יהודה בן צור, טובה בן צור - נעים ששון, צבי ורחל כרמי
ניתן לקבל מידע נוסף על הצדדים בתיק זה
יהודה בן צור טובה בן צור נעים ששון צבי ורחל כרמי

מידע על יהודה בן צור    מידע על טובה בן צור    מידע על נעים ששון    מידע על צבי ורחל כרמי   



יהודה בן צור, טובה בן צור - נעים ששון, צבי ורחל כרמי

רשות ערעור אזרחי 698/85     23/07/1987 (רעא)



תיקים נוספים על יהודה בן צור
תיקים נוספים על טובה בן צור
תיקים נוספים על נעים ששון
תיקים נוספים על צבי ורחל כרמי




רעא 698/85 יהודה בן צור, טובה בן צור נ' נעים ששון, צבי ורחל כרמי




בבית המשפט העליון בירושלים רע"א 698/85

לפני השופטים: א' ברק
, א' חלימה
, א' גולדברג
בעניין: 1. יהודה בן צור

2. טובה בן צור
נגד

1. נעים ששון

2. צבי ורחל כרמי
רשות ערעור על

פסק דין
בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 15.11.83 בתיק ע.א. 124/83 שניתן על ידי כבוד השופטים: פינקלמן, כהן, בזק
פסק-דין

השופט א. גולדברג:

1. כל אחד מהמבקשים והמשיבים התקשר בשנת 1971 בחוזה עם החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים בע"מ (להלן: החברה המשכנת), לפיו זכאי הוא להירשם כחוכר משנה לדירות בדירה שפרטיה צויינו בחוזה. שלש הדירות מצויות בבניין אחד, שבו דירות המשיבים בקומת הקרקע ודירת המבקשים בקומה העליונה. בשנת 1980 פתחו המבקשים פתח, שגודלו 1.2 מ' 0.6 x מ', מדירתם אל גג הבית. על הפתח הותקן מכסה מתכת וסביבו מעין מעקה נמוך (או: "קל", כהצהרת בא-כח המבקשים לפנינו).

ביום 21.1.81 אישרה אסיפה כללית של דיירי הבית, ברוב דעות, את פתיחת הפתח, "מבלי לפגוע בזכויות הקיימות של בעלי דירות אחרות בבית".

2. המשיבים עתרו למפקחת על הבתים המשותפים בבקשה כי תצווה על המבקשים להחזיר את המצב בגג לקדמותו (בנוסף לסעדים שנתבקשו בעניינים אחרים שאינם נושא דיוננו). ואכן נצטוו המבקשים לאטום את פתח היציאה שנפתח מדירתם לגג הבית ולהסיר את אשר הוסף בגג ליד פתח זה.

ערעורם של המבקשים לבית המשפט המחוזי נדחה, ומכאן הבקשה שלפנינו כי תנתן להם רשות ערעור. לאחר שמיעת טעוניהם הממצים של באי-כח הצדדים, וכן של בא-כח היועץ המשפטי לממשלה, שנתבקש על ידינו להופיע ולהציג עמדתו, נוכח החשיבות הכללית של השאלה המתעוררת בדיון זה, - החלטנו כי מן הראוי שהבקשה תידון כערעור עצמו.

3. בדין שנתקיים בפני
המפקחת לא חלקו המבקשים בדבר תחולתו של פרק ו' 1 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: החוק) על המקרה הנדון. טענתם של המבקשים לפני המפקחת היתה כי החברה המשכנת לא כללה את הגג ברכוש המשותף, ולפיכך אין למשיבים כל זכות בו, ואין הם בעלי דינם. הטענה כי פרק ו' 1 לחוק לא חל על הבית נשוא הסכסוך, הועלתה אמנם לראשונה על -ידי בא-כח המבקשים רק תוך הדין בבית המשפט המחוזי. אולם אין לראות בכך טעם לחסום את דרכם של המבקשים להעלות הטענה המשפטית לפנינו, כפי שביקשנו בא-כוח המשיבים, אשר לא התנגד להעלאת הטענה בבית המשפט קמא.

4. בפסק-דינו הגיע בית המשפט קמא לכלל דעה כי פרק ו' 1 לחוק "דן אך ורק בעניינים שבנוהל", ומכאן בחן ופרש "את הוראות החוק על פיהם ישקו היחסים שבין בעלי דירות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

ואף אין להם זכויות קנייניות בחלקה עליה הוקם הבית". מסקנתו של בית המשפט היתה כי על-פי סעיפים 1212- לתקנון המצוי אין בעל דירה רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, אולם "אותם שינויים או תיקונים מותרים, אם נתנה להם הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות", שנתקבלה ברוב קולות. לפיכך הציג בית המשפט לעצמו את השאלה: "שלון הרוב מה היקפו. האם בכל דבר וענין וללא כל מגבלות; או אולי רק במסגרת המקובלת של ניהול הבית והרכוש המשותף". ועל כך השיב:

"... שלטון הרוב על פי סעיף 12 לתקנון המצוי אינו מוחלט או בלתי מוגבל בהקפו. גבול שם המחוקק לסמכויות הרוב באסיפה הכללית, והגבול הוא אותה מסגרת הצריכה לניהול רגיל ותקין ש הבית והרכוש המשותף. בסעיפים 61 וכן 77ג' לחוק המקרקעין קבע המחוקק כי הבית יתנהל עלפי התקנון בתוספת, נקוד על המונח "יתנהל". לאמור: הקף המסגרת כולה בגבולות של ניהול בלבד. ובגבולות אלה לא זכות וטו לכל בעל דירה אלא העקרון של שלטון הרוב.

על אף כן, גם במסגרת זו של ניהול אין הרוב רשאי לקפח את זכותו של המעוט. אשר על כן באו הוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין וכן סעיף 12(ב) לתוספת וגרעו מכוחו של הרוב את האפשרות לקבל החלטות שיש בהן כדי לשנות את זכויותיו של בעל דירה או להטיל עליו חובות או תשלומים מסוג או בשעור שלא פורשו בחוק."

וכיוון שפתיחת הפתח אל עבר גג הבית "אינה נמצאת במסגרת המקובלת של ניהול הבית והרכוש המשותף... אין לה לאסיפה הכללית של בעלי הדירות הסמכות ליתן הסכמתה לפעולה אשר כזו ואפילו ברוב דעות". יתרה מזו, בפעולת המבקשים יש "משום שינוי בזכויותיהם של המשיבים, כפי אלה העולות מסעיף 12(ב) סיפא לתקנון, בכל המתייחס לגג הבית. אשר על כן החלטתך האסיפה הכללית אין לה תוקף לגבי המשיבים גם מכח סעיף 12(ב) סיפא לתקנון המצוי, שכן אלה לא הסכימו לה".

5. השאלה המרכזית בדיוננו היא, אם כן הו היקף תחולתו של פרק ו' 1 לחוק?

בדברי ההסבר להצעת תיקון מס' 5 לחוק, שבעקבותיה הוסף פרק ו' 1 לחוק (ה"ח 1243, תשל"ו, עמ' 256), מוצאים אנו את ההדגשה כי מטרת התיקון לאפשר ניהול תקין של "בתים המוחזקים למעשה כבתים משותפים, אך לא ניתן לרשמם לפי פרק ו' מסיבות שאינן תלויות בבעלי הדירות... יש במדינה יותר מ-450,000 דירות בבתים שהוקמו כשיכונים ציבוריים, המוחזקים בפועל כבתים משותפים אף שטרם נרשמו בפנקסי המקרקעין משום עיכובים בהשלמת רישום פעולות התכנון, רישום כזה כרוך, בדרך כלל, בהליכים ממושכים ולכן מתעכב אישום הבית כבית משותף ובעקבותיו רישומה של כל דירה בבית כיחידת רישום נפרדת. בשים לב לממדים הגדולים של בניית דירות מגורי, הן הציבורית והן הפרטית, הרי שללא ספק גם בעתיד יהיה תהליך הרישום ממושך, ויש להניח שמצב זה יימשך עוד שנים לא מעטות. משום כך מוצע להחיל על בתים אלה, בשינויים המחוייבים, את ההוראות שבחוק העיקרי בדבר דרכי הניהול התקין של הבית והבטחת השירותים הדרושים, וכן בדבר יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות".

נוכח מטרה זו שבהצעת התקון לחוק באה גם כותרתו המוצעת של הפרק: "בתים הראויים להירשם כבתים משותפים", והגדרת "בית" כ"מבנה של קבע... שיש בו לפחות שתי דירות שכל אחת מהן ראויה להירשם כחלק של יחידת רישום, והוכח להנחת דעתו של המפקח שלא ניתן לרשמו כבית משותף לפי פרק ו' מסיבות שאין לבעלי הדירות שליטה עליהן."

6. דא עקא כי פרק ו' 1 לחוק הורחב מעבר למטרתה של הצעת התיקון. הוא הוחל, כאמור בכותרתו, על כלל ה"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", והגדרת "בית" סעיף 77א' כוללת "מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף". וכבר עמד על כך הנשיא שמגר בע"א 432/83 מזרחי נ. חביב (פד"י מ' (677, 673 (4).

מאידך גיסא, לא נתכוון המחוקק על פי ניסוחו של פרק ו' 1, לסטות מהרעיון המרכזי שבהצעת החוק, דהיינו "הסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בנוגע להחזקה ולניהול של חלקי הבית הנמצאים בשימוש משותף ולהבטחת השירותים הדרושים". וכדברי שר המשפטים ח. י. צדוק, בהביאו את הצעת החוק לקריאה ראשונה בכנסת (דברי הכנסת, כרך 77 תשל"ו עמ' 3255):

"החוק המוצע קובע... הוראות המסדירות את היחסים בין בעלי הדירות בדומה להוראות החלות לגבי בתים משותפים רשומים.

החוק יבטיח ניהול ואחזקה נאותים של חלקי הבית הנמצאים בשימוש משותף, כגון חדר המדרגות, הגג, גינה וההסקה...".

אין תימה, על כן, כי נוכח מטרה זו, לא בא זכרו של סעיף 55 לחוק, שעל פיו משתרעת הזכות הקניינית בדירה שבבית משותף גם לחלק בלתי מסוים ברכוש המשות, בין הסעיפים המנויים בסעיף 77ב' לפרק ו' 1, אשר יחולו על בית לפי פרק זה, בשינויים המחוייבים. ואילו לענין סעיף 57 לחוק, הקובע את שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה, ואשר נמנה אמנם בין הסעיפים המפורטים בסעיף 77ב', הרי שגם סעי זה (סעיף 57) הוחל "בשינויים המחוייבים". דהיינו כי לא בעצם הקנייתן של זכויות באותם חלקים מהרכוש המשותף דן סעיף 57 בהקשר לפרק הנדון, אלא בניהולם בלבד. שכן "פרק ו' 1 דן בהסדרים בדבר ניהולו של הבית שטרם נרשם כבית משותף, ואיננו דן בזכויות קנייניות כביטויין, לדוגמא, בסעיף 55. משמעות הדברים היא, כאמור לעיל, 6 פרק ו' 1 אינו מציג פתרון לבעיה הקניינית שלפנינו" (ע"א 432/83 הנ"ל, בעמ' 678).
7. שתיים הן המסקנות העולות מדברינו עד כה. האחת כי אין ליישם את הוראותיו של פרק ו' 1 לחוק רק ל"בית" המיועד להירשם כבית משותף. והמסקנה השניה, אליה הגיע גם בית המשפט קמא, כי עניינו של פרק זה בניהול בלבד של ה"בית" כהגדרתו בסעיף 77א' לחוק. מכאן שאין כל משמעות לעניין תחולתו של פרק ו' 1, לכך כי החברה המשכנת לא התחייבה לרשום את הבית כביתך משותף, אלא רק שמרה לעצמה ,את הזכות לקבוע שהמוחכר ירשם כחל מבית משותף". אולם האם חלות הוראותיו של הפרק הנדון שבחוק במקרה זה, על אף שחוזי החכירה נכרתו טרם שהוחק תיקון מס' 5 לחוק (בשנת 1977)? סבורני כי התשובה לחיוב מתבקשת מאליה. אין התקנון המצוי אלא פיקציה הסכמית שקבע החוק בדבר הסדר היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בבית משותף, כדי לאפשר להם חיים בצותא, תוך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי). אולם בידי בעלי הדירות חופש ההתנאה לשנות ברוב דעות את התקנון המצוי (סעיף 62(א) לחוק, החל גם על פרק ו' 1). משקבע סעיף 77ג' (שבפרק ו' 1) כי "בית יתנהל לפי התקנון המצוי שבתוספת", ובעלי הדירות (כהגדרת "בעל דירה" בסעיף 77א') לא ערכו תקנון אחר תחתיו ולא שינוי הוראותיו, חזקה עליהם כי אימצו את התקנון המצוי כלשונו. ולעניין זה אין נפקא מינה אם רכשו את זכויותיהם בבית לפני התיקון בחוק או לאחריו.

8. מהו, אם כן, היקפו של הרכוש המשותף, אשר הוראותיו של התקנון המצוי חלות עליו לפי פרק ו' 1?

בהגדרת "רכוש משותף" שבסעיף 77א' מוצאים אנו כי הוא כולל את:

"כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת".

כיוון שפרק ו' 1 אינו מקנה זכויות לבעלי הדירות ב"רכוש משותף", אין גם לראות את ההגדרה האמורה כבאה להעניק לרכוש זה הגדרה קניינית. המבחן על-פי הגדרה זו להיות הרכוש "רכוש משותף", הוא מבחן היעוד בלבד. במלים אחרים, חלקיו של ה"רכוש המשותף", כפי ששמו מעיד עליו, הם חלקי הבית המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. אולם נוכח מסקנתנו כי זכויותיהם של "בעלי" הדירות ב"רכוש המשותף" אינן נקבעות על-פי החוק, אין מנוס מלתת למבחן הייעוד משמעות כפולה. האחת, כי אותם חלקי הבית מיועדים על-פי מהותם לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. והמשמעות האחרת כי בידי כל בעלי הדירות או מרביתם, זכות לעשות שימוש בחלק או בחלקים אלה של הבית, שהוענקה להם על-ידי מי שבכוחו להעניק זכותך כזאת, ואך מובן הוא כי רק בהצטברן של שתי המשמעויות הופך אותו חלק מהבית ל"רכוש משותף" לעניין פרק ו' 1 שאם נתקיימה רק המשמעות הראשונה (המשמעות "הטכנית") ואף-על-פי-כן אין ל"בעלי" הדירות או למרביתם זכות על-פי הסכם ה"רכישה" להשתמש בחלק זה של הבניין (כגון שזכות השימוש במעלית קיימת בידי בעל-דירה אחת), פשיטא שאין לראות את הרכוש האמור כ"רכוש משותף", ואין לאסיפה הכללית של "בעלי" הדירות עניין לענות בו.

פועל יוצא מדברינו כי לצורך קביעת ה"רכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים בין "בעלי הדירות בלבד, אין עלינו להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות, שעל פיה זכאים הם להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה. ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי" הדירות להשתמש ב"רכוש משותף" נובעת מרשות גרידא שניתנה להם, או מכח היותם בעלי זכות קניינית ברכוש זה. ובלבד, כאמור, שהזכות לשימוש בחלק זה של ה"רכוש המשותף" מצוייה בידם.

9. משאמרנו כי הזכות המשותפת להשתמש ב"רכוש המשותף" עומדת ביסוד ההגדרה של מונח זה בפרק ו' 1 לחוק, הרי שגדרו של ניהול ה"רכוש המשותף" והשימוש בו (כאמור בסעיף 5(א) לתקנון המצוי) הוא ניהול ושימוש רגילים, שמשמעם "עשיית כל אותן פעולות (מטריאליות ומשפטיות), אשר על-פי מהותו של אותו נכס, טיבו וייעודו טבעיות הן לגביו...

נמצא, כי ניהול או שימוש, שהם יוצאי דופן או שיש בהם כדי הלביא לשינוי מהותי בייעודו הרגיל או הטבעי של הנכס, אינם מותרים לרוב" (ע"א 810/82 פד"י ל"ז (740-741, 737 (4). ולא זו בלבד, אלא שבסעיף 12 לתקנון המצוי מוצאים נאו כי גם אם החלטות האספה הכללית של בעלי הדירות מתקבלות ברוב דעות, הרי שהחלטה המשנה את זכויותיו של בעל-דירה "לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא אם הסכים לה."

תפיסת חזקה בלעדית על ידי בנייה ב"רכוש המשותף" המיועד לשמש את כל "בעלי" הדירות, שוללת לצמיתות את זכות השימוש באותו חלק מ"הרכוש המשותף" משאר "בעלי" הדירות, ו"ברור כי דבר כזה אינו יכול להיעשות אלא בהסכמתם" (ע"א 504/68, פד"י כ"ג (692, 688 (1; ע"א 31/70 פד"י כ"ד (391, 388 (2). וכשם שאין בעל דירה רשאי לקפח על-ידי מעשה כזה את זכותם של יתר בעלי הדירות לעשות שימוש באותו מקום, כן אין בכחה של האסיפה הכללית להקצות לאותו בעל דירה חלק מן ה"רכוש המשותף" לשימושו הבלעדי. שכן זכותך "השייכת לכמה שותפים ואינה מתייחסת לענין שימושי רגיל שכולם נהנים ממנו בדרך של שיגרה, אין אחד השותפים יכול ליטול אותה או חלק ממנה לעצמו ולהדיר את השותפים האחרים מהנאתם ממנה שלא בהסכמתם" (ע"א 136/63 פד"י י"ז 1726, 1722).

10. העולה מן המקובץ כי אפילו לא הקנתה במקרה שלפנינו החברה המשכנת (שלא היתה צד לדיון) ל"בעלי" הדירות בבית הנדון זכות קניינית בגג, הרי שלפחות נתנה להם, על-פי הראיות שהובאו, רשות להשתמש בגג. בכך הפך הגג ל"רכוש משותף", ביחסים שבין "בעלי" הדירות, שניהולו בידי האספה הכללית. פתיחת פתח לגג וגידורו, לא רק שיש בו משום פגיעה ב"רכוש המשותף", אלא שאין לראות מעשה כזה בגדר שימוש רגיל וסביר של הגג המיועד לשימושם של כלל "בעלי" הדירות. כיוון שכך אין בידי האסיפה הכללית, אף ברוב דעות, לשלול את זכות השימוש בחלק מן הגג מיתר "בעלי הדירות".

11. הייתי, על כן, דוחה את הערעור ומחייב את המבקשים בשכר טרחת עורך-דין בשכר בסכום כולל של 3,000 שקלים חדשים, כשסכום זה נושא ריבית והצמדה עד לתשלום.

השופט א' ברק
אני מסכים.
השופט א. חלימה

אני מסכים.

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט גולדברג.

ניתן היום, כ"ו בתמוז תשמ"ז (23.7.87).








רעא בית המשפט העליון 698/85 יהודה בן צור, טובה בן צור נ' נעים ששון, צבי ורחל כרמי, [ פ"ד: מא 3 144 ] (פורסם ב-ֽ 23/07/1987)











תיקים נוספים על יהודה בן צור
תיקים נוספים על טובה בן צור
תיקים נוספים על נעים ששון
תיקים נוספים על צבי ורחל כרמי




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט