א. כפיר אחזקות ובנין - מנהל מקרקעי ישראל

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
א. כפיר אחזקות ובנין מנהל מקרקעי ישראל
 
א. כפיר אחזקות ובנין - מנהל מקרקעי ישראל
תיקים נוספים על א. כפיר אחזקות ובנין | תיקים נוספים על מנהל מקרקעי ישראל

5059
10663/96 א     10/12/2000




א 10663/96 א. כפיר אחזקות ובנין נ' מנהל מקרקעי ישראל




בית משפט השלום בחיפה תא 10663/96
רח' תל-אביב 21, חיפה. מאוחד עם:
תא 010664/96
בפני
כב' השופט א. גנון
בעניין: א. כפיר אחזקות ובנין
(1994) בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד מ. טמבור
ואח' התובעת
נגד

מנהל מקרקעי ישראל
- מחוז חיפה
ע"י ב"כ עוה"ד מ. לוין
ואח' הנתבע



פסק דין
1. שתי תביעות שעניינן השבת תשלומים ששילמה התובעת, חברה קבלנית לבניין,
למינהל מקרקעי ישראל המינהל, בגין דמי היתר עבור שתי חלקות מקרקעין. הדיון
בהן אוחד.
המחלוקת המרכזית העומדת לדיון היא, האם שומת דמי ההיתר נעשתה כדין ולפי כל
אמות המבחן המתחייבות מהסכמי החכירה ומהחלטת מועצת המינהל מס' 402,
העוסקת בהטלת דמי ההיתר ואופן חישובו.

2. התביעה מתייחסת לסכומים ששילמה התובעת כדמי היתר בגין שתי החלקות :

(א) חלקה 41 בגוש 11564 ברח' הרב קוק 106 בקרית מוצקין (יקרא נכס א')

(ב) חלק 53 בגוש 1570 1 ברח' גרושקביץ 19 בקרית מוצקין (יקרא נכס ב')

3. התובעת רכשה את זכויות החכירה מאת החוכרים הקודמים בשתי החלקות והקימה
על כל אחת מהן, בניין מגורים בן מספר דירות.

מן החומר הרב שהוגש בפני
, להלן תמצית "ההסטוריה" הנוגעת לנכסים :

א. נכס א': מגרש עליו בניין מגורים בן שלוש דירות שנבנה ע"י החוכרים
הקודמים. הנכס הוחכר ע"י קק"ל למשפחת קלינמן ב18.10.1934- לפי חוזה
חכירה שמטרתו בניית דירות בנכס או בית מלאכה.
בשנת 1990 הועברו הזכויות בנכס למר דוד יעקב וביום 25.9.90 נחתם הסכם
חכירה מתוקן בין המינהל לבין דוד יעקב, כאשר תקופת החכירה היא למפרע
מ1.10.83- ולמשך 49 שנה עד 50.9.2032.
את הנכס רכשה התובעת מאת מר דוד יעקב בשנת 1990, וביקשה מן המינהל
אישור תוכנית לבניה על המגרש בהתאם לתכנית בניין עיר הקיימת בו. הסכמת
המינהל הותנתה בתשלום "דמי היתר" אשר שולמו ע"י התובעת ביום 30.4.92
על פי שומה שנערכה והתובעת נאלצה לשלם הסכום שנדרש כתנאי לקבלת
הסכמת המינהל והיתר לבנות.

(ב) נכס ב' : מגרש שהוחכר ביום 18.11.35 ע"י קק"ל למשפחת שואבי רבקה ויעקב
עפ"י חוזה חכירה, שמטרתו לבנות בית דירות, אחת לשימוש עצמי והשאר
להשכרה. ביום 31,12,42 הועברה החכירה למר ארליכמן באישור המינהל,
שהעביר את הזכויות בנכס ביום 18.4.44 למר דב (ברנהרד) וילברדרט ונקבע
בחוזה החכירה שהזכויות המקוריות ישארו בעינן.
חוזה חכירה חדש נעשה בין ארליכמן למינהל ביום 8.2.1946 שבו בוטל החוזה
הישן ונקבעו תנאים חדשים ביניהם, צומצמה החכירה ל2- דירות בלבד, אחת
לשימוש עצמי ואחת להשכרה.

אולם, חוזה זה בוטל כאשר ארליכמן העביר את הזכויות לאהובה גלצטקר.
בשנת 1958 נעשה חוזה חכירה חדש בינה לבין המינהל שבו נקבעה מטרת
חכירה : לבניין למגורים לשימוש עצמי.
התובעת רכשה את הנכס ובתאריך 17.4.94 נחתם הסכם פיתוח בינה לבין
המינהל, להקמת בניין דירות. עבור הסמכת המינהל לגניה, נדרשה התובעת
לשלם דמי היתר ששולמו ביום 7.4.94. התובעת נאלצה לשלם דמי ההיתר
כתנאי לקבלת הסכמת המינהל והיתר לבנות.

4. "דמי ההיתר" בגין שני הנכסים הם נשוא התביעה הנוכחית והתובעת טוענת כי על
המינהל להשיבם לה, שכן הם חושבו שלא כהלכה ובניגוד להסכמי החכירה. התובעת
שילמה את התשלומים לאחר שפנתה למינהל ודרשה לבטלם, אך נדחתה.
הסתייגויותיה לא התקבלו, ולכן נאלצה התובעת לשלם בלא הסתייגות כדי לקבל את
היתרי הבנייה שהיו מותנים בחתימת המינהל כבעלים.

5. הסכום שנדרש ושולם בגין נכס א' הוא 125,163 ש"ח והסכום שנדרש ושולם בגין נכס
ב' הוא 254,482 ש"ח. סכומים הנ"ל הם נשוא תביעת ההשבה.

6. התביעה הוגשה תחילה בנפרד לכל נכס, כאשר העילה היתה שהישוב הניכוי המגיע
לתובעת בגין המבנים הישגים שהיו על החלקות חושב שלא כהלכה, ולכן דמי ההיתר
מוטעים. במהלך קדמי המשפט ולאח מו"מ שהיה בין התובעת למינהל, ביקשה
התובעת תיקון התביעה והוספת עילות נוספות. נעתרתי לבקשה זו למרות שתצהירי
עדות כבר הוגשו אותה שעה (שהותנתה בתשלום הוצאות), וכך נאמר בהחלטתי מיום
8.7.99 :

"הבקשה הועלתה לאחר שבתצהירי עדות ראשית של התובעת נכללו עילות
וטענות שזכרן לא בא בכתבי הטענות, מה שמהווה שינוי חזית גמור. טענות
חדשות.
צודק ב"כ הנתבע שהבקשה מעוררת פליאה וגם אני סבור שהיא נגועה
במידה לא מועטה של עזות מצח אם לא חוסר תום לב. המינהל התנגד
לשינוי חזית והדבר אינו חדש לתובעת. נכון שכתב התביעה המקורי מעורר
ספקות רציניים בדבר עילת התביעה, וכדי לנסות ולהצילו, באה בקשה זו.
הפעם ישנן טענות שונות ובכוון אחר.
ב"כ הנתבע סבור שאין בתיקון כדי להציל את התביעה ולכן אין מיום וטעם
להתיק את התיקון. אינני סבור כך, אני מוכן להניח לטובת התובעת, כי יש
צידה סיכוי אם התביעה התקין, אלא שבנסיבות הענין התרתו של התיקון
נעשית בדוחק רב ורק לפנים משורת הדין."

כתב התביעה המתוקן הוגש ונכללו בו שני הנכסים יחדיו, יש להפנות לסעיפם 7. 14,
15, 26 ו17- לכתב התביעה המתוקן. למעשה כתב התביעה המתוקן הותאם למה
שכבר נאמר בעיקרו של דבר בתצהיר העדות מטעם התובעת וכן בחוו"ד השמאי
שהוגשה ע"י התובעת במצורף לתצהיר (עוד ביום 4.5.99).

במהלך שמיעת הראיות, הודיע ב"כ המינהל, עו"ד לוין
, כי תצהיר מר אדלר מטעם
התובעת וחווה"ד שהוגשה אינם קבילים "בגלל שינוי החזית". הוא טען שכתב
התביעה הוא "כתב חידה" ואינו מגלה כל עילה ולא ברור מדוע נדרשת השבת
הכספים. גם ביחס לשמאי נטען שיש שינוי חזית גמור.

נראה לי שהטענות הנוגעות לשינוי חזית אינן יכולות לעמוד, הפלוגתא הועמדה
בכתבי הטענות המתוקנים ויש להכריע בה על פי הראיות שהוגשו. כתב תביעה אינו
מקום להצגת ראיות, אלא להצגת עילת תביעה והעובדות המהוות את עילת התביעה
- בכך צודק ב"כ התובעת. מן הטעמים הללו, אין מקום לדחיית התביעה עקב שינוי
חזית כביכול, ויש לבחון את התביעה במבחני הדין המהותי, האם הוכיחה התובעת
את תביעתה והאם זכאית היא לסעד המבוקש. עתה, משהושמעו הראיות, ניתן
להכריעה במחלוקת.
חלק חשוב מסיכומיו של ב"כ הנתבע מוקדש לטענה בדבר העדר עילה ושינוי חזית,
אולם אין בדעתי להכריע את גורל התביעה על בסיס זה. העילות מפורטות דיין בכתבי
הטענות ועל פי מחלוקת זו יוכרע הדין. כל המסמכים הוגשו ע"י בעלי הדין והם
מונחים בפני
, ועלי להכריע בסופו של דבר בעניין פרשנות ההסכמים ואופן יישומם
למקרה הנדון.

7. כיצד הושבו דמי ההיתר ומהן טענותיה והשגותיה של התובעת בנדון, מהן טענות
הנתבע בהגינו על דרך החישוב שביצע.
המסגרת הנורמטיבית על פיה נבחנת שאלת חישוב של דמי ההיתר שגובה המינהל
מבוססת על אלה :
(א) תנאי החכירה בין המינהל לחוכר.
(ב) החלטת המינהל מס' 402 מתאריך 19.12.88. עפ"י החלטה 402 דמי ההיתר
מהווים 5196 מערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות (למקרה ומדובר
ב"הוספת בניה") או מן ההפרש בין ערך הקרקע המעודכן של זכויות החוכר לפי
החכירה המקורית לבין הערך המלא של הנכס לאחר שינוי היעוד או הניצול
(למקרה ומדובר "בשינוי יעוד ו/או ניצול").
החלטת מועצת מינהל המקרקעין מס' 402 מחייבת, ואין מחלוקת בין הצדדים בדבר
חלותה על הנכסים דנן. החלטה זו נעשתה ע"י מועצת המינהל בתוקף סמכותה לפי
סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"כ1960-. הוראות ההחלטה הן מהותיות
וחשובות ביותר לענייננו, ועל כן נצטט להלן קטעים נרחבים הימנה.
תחילה נברר כיצד הושבו דמי ההיתר ע"י הנתבע בכל אחד מן הנכסים.

8. ביחס לנכס א': (חלקה 41) - המינהל קבע את התשלום על פי 51% מההפרש בין שווי
המבנה הקיים בשטה של 270 מ"ר, לבין שווי הקרקע לבניה החדשה שהתובעת
ביקשה לנצל, קרי 6 דירות בשטח 728 מ"ר. נקבע ערך של 405,058 ש"ח שווי חדש,
והשווי עבור 270 מ"ר בניה קיימת, נקבע ל183,600- ש"ח, מכאן - ההפרש היה
221,458 ש"ח ודמי ההיתר 51 % x , קרי סך של 112,943 ש"ח + מע"מ.
ביחס לנכס ב': (חלקה 53) - המינהל קבע את שווי הקרקע בסך 643,800 ש"ח לפי
תוכנית הניצול והבניה של התובעת, ואת השווי לזיכוי עפ"י שטח המבנה הקיים 208
מ"ר, קבע המינהל ע"ס 271,317 ש"ח ומכאן ההפרש בסך 426,482 ש"ח ודמי ההיתר
הם 51% מן הנ"ל, שהם 217,506 ש"ח + מע"מ.

9. הגב' דיין, שהעידה מטעם הנתבע, סמכה ידיה על השומות שהוצאו מכוח החלטה
402, אולם לא ידעה לבאר ולפרט את יסודות השומה ופרטי החישוב, שכן אלה לא
נעשו על ידה. פרט לגב' דיין לא הובאו עדים מטעם הנתבע.
כאן המקום לציין את ההוראות הרלוונטיות בהחלטה 402 של מועצת המינהל :

"הנדון, תוספת בניה, שינוי ניצול, שינוי יעוד, פיצול בקרקע עירונית -
תשלום דמי היתר

מועצת מקרקעי ישראל, בתוקף סמכותה עפ"י סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי
ישראל תש"ך1966- מחליטה כלהלן:
1. מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל) יגבה תשלום (להלן - דמי
היתר) עבור היתר שהוא נותן לחוכר של קרקע עירונית להפיק מהמוחכר
הנאה נוספת על זו שהיה זכאי לה לפי חוזה החנייה (להלן-החכירה
המקורית) קודם למתן ההיתר.

2. דמי ההיתר ייגבו עבור היתר לכל אחד מאלה?
א. "תוספת בניה" " הוספת שטח בניה מקורה למבנה קיים,
המשמשת למטרת החכירה המקורית, ובלבד שיתקימו התנאים
הבאים :
(1) בבניה נמוכה למגורים - לא תתוסף, בעקבות מימוש תוספת
הבניה, יוחר מיחידה אחת..,.
ב. "שינוי יעוד ו/או ניצול" - שימוש במגרש ליעוד שונה מזה
ששימש המגיש עפ"י תנאי החפירה המקורית, ו/או לבניה נוספת
החורגת מ-"תוספת בניה" כהגדרתה בסעיף קטן א' לעיל. ..

3. את דמי חהיתר יגבה המינהל כתנאי למתן ההיתר המבוקש, אלא אם
בחוזה החכירה המקורית נקבע אחרת.

4. סכום ימי ההיתר יחושב לפי הכללים הבאים :
א. עבור תוספת בניה - 40% (בחפירה מהוונת 51%) מהערך המעודכן
של זכויות הבניה הנוספות.
ב. עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול - 40% (בחכירה מהוונת51%-)
מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החופר לפי החכירה
המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או
שינוי מהותי
ג. עבור פיצול מגרש - 40% (בחכירה מהוונת51%-) מהערך המעודכן
של החלקות שיווצרו עקב הפיצול, למעט החלקה שעליה בנוי
המבנה המותר לפי החכירה המקורית.
ד. ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיתר יקבע ע"י השמאי
הממשלתי או שמאי המינהל, בהתיחס לקרקע כריקה ופנויה.

5. למרות האמור בסעיף 2א' לעיל לא יגבה המינהל דמי היתר עבור תוססת
בניה למגורים אם שטח המבנה הקיים יחד על שטח תוספת הבניה
המבוקשת לא יעלה על 160 מ"ר, לעניין זה - שטח משמע שטח רצפה
מקורה." (ההדגשה שלי, א.ג.).

להשלמת התמונה צריך להעיר כי המינהל לא דרש "דמי הסכמה" בנוסף ל"דמי
ההיתר", שכן מדובר בבקשה לניצול הזכות שנעשית וכרובה בעסקה אחת עם העברת
הזכות - דבר שמעוגן אף הוא בהוראת ההחלטה הנ"ל.
ב"כ המינהל טען כי במקרה דנן לא חלות הוראות החלטה 402 שבסעיף 2(א) -
העוסקת ב"תוספת בניה", אלא חלות הוראת סעיף 2(ב) שעניינן שינוי ניצול ושינוי
יעוד. לפי דעתו ברור גם מנוסח ההחלטה שהעסקאות נשוא התביעה אינן נכללות
בהגדרת תוספת בניה ולכן הפטור בשיעור 160 מ"ר שבסעיף 5 להחלטה, אינו נוגע
לעניין, כמו כן הוסיף וטען שהתובעת מנועה מתביעתה עקב הסכמתה לשומה ואי
נקיטת הליכי ערעור עליה, ורק לאחר שנטלה את ההיתר וסיימה את הבניה "נזכרה"
לתבוע השבה. אשר לחוו"ד של השמאי גלעד יצחקי, שהתובעת הגישה, הועלו טענות
קשות בדבר פגיעה קשה בעקרונות של אתיקה, שכן מר גלעד יצחקי היה השמאי
שערך את השומה מטעם המינהל ביחס לחלקות נשוא התביעה, ואשר שמשו יסוד
להטלת דמי ההיתר שבמחלוקת. מאז חדל מר יצחקי לעבוד עבור המינהל, הריהו
מרהיב עין להגיש חוו"ד באותו עניין ממש ואשר ממצאיה סותרים את חוות דעתו
הקודמת שניתנה לצר שכנגד, כך הטענה.
הטענות כלפי השמאי אכן קשות, וגם לי נראה שיש בכך טעם לפגם, נכון שהשמאי
ניסה להבהיר וליישב את שתי חוות הדעת בכך שנתבקש ליתן חוות דעתו על בסיס
נתונים שסיפקו לו ובשני המקרים הוא עשה כן, לפי נתונים שקיבל, בכל פעם נתבקש
להעריך על בסיס הנחות שונות. התברר כי הערכת השווי שעשה מר יצחקי עבור
המינהל, התבססה על נתונים שקיבל מן המינהל, ואילו התובעת העמידה בפני
ו שאלה
אחרת לשומה - ומכאן שקיימות שתי שומות שלכאורה סותרות,.
כך או כך, טוען ב"כ הנתבע, שמסקנות השמאי ממילא נטולות בסיס, שכן לפי
ההחלטה 402 ערך הקרקע לצורך החישוב נקבע ע"י השמאי בהתייחס לקרקע פנויה
וריקה (סעיף 5 להחלטה) ולכן שינוי היעוד אינו מושפע מערכים הסטוריים של
הקרקע הקשורים לחוזים המקוריים, אלא "רק מערכה כפנויה וריקה וזמינה
למימוש העסקה לאחר שינוי הניצול במלא אפשרויות הניצול החדשות" - דברי ב"כ
הנתבע.
לדעתו, מה שקבע מר יצחקי מלכתחילה ואשר שימש בסיס לשומת המאהל, היתה
קביעה נכונה משום שאז לא התייחס כלל למגבלה החוזית של הסכמי החכירה
המקוריים, אלא לשטח המבנה הישן שהיה על המגרש.
זהו למעשה לב המחלוקת - שלפי טענות התובעת, חישוב שווי הקרקע לצורך עריכת
הישוב דמי ההיתר - חייב לקחת בחשבון את זכויותיו של החוכר כפי שהן לפי חויה
החכירה הקיים. לעניין זה סומכת התובעת על שורת החוזים שנעשו בין המינהל לבין
החוכרים הקודמים, כדי להוכיח שזכויות החוכרים עלו בערכן על המבנה הקטן
שהיה בנוי בחלקה בפועל, וגלל כן, שיעור הניכוי גדול יותר - דבר שמקטין את דמי
ההיתר באורח דרסטי - ומביאם לכלל אפס.

10. שאלה זו ניצבת בכל חריפותה לנוכח העובדה ששומת דמי ההיתר שנערכה ע"י
המינהל (עשתה על יסוד שומתו של השמאי מר יצחקי (הוא השמאי שנתן כעת חוו"ד
לתובעת) אשר ביסס את שומותיו על שטח הבניין הישן לפי x ש"ח למ"ר.
אם נכונה עמדת ב"כ הנתבע כי את שווי הקרקע צריך לחשב לפי קרקע פנויה וריקה
(סעיף 4ד' להחלטת מועצת המינהל 402, יוצא שגם החישוב המקורי שערך המינהל,
אינו תקין ומבחינה זו קשה היה לסגל ולהבין טענה זו, שלכאורה משמיטה את
הקרקע מתחת לשומת המינהל.
מסקנתי היא, שלשם קביעת דמי ההיתר לפי החלטה 402, חייבים לקחת בחשבון את
שווי זכויות החוכר בנכס לפי תנאי החכירה הקודמת, ושווי זה אינו חופף דווקא
לשווי המבנה הישן שקיים בנכס בפועל.
11. בשלב זה ראוי לבדוק מהן הוראות חוזי החכירה הרלוונטיות ומה עולה מהן, לעניין
זה נודעת חשיבות רבה לנוכח האמור בסעיף 4(ב) להחלטה 402, שכן דמי ההיתר
מבוססים על "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית", מדובר על
זכות לפי חוזה חכירה ואין דרך לניתוק מלאכותי של זכות החוכר לפי תנאי החכירה,
מעריכת שומת הנכס, מה שנדרש לשוט עפ"י סעיף 4(ב) הנ"ל, אינו "ערך הקרקע" או
"ערך המבנים" גרידא, אלא ערך "זכויותיו של החוכר". מתברר כי המינהל דרש ממר
יצחקי לשום שוויו של מ"ר של מבנה מן המבנים הקיימים בחלקות, הא ותו לא.

12 . זכויות החוכר ביחס לנכס א' 1
חוזה החכירה (נספח א' לתצהיר ת/1) נעשה לתקופה מיום 1.10.34 עד 30.9.83.
זכויות החוכר הוגדרו והוגבלו בהסכם. הסכם זה הוחלף ע"י הסכם חדש שנעשה
ב23.9.90-. מטרת החכירה בהסכם מ1934- היתה בנית בנין דירות, אחת לשימוש
עצמי והשאר להשכרה או בית מלאכה, כן רשאי היה החוכר להשכיר דירות בבנין
בשכ"ד ובאישור הקק"ל.
החוזה משנת 1990 מגדיר מחדש את מטרת החכירה כמגורים אך אינו מזכיר את כל
המטרות והשימושים שנקבעו בחוזה הראשון, ההוראות המפורטות של החוזה
מ1990-, מלמדות כי הצדדים התכוונו לבטל את החוזה מ1934- ולכונן במקומו תנאי
חכירה חדשים.
הסכם החכירה מ1990- מסדיר גם מקרים של שינוי יעוד או שינוי קיבולת הבניה.
בעלי הדין לא התייחסו לסיומה של הוראה זו, אך ראוי לציינה במפורש.
סעיף 9 להסכם קובע כי לשם הגדלת קיבולת הבניה או שינוי היעוד, נדרשת הסכמת
המינהל, וכי המינהל רשאי יהיה גם להתנות רשותו בתשלום שייקבע ע"י השמאי
ונובע משינוי בערך המגרש כתוצאת מביצוע השינוי.

13. זכויות החוכר ביחס לנכס ב' :

הסכמי החכירה צורפו לתצהיר ת/1 ופורטו לעיל. עפ"י החוזה הראשון משנת 1935
נקבעה מטרת החכירה לבניית בית דירות, דירה אחת לשימוש עצמי והשאר להשכרה.
התנאים דומים ביותר לתנאים שהיו ביחס לנכס א'. תנאי החכירה שונו מפעם לפעם
ע"י החוזים המאוחרים, אולם בניגוד למה שנעשה ביחס לנכס "א", לא בוטלו. מעיון
בחוזים אלו, מתברר כי התנאים המקוריים של ההסכם מ1935- ומשנת 1946 כפי
שצומצמו ב1946- נשארו שרירים וקיימים, קיבולת הבנייה לא שונתה אך נקבעה
הגבלה על זכויות החוכר בבניין שיוקם לשימושו העצמי ואילו השכרת הדירות
מותנית בהסכמת המינהל.

14. מתברר כי בשני המקרים בוצע חישוב דמי ההיתר על בסיס הפרש בין שווי המבנים

שהיו קיימים בפועל על המגרש, לבין שווי הבנייה המוצעת. השמאי מר יצחקי פעל
עפ"י הנחיות המינהל והסביר בעדותו, כי אין סתירה בין חוות הדעת שנתן למינהל
בשעתו, לבין חוות דעתו שהוגשה מטעם התובעת בתיק זה, באמרו :

"הגעתי את דעתי לגבי נתונים נוספים שהובאו בפני
. יש מצב א' שזה מה
שהיוזם רצה לבנות, העתק מדוייק של מה שקיבל המינהל. ישנו מצב ב'
וזה בעצם לב הויכוח, מה הן הזכויות שהיו לפני השינוי...זה לא עומד
בסתירה למה שקבעתי בתהילה."
השמאי נדרש ע"י המינהל לתת חוות דעת ביחס לשווי מ"ר של בנייה ולא ליתן חוו"ד
דעתו לגבי שווי זכויות החוכר לפי החכירה המקורית. ברור ששני דברים אלה אינם
בהכרח חופפים. בנתנו חוות דעת לתובעת, עשה השמאי מלאכה אחרת והתייחס
להערכת שווי של הזכויות כפי שהוא מבין אותן כעת לאור הסכמי החכירה שהוצגו
בפני
ו. שומתו עתה ושומתו או - שתי שומות של שני עניינים שונים לחלוטין, על פי
השומות שערך עתה, בא למסקנה כי למעשה קיים פער של אפס ואין מקום להטלת
דמי ההיתר.
כבר אמרתי לעיל כי יש טעם לפגם בעצם העובדה שהשמאי נותן שתי חוו"ד באותו
עניין לשני הצדדים שעניינם מנוגד - לא כל שכן שהם מצויים כיום בסכסוך משפטי.
אין להקל ראש במעשה זה ואין לקבל את ההסברים שניתנו על ידו כפתרון לבעיה.
יחד עם זאת, איני נדרש לעסוק בהיבטים האתיים של הנושא - אלא לבדוק את
השאלה העומדת למחלוקת לגופה.
החלטת המינהל מס' 402 חייבת יישום בתום לב ועל בסיס הערכתו של שמאי
ממשלתי שייעשה מלאכתו כהלכה ונאמנה. במקרה דנן פעל השמאי על פי הנחיות
המינהל. פעולת השמאי היתה מן הסתם פעולה חד שלבית ופשוטה של הערכת שווי
מ"ר של המבנה שהיה קיים בנכס, הא ותו לא. זו השאלה שהוצבה בפני
ו ע"י המינהל
- וזו היתה תשובתו. התייחסות לפרמטרים אלה בלא התייחסות לזכויות החוכר לפי
חוזי החכירה, נעשתה על ידו בהוראת המינהל אך היתה הנחיה מוטעית שניתנה
לשמאי. גם מעדותה של גב' קלרה דיין - עובדת המינהל, עולה כי, ככל הנראה, לא
היתה התייחסות להערכת שווי הזכויות עפ"י תנאי החכירה, אלא רק למה שהיה בנוי
בפועל בנכס.
בין היתר היא משיבה בחקירה הנגדית כלהלן :

"לשאלתך האם זה נכון שהשומות שאנו הוצאנו בשום שלב לא התייחלו
למגבלות או לזכויות אחרות שיש בנכס, חוזיות או זכויות בנכס לצורך
הערכת השווי, למעט מה שבנוי בפועל, אבי משיבה שבזמנו כאשר המנהל
היה עושה עסקאות של שינוי יעוד וניצול, היו מבקשים מהשמאי שתי
שומות, האחת שומה עדכנית על מה שמבקשים לבנות היום והשניה לזכויות
המקוריות כפי שמצויות בתיק במידה וישנן תוכניות מאושרות בתיק ע"י
המנהל. ברוב התיקים של המנהל בזכויות הישנות, אין במנהל מידע. המנהל
אז התייחס ליחידת מנויים אחת של 160 מ"ר.
לשאלתך האס הייתה התייחסות לזכויות קודמות או די למה שהיה בפועל,
אני משיבה שאני לא זוכרת לפי מה עשו את החשבון. לאחר עיון בתיק אני
משיבה שיש מכתב של מנהל המחלקה מיום 14.10.95 שבסעיף 4 הוא עונה
לתובעת. כלומר נתקבל זיכוי עבור כל השטח לפי מה שבנוי בפועל.
לשאלתך האם ייחסנו לעצם העובדה שאין מגבלה של בניה בשומות, אני
משיבה שזה לא רלוונטי.
אתה מפנה אותי לסעיף ג' לנספח א' של ג/1 4 בחוזה אכן רשום, אבל מאחר
והשמאי מעריך מטרז' וגם החוזה עומד לפניו, אני לא יכולה להגיד לו מה זה
בניין. המנהל אמר שבהעדר אישר אחר אנו מתייחסים לשטח של 160 מ"ר
או לפי הבנוי. לאחר מכן הייתה פסיקה של בית המשפט שאנו מתייחסים
לתב"ע התקפה או לתאריך הסמוך ביותר לחתימת החוזה, בכל מקרה לא
ניתן לקבל יותר ממה שהתב"ע המקורית מותירה לך."

עדות זו מעוררת פליאה רבה. מדוע לא יכול היה המינהל להתייחס לנתוני החכירה -
לא ברור. מדוע נמנע המינהל מלהתייחס לתנאי החכירה והוראות חוזה החכירה
בקשר לבניה - גם עניין זה מעורר תמיהה.

הפועל היוצא מן האמור לעיל הוא ששומת המינהל את דמי ההיתר, ביחס לשני
הנכסים, לא נעשתה עפ"י אמות המבחן הנדרשות בהחלטה 402.

הגב' דיין ציינה כי כאשר נבדק תיק בקשה פלונית, נוהגים לבדוק גם אם קיים "היתר
בניה כדין", ובמקרה כזה לא מתחשבים במה שקיים בפועל. "מה שיש בתוכנית
חתומה מבחינתי זה בפועל" - כך אמרה. מדוע יש צורך להתייחס לקיומו של היתר
בניה? האם זכות לבנות עפ"י חוזה החכירה אינה "זכות"? מדוע סיומה של זכות,
מותנית בקיומו של היתר בניה דוקא? יש מסרים וקיומו של היתר בניה עשוי להשפיע
על הערכת שווי הזכות אולם לא תמיד, יש והזכות קיימת באותה מידה פיו אם ניתן
היתר בין אם טרם ניתן.
מרוח ההחלטה 402 ומלשונה ניתן להבין גם מהי תכליתה של ההוראה. המינהל
מבקש לגבות תשלום שעה שהחוכר מפיק מן המוחכר "הנאה נוספת על זו שהיה זכאי
לה לפי חוזה החכירה" (ראה סעיף 1 להחלטה) - ויש לשים דגש על כך שמדובר על
הנאה ש"היה זכאי לה" ולא דוקא על הנאה שהפיק בפועל. תכלית ההוראה ומטרתה
כפי שבאה לביטוי בפסוק הנ"ל חייבת לעמוד לנגד עיננו שעה שאנו מיישמים
ומפרשים את סעיף 4 להחלטת המינהל.
הערכת הזכות המקורית היא שאלה עובדתית- מלאכתו של שמאי. השמאי הממשלתי
או שמאי המינהל, הוא השמאי שנועד לתפקיד זה על פי החלטה 402. השמאות חייבת
לקהת בחשבון את זכות ההיכר לפי חוזה החכירה - ולאו דווקא את מה שהחוכר ניצל
בפועל, עד אותה שעה, מתוך כלל זכויותיו. יתכן - ויש צורך לקחת כחשבון בעת
עשיית השומה, גם את העובדה שהחוכר זקוק להסכמת המחכיר לשם מימוש הבניה
ולהסכמה זו אפשר וצריך ליתן משקל וביטוי כספי בניכוי מן השווי המקורי - אך
עניין זה הוא נושא שמאי מובהק שעל השמאי המומחה לעסוק בו.
ההתייחסות למה שבנוי בפועל על החלקה כגורם וקנה מידה יחיד להערכת שווי
זכויותיו של החוכר "לפי החכירה המקורית" - כלשון סעיף 4(ב) להחלטת המינהל,
מחטיאה את המטרה. מכאן מסקנתי שהשומה שנערכה רק על פי אמות מבחן אלה,
אינה יכולה לעלות בקנה אחד עם האמור בהחלטת המינהל מס' 402.

15. תחילה טענה התובעת כי הישוב הניכוי/זיכוי המגיע לה צריך להיות מחושב על פי 160
מ"ר לכל דירה, ומאחר ובחלקה (41) 3 דירות, הזיכוי הוא 480 מ"ר ועל כן ערבו
408,000 ש"ח ומכאן שלא היה מקום לחייבה בדמי היתר.
ברור שהישוב זה מוטעה מיסודו, שכן אין תחולה להוראה המתירה ניכוי של 160
מ"ר. זו חלה רק במקרה של תוספת ל"בנייה עצמית", אך לא במקרה דנן. יתר על כן,
וכפי שכבר נאמר לעיל, אין להתייחס אך ורק לשטחי הבנייה הקיימים בפועל, אלא
לשווי זכויות החוכר ואלה צריכות לקחת בחשבון את כלל הזכויות שהוענקו לחוכר
על פי חוזי החכירה. הערכת ה"זכות" צריכה להעשות תוך לקיחה בחשבון של
הגורמים המרכיבים את הזכות מכוח חוזי החכירה - לרבות סייגים, מגבלות ותניות
הקשורות במימוש הזכות, כל אלת יחדיו צריכים לחלקה בחשבון בקביעת שווי
הזכויות.
כפי שנאמר לעיל, טענותיה של התובעת שונו והורחבו עם הגשת כתב התביעה
המתוקן, כך שאין לראות את טענותיה הנ"ל כטענות חילופיות בלבד.

16. ראוי לומר גם מילים אחדות על עמדת המינהל כפי שבאה לביטוי בדברי העדה גב'
דיין. גב' דיין היתה העדה היחידה מטעם המינהל. גב' דיין עובדת ותיקה ומסורח מזה
למעלה מ20- שנה, אולם מתברר שעדותה לא היתה יכולה לשפוך אור על השומה
שנעשתה, מדוע נבחרה דווקא הגב' דיין למתן עדות, לא נדע, העובדה היא שגב' דיין
לא טיפלה בשומה נשוא התביעה. אין בידיה ידיעות ישירות אודות השומה. העדה לא
נתנה פירוט לאופן החישוב או מקורו ורק בשלב מאוחר יותר של הדיון, צירפה תצהיר
נוסף, אליו צירפה את שומת השמאי יצחקי, שהוותה בסיס לשומת המינהל. לגבי
החשבון עצמו, אין הגב' דיין יכולה לשפוך אור על החישובים או על בסיס השומה,
שכן אינה זוכרת את כל הפרטים. בהמשך חקירתה הנגדית התברר, כי האדם שערך
את השומה היא עובדת פלונית של המינהל שעדיין עובדת במינהל, ולשאלה מדוע לא
הובאה אותה פלונית להעיד, השיבה : "...שהיא ערכה את החישובים בתיק, היום
התיק בטיפולי". אם התיק בטיפולה, מדוע לא היה באפשרותה ליתן פרטים? הרושם
מהאמור לעיל הוא שהמינהל לא יצא מגידרו להציג בפני
בית המשפט את התמונה
המלאה והמדוייקת מפי אותם אנשים שערכו בפועל את השומה ויכולים ליתן פרטים
טובים עליה.
סבורני שהדרך בה פעל המינהל ליישום החלטה 402 במקרה דנן, אינה הולמת ואינה
מתיישבת עם ההחלטה.
ראוי שהמינהל כגוף האחראי על ניהול מקרקעי המדינה, יכבד את החלטותיו הוא
ויפעל בהתאם להחלטות המועצה בדבר מדיניות המינהל. להחלטה 402 נודעת
חשיבות רבה ועל כן על המינהל לדאוג לקיום תהליך בצורה הוגנת ופתוחה על מנת
שהשומות תשקפנה את הקריטריונים הקבועים בגוף ההחלטה. אם לצורך קביעת
שומה זקוק המינהל למידע או מסמכים נוספים שאינם מצויים ברשותו, ראוי הוא
שידרוש וישקוד על מציאתם גם אם הדבר כרוך בפני
ה לחוכר להמצאת פרטים
ומסמכים. הדבר חייב להעשות בטרם תוצא השומה. הצורך בקביעות של שמאי
מוסמך מחייבת בין היתר את המינהל למסור גם לשמאי מידע מלא נכון ועדכני על
מצב הזכות בנכס טרם עריכת שומתו. על השמאי עצמו לפעול בהגינות מקצועית
ולדרוש את כל הפרטים הרלוונטים, אין אתה יכול לשום "זכות" בלא שתברר לעצמך
תחילה את תחומיה, היקפה, תכונותיה ומגבלותיה, נראה בעליל כי כל אלה היו
לוקים במקרה דנן.

17. במהלך כל הדיונים הטיל הנתבע את יהבו על כך שהתביעה אינה מגלה עילת תביעה
וכי היתה הרחבת חזית ו/או שינוי חזית שלא כדין. מתברר בדיעבד שהדבר אינו כך.
הרהבת חזית או שינוי חזית לא התרחשה כפי שכבר הוסבר לעיל. אוסיף כאן כי
העובדה שכתב התביעה אינו מפרט את פרטי הראיות והחישובים, אינה הופכת כל
עדות או טענה להרחבת חזית. כתב התביעה אינו מקום לפריסת הראיות. גדר
המחלוקת עולה מתוך כתבי הטענות והעובדות העיקריות המהוות את עילת התביעה,
פורשו כראוי בתביעה.
בנסיבות באלה החזית והמחלוקת היתה ברורה למדי, ועם כל רצונו של המינהל
לתחום את הויכוח בנתיב פלוני דוקא - הרי שאין הדבר עולה בקנה אחד עם כתבי
הטענות.

18. התביעה היא תביעה כספית להשבת כסף ששולם. אמת נכן כי התובעת שילמה את
התשלום הנדרש, אולם איני סבור שעובדה זו יכולה, בנסיבות העניין, להוות מחסום
בפני
תביעתה. הסתייגות או מחאה לא היתה אפשרית, שכן עמדת המינהל היתה
שרק תשלום "בלתי מסוייג", יהווה תנאי למתן היתר והתובעת שביקשה לממש את
הפרוייקט במהירות, נאלצה לשלם. נכון שהתובעת שילמה את הסכום, אולם
מחאתה והתנגדותה היו ברורים למינהל ואין למונעה בנסיבות אלה, מלתבוע את
תיקון השומה או ביטולה.

באתי למסקנה כי טענותיה העיקריות של התובעת בדין יסודן, דהיינו שהשומה
שהוצאה בגין דמי ההיתר, נעשתה על בסיס הגהות בלתי רלוונטיות ונוגדות את
האמור בהחלטה 402 תוך התעלמות מזכויות החכירה כפי שהן היו בתוקף עובר
לבקשה. אין ביכולתי לערוך חישוב מחדש של השומה. אין ביכולתי לקבל גם את
חוות הדעת של השמאי מר יצחקי - ולו רק מהטעמים שפורטו לעיל. הערכת השווי
צריכה להעשות בצורה נאותה ועפ"י החלטה 402, בעוד שהשומה שנעשתה על בסיס
הערכתו של יצחקי, הינה שגויה.
נכון שהתביעה היא תביעה כספית ולא נדרש סעד אחר. יחד עם זאת ולנוכח
המסקנות אליהן הגעתי, עמדה בפני
האפשרות למנות בנסיבות אלה חוקר או שמאי
מומחה מטעם בית המשפט שיבצע את ההערכות המתחייבות על פיהן אפסוק, אולם
מצאתי שדרך זו אינה ראויה במקרה הנדון, בטלות השומה נשוא התביעה מחייבת
תיקונה ועשיית שומה חדשה תחתיה, מלאכה זו ראוי לה שתעשה ע"י השמאי
הממשלתי, הוא השמאי שנקבע בהחלטה 402 כשמאי לביצוע ההערכה. אם יתייחס
השמאי לכל הנתונים הרלוונטים, חזקה עליו שיגיע לתוצאה המתחייבת מהחלטה
402.
לאחר שהשומה תערך מחדש על יסוד שומת השמאי הממשלתי, יוציא הנתבע דרישה
חדשה לתשלום דמי ההיתר, אם ימצא שדמי ההיתר נמוכים יותר, ברור שקשה
להעריך מראש מה תהא תוצאת השומה - האס תהא נמונה יותר ממה ששולם, אם
לאו.
הגעתי למסקנות אלה בלב לא קל ולא בלי היסוסים. האפשרות לדחיית התביעה
שהיא תביעה כספית היתה מביאה לתוצאה בלתי צודקת ומנוגדת לצו המצפון והסדר הציבורי. שומות שמוציאה המדינה או גופים ציבוריים הפועלים לפי דין, חייבות
להערך כהלכה תוך שמירה על כל הכללים והדינים החלים על שומות מסוג זה.
במקרה דנן, יהיה בלתי ראוי אס ייקבע שהשומה אינה תקינה, אולם התביעה תדחה,
רק מפני שהסעד המבוקש הוא כספי. התוצאה אליה הגעתי נותנת ביטוי הוגן, לדעתי,
הן לאינטרס הפרט והן לאינטרס הציבור - שניהם כאחד ראויים שהשומה תוצא
כהלכה ועל פי החלטה 402 של מועצת המינהל. אם תוצא שומה ראויה וחדשה,
ימצאו שניהם נהנים ואיש לא נפגע, אם תשאר השומה הנוכחית על כנה, תמצא
התובעת ניזוקה ללא תקנה.

19. לאור כל האמור לעיל, אני קובע כי תחת שתי השומות שהוצאו ע"י הנתבע לתשלום
דמי ההיתר בגין כל אחת מן החלקות נשוא התביעה, תוצאנה ע"י הנתבע שומות
חדשות כלהלן :
(א) השומות תעשנה בהקדם על בסיס שמאות של השמאי הממשלתי.
(ב) הנתבע יפנה לשמאי הממשלתי תוך 21 יום ויבקשו לבצע הערכת שווי הזכויות
של החוכר לפי החכירה המקורית, בהתאם לסעיף 4(ב) של החלטת מועצת
המינהל מס' 402 מיום 19/12/88 בגין כל אחת מהחלקות נשוא תביעה זו,
כאשר "הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול"
כמשמעותו בסעיף 4(ב) הנ"ל, אינו במחלוקת ויהיה כפי שהוערך ע"י המינהל
בשומות נשוא תביעה זו.
(ג) הערכת השווי תעשה למועדים שבהם נעשו השומות המקוריות ולשמאי
הממשלתי ימסרו כל מערכת חוזי החכירה הרלוונטיים וכל פרטים שידרוש
(ד) השמאי הממשלתי ימסור הערכתו בהקדם האפשרי והנתבע יוציא תוך 30 יום
שומה חדשה לתשלום דמי היתר. היה והשומה תצביע על חיוב נמוך מן הסכום
שהתובעת שילמה - הנתבע ישלם לתובעת ההפרש בין מה ששילמה לבין
החשבון החדש, כאשר הסכום יוחסר בשיערוך על פי ריבית והפרשי הצמדה
כחוק.
(ה) הנתבע ימסור לתובעת את השומות גם אם יתברר שדמי ההיתר המתחייבים
זהים או גבוהים לדמי ההיתר ששולמו בפועל.
(ו) עם קבלת השומות, שמורה לתובעת הזכות להשגה וערעור בהתאם לנהלים
ולכללים הקיימים במינהל ביחס לשומות ודרישות כאלה.

20. הנתבע ישלם לתובעת אגרות המשפט ששילמה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק
מיום תשלום כל אגרה ששילמה ועד להחזר בפועל ; וכן גם שכ"ט עו"ד בסכום 5,000
ש"ח + מע"מ.

המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום + אישור מסירה.

ניתן היום 10/12/2000 (י"ג בכסלו תשס"א)

א. גנון
, שופט








א בית משפט שלום 10663/96 א. כפיר אחזקות ובנין נ' מנהל מקרקעי ישראל (פורסם ב-ֽ 10/12/2000)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן