קרית המדע במגדל העמק בע"מ - דניאל מסינגר

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
קרית המדע במגדל העמק בע"מ דניאל מסינגר
 
קרית המדע במגדל העמק בע"מ - דניאל מסינגר
תיקים נוספים על קרית המדע במגדל העמק בע"מ | תיקים נוספים על דניאל מסינגר

3650/02 א     15/04/2004




א 3650/02 קרית המדע במגדל העמק בע"מ נ' דניאל מסינגר




1
בתי המשפט
א 003650/02
בית משפט השלום בראשון לציון
15/04/2004
תאריך:
כב' השופטת איריס סורוקר
קרית המדע במגדל העמק בע"מ

בענין:
התובעת

ע"י עו"ד וקסלר ברגמן ושות'
נגד
1. פרומיס הנדסה בע"מ - ניתן

פסק דין

2. דניאל מסינגר

3. שמר חיים - ניתן

פסק דין
הנתבעים

נתבע 2 ע"י עו"ד ברגמן עידו
פסק דין
בענינו של נתבע 2

סלע המחלוקת

1. התובעת, קרית המדע במגדל העמק בע"מ
(להלן: "התובעת"), הגישה תביעה כנגד הנתבעים, בטענה של הפרת הסכם שכירות. כנגד הנתבעת 1 (החייבת) ניתן פסק-דין בהסכמה וכנגד נתבע 3 ניתן פסק-דין בהעדר הגנה, על בסיס ערבותו (ר'

פסק דין
מיום 6.4.2003 וכן החלטות מבהירות מיום 28.8.2003 ומיום 9.9.2003). ההליך דנא נסב על תביעת התובעת כנגד הנתבע 2, מר דניאל מסינגר
(להלן: "הנתבע").

2. במרכז התביעה עומד הסכם שכירות מיום 15.9.1998, שנכרת בין התובעת לבין הנתבעת 1, פרומיס הנדסה בע"מ (נספח א' לתצהירו של חנן בר-טל מטעם התובעת, להלן: "הסכם השכירות"). הנתבע, כמנהלים ובעלים של החברה השוכרת, ערב לחיובי השוכרת על פי הסכם השכירות (הערבות צורפה כנספח ב' לתצהירו של מר בר-טל). בכתב הערבות, שנחתם על ידי הנתבע וכן על ידי הנתבע 3, הסכימו הערבים כדלקמן:

"א. אנו הח"מ, ערבים בזאת אישית, ביחד ולחוד, למילויין במועדן ובמלואן של כל התחייבויות השוכר עפ"י ההסכם שנחתם ביום 15.9.1998 בין המשכיר לשוכר (להלן - "ההסכם").
ערבותנו זו הינה בלתי-חוזרת ולא ניתנת לביטול בלא הסכמת המשכיר וחברת הניהול, והיא חלה אף בכל הנוגע למילוי התחייבויות השוכר כלפי חברת הניהול עפ"י תנאי ההסכם ו/או הסכם הניהול במידה ויחתם.
ב. מבלי לפגוע בכלליות אמור לעיל, כל תשלום שלא ישולם ע"י השוכר עפ"י דרישת המשכיר ו/או חברת הניהול בתוך 14 ימים מהמועד הקבוע לתשלומו, נשלמו אנו לכם בתוך 7 ימים מקבלת דרישתכם."

3. התובעת מבקשת להפעיל את התחייבות הנתבע כערב, נוכח טענתה כי השוכרת הפרה את הסכם השכירות. אין מחלוקת בין בעלי הדין, כי השוכרת עזבה את המושכר בשלהי חודש אוקטובר 2001 (עדות מר בר-טל, פרוטוקול ע' 12 ש' 20-21; תצהיר הנתבע, ס' 18). התובעת טוענת כי פינוי המושכר נעשה כמהלך חד-צדדי של השוכרת ותוך הפרה של הסכם השכירות. הנתבע משיב, כי פינוי המושכר נעשה בהסכמת התובעת ובלא שהופר הסכם השכירות. טענות הצדדים מעוררות את השאלה העיקרית העומדת לדיון: אם פינוי המושכר נעשה בהסכמת המשכירה. לענין זה הקדישו הצדדים את עיקר תצהיריהם וסיכומיהם. שאלה זו היא עובדתית באופיה. אפנה עתה לבררה.

האם פינוי המושכר נעשה בהסכמת התובעת?

4. הסכם השכירות קבע כי משך השכירות הוא מיום 1.10.1998 ועד ליום 31.10.2008 (נספח א' להסכם). חרף זאת קבע ס' 4 באותו נספח, כי "לשוכר הזכות לסיים את תקופת השכירות ולפנות את המושכר ביום 31.10.2003 (לאחר 61 חודשי שכירות) או ביום 1.5.2006 (לאחר 91 חודשי שכירות) וזאת בהודעה בכתב למשכיר לפחות 180 יום מראש". אין מחלוקת בין הצדדים, כי פינוי המושכר על ידי השוכרת לא נעשה על פי זכות המעוגנת בהסכם. ואולם טענת הנתבע היא, כי הפינוי נעשה לאחר ש"הושגו הסכמות" ו"תוך שיתוף פעולה עם נציגי התובעת" (ס' 13, 18 לתצהיר הנתבע).

5. סיבת הפינוי, כפי שהציג הנתבע, נעוצה היתה ב"משבר הנורא" שפקד את ענף ההי-טק בשנת 2001 (ס' 10 לתצהיר הנתבע ועדותו - פרוטוקול ע' 22 ש' 23-25). בעקבות המשבר הנטען פנה הנתבע אל התובעת וביקש ממנה להפחית את דמי השכירות, או לסיים את העסקה (מכתב מיום 3.8.2001, נספח ב' לתצהיר הנתבע). הנתבע העיד בקשר לכך (פרוטוקול ע' 22 ש' 23-25): "תחילת שנת 2001 אופיינה במשבר שאיני יכול לתארו חוץ ממשבר נורא, צניחה של 50-80 אחוז בהכנסות מחברות היי טק. המשבר הזה גרם להכנסותינו כחב' הצטצמצו מאוד. באתי לאפריקה ישראל וביקשתי להעזר בהם. הודענו שאיננו יכולים לשלם".

6. בעקבות פנית הנתבע ל"אפריקה ישראל" (אשר התובעת היא חברה בקבוצתה), החלה סדרה של מפגשים ותכתובת בין הצדדים. עיינתי בקשר לכך במכתבים שצירף מר בר-טל לתצהיר שהוגש מטעם התובעת (נספחים ג', ד', ה1, ה2, ו', ז', ח'), וכן בתכתובת שצירף הנתבע לתצהירו (נספחים ג', ה', ו', ז'). תכתובת זו קדמה לפינוי המושכר על ידי השוכרת. עולה ממנה, כי הצדדים נשאו ונתנו ביניהם בנסיון להגיע לפתרון מוסכם של הבעיה שהציגה השוכרת. בקשר לכך העלו הצדדים אפשרויות שונות. במכתבו מיום 4.9.2001 (נספח ה' לתצהירו), תיאר הנתבע ארבע אפשרויות שנבחנו על ידי הצדדים בפגישה שהתקיימה ביניהם. מכתבו מסתיים במילים: "חנן [נציג התובעת] הבטיח להציע פתרון מוסכם במהלך השבוע הקרוב לאחר שייבחן את הנתונים. סיכמנו כי נידבר בימים הקרובים". ביום 20.9.2001 השיב מר בר-טל כי הצעת המשכירה מתמציית בשתי חלופות, כפי שפורטו במכתבו (נספח ג' לתצהירו של מר ברטל). במכתב נוסף מיום 25.9.2001 פירטה התובעת בפני
השוכרת את הצעתה "להפחתת דמי השכירות עקב קשיים כלכליים שנקלעה חברתכם" (נספח ד' לתצהיר מר בר-טל). הצעה זו לא היתה מקובלת על הנתבע. בתשובתו מיום 30.9.2001 כתב הנתבע למר ברטל (נספח ז' לתצהירו):

"בפגישתנו במשרדך מ- 24.9.01 לא שוחחנו כלל על הצעה ברוח ההצעה שהוצגה במכתב, למעשה הצעה זו הינה הצעה לפי פתרון "אמבטית תשלומים" שנדחתה בעבר. בפגישה שוחחנו על אפשרות לשהות בנכס עד למציאת שוכר חלופי ולהתפנות באופן מיידי על פי דרישתכם, עוד הסברתי כי נוכל לשלם סך של עד 110,000 ₪ (הסכום הנקוב בערבות) ולא שקל נוסף.
חנן, אנו לא משחקים משחק של משא ומתן, פשוט אין לנו אפשרות כספית להמשיך ולהחזיק בנכס.
אנו נעביר השבוע את כל העובדים הנותרים למבנה באזור התעשיה הדרומי ונפנה את הנכס. אנא שלח את נציגכם לקבלת המפתחות ורישום שעוני החשמל והמים.
אנו נעביר אליכם באופן מיידי את הסכום הנקוב בערבות (כ- 110,000 ₪), אנו רואים בכך פיצוי סביר בנסיבות שנוצרו.
אנא הודע לי אם תעדיפו שנשהה בנכס עוד מספר חודשים".

7. תשובתו של מר בר-טל להודעת הנתבע ניתנה במכתבו מיום 1.10.2001 (נספח ה2 לתצהירו). במכתב זה ציין מר ברטל: "בין הצדדים חתום חוזה ואנו דורשים מכם לקיימו כלשונו". מר בר-טל הוסיף, כי "לאור האמור במכתבך ובמידה ותפעלו באורח חד צדדי כאמור בו, הרי שיהא בכך הפרה יסודית של החוזה...".

8. מן התכתובת האמורה עולה, כי הצדדים נשאו ונתנו ביניהם על מנת להגיע לפתרון מוסכם, ואולם פתרון מוסכם לא הושג. מר בר-טל הודה, כי בעקבות פנית הנתבע לתובעת, אמנם העלתה התובעת הצעות שונות, במטרה להקל בתנאי השכירות, ואף בחנה הצעות חלופיות שהועלו בענין זה על ידי הנתבע (פרוטוקול ע' 11 ש' 6 עד ע' 12 ש' 13). ואולם בשום שלב לא קיבלה התובעת את הצעות הנתבע. הנתבע, מצידו, דחה אף הוא את הצעות התובעת. מכתבו של הנתבע מיום 30.9.2001 אשר צוטט לעיל מדבר בעד עצמו: במכתב זה דחה הנתבע את הצעות התובעת וחזר על הצעתו שלו. אך הפעם אין הנתב מסתפק ב"הצעה" גרידא, אלא מציג עמדתו כהודעה באלה המילים: " אנו נעביר השבוע את כל העובדים הנותרים למבנה באזור התעשיה הדרומי ונפנה את הנכס. אנא שלח את נציגכם לקבלת המפתחות ורישום שעוני החשמל והמים. אנו נעביר אליכם באופן מיידי את הסכום הנקוב בערבות (כ- 110,000 ₪), אנו רואים בכך פיצוי סביר בנסיבות שנוצרו."

הודעה זו שנתן הנתבע לובשת אופי חד-צדדי. בגדרה הודיע הנתבע למשכירה על פינוי המושכר ועל העברת סכום הערבות לידי המשכירה, אשר מהווה - להשקפת הנתבע - "פיצוי סביר בנסיבות שנוצרו".

9. בשאלה העומדת על הפרק -- אם הפינוי היה מוסכם -- שמעתי את עדותו של מר בר-טל וכן של מר מסינגר. אני מבכרת בענין זה את עדותו של מר בר-טל, אשר נתתי בה אמון. מר בר-טל העיד, כי על אף שהתובעת הציעה, באמצעותו, הצעות שונות, מתוך מגמה "לעזור לדני להמשיך להפעיל את החברה במקום הזה" (ע' 11 ש' 6), ואף שדנה בהצעות שהעלה הנתבע "בכובד ראש" (ע' 11 ש' 23), הרי שלא הושג פתרון מוסכם. השוכרת דחתה את ההצעות שהוצעו לה והודיעה על פינוי חד צדדי (ע' 13 ש' 23, ש' 28). עדות זו של מר בר-טל נתמכת בתכתובת שבין הצדדים, כפי שפורטה לעיל. למעשה, אין בידי הנתבע להציג ולו בדל של מכתב או הודעה כתובה, אשר יעידו על הסכמת התובעת לפינוי המושכר תוך הסתפקות בחילוט הערבות. כך גם לא הונחה תשתית ראייתית לטענה, כי בפגישה מיום 4.9.2001 הושגה הסכמה בדבר "הגבולות במסגרתן תושג ההסכמה הסופית בין הצדדים" (כטענת הנתבע בס' 13 לתצהירו). התרשמתי, כי על אף שמר בר-טל הביע נכונות לעיין בהצעות שהעלה הנתבע, הרי שמעולם לא הביע הסכמה ולא הציג מצג חיצוני אשר היה בו כדי להעיד על הסכמה. מר מסינגר עצמו הודה, כי ציפה לקבל את תשובת התובעת להצעתו (ס' 14 לתצהירו). גם בעדותו, חרף טיעונו כי "הוסכם בצורה הכי ברורה שאנו עוזבים" (ע' 21), הודה הנתבע: "לא היה סיכום בחתימתו של בר-טל. ביקשתי נייר כתוב ממר בר-טל, הם לא מיהרו לתת לי תשובה".

10. מן הראיות שבפני
עולה, כי הנתבע אמנם קיווה שהתובעת תיאות להסכים לפתרון שהוצע על ידו. ואולם, תקווה זו לא נסמכה על הסכמה מצד התובעת. התובעת אמנם ניסתה לפתור את הסכסוך בדרכי שלום, אך מעולם לא התחייבה - לא בכתב ולא בעל-פה - להמנע מאכיפת זכויותיה על פי החוזה, אם לא יושג פתרון המקובל עליה.

11. ודוק: איני מקבלת את טענת הנתבע, כאילו הושגה הסכמה בדבר עצם הפינוי ובדבר גבולות הפיצוי, ורק שיעורו המדויק של הפיצוי לא הוסכם (ס' 4א לסיכומי הנתבע). שיעור הפיצוי שתשלם השוכרת לתובעת, בעקבות הפינוי המוקדם, עמד בלב ליבה של המחלוקת בין בעלי הדין. העדר הסכמה בקשר לשיעור הפיצוי הכשיל השגתו של פתרון מוסכם.

12. הנתבע מבקש ללמוד מן הדרך שבה נערך הפינוי על הסכמה מצד התובעת לעצם הפינוי (ס' 4ב לסיכומיו). אני דוחה טיעון זה. נחה דעתי, כי בענין הפינוי ביקשה התובעת להמנע מנזקים אשר עלולים להגרם כתוצאה מפינוי שאיננו מסודר. מר בר-טל, נציג התובעת, חשש מפינוי אשר יותיר את המושכר "פרוץ, לא מסודר, מוזנח" (פרוטוקול ע' 13 ש' 24). על כן הוא הורה לאנשיו ללוות את הפינוי ברמה הפיסית. ליווי הפינוי נעשה באמצעות מר משה זורע ותועד ב"פרוטוקול קבלת מבנה" מיום 8.11.2001 (נספח יא לתצהירו של מר מסינגר). מעיון בפרוטוקול עולה כי נערכה בדיקה בדבר פינוי פיסי של הנכס, אשר כלל קריאת מוני המים והחשמל. אין בפרוטוקול כדי לשקף הסכמה כלשהי מצד התובעת לעצם הפינוי. מר משה זורע העיד בענין זה, כי תפקידו היה "לרשום מונה מים וחשמל ולקחת את המפתח" (פרוטוקול ע' 19 ש' 22).

13. אני סבורה כי בדיקת פינוי הנכס מטעם התובעת, כאמור לעיל, אינה מעידה על הסכמה לעצם הפינוי. גם בפרוטוקול מיום 18.11.2001, שרשם המהנדס מר צייטלין אלכסי בקשר עם הסיור בנכס לאחר הפינוי (נספח יב' לתצהיר הנתבע), אין כדי להצביע על הסכמה מצד התובעת לפינוי עצמו. התובעת ביקשה למזער את נזקי הפינוי על ידי בדיקתו הפיסית של המושכר, מבלי שהסכימה לעצם הפינוי.

14. גם בחילוט הערבות הבנקאית על ידי התובעת איני רואה משום הסכמה לפינוי, או מעשה היוצר כלפיה מניעות בדבר הגשת תביעה לאכיפת זכויותיה על פי החוזה. הערבות הבנקאית נקבעה בהסכם כאחד הסעדים שהתובעת זכאית לו (ס' 20.1 להסכם השכירות). במכתבו מיום 30.9.2001 הודיע הנתבע למר בר-טל על העברת הסכום הנקוב בערבות, שכן "אנו רואים בכך פיצוי סביר בנסיבות שנוצרו" (נספח ז' לתצהיר הנתבע). ואולם, מר בר-טל השיב באופן שאינו יכול להשתמע לשתי פנים (מכתב מיום 1.10.2001, נספח ה2 לתצהירו של מר ברטל):

"לאור האמור במכתבך ובמידה ותפעלו באורח חד צדדי כאמור בו, הרי שיהא בכך הפרה יסדית של החוזה, אשר לאורה אנו ננקוט באמצעים העומדים לרשותנו (לרבות ערבות בנקאית) ואולם לא יהיה בכך כדי לשחררכם מכל שאר התחייבויותכם על פי החוזה, לרבות לעניין סעיפי ההפרות, התרופות והפינוי".

15. הערבות אמנם חולטה "בהסכמה ובתיאום", כפי שהודה מר ברטל בעדותו (ע' 14 ש' 21-23). ואולם, התובעת לא הסכימה כי חילוט הערבות "מסיים את הפרשה" (עדותו של מר בר-טל, ע' 15 ש' 12-13). ברקע החילוט עמד מכתבו האמור של מר בר-טל מיום 1.10.2001, השולל אפשרות להסיק מסקנה של הסכמה. יש גם לזכור כי הוראת סעיף 20.2 להסכם השכירות קבעה, כי "המשכירה תהא רשאית לפי שיקול דעתה המוחלט וללא כל הודעה מוקדמת לממש את הערבות". סעיף 20.3 להסכם הוסיף והדגיש כי "אין במסירת הבטחונות האמורים... כדי לגרוע מכל זכות או סעד הנתונים למשכירה". מתוך הוראות חוזיות אלה עולה כי הערבות יצרה לטובת המשכירה סעד עצמי, אשר אינו גורע משאר הסעדים. לשונו הברורה של סעיף 20 להסכם השכירות, לצד מכתבו האמור של מר בר-טל, והעדר הסכמה מצד המשכירה להצעות שהעלתה השוכרת -- כל אלה שוללים את האפשרות להסיק מפעולת החילוט מסקנה בדבר הסכמה של התובעת לפינוי.

כמובן, סכום הערבות שחולטה יובא בחשבון בעת פסיקת הסעדים.

16. הנתבע אוסיף וביקש, כי אסיק מתוך עצם פעולת הפינוי על ידי השוכרת על קיומה של הסכמה. טענתו היא, כי לא היה כל הגיון כלכלי בפינוי חד-צדדי, אשר אינו צפוי לפטור את השוכרת מחובותיה החוזיות, וכי לא היה מבצע מהלך זה לולא ניתנה לו הסכמת המשכירה. אני דוחה גם טענה זו. לאחר ששמעתי את עדות הנתבע אני מסיקה, כי הנתבע אמנם קיווה שהתובעת תאלץ להסכין עם הפינוי, תסתפק בחילוט הערבות ותימנע מהגשת תביעה. ואולם, תקווה זו היתה בגדר הלך נפש סוביקטיבי, הנעדר אחיזה במצגי התובעת. כאמור, התובעת ניסתה לפתור את הסכסוך בדרכי שלום ואולם לא נתנה הסכמה לפינוי חד-צדדי ולא הציגה מצג שממנו ניתן להסיק זאת. הנתבע - כפי שעולה מהודעתו לתובעת מיום 30.9.2001 (נספח ז' לתצהירו) - נטל על עצמו סיכון שבמהלך חד-צדדי. מקובלים עלי בענין זה דבריו של מר בר-טל שהעיד (פרוטוקול ע' 15 ש' 25-30):

"אמרתי לדני שאני מקווה שלא נגיע לזה, כחברה ציבורית אנו לא יכולים לעבור על סדר היום אם לא יקיים את החוזה, אנחנו נלך לערכאות משפטיות. דני אמר שזה לא טוב וגם אני, גם הוא אמר שאנו מקווים שלא נגיע לזה אבל הגענו לזה. או שהוא לקח סיכון. יכול להיות שהוא לא לקח אותנו ברצינות. הנזק שנגרם לנו, ציינתי איך אני אעושה זאת מול הצד השני, דני היה צריך לשקול איך אני כחברה ציבורית כנאמן לציבור שקונה מניות ורוצה להרוויח, יש לי חוזה של עוד 25 חודשים ואני מוותר עליו".

17. אוסיף עוד, כי לא מצאתי לתת משקל של ממש לעדותו של מר זכאי שאולוב מטעם הנתבע, בשאלה אם הפינוי בוצע בהסכמה. עד זה העיד, כי פעל כאיש ביצוע מטעם השוכרת ולא כמי שמוסמך לקבל החלטות בחזית הסכסוך עם התובעת (ע' 24 ש' 3). המכתבים שעליהם חתום מר שאולוב מחזקים מסקנה זו: מכתבו מיום 29.8.2001 (נספח ג' לתצהיר הנתבע) אינו אלא מכתב תזכורת, ומכתבו מיום 29.10.2001 עוסק במצבו הפיסי של הנכס לאחר הפינוי (נספח ח' לתצהיר הנתבע). העד העיד על פגישה בין הצדדים שבה נכח: "אני זוכר את הנושא הראשון שחנן ודני אמרו, שלא נגיע לביהמ"ש וזה יגמר בדרך יפה" (ע' 24 ש' 1-2). כאמור לעיל, מר בר-טל אמנם הביע רצון להמנע מתביעה משפטית, אך רק אם תושג הסכמה. הסכמה לא הושגה.

18. סיכומה של נקודה זו: מן התשתית הראיתית שהונחה בפני
עולה, כי פינוי המושכר נעשה כמהלך חד-צדדי של השוכרת, מבלי שהתקבלה לכך הסכמת המשכירה. אני דוחה את טענות הנתבע בענין זה, אשר עומדות בניגוד לתכתובת שהוחלפה בין הצדדים לקראת הפינוי. בנוסף, ביכרתי בענין זה את עדותו של מר בר-טל, אשר נתתי בה אמון, ואשר לפיה לא ניתנה הסכמה לפינוי.

שאלת חובתו של משכיר להקל בתנאי השכירות

19. שאלה נפרדת היא, אם היתה התובעת מחויבת להסכים לפינוי המושכר, או להפחתת דמי השכירות, נוכח הקושי הפיננסי אליו נקלעה השוכרת. לא היתה מחלוקת בין הצדדים, כי הקשיים נבעו מתוך השפל הכללי שאליו נקלע ענף ההיי-טק כולו באותן שנים. האם יש להטיל במקרה כזה חובה על המשכיר להפחית את דמי השכירות החוזיים, בהתאם למצבו הכלכלי של השוק? אכן, עמידה דווקנית של בעל חוזה על זכותו החוזית עלולה במצבים מסוימים לסתור את חובת תום הלב המוטלת עליו (ע"א 765/90 סב"מ שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח, פ"ד מו(4) 20). בידי בית המשפט ישנם כלים המאפשרים התערבות ביחסים החוזיים (למשל, ס' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973 וכן ס' 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1970). מטרת ההתערבות השיפוטית היא להחזיר את האיזון החוזי על כנו, כפי שגובש מלכתחילה על ידי הצדדים. ענין זה ייעשה באותם מקרים נדירים שבהם נפגע האיזון באורח קשה, בעקבות התרחשות ארוע בלתי צפוי, עד כדי התמוטטות המערך החוזי.

20. בנסיבות שלפנינו, אני נותנת משקל רב לכך כי מדובר בשכירות עיסקית שנערכה ונחתמה בין אנשי עסקים. יש לצפות כי אנשי עסקים יגנו על האינטרסים הכלכליים שלהם וכי ידעו לעגן בחוזה מנגנונים מתאימים לפתרון מצבי משבר עתידיים, כגון החלשות בהיקף הפעילות של השוכרת ותנודות ברווחיות עסקיה. התערבות בחוזה פירושה התערבות במנגנון השוק, וככזו עליה להעשות בזהירות. יש לשים לב כי בהסכם השכירות דנא ניתנו לשוכרת שתי נקודות יציאה: האחת לאחר 61 חדשים מעת שנכרת החוזה ופעם נוספת לאחר 91 חדשים (ר' נספח א' להסכם, ע' 40-41). מדובר בהסכם מפורט ומסודר ביותר. מטבע הדברים, ירתע בית המשפט מלהתערב בהסכם מסוג זה, שנכרת לאחר משא ומתן, ואשר משקף את נקודת האיזון המסחרית אשר אליה הגיעו הצדדים. כאמור, ההנחה היא כי הצדדים יודעים לשקלל ולבטא באופן הטוב ביותר את תועלותיהם. מן הטעם הזה מובנת הגישה השיפוטית, המכבדת את החוזה כמכשיר להשאת תועלות. "אכן, בית-המשפט אינו מתערב לשנות את חלוקת הסיכונים שהצדדים קבעו ביניהם, גם אם חישוביו של אחד הצדדים לא עלו יפה" (כב' הנשיא ברק, ע"א 719/89 מחצבות חיפה בע"מ נ' חנ-רון בע"מ, פ"ד מ ו(3) 305, ס' 9 לפסה"ד).

21. בענין שבפני
התרשמתי, כי המשכירה לא היתה אטומה לבעיותיה הכלכליות של השוכרת. התובעת ניסתה למצוא פתרון אשר יאזן בין בעיות אלה לבין ציפיותיה הכלכליות לזרם תשלומי שכירות עתידיים. מר בר-טל העיד בהקשר זה, כי התובעת מפעילה מדיניות של הגמשת תנאי החוזה, בעיתות של מצוקה כלכלית אצל שוכריה, וזאת מתוך התחשבות בסדרה של שיקולים כלכליים (עדותו בע' 9 ש' 3 עד ע' 10 ש' 17). אשר למקרה דנא, מר בר-טל הסביר, כי היתה נכונות להפחית את דמי השכירות בשיעור מסוים ובנוסף לבצע פריסת תשלומים (ראו נספח ד' לתצהירו וכן עדותו בע' 13 ש' 10-17). נחה דעתי כי התנהגות זו עולה בקנה אחד עם חובת המשכירה לפעול בתום לב במימוש זכויותיה על פי ההסכם.

22. מסקנתי היא, כי השוכרת הפרה את ההסכם בכך שפינתה את המושכר באורח חד-צדדי, שנתיים לפני שהיתה רשאית לעשות כן על פי הסכם השכירות.

חובת המשכיר להקטין נזקו

23. האם פעלה המשכירה על מנת להקטין את נזקה בעקבות הפינוי? לאחר ששמעתי בענין זה את עדויותיהם של מר בר-טל, מר זורע ומר מסינגר, נחה דעתי כי התובעת אמנם פעלה באורח סביר למציאת שוכר חלופי. מר זורע העיד, כי כבר במהלך אוגוסט 2001 התבקש על ידי שני הצדדים לשווק את המושכר (ע' 17 ש' 18-20). האמנתי לדבריו, כי קיבל הנחיה ממר בר-טל "לעשות את כל המאצמים לשווק" (ע' 17 ש' 22 וכן ע' 18 ש' 9). בעקבות זאת, הציג המתווך את הנכס לשוכרים פוטנציאלים שונים (עדותו בע' 18 ש' 15 עד ע' 19 ש' 14). הנתבע טען כי שוכרים שונים היו מוכנים לשכור את הנכס אך נמנעו מעשות זאת "בשל קשיים שהערימה התובעת" (ס' 24 לתצהיר). ואולם לא הובאה בפני
כל ראיה לתמיכה בטענה זו.

24. התובעת אמנם הצליחה להשכיר חלק מן הנכס לשוכרים חלופיים (ס' 23 בתצהירו של מר בר-טל). הכנסותיה בקשר לכך יובאו בחשבון בעת פסיקת הסעדים.

סעדים

25. התובעת עתרה לסעדים כדלקמן: (א) לחייב את הנתבע לשלם לה דמי שכירות (ודמי ניהול) על פי החוזה, מיום 1.10.2001 (מועד שבו על פי הנטען הופסקו תשלומי השכירות נוכח הפינוי) ועד ליום 31.10.2003 (המועד שבו מסתימת תקופת השכירות הראשונה); (ב) לחייב את הנתבע לשלם מיסי עיריה וארנונות בגין תקופת השכירות האמורה; (ג) לחייב את הנתבע לשלם פיצוי מוסכם, כקבוע בס' 23.5 להסכם.

26. בענין הסעדים וסכומי הכסף שנתבעו על ידי התובעת, בחר הנתבע בהכחשה כללית וסתמית (ס' 22 לכתב ההגנה). מר בר-טל לא נחקר כלל על תצהירו בכל הנוגע לחישובי הסכומים והנתבע אף לא טען לענין זה בסיכומיו.

27. התביעה לתשלום דמי שכירות (ודמי ניהול) - תביעה זו מוצדקת היא, בשים לב לאמור בסעיפים 7.3 ו- 23.4 להסכם השכירות. בתמצית, סעיפים אלה מעגנים את זכות התובעת לתשלום "כל יתר תשלומי דמי השכירות... בגין כל תקופת השכירות", במקרה של אי פרעון שני תשלומים עוקבים ורצופים של דמי השכירות (ס' 7.3), או במקרה שבו הופר החוזה הפרה יסודית (ס' 23.4 להסכם). שני מצבים אלה מתקיימים במקרה דנא. דומה כי לא יכולה להיות מחלוקת על כך, כי פינוי מוקדם של המושכר, בניגוד מפורש לחוזה, פוגע בציפיה המסחרית הבסיסית של המשכיר לזרם תשלומים צפוי, וככזו היא מהווה הפרה יסודית של החוזה.

28. בענין דמי השכירות צירף מר בר-טל דף חישוב מפורט (נספח יד' לתצהירו). כאמור, מר בר-טל לא נשאל על ענין זה בחקירתו הנגדית על ידי ב"כ הנתבע. התקופה אליה מתיחס הנספח היא מיום 1.10.2001 - עת הופסקו תשלומי השכירות לקראת הפינוי הצפוי, ועד ליום 31.10.2003 - מועד בו מסתיימת תקופת השכירות החוזית הראשונה. פרק זמן זה הוא אמנם פרק הזמן החוזי אשר בקשר אליו יש להטיל על הנתבע את החובה להשלים דמי שכירות וניהול. החישוב שערכה התובעת בענין זה לא נסתר, והוא מעמיד את סך התשלום ברכיב זה על 742,185 ₪ (כולל מע"מ, נכון ליום 23.10.03).

29. מיסי עיריה וארנונה - בענין זה צירף מר בר-טל לתצהירו מזכר מאת עירית מגדל העמק, המתאר את תשלומי הארנונה ששילמה התובעת בגין הנכס בארבעה מועדים שונים (נספח יב'). מר בר-טל הצהיר, בתצהיר שלא נסתר, כי תשלומים אלה מתיחסים לתקופת השכירות (ס' 21 לתצהירו). על פי סעיף 8 להסכם השכירות, התחייבה השוכרת לשלם, כמקובל, את תשלומי הארנונה והמיסים העירוניים, למשך תקופת השכירות. הסעד המבוקש בענין זה הוא לכן מוצדק. הסכום בקשר לכך עומד על 32,193 ₪ (ליום 23.10.03).

30. פיצוי מוסכם - הוראת סעיף 23.5 להסכם השכירות מעגנת את זכות התובעת לפיצוי מוסכם כדלקמן:

"מבלי לגרוע מזכותה לפיצויים בשיעור גבוה יותר או לכל סעד אחר, הרי במקרה של הפרה יסודית של חוזה זה ע"י השוכר תהא המשכירה זכאית לפיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך השווה לששה חודשי שכירות ודמי ניהול בצירוף מע"מ, בשיעורם במועד ההפרה או במועד התשלום בפועל, לפי הגבוה מביניהם, וזאת בין אם בחרה המשכירה בביטול החוזה ובין אם בחרה בקיומו, ובלבד שבמקרה של קיום החוזה חרף זכותה המשכירה לבטלו, ישולם פיצוי בשיעור של 20% מהסכום הנקוב לעיל. הצדדים מצהירים כי הם רואים בסכום האמור פיצוי מוסכם והולם לנזק שהצדדים רואים אותו כתוצאה המסתברת של הפרה יסודית של חוזה זה ע"י השוכר."

31. כידוע, אכיפת תניה לפיצוי מוסכם אינה מותנית בהוכחת נזק (עיינו: ד' קציר, תרופות בשל הפרת חוזה חלק א' (חיפה, 1991), ס' 248). נפגע מהפרת חוזה זכאי להסתמך על תניה לפיצוי מוסכם, אף אם לא נגרם לו נזק כלל (עיינו: ג' שלו, דיני חוזים מהדורה שניה (ירושלים תשנ"ה), ע' 590-591). על כן, עצם הפרת ההסכם על ידי השוכרת מצמיח את זכותה של התובעת לפיצוי מוסכם. יחד עם זאת, יש לשים לב לקביעה האמורה בס' 23.5 להסכם, בדבר הפחתת שיעור הפיצוי, מקום בו בחרה התובעת בקיום החוזה. לענין זה קבעו הצדדים, כי "במקרה של קיום החוזה חרף זכות המשכירה לבטלו, ישולם פיצוי בשיעור של 20% מהסכום הנקוב לעיל". קביעה זו מלמדת, כי בבסיס הפיצוי המוסכם עומדת הנחת הצדדים בדבר הווצרות נזק כתוצאה מן ההפרה. על כן, מקום בחרה התובעת לאכוף את החוזה חרף ביטולו, יופחת סכום הפיצוי בשיעור המוסכם.

32. במקרה שלפני, עתרה התובעת לקבל פיצויי קיום. עתירתה זו התקבלה, כאמור לעיל. פיצויים אלה מעמידים את התובעת במצב בו היתה נמצאת לולא בוצעה ההפרה: תשלום דמי השכירות (והניהול), לצד נשיאה בתשלומי ארנונה, וזאת למשך תקופת השכירות, מעמידה את התובעת במצב בו היתה נמצאת אלמלא בוצע הפינוי. ענין זה מספק בעיני את דרישת "קיום החוזה", המופיעה בסעיף 23.5 להסכם, לצורך הפחתת הפיצוי המוסכם.

33. מר בר-טל ציין, בנספח יד' לתצהירו, סכום של 168,534 ₪ כ"פיצוי מוסכם בגובה שישה חודשי שכירות". מתוך סכום זה, כאמור לעיל, זכאית התובעת אך ל- 20%, קרי: 33,706.8 ₪ (ליום 23.10.03 ולפני הוספת מע"מ).

34. ניכוי הערבות - מתוך הסכומים המגיעים לתובעת, יש להפחית את סכום הערבות הבנקאית שחולטה על ידה ביום 25.10.01, בסך 108,545 ₪. הערבות ניתנה על ידי השוכרת כ"בטחון למילוי התחייבויותיה" על פי ההסכם (ס' 20 ו- 20.1 להסכם). חילוט הערבות נעשה בעקבות הפינוי על ידי השוכרת וכחלק ממימוש הסעדים שהתובעת זכאית להם. ממילא יש להפחיתה מן הסכומים הנפסקים לטובת התובעת.

35. קיזוז הכנסות משוכרים חלופיים - מתוך הסכומים הנפסקים לתובעת יש להוסיף ולהפחית את סכומי הכסף שקיבלה התובעת משוכרים חלופיים של המושכר. בנספח יד' לתצהירו של מר בר-טל מופיע בקשר לכך הסכום 75,610 ₪ (ליום 23.10.03). סכום זה עולה בקנה אחד עם פירוט הסכומים בסעיפים 23.1 ו- 23.2 בתצהירו של מר בר-טל. אציין, כי אני דוחה בקשר לכך את טענת התובעת, לפיה יש לחייב את הנתבע ב"התאמות" שנדרשה לבצע במושכר לשם השכרתו לשוכרים חדשים. עיינתי בנספחים יג1 ו- יג2 שצורפו לתצהירו של מר בר-טל בקשר לכך. לא הוכח, כי אמנם מדובר ב"התאמות" מיוחדות שנדרשו בעקבות חילופי שוכרים, להבדיל מעניני תחזוקה שוטפים.

36. קיזוז הוצאות השבחה - הנתבע טען כי השוכרת השקיע בנכס סכום העולה על 70,000 ₪ וכי הוא זכאי לקיזוזו (ס' 9 לתצהירו). אני דוחה טענה זו. ראשית, הטענה נטענה באורח כללי וסתמי, מבלי שהיא נתמכת בקבלות או אסכמתאות כלשהן. שנית, הנתבע עצמו הודה, כי ההשקעה בוצעה "בשל צרכינו המיוחדים ועל מנת להתאים המושכר לשימוש החברה" (שם). בנסיבות אלה, מדובר בהשקעה שהשוכרת ביצעה על דעתה ועבור עצמה, וממילא אין מקום לחייב בקשר לכך את התובעת.

37. סוף דבר, התובעת זכאית לסעדים של תשלום דמי שכירות ודמי ניהול לתקופה שמיום 1.10.01 ועד 31.10.03 כמפורט לעיל; לתשלום הארנונה כמפורט לעיל ולפיצוי מוסכם כאמור לעיל. מתוך הצטברות הסכומים האמורים יש להפחית את הערבות שחולטה ואת הכנסות התובעת משוכרים חלופיים, כמפורט לעיל. התובעת העמידה תביעתה על סך של 500,000 ₪ בלבד (על פי הנטען, משיקולי אגרה). סכום זה הוא נמוך מן הסכום המתקבל על פי החישוב דלעיל.

38. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה במלואה, ומטילה על הנתבע לשלם לתובעת סך של 500,000 ₪, כאשר הוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. חיוב זה של הנתבע, כערב, מוטל עליו ביחד ולחוד עם נתבעים 1 ו - 3 (ס' 8 וס' 13 לחוק הערבות, תשכ"ז- 1967). כמובן, אם וככל שהתובעת כבר נפרעה בפועל מן הנתבעת 1, החייבת, או מן הנתבע 3 (הערב הנוסף), הרי שיש לקזז את סכומי הפרעון בפועל מן הסך של 500,000 ₪ המגיע לתובעת על פי

פסק דין
זה.

39. בנוסף, ישלם הנתבע הוצאות התובעת בהליך זה כדלקמן:

א. א. האגרה ששילמה התובעת בקשר עם הליך זה, כאשר היא נושאת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומה על ידי התובעת ועד ליום התשלום בפועל על ידי הנתבע;

ב.
ב. יתרת הוצאות וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 12,500 ₪, ובצירוף מע"מ כחוק.

ניתן היום כ"ד בניסן, תשס"ד (15 באפריל 2004) בלשכתי בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כח הצדדים בדואר רשום.
איריס סורוקר
, שופטת








א בית משפט שלום 3650/02 קרית המדע במגדל העמק בע"מ נ' דניאל מסינגר (פורסם ב-ֽ 15/04/2004)












להסרת פסק דין זה לחץ כאן