צמרות הרצליה 2000 בע''מ - צרויה דורון, צרויה הילה
ניתן לקבל מידע נוסף על הצדדים בתיק זה
צמרות הרצליה 2000 בע"מ צרויה דורון צרויה הילה

מידע על צרויה דורון    מידע על צרויה הילה   



צמרות הרצליה 2000 בע''מ - צרויה דורון, צרויה הילה

תיק אזרחי 32520/03     29/04/2004 (א)



תיקים נוספים על צמרות הרצליה 2000 בע"מ
תיקים נוספים על צרויה דורון
תיקים נוספים על צרויה הילה




א 32520/03 צמרות הרצליה 2000 בע"מ נ' צרויה דורון, צרויה הילה




21
בתי המשפט
א 032520/03
בית משפט השלום תל אביב-יפו
29/04/2004
תאריך:
כב' השופטת תמר אברהמי

בפני
:
צמרות הרצליה 2000 בע"מ

בעניין:
התובעת
כהן

ע"י ב"כ עוה"ד
נ ג ד
1 . צרויה דורון

2 . צרויה הילה
הנתבעים
יהודאי

ע"י ב"כ עוה"ד

פסק דין


מבוא
1. לפני תובענה של חברת ניהול בפרויקט מגורים כנגד דיירים בפרוייקט, בענין דמי ניהול שלא שולמו.

תמצית המחלוקת: הנתבעים דרים באחד מבניני פרוייקט המנוהל על ידי התובעת. הנכס בו גרים הנתבעים ("הנכס") נועד במקור, מטעם החברה הקבלנית, לשמש כשתי דירות. בענין הנכס נחתמו שני הסכמי מכר ושני הסכמי ניהול. על צמד הסכמים אחד (מכר וניהול), המתייחס לדירה אחת, חתמו הנתבעים. צמד הסכמים שני, בענין הדירה השנייה, נחתם על ידי חברה משפחתית של הנתבעים. הדירות אוחדו פיזית, יש אליהן כניסה אחת והן משמשות יחדיו מבראשית למגורי הנתבעים. הנתבעים טוענים כי בגין הנכס כולו יש לשלם דמי ניהול עבור יחידת דיור אחת בלבד. עמדת התובעת היא כי בגין הנכס קיימת חובת תשלום דמי ניהול עבור שתי יחידות דיור. על משמעות המונח "יחידת ניהול" נעמוד להלן.

עובדות הדרושות לענין ואינן שנויות במחלוקת
2. שני הסכמי המכר המתייחסים לנכס, נחתמו עם החברה המוכרת, היא חברת רוויה הספקת מים באר יעקב בע"מ ("חברת רוויה"). ההסכמים (מיום 25.8.00) נחתמו בענין דירות 131 ו - 132 בבנין מספר 14 בפרויקט מגורים בשכונת צמרות ב' בהרצליה ("הפרויקט", "הסכמ/י המכר").

בענין דירה 132 חתומים, כרוכשים, הנתבעים. בענין דירה 131 חתומה כרוכשת, חברת תכשיטי יונדור בע"מ ("חברת יונדור") שהיא חברה משפחתית של הנתבעים. ביצוע הרכישה על ידי חברת יונדור הוא "נושא פנימי אישי" של הנתבעים (עמ' 14 ש' 2 לפרוטוקול).

שתי הדירות האמורות, הנמצאות בקומה 13 בבניין, מאוחדות באופן פיזי ויש אליהן כניסה אחת. מבחינת הנתבעים, המתגוררים בה, היא מהווה דירה אחת.

בהסכמי המכר התחייבו - הנתבעים וחברת יונדור - לחתום על הסכמי ניהול. שני הסכמי ניהול אכן נחתמו. האחד על ידי הנתבעים והשני על ידי חברת יונדור. הסכמי הניהול נושאים את תאריך הסכמי המכר, 25.8.00 ("הסכמ/י הניהול").

התובעת (היא חברת הניהול) וחברת רוויה (היא החברה המוכרת) נמצאות בקשרי בעלות וניהול. בין השאר, מר רון יצחקי הוא בעלים ומנהל בחברת רוויה וכן בתובעת (עמ' 4 ש' 26- עמ' 5 ש' 1; עמ' 18 ש' 3 לפרוטוקול).

3. לתובעת שולמו עד כה דמי ניהול בסכום השווה מבחינתה, לדמי ניהול בגין דירה אחת. התשלום נעשה בשיקים אישיים של הנתבעים. התובעת רשמה את דמי הניהול שהתקבלו לזכות דירה 131 (שהסכמי המכר והניהול לגביה נחתמו עם חברת יונדור). מבחינת התובעת לא שולמו מאז מועד מסירת החזקה בדירה ועד למועד הגשת התובענה (מאי 2003) כל דמי ניהול בגין דירה 132 (שהסכמי המכר והניהול לגביה נחתמו עם הנתבעים עצמם). מכאן התובענה.

סך התביעה בעת הגשתה 5234 ₪ אך משמעותה נרחבת יותר. ההכרעה בשאלת חובת תשלום דמי הניהול תשפיע על חיובם העתידי של הנתבעים, ככל שימשיכו להיות בעלים בנכס (עמ' 14 ש' 20-22). כתב התביעה מציין סך דמי ניהול חודשי של 850 ₪ כך שבתקופת יובל (אליה התייחס ב"כ התובעת בסיכומיו), מדובר על מאות אלפי שקלים.

מסגרת חוזית ושאלות במחלוקת
4. סעיף 21 לכל אחד מהסכמי המכר קובע כי המוכר (חברת רוויה) יהא רשאי להעביר את ניהולו ואחזקתו של הבנין ושל הרכוש המשותף לניהולה של חברת אחזקה וניהול ו"הקונה מצטרף בזאת" להסכם הניהול וחותם עליו. עוד נקבע בהסכמי המכר כי המוכר יעביר לקונה מניה אחת בחברת הניהול עם סיומו של הפרוייקט כולו וסיום התשלומים לפי ההסכם (סעיף 22 להסכמי המכר). המפרט להסכמי המכר קובע (סע' ג.3) כי שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחוייבים בקשר אליו, יהיה בכפוף להסכם הניהול.

נושא תקציבה של חברת הניהול, תשלומים ודמי ניהול מוסדר בהסכמי הניהול. סעיף
5.א רישא לכל אחד משני ההסכמים קובע כי "הבעלים מתחייב לשאת ביחד עם יתר הבעלים בכל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים...." בהמשך, קובע תת-סעיף (3) כדלקמן:

"חלקו של הבעלים בכלל ההוצאות יהיה בהתאם למספר היחידות בתחום הפרויקט שינוהלו על ידי חברת הניהול, חלוקת ההוצאות תהא אחידה לכל יחידות הדיור בתחום הפרויקט שינוהלו על ידי החברה כאמור". [ההדגשות אינן במקור]

הבעלים חייב לשאת בהוצאות החלות עליו גם אם בפועל אינו משתמש בדירה או אינו נהנה ממנה (סעיף 5.א.5) והוא מתחייב לשלם את כל התשלומים המגיעים לפי הסכם הניהול גם אם השכיר או מסר את יחידת הדיור לאחר ואף אם אינו משתמש או לא מנצל חלק מהרכוש המשותף (סעיף 7.ב.2).

שני נושאים עמדו במרכז המחלוקת בין הצדדים. שאלת קיום הבטחה ספציפית לנתבעים מאת מר רון יצחקי, מבעלי ומנהלי חברת רוויה, ושאלת פרשנותם ויישומם של הסכמי הניהול.

הבטחה מפורשת
5. הנתבעים טענו (סעיף 9 לתצהיר הנתבע) כי מר יצחקי הבטיח להם באופן מפורש שהם יחוייבו בדמי ניהול של יחידת דיור אחת. מר יצחקי, אשר זומן למתן עדות בצו (לבקשת הנתבעים), לא הכחיש כי הנושא עלה לדיון אך הכחיש כי הובטח או סוכם לשלם עבור יחידת דיור אחת (עמוד 7 שורות 14-16 לפרוטוקול). אני מקבלת את עדותו של מר יצחקי בענין העדר סיכום או הבטחה ומעדיפה אותה על עדות הנתבע, אשר בחר לחזור שוב ושוב על מוטיב הגנתו, לא פעם כמי שאינו מאזין לשאלה שנשאל.

לא למותר לציין כי מר יצחקי לא נשאל כלל בעדותו על ידי ב"כ הנתבעים על דבר הבטחתו הנטענת. השאלה הועלתה על ידי ב"כ התובעת בלבד. הימנעות מהעלאת שאלה כה מתבקשת העומדת כאחד מבסיסי ההגנה של הנתבעים, אומרת דרשני.

סיכומה של נקודה זו, אני מוצאת לקבוע כי יתכן ששאלת דמי הניהול עלתה לדיון, אך לא הובטח לנתבעים ולא סוכם עימם כי יחויבו בדמי ניהול בגין יחידת דיור אחת.

לאור האמור אין צורך להידרש בהקשר זה למשמעות סעיף 25 להסכמי המכר הקובעים בטלותם של משאים ומתנים קודמים, והעדר תוקפן של הצהרות והודעות בעל פה.

פרשנות ההסכמים
6. המחלוקת בענין פרשנות ההסכמים מתייחסת למעשה למונח "יחידת דיור" אשר בסעיף 5.א.3 להסכמי הניהול, שצוטט לעיל. לשיטת התובעת, יחידת דיור כמוה כדירה. יתר על כן, לפי שיש בנמצא שני הסכמי ניהול, החתומים על ידי שני גורמים שונים (הנתבעים וחברת יונדור), ובכל אחד מהם יש מחוייבות לתשלום דמי ניהול, קיימת זכות לקבלת דמי ניהול לפי כל אחד מהסכמים אלו. לשיטת הנתבעים יש לראות בשתי הדירות שרכשו ואיחדו, יחידת דיור אחת. מבחינתם, הפיצול בין הסכמי הניהול (להבדיל מהסכמי המכר) היה טכני ומטעמיה של החברה המוכרת, ואין להטיל עליהם את ההשלכה הכלכלית המשתמעת מעמדת התובעת. הנתבע טען בעדותו כי אם ירכוש דירות נוספות בבנין ויאחד אותן, עדיין יהא על הנתבעים לשלם דמי ניהול בגין יחידת דיור אחת.

7. המונח "יחידת דיור" אינו מוגדר בהסכם הניהול או בהסכם המכר אשר הסכם הניהול מפנה אליו. על כך יש לתמוה בשים לב לשימוש הנרחב שנעשה בו במסגרת הסכם הניהול. מכל מקום, לשון הסכם היא כידוע נקודת מוצא לפרשנות הסכם אך לא נקודת הסיום (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט (2) 265, 311-312; ע"א 6726/98 רן אריאב נ' משה כהן
, דינים עליון נז 742).

8. השאלה המרכזית היא אומד דעתם של הצדדים בענין דמי הניהול. בענין זה קיימת לנו עדותו של בעל הדין עצמו - הנתבע, אשר הצהיר שנושא דמי הניהול עלה לדיון. משכך ברור כי סבר במועד הרלוונטי (כמו גם בעת מתן תצהירו) כי קיומם של שני הסכמי ניהול, אשר כל אחד מהם מציין חובה של תשלום דמי ניהול ונחתם על ידי אישיות משפטית שונה, מעלה לכאורה חיוב לתשלום דמי ניהול לפי כל אחד מההסכמים. למרות האמור, לא הוסדרה חובת התשלום באופן שונה (והטענה בדבר התחייבות נפרדת בעל פה נדחתה). למעשה, די באמור, המשקף אומד דעת סובייקטיבי במועד הרלוונטי, כדי לדחות את טענת הנתבעים.

9. למעלה מן הצורך ניתן להזכיר כי ההתקשרות בהסכמים נפרדים על ידי ישויות משפטיות נפרדות בוצעה מטעמיהם של הנתבעים, ומשכך ברי כי הנתבעים ידעו שיש בחתימה של שני הסכמים על ידי גופים שונים השלכות חוקיות וכלכליות שונות. הנתבע העיד כי מבחינתו היה חותם על הסכם ניהול אחד וכי שני הסכמי ניהול נחתמו רק משום שמר יצחקי אמר כי הוא צריך, לצרכים פנימיים, הסכם ניהול "לכל תיק". איני מקבלת את גרסת הנתבע בענין זה העומדת בדד ואינה מתיישבת עם ההכחשה המפורשת של מר יצחקי בדבר הבטחה לתשלום דמי ניהול בגין יחידה אחת (ר' לעיל). מר יצחקי זומן על ידי הנתבעים לעדות אך לא נשאל על ידם דבר גם בענין זה וככל הנראה, לא בכדי.

10. עוד ניתן לציין כי לשונו של הסכם הניהול ושל מסמכים נוספים תומכת בדרך בה קרא הנתבע את הדברים בעת הרלוונטית. כל הסכם ניהול חתום על ידי בעלים של דירה. ברישא כל אחד מהסכמי הניהול נזכר מספר הדירה הרלוונטי (131 או 132 במקרה כאן). המונח יחידת דיור אמנם אינו מוגדר בהסכם הניהול אך מתוך הקשרים שונים ניתן לראות כי השימוש שנעשה בו חופף למעשה למונח "דירה" [הדגשות בציטוטים שיובאו להלן, אינן במקור].

כך למשל קובע סעיף 3.א להסכם הניהול כי "ניהול וביצוע השירותים על פי הסכם זה יחל במועד מסירת החזקה ביחידה כהגדרתו בסעיף 2 להסכם הרכישה/שכירות". סעיף 2 להסכם הרכישה, מגדיר ומתייחס למועד מסירת החזקה בדירה (לפי מועד שינקב בהודעה על מסירת החזקה בדירה).

וכך, כדוגמא נוספת, בראשית הסכם הניהול נכתב - "והואיל והמניות הרגילות בחברת הניהול יועברו או הועברו ע"ש בעלי היחידות בפרוייקט, כאשר המנייה צמודה לדירה ואינה ניתנת להעברה בנפרד...". השימוש המעורב מלמד על חפיפה והדברים מתיישבים עם הוראת סעיף 22 להסכם המכר הקובעת כי החברה המוכרת תעביר לקונה הדירה נשוא הסכם המכר, מנייה אחת בחברת הניהול וכי מחיר הדירה כולל את מחיר המנייה. שני הסכמי מכר עומדים על הפרק בענין הנכס. בכל אחד מהם מופיעה הוראה זו (ומחיר הדירה בהסכמי המכר הוא מצטבר, ואינו חופף).

11. פרט לענין הלשוני, עצם הקביעה כי מניה בחברת ניהול תוקצה לבעליה של כל דירה, מלמד על ההגיון בבסיס ניהול הפרוייקט והסכמי הניהול, הגיון המתייחס לדירה כאל קנה המידה לזכויות וחובות. גם הוראות קשורות אחרות מלמדות על הדבר. כך למשל, סעיף 4.א (2) להסכמי הניהול קובע כי פנייה לחברת הניהול למתן שירותים נוספים (שאינם כלולים בשירותי הניהול מכח הסכם הניהול) יעשה בהסכמה בכתב של 51% "מבעלי הדירות" וסעיפים אחרים קובעים אפשרות להעברת ניהולה של חברת הניהול או לקבל החלטות על הוצאות כספיות מיוחדות, לפי רוב כזה או אחר של "בעלי המניות".

12. עוד ניתן לציין כי בענין הנכס ניתנו ונחתמו שני אישורים על קבלת חזקה בדירות. אחד - בענין דירה 131 - המופנה אל חברת יונדור, ושני - בענין דירה 132 - המופנה אל הנתבעים. המסמכים האמורים עצמם מלמדים אף הם על עירוב בין המושגים דירה ויחידת דיור. כותרת המשנה בכל מסמך מתייחסת ל- "דירה מספר ... בבנין מספר ... קומה מספר.... ברחוב צמרות בהרצליה", האישור מציין מי הם "בעלי הדירה" ואת אישורם לקבלת החזקה בדירה, והחתומים על המסמך מאשרים את "קבלת המפתחות ליחידת הדיור שבנדון והחזקה בה".

13. הנתבעים העלו כטענת נגד, מקרה של דייר אחר בפרויקט (בבנין 16), שרכש שתי דירות ואיחד אותן פיזית, ומשלם דמי ניהול בגין יחידת דיור אחת. ברם, באותו מקרה נחתם הסכם ניהול אחד עבור שתי הדירות. בא לומר - באותו מקרה בוצעה הסדרה מפורשת וספציפית המעלה מתוכה כי יש חיוב אחד. אין כן המקרה שלפנינו. ההסכם הנזכר לא הובא לפני ולא ניתן ללמוד ישירות מלשונו אך עצם קיומו של הסכם אחד בלבד באותו מקרה (וממילא גם רכישת שתי הדירות ע"י אותו/ם גורמ/ים), מבדיל את המקרים באופן ברור. מקרה זה יכול להעיד דווקא על הצורך בהסדרה מפורשת של שאלת חיוב דמי הניהול על מנת לחרוג מההסדר הבסיסי ולפיו יש לשלם דמי ניהול בגין כל דירה ודירה. כפי שבואר לעיל - גם הנתבעים סברו כך, ובמועד הרלוונטי.

אגב, מעדותו של מר יצחקי לגבי המקרה שהובא ע"י הנתבעים ניתן ללמוד שוב על עירוב, מבחינתו, בין המושגים דירה ויחידת דיור. מר יצחקי מאשר כי באותו מקרה, בבנין 16, בו אוחדו שתי דירות, "נרכשו שתי יחידות דיור" (ר' עמ' 8 ש' 1-2).

14. הנתבעים מפנים לעובדה שמר יצחקי עצמו, המתגורר בפרוייקט מקביל (צמרות א'), משלם דמי ניהול בגין יחידת דיור אחת. הסכמי הניהול בענין הפרוייקט המקביל אינם לפנינו אך אני מוכנה להניח כי בענין זה הם דומים להסכמי הניהול נשוא תובענה זו (עמ' 5 ש' 25-26 לפרוטוקול). ברם, דירתו של מר יצחקי, הבנוייה על שטח גדול יחסית, אינה בנוייה על שטח שנועד למספר דירות (עמ' 5 ש' 7 לפרוטוקול). הדירה אף רשומה בטאבו כדירה אחת (עמ' 7 ש' 21-22). ממילא מקרה זה אינו מלמד על מסקנה מתחייבת דומה לענין הנתבעים.

15. ניתן לציין כי מר יצחקי העיד גם לענין נסיבות ניסוחם של הסכמי הניהול. מר יצחקי העיד כי כאשר "נפתחה" השכונה, היתה התלבטות בשאלת דרך החיוב בדמי ניהול. אפשרות אחת היתה לחייב בדמי ניהול לפי שטח הדירות. אפשרות אחרת היתה לחייב לפי יחידת דיור. בענין זה נשכרה חברה שערכה בדיקה בנושא וזו הגיעה למסקנה כי היום אין שירותים רבים שקשורים לשטח של הדירות (כמו חימום רצפה או מים), ובדירות הגדולות יש, מסתבר, פחות דיירים. משכך, צודק יותר לחייב בדמי ניהול לפי יחידת דיור, וכך נעשה (עמ' 7 לפרוטוקול).

תאור זה יכול היה לתמוך במובן מסויים בפרשנות הנתבעים אם לא היו נסיבות אחרות כמתואר לעיל והדברים היו עומדים בחלל. אולם אין כן המצב במקרה שלפני והנתבעים אף לא ידעו על הרקע האמור קודם למועד הדיון, ובודאי לא במועד ההתקשרות. אומד דעתם אז היה כי יש קושי לגבי דמי הניהול וכי שני הסכמי הניהול מעלים חובת תשלום עבור כל דירה. למרות זאת לא מצאו לנכון להסדיר את הדבר. מכלול הנסיבות מלמד כי המונח יחידת דיור שימש כמונח חילופי לדירה. אכן, ללא אבחנה אם מדובר בדירה קטנה או דירה גדולה, אך עדיין תוך התייחסות לדירה כנקודת מוצא, וככל הנראה גם תוך שנעשה חישוב כלכלי המתבסס על מספר הדירות (ר' עמ' 4 לפרוטוקול).

16. במאמר מוסגר יצויין כי הפרשנויות שמציעים הצדדים (למונח יחידת דיור) אינן סבירות באותה מידה, וממילא אין מקום לכלל המשני של פרשנות כנגד המנסח. כלל זה יפה בדרך כלל כאשר ניצבות לפני הפרשן שתי משמעויות סבירות במידה שווה פחות או יותר שאז תועדף המשמעות אשר נוחה יותר לצד שלא ניסח את המסמך (ע"א 631/83 המגן חברה לביטוח נ' מדינת הילדים בע"מ, פ"ד לט (4) 561, 573-572; ע"א 6701/00 קלאש מרדכי חברה לבנין נ' אבנר מרים, פ"ד נו (5) 799, 815).

17. בסופו של יום לפני מקרה בו אישֻיות נפרדות אשר חתמו, מטעמיהן, על הסכמים נפרדים בענין שתי דירות, מבקשות (באמצעות הנתבעים), בדיעבד, לפצל בין ההשלכות השונות של ההתקשרות הנפרדת ולאמץ רק חלק מההשלכות. בפועל, הנתבעים מבקשים לקרוא לתוך אחד ההסכמים, בניגוד לאמור בו וכפי שהוא הובן על ידם בזמן הרלוונטי, העדר חיוב בדמי ניהול ולחילופין, לקרוא לתוך כל אחד מההסכמים, חיוב של מחצית דמי ניהול, אף זאת בניגוד לאמור בהסכמים ולדרך בה הנתבעים הבינו אותם במועד ההתקשרות. לאור כל האמור לעיל לא מצאתי בסיס להעתר לדבר ואין אני מוצאת בדרישת התובעת לתשלום, עמידה בחוסר תום לב על זכות חוזית.

18. בנושא משני בו נחלקו הצדדים (והנתבע העיד כי אינו הבעיה, עמ' 12 ש' 20 לפרוטוקול), מועד תחילת החיוב בדמי ניהול, מקובלת עלי עמדת התובעת כי המועד הרלוונטי הוא מחצית חודש נובמבר 2002 נוכח קיומן של הודעות חתומות על קבלת חזקה בדירות מיום 13.11.02 ולאור הוראות ההסכמים. בין השאר קובע סעיף 3 להסכמי הניהול כי מועד התחלת השירותים יהא במועד מסירת החזקה, וסעיפים 5.א.7-9 קובעים את הסדרת תשלום דמי הניהול בתחילת הדרך, כשמקדמה ניתנת במועד מסירת החזקה.

סוף דבר
19. התובענה מתקבלת. הנתבעים מחוייבים בסך התובענה כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התובענה (20.5.03) ועד לתשלום המלא בפועל וכן הוצאות ושכ"ט עו"ד סך כולל של 4500 ₪ בצרוף מע"מ.
המזכירות תשלח פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, 29 באפריל 2004, בהעדר הצדדים.

_____________________
תמר אברהמי
, שופטת








א בית משפט שלום 32520/03 צמרות הרצליה 2000 בע"מ נ' צרויה דורון, צרויה הילה (פורסם ב-ֽ 29/04/2004)











תיקים נוספים על צמרות הרצליה 2000 בע"מ
תיקים נוספים על צרויה דורון
תיקים נוספים על צרויה הילה




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט