אמורה היתה לשמש כדוגמא ולכן הושקע מאמץ מיוחד בתיקון דירה זו (פרוט' 94). הנתבעת בדקה טענות אודות חדירת רטיבות, ונעשו תיקונים לשיפור האיטום (פרוט' 93).
המהנדס שרי מודה כי לא בוצעו תיקונים ברכוש המשותף הואיל והיתה כוונה לבצע התיקונים בד בבד עם התיקונות בדירות (פרוט' 97).

8. המומחה מטעם ביה"מ, אינג' דב אייזנברג הגיש חוות דעת, וחוות דעת משלימה לענין הליקויים בדירות התובעים ועלות תיקונם.
נבחן עתה פגמים וליקויים אלה אחד לאחד:

8.1 8.1 לתובעים טענות אודות העדר מעקות לאדניות, שהותקנו מעבר לויטרינות שבסלון הדירות. לענין זה מסביר המומחה בחוות דעתו הראשונה (שם עמ' 3-2):
"מצב קיים: אדניות חיצוניות מבטון, בולטות בחזיתות הבנין, מעבר לויטרינות בסלון. פני האדניות נמוכים מתחת לפתחי החלונות בויטרינות. ע"מ לטפל באדניות, יש למשוך את הגוף מעבר לפתח החלון, עד למצב של סכנת נפילה. השימוש באדניות, במצב שהם נמצאים, מהווים סיכון בטיחותי".
המומחה בדק התוכניות הרלבנטיות והוא קובע כי בתוכנית משורטטים מעקות מעל האדניות בגובה של 1.05 מ'. אותן מעקות ניתן לראות גם בפירסומים ופרוספקטים של הנתבעת. (ראה נ/1).
בתוכניות שנמסרו לדיירים ע"י הנתבעת, אין סימן למעקות. האדריכל מר נטל, מאשר קיום האדניות בתוכניות העבודה. (פרוט' 20.2.00 עמ' 16).
המומחה מונה את הפתרונות האפשריים לליקוי זה.
בחוות הדעת המשלימה מסכם המומחה לענין זה (שם עמ' 3):
"המעקות מהווים חלק אינטגרלי מחזית הבנין. אי לכך חובה להתקין מעקות עפ"י תכנון אחיד לכל הבנין ובהתאם לרישוי. אומד עלות ביצוע המעקות, כאמור, כולל גשרוני גישה לחלונות בפנתהאוזים 128,000 ₪.
המומחה נחקר בענין זה בחקירה נגדית וחוזר על קביעותיו (פרוט' 64-62). מציין המומחה כי הפתרונות שהוצעו ע"י הנתבעת אינם איכותיים בעיניו אף שעשויים להיות טובים. גם קיים הקושי להתקין המעקות היום, הואיל ויש להתקינן בדירות כולן, לרבות דירות דיירים שלא נמנים על התובעים, מאחר ומדובר בחזית הבנין.
לא ניתן ע"י הנתבעת הסבר מדוע אין לאמץ הפתרון שבתוכניות העבודה, ובפרסומי הנתבעת מלכתחילה (לענין תוקף הפרוספקט ראה ע.א. 6271/95 אשר נ. פרוייקט גן העיר בע"מ).

8.2 8.2 באשר לריצוף קובע המומחה בחוות דעתו הראשונה:
"כמות וגודל החורים במרצפות עולה על המותר עפ"י התקן. הפרשי רווחים וגובה בין מרצפות, מעבר למותר במפרט מכון התקנים. הליקוי באריחים ובביצוע".
הנתבעת הציעה למומחה תיקון הפגמים ע"י סתימות בחומר היפוקסי וליטוש משטח הריצוף.
עמדת המומחה לענין הצעה זו: "איכות התיקונים מותנה בטיב הביצוע" (שם עמ'
10).
כפי שצויין לעיל, נעשה נסיון לתיקון בדרך זו בדירת משפחת סיבוני (תובעים 14 ו-
15) ונסיון זה גם לדעת מנהל צד שלישי ג' נכשל. כך גם קובע המומחה בחקירתו (פרוט' 59).
בחוות הדעת המשלימה העריך המומחה עלות התיקון בדרך של ליטוש לגבי כל אחת מן הדירות (ראה עמ' 5 לחווה"ד ופרוט' עמ' 60).
המומחה מציין כי אפשרי גם פתרון בדרך של חיפוי עם אריחי קרמיקה, אז עלות התיקון תגדל ב- 1/3 לערך (פרוט' 59).

8.3 8.3 בחוות דעתו הראשונה מצא המומחה כי עבודת הטיח בוצעה בצורה לא תקינה ולכן
נדרשת עבודת תיקון הטיח וצביעה. (עמ' 10 לחווה"ד).
הנתבעת בסיכומיה מודה כי הליקויים בטיח וצבע באחריותה (שם עמ' 8).
בחוו"ד המשלימה העריך המומחה שווי תיקון ליקוי זה בדירות השונות.

8.4 8.4 המומחה מתייחס לליקוי תכנוני בחלון צרפתי בדירות בו מותקן תריס רפפות. קיים קושי לנקות החלק התחתון שבתריס.
מדובר במספר חלונות שונה מסוג זה בכל דירה. לכן עלות התיקון בכל דירה הוא שונה (פרוט' 61).
בסיכומיה הנתבעת אינה חולקת על ליקוי זה אלא שמבקשת להטיל האחריות על צדדים שלישיים 1 (המתכנן) ו- 4.

8.5 8.5 נקבע ע"י המומחה כי מצא גימור ועיבוד גס של משקופי הדלתות וצביעה רשלנית. כך גם לגבי דלתות האינטרסולים (חוו"ד ראשונה של המומחה עמ' 11). המומחה שם שווי התיקון בחווה"ד המשלימה. הנתבעת אינה טוענת דבר לענין זה בסיכומיה.

8.6 8.6 המומחה קובע כי בוצע חיפוי לקוי באריחי קרמיקה במטבח ובאמבטיה.
גם לגבי ליקוי זה אין הנתבעת משמיעה כל הסתייגות בסיכומיה, ושווי התיקון נקבע ע"י המומחה.

8.7 8.7 לתובעים טענות אודות ויטרינות לקויות בסלון הדירות.
נטען ע"י התובעים כי הויטרינות בסלון לא הותקנו כראוי. צד שלישי מס' 4 הסכים לבצע התיקונים הדרושים כפוף לאישור מומחה ביה"מ (ראה חוו"ד ראשונה עמ' 12). בחווה"ד המשלימה מציין המומחה כי חלונות ויטרינה אלה מתפקדים בקושי. הצד השלישי הנ"ל התחייב לבצע תיקון ולהיות אחראי לו. המומחה העריך עלות התיקון בסך 280 ₪ לדירה. היה והתיקון לא יעלה יפה יידרש להחליף כנפי הויטרינה בעלות של 2000 ₪ לדירה (ראה חוו"ד עמ' 8).
בחקירתו בביה"מ ציין המומחה, כי סטנדרט הויטרינות התאים למקובל, בעת הבניה, ולסטנדרט תוכניות הבית. בביתו של זיסמן החליפו גלגלים וגומיות והדבר פתר זמנית את הבעיה (פרוט' 58-57). המומחה מאשר שהצד השלישי מס' 4 יכול לתקן החלונות בעלות שצוינה לעיל (פרוט' 67).
ביום 15.6.92 שלחה הנתבעת מכתב לתובעים ובו הודיעה בין היתר כי המשיבה מס' 4 מסכימה להחליף הויטרינות, בלי שהיא מחויבת בכך ובתנאי שתתקבל הודעה בכתב המאשרת זאת עד 30.6.92. היה ולא תתקבל הסכמה יבוצעו תיקונים בויטרינות הקיימות (ראה ת/11). בפועל הוחלפו הויטרינות אצל שלושה תובעים בלי שנשאו בעלות התיקון. (פרוט' 97).
אף שדוד שרי, מהנדס הנתבעת, נחקר בענין, לא הוצג בפני
ו כל מסמך המעיד כי תובעים נוספים ביקשו להחליף הויטרינות בתשובה למכתב הנ"ל.
עוד ביום 30.10.95 נמסרה הודעה לביה"מ ע"י נציג התובעים, מר זיסמן, וב"כ הצד השלישי מס' 4 כי יבוצעו תיקונים כפי שבוצעו בדירת זיסמן (פרוט' 20).
הצד השלישי הזמין גלגלים מיוחדים לשיפור תנועת החלונות, אך התובעים לא איפשרו ביצוע התיקון (ראה עדות מנהל הצד השלישי, מר אהרון אלוש פרוט' 109-108).
הצד השלישי מסכים כי עלות התיקון הינה 280 ₪ לדירה "רגילה" ו- 800 ₪ לדירת פנתהאוז (ראה עמ' 4 לסיכומיו).

8.8 8.8 בחווה"ד המשלימה מפרט המומחה עלות תיקון ליקויים נקודתיים בדירות השונות בעלות שולית יחסית. אין לכך התייחסות מצד הנתבעת ומשתמעת הסכמתה לענין זה. (ראה עמ' 5 לחווה"ד).

9. בנוסף לליקויים שפורטו על ידי המומחה בדירות השונות - ליקויים המשותפים לאותן דירות - מתייחס המומחה באופן פרטני לליקויים שמצא בדירות מסויימות. הכוונה לדירה 37 של משפחת גרינקול (תובעים מס' 31 ו- 32) ודירה 38 של משפחת אייזנבאום (תובעים 34-33).
סה"כ עלות הליקויים בדירה הראשונה מעריך המומחה 4200 ₪ ובדירה השניה בסך 10,060 ₪.

10. בפרק נפרד דן מומחה בית המשפט בליקויים שמצא ברכוש המשותף. בפרק זה נכלל הליקוי שמצא במיקום האדניות ללא המעקות, שבכך כבר דנו לעיל.
בנוסף התייחס המומחה לליקויים שלהלן:

10.1 עפ"י המפרט היה על הנתבעת לצפות קירות המבואה בפלחי שיש עד לגובה התקרה. בפועל בוצע הציפוי עד לגובה 1.90 מ'. המומחה שם שווי השלמת הציפוי בסך 11,000 ₪. המומחה סבור כי התיקון מיותר, אך משהנתבעת התחייבה בכך במפרט היא אינה רשאית לפטור עצמה מכך. (ראה חוו"ד משלימה עמ' 2).

10.2 בחווה"ד המשלימה מתייחס המומחה לשורה של ליקויים נוספים, אשר גם ע"י סיכומי הנתבעת הינם זניחים, פרט לתיקון טיח בחדר מדרגות שעלות תיקונו נאמדת בסך 24,000 ₪. טוען ב"כ הנתבעת כי תיקון הטיח בוצע לשביעות רצון המומחה ויתר הליקויים הם תוצאה של מעבר הזמן. המומחה לא נשאל דבר בענין וע"כ אין יסוד לטענה זו.
העלות הכוללת של תיקון הרכוש המשותף, כולל תיקון המעקות לאדניות מעריך המומחה בסך 155,935 ₪.

10.3 בפרק הליקויים ברכוש המשותף מציין המומחה כי חדר מדרגות מזרחי נבנה ברוחב של 0.75-0.80 מ' לעומת הנדרש בתקנות התכנון והבניה - 0.90 מ'.
פגם זה לא ניתן לתיקון. בהסכמת הצדדים נתמנה שמאי לשום פגם זה, הוא השמאי מר נתן בן-חיים. השמאי שם שווי הליקוי בסכום השווה ל- 20,000 דולר. טוענת הנתבעת כי הליקוי מקורי בתכנון הבניה ובכך נדון בנפרד בחבותם של הצדדים השלישיים.

11. לנתבעת טענות שונות לענין חבותה. נדון בהן אחת לאחת.

11.1 טוענת הנתבעת כי אינה חבה דבר לתובעים 4 ו- 5 (משפחת שריקי), הואיל ומדובר ב"קוני משנה" אשר רכשו דירתם ממוכרים שבעצמם רכשו הדירה מהרוכשים המקוריים.
יותר מכך, עם רכישת הדירה חתמו תובעים אלה על מסמך בו ויתרו על כל טענה כנגד המוכרים או הקבלן בשל כל פגם בדירה (ראה נ/14 סע' 3 ונספח א' שם).
התובעים משיבים על טענה זו בכך שמנרב ויתרה על טענה זו בעצם הסכמתה לבצע תיקונים בדירה זו. הסכמה זו עולה מן ההסדר הדיוני שנעשה בין הצדדים עוד ביום 19.10.93 וכן מראיות שהוגשו דווקא מטעם הנתבעים (ראה נ/5, נ/16 ו- נ/20). בעת שנעשה ההסדר הדיוני לא הסתייגה הנתבעת ולא שמרה על טענותיה לענין חבותה בענין זה. (לענין הקשיים המתעוררים בנושא אחריות המוכר כלפי קוני משנה ראה "תיקון תש"ן לחוק המכר (דירות) צעדים עקלקלים בנתיב הנכון "איל זמיר, עיוני משפט יח (1) 201 בעמ' 228 - כך בשל העדר יריבות חוזית והצורך להוכיח אשם בעילה נזקית).
התובעים מאזכרים לענין זה את פסה"ד שניתן ב-ת.א. (י-ם) 990/91 טרבלסי ואח' נגד רסקו בע"מ (שם סע' 4 (ד). נפסק שם כי משהנתבעת הסכימה לבצע תיקונים בתום שנת אחריות והחתימה הדיירים על פרטיכל הביצוע היא ויתרה בכך על טענות לענין החבות. מן הנכון שיחול אותו דין במקרה זה.

11.2 באשר לתובע מס' 18 (כהן אלכסנדר) נטען כי תובע זה הגיע להסדר פשרה עם מנרב עת הסכים לקבל 3000 ₪ לסילוק כל תביעותיו. (ראה סע' 4 לתצהיר נ/14 ונספח ה' שם).
התובעים טוענים כי יש להתעלם ממסמך זה הואיל ומסמך זה נגוע בעושק. לא די בטענה סתמית מעין זו כדי להתגבר על טענות הנתבעת. העד מטעם הנתבעת, מר שרי, לא נחקר כלל בענין זה, ולא הובאו כל ראיות להוכחת טענה של עושק. אין מדובר בויתור בעלמא, אלא התובע קיבל פיצוי כספי ובתמורה לא ויתר על כל טענה בגין ליקויים בבנייה.
מן הדין , איפוא, לדחות תביעתו.

11.3 נטען כי התובעים 32-31 (משפחת גרינקול) ויתרה על כל תביעה נגד מנרב בהסכם הרכישה, בו הוצהר כי "המחיר שנקבע עבור הדירה וההנחה שנתנה לרוכש משקפים את מחיר הדירה, במצבה הנוכחי ולא יהיו לו כל טענות של אי התאמה או טענות אחרות בגין הדירה" (ראה נ/14 סע' 5 ונספחים ו'-ט').
גם לענין זה משיבים התובעים בטענה סתמית כי ויתור תובעים אלה בטל משום עושק. עד הנתבעת לא נחקר כלל בענין זה ולא הובאה כל ראיה מטעם התובעים. בשל כך לא הופרכה טענת מנרב ומן הדין לדחות תביעתם של תובעים אלה.

11.4 נטען כי עם ביצוע התיקונים בתום שנת אחריות חתמו התובעים על אישור שתוכנו כדלקמן:
"הנני מאשר בזה שכל התיקונים המפורטים לעיל בוצעו בדירתי לשביעות רצוני. אין לי ולא תהיינה לי תביעות נוספות בקשר לתיקונים שבאחריות החברה" (ראה נ/14 סע' 6 המאמץ נספחים יא' - מה' לכתב ההגנה). משיבים התובעים לענין זה כי אין תוקף לויתור גורף מעין זה שיכול שיתייחס לליקויים חיצוניים בלבד. סתמו ולא פירשו התובעים מה הם הליקויים החיצוניים ושאינם חיצוניים במקרה זה. (ראה לענין זה ע.א. 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ. דר' א. זמרן ואח' פד"י מב (3) 581).
דין טענה זו להידחות משהנתבעת בהתנהגותה ויתרה על טענה זו, כאמור לעיל משהסכימה לבצע התיקונים עפ"י חוות דעת המומחה מטעם ביה"מ.

11.5 מוסיפה וטוענת הנתבעת כי מן הדין לדחות התביעה, משהתנגדו התובעים לביצוע התיקונים ע"י הנתבעת בניגוד להסדר הדיוני שנעשה בין הצדדים.
בין הצדדים נכרת הסכם דיוני, בו הסכימו התובעים לתקן כל נזק שהוא בר תיקון ע"י הנתבעת, או מי מטעמה (ראה סע' 5 לעיל).
מר זיסמן מאשר בעדותו כי נקבעו מועדים לביצוע התיקונים. מר זיסמן, הגב' רוזנבלט ומר רון יוסף "לא זוכרים" שנקבע מועד לביצוע תיקונים וכולם, למעט מר זיסמן, מציינים כי אינם מעונינים בביצוע תיקונים.
מר שרי מטעם הנתבעת מציין, כי בביקור בבית הנדון מצא בכניסה הודעה לפיה הדיירים מתבקשים שלא לאפשר תיקון הריצוף. (ראה סע' 4 לעיל).
אמנם קיימות ראיות לכך שנסיון לבצע תיקון הריצוף בבית משפחת סיבוני לא עלה יפה (סע' 4.2), אך תיקון זה בוצע שנים קודם שנכרת ההסדר הדיוני ולמרות זאת הסכימו הצדדים להסדר. המומחה מטעם ביה"מ גם קבע כי ניתן לתקן הריצוף ע"י ליטוש.
אמנם ליטוש הריצוף בדירות בשלב זה, לאחר שאוכלסו, מאוד לא נוח לדיירים, אך גם לכך עליהם ליתן דעתם קודם שהסכימו להסדר הדיוני.
המסקנה העולה מן האמור לעיל הינה, כי התובעים לא קיימו ההסדר הדיוני ולא איפשרו לנתבעת לבצע התיקונים שהם ברי תיקון בדירות.
חוסר הצלחה בביצוע תיקונים וסחבת בביצועם אמנם פוטרים רוכשים מן החובה לאפשר התיקונים (ראה ע.א. 4445/90 עמיגור בע"מ נ. מאיוסט ואח'), אך במקרה הנדון נכרת ההסדר הדיוני לאחר אותה סחבת וחוסר הצלחה, ומשכך הדבר היה על התובעים לעמוד בהסדר.
כעקרון, מסור הדבר לשיקול דעת ביה"מ, אם ראוי בנסיבות המקרה לתת לצד הנפגע סעד של אכיפה, או של פיצויים (ראה ע.א. 4445/90 הנ"ל). עם מתן פס"ד זה, בלתי סביר ליתן עתה סעד של אכיפה, הכופה על התובעים לאפשר ביצוע התיקונים, הואיל והדבר ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד ביה"מ (ראה ע.א. 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ. דיור לעולה בע"מ פד"י נ (2) 858).
נראה, איפוא, שבמצב דברים זה על התובעים לשאת בהפרש העלות שבין ביצוע תיקון באופן פרטי, לבין ביצוע התיקון ע"י הקבלן - היא הנתבעת, ככל שהדבר מתייחס לתיקון אותם ליקויים שהם ברי תיקון. (ראה לענין זה ת.א. (חי') 629/93 ברזילי נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ; ת.א. (חי') 1736/94 אריכא ואח' נ. מליבן ישראל בע"מ).
המומחה לא נשאל דבר אודות הפרש זה בעלות ע"י מי מהצדדים. לפיכך סבור אני שמן הנכון להפחית 30% מעלות תיקון הפגמים ברי התיקון.
הפחתה זו אין להחיל על נושא האדניות והמעקות, הואיל והנתבעת לא הביעה נכונות להתקין אותם עפ"י התוכניות המקוריות.
לענין משמעות הפרת ההסדר לא התעלמתי מהעובדה שבסע' 4 ב' לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 תוקן בשנת 1990 אחר שנחתמו מרבית ההסכמים ע"י הרוכשים.

12. טוענת הנתבעת, כי אפילו תחויב בפיצוי התובעים על ביה"מ לחייב הצדדים השלישיים לשפות אותה בשל כך. אתייחס עתה לטענות אלה אחת לאחת.

12.1 נושא ריצוף ופנלים
המומחה קבע לענין זה, כי היה בליטוש כדי לתקן הפגמים בריצוף. (פרוט' 60). הפגמים פורטו בחוו"ד המומחה.
לענין ליקויים אלה, זקף המומחה אחריות בשיעור 25% לחובת הנתבעת, בשל עבודה לקויה בהתקנת הריצוף (פרוט' 66).
מן האמור לעיל עולה, כי יש לחייב הנתבעת כלפי התובעים ב- 70% מעלות התיקון, עקב הפרת ההסדר הדיוני ע"י התובעים וכן יש לחייב הצדדים השלישיים 2, 3 ו- 5 יחד ולחוד בשיפוי הנתבעת ב- 75% מן החיוב בו חוייבה הנתבעת.
יש להזכיר כי הצדדים השלישיים 2 ו- 3 הגיעו להסדר עם צד שלישי מס' 5 מחוץ לכותלי ביה"מ (פרוט' 104).
עפ"י קביעת מומחה ביה"מ סה"כ עלות תיקון הריצוף מסתכמת בסך 91,300 ₪ (ללא התובעים 32-31 ו- 18 שתביעתם נדחתה ותובעים 34-33 שהזמינו ריצוף מיוחד).
לפיכך יש לחייב הנתבעת בסך 63,910 ₪ ולחייב הצדדים השלישיים 2, 3 ו- 5 לשפות הנתבעת בסך 47,933 ₪.

12.2 הנתבעת מבקשת את ביה"מ לחייב את הצד השלישי מס' 1 לשפותה בשל כל חיוב בו תחוייב עקב מיקום האדניות והמעקות, עקב תיכנון חדר המדרגות המזרחי ותכנון התקנת חלון רפפות.
ראשית יש לציין כי על הנתבעת לשאת בעלויות תיקון הפגמים הנ"ל ומכאן יש לבחון חובת השיפוי.
ראשית אתייחס לשאלת רוחב חדר המדרגות המזרחי. קובע המומחה בחוו"ד הראשונה כי עפ"י תקנות התכנון והבניה רוחב חדר המדרגות אמור היה להיות 90 ס"מ. בפועל רוחב חדר המדרגות 80-75 ס"מ.
עפ"י התכנון המקורי של צד שלישי מס' 1, אמור היה להיות הרוחב 87.50 ס"מ. אין כל הסבר מצד הנתבעת כיצד לא נבנה חדר המדרגות עפ"י התכנון. לפיכך נראית בעיני הצעת ב"כ הצד השלישי כי עיקר האחריות רובצת לפתחה של הנתבעת ויש לחייב הצד השלישי לשפותה בשיעור 15% בלבד, דהיינו סכום בשקלים השווה ל- 3000 דולר - שווה ל- 13,890 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 22.8.00, מועד עריכת השמאות.
על הנתבעת לשפות התובעים בשל ליקוי זה בסך 92,600 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה כנ"ל כאשר מתוך סכום זה תשופה ע"י צד שלישי מס' 1, כאמור, בסך 13,890 ₪.
באשר למעקות ואדניות, נטען ע"י הנתבעת כי אלה תוכננו בצורה לקויה, כאשר האדניות הוצבו חיצונית למעקות. יש להדגיש בכל מקרה, שהמעקות לא בוצעו כלל, ומכאן שלא ברור כלל מה הנזק שלכאורה נגרם ע"י הצד השלישי.
עדות המומחה לענין זה אינה ברורה.
צויין כי הסיכון נובע מכך שיש להתכופף מעל פתח החלון לאדניות ואין כל מעקה למנוע נפילה. אמנם צויין בעמ' 63 לפרוטוקול כי האדניות סומנו בתוכניות חיצונית למעקות אך בעמ' 57 לפרוט' צויין כי סומנו מעל למעקות.
בכל מקרה, עפ"י קביעת המומחה יש להתקין מעקות, עפ"י הפרסומים והתוכניות המקוריות ומשאלה לא הותקנו כלל, לא נגרם כל נזק ע"י המתכנן ועל הנתבעת לפצות התובעים בשל העדר מעקות אלה.
כפי שכבר נאמר, הנתבעת מעולם לא הציעה להתקין המעקות ובשל כך אין להפחית הפיצוי עקב אי עמידת התובעים בהסדר הדיוני לאפשר התיקונים.
על הנתבעת לשאת ע"כ בעלות התקנת המעקות בסך 128,000 ₪ ללא כל שיפוי.
באשר לשיפוי שנדרש עקב תכנון לקוי של חלון הרפפות הוגשו במהלך חקירת הצד השלישי מס' 1 מסמכים מהם ניתן ללמוד כי בוצעו שינויים ללא שיתוף הצד השלישי, אשר הסיר מעצמו אחריות עקב כך. בנסיבות אלה אין לחייבו באחריות לחלונות אלה.

12.3 בסיכומיה מבקשת הנתבעת את ביה"מ לחייב הצד השלישי מס' 4 לשפותה, בגין כל חיוב הנוגע לפרטי האלומיניום בדירות.
הצד השלישי מס' 4, ביקש לטעון כי כל האחריות לענין זה רובצת לפתחו של המתכנן הוא צד שלישי מס' 1, הואיל וכל החלונות תוכננו על ידיו. יש לציין כי המתכנן, בהסכמת הצדדים, נחקר במשרד עו"ד שנהב ותוכן החקירה תומלל והוגש לביה"מ. המתכנן בעדותו כפר בכך שתכנן חלון כלשהו. הוא רק הגיש רשימת אלומיניום. הוא תיכנן רק תריס נגרר אחד. הוא לא אישר פרטי האלומיניום השונים. הוא היה אחראי לפיקוח עליון בלבד. בפועל לא הוגשו כל תוכניות שאושרו על ידיו, כמוצג לביה"מ (ראה פרוט' 15-6 מיום 22.2.00).
פרט לנושא חלון הרפפות לתובעים טענות אודות ליקויים בחלון הויטרינה שהותקן. קבע המומחה לענין זה כי הויטרינות הותקנו עפ"י הסטנדרט המקובל אותה עת. יתר ע"כ, אותו ליקוי שנמצא ניתן לתקנו בעלות של 280 ₪ לדירה או 800 ₪ בדירת פנתהאוז. התובעים לא הסכימו לאפשר ביצוע תיקון זה.
צד שלישי מס' 4 מעלה טענות לפטור מאחריות עקב אי קבלת הודעה בענין במועד. טענה זו לא הועלתה כלל בכתב הגנתה שאגב לא נחתם כלל.
לא הופרכה קביעת המומחה, כי חלון הרפפות לקוי ולפיכך על צד שלישי מס' 4 לשאת בנזק זה מאחר והתקין חלון זה.
באשר לתיקון הויטרינות על הצד השלישי מס' 4 לשאת בעלות תיקון של 280 ₪ לדירה. מן העלות הכוללת יש לנכות 30% עקב סירוב התובעים לאפשר התיקון. פועל יוצא מן האמור לעיל הוא כי הנני מחייב הנתבעת בעלות תיקון הרפפות בסכום כולל של 22,820 ₪ וכן בתיקון הויטרינות בסך 3304 ₪ (סכומים אלה הם לאחר ניכוי 30% וכן בהתעלם מתביעת מר כהן ומשפחת גרינקול שתביעותיהם נדחו. בשל תיקון אלומיניום בדירת אייזנבאום אושר הסך 560 ₪).
על הצד השלישי מס' 4 לשפות הנתבעת בשל חיובים אלה.

13. סוף דבר, הנני מחליט לחייב הנתבעת והצדדים השלישיים כדלקמן:

13.1 הנני מחייב הנתבעת בפיצוי התובעים, למעט משפחת כהן (תובע מס' 18, בסכומים המפורטים בעמ' 5 לחוו"ד המומחה, דב אייזנברג, שהוגשה ביום 21.3.99 בסך: (70% x 191,300 ₪) = 133,910 ₪.

13.2 הנני מחייב הנתבעת לפצות את התובעים 33 ו- 34 בגין הדירה 38 בסך:
(70% x 10,060 ₪) = 7042 ₪.

13.3 הנני מחייב הנתבעת בפיצוי התובעים שפורטו בסע' 13.1 לעיל בשל תיקון הויטרינות בסך 2744 ₪ (בניכוי תיקון דירת אייזנבאום).

13.4 הנני מחייב הנתבעת לפצות כל התובעים, בשל הליקויים באדניות ומעקות בסך 128,000 ₪.

13.5 הנני מחייב הנתבעת בפיצוי התובעים, בשל הליקוי בבניית חדר המדרגות המזרחי בסך 92,600 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה מיום 22.8.00.

13.6 הנני מחייב הצדדים השלישיים 2, 3 ו- 5 יחד ולחוד לשפות הנתבעת בסך 47,933 ₪ עקב ליקויים בריצוף ופנלים.

13.7 הנני מחייב צד שלישי מס' 1 לשפות הנתבעת בסך 13,890 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום 22.8.00 ועד יום מתן פסק הדין, בשל ליקויים בתכנון חדר מדרגות מזרחי. בשל החיוב השולי הנני נמנע מחיוב בהוצאות.

13.8 הנני מחייב צד ג' מס' 4 לשפות הנתבעת בסך 26,124 ₪ בשל פגמים בעבודות אלומיניום.

13.9 החיובים הנ"ל, המפורטים בסע' 13.1, 13.2 13.3 ו- 13.4 ישאו הפרשי הצמדה מיום הגשת חוו"ד מומחה ביה"מ ביום 21.3.99 ועד יום מתן פסה"ד, כך גם החיובים בהם חוייבו הצדדים השלישיים בסע' 13.6 ו- 13.8. החיובים שבסע' 13.5 ו- 13.7 ישאו הפרשי הצמדה מיום 22.8.00 עד ליום מתן פסה"ד.
כל הסכומים שפורטו לעיל ישאו הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסה"ד ועד לתשלום בפועל.

13.10 באשר לחיוב בהוצאות, אין ביה"מ יכול להתעלם ממחדלים שהיו מצד התובעים שהביאו לדחיות חוזרות ונשנות, כמו גם הפרת הסכמים דיוניים. יש ליתן לכך ביטוי בהוצאות והפחתתם בהתאם.
לפיכך, הנני מחייב הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום בו שולמו ועד לתשלום בפועל ע"י הנתבעת. הנני מחייב הנתבעת בתשלום שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום פסה"ד ועד התשלום בפועל ומע"מ כחוק.

13.11 הנני מחייב הצדדים השלישיים 2,3 ו- 5 בתשלום הוצאות משפט עקב הודעת צד ג' בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום תשלומם ועד לתשלום בפועל לנתבעת. כמ"כ הנני מחייב צדדים שלישיים אלה בשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ לנתבעת בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד התשלום בפועל ומע"מ כחוק.

13.12 הנני מחייב צד ג' 4 בהוצאות משפט עקב הודעת צד ג', יחד ולחוד עם צדדים שלישיים 2, 3 ו- 5, כמפורט בסע' 13.11 לעיל. כמ"כ הנני מחייב צד ג' 4 בשכ"ט עו"ד בסך 7500 ₪ לנתבעת בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
ניתן והודע היום 7.3.2002 במעמד הנ"ל.
ידין טימור
- סגן נשיא








א בית משפט מחוזי 205/92 נציגות הבית המשותף ואח' נ' מנרב אחזקות בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/03/2002)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן