אשל הירדן יזום ובנין בע"מ - יובל אלון חברה לבנין בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ יובל אלון חברה לבנין בע"מ
 
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ - יובל אלון חברה לבנין בע"מ
תיקים נוספים על אשל הירדן יזום ובנין בע"מ | תיקים נוספים על יובל אלון חברה לבנין בע"מ

776357
18966-09/09 א     20/04/2011




א 18966-09/09 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ








בית משפט השלום בחיפה



ת"א 18966-09-09
אשל הירדן יזום ובנין בע"מ
נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ






בפני

כב' השופט
אייל
דורון



התובעת

אשל הירדן יזום ובנין בע"מ
, ח.פ. 51-206118-5
ע"י עו"ד ל.ד. קומיסר ושות'



נגד


הנתבעת

יובל אלון חברה לבנין בע"מ
, ח.פ. 51-218772-5
ע"י עו"ד אטיאס פרוכטר ושות'





פסק דין


בפני
י תביעת שיפוי, במסגרתה עותרת התובעת לחייב את הנתבעת להשיב לה כספים ששילמה על פי פסיקת בית המשפט לרוכשי דירה בגין ליקויי בניה, וזאת מכוח חוזה שנחתם בין הצדדים.


תמצית השתלשלות האירועים וטענות הצדדים
-

1.
ביום 8.8.1999 נחתם בין הצדדים חוזה לבניית 14 דירות מגורים בפרויקט בניה בישוב מעלות (להלן: "החוזה" ו- "הפרויקט" בהתאמה). לפי החוזה, הנתבעת (להלן: "יובל אלון"), בהיותה קבלן מבצע, התחייבה לבצע את הפרויקט עבור התובעת, היא יזם הפרויקט (להלן: "אשל הירדן"), עד לשלב מסירת הדירות.

2.
אשל הירדן מכרה את הדירות בפרויקט לרוכשים שונים, וביניהם יואב ואידית אלקיים (להלן: "משפחת אלקיים").

3.
לימים, הגישה משפחת אלקיים תביעה כספית כנגד אשל הירדן ויובל אלון בגין ליקויי בנייה שנתגלו בדירתה (להלן: "תביעת אלקיים"). תביעה זו התבררה בבית משפט זה, בפני
כב' השופט א' אליקים, ובמסגרתה ניתן

פסק דין
המורה לאשל הירדן לשלם למשפחת אלקיים סך של 60,926 ₪ בגין ליקויי בניה ועלות דיור חלופי, בהתאם לחוות דעת מומחה מטעם בית המשפט (ת.א. 17386/07 (שלום חיפה) אלקיים נ' ונציה חברה לבניה פתוח והשקעות בע"מ ואח' (לא פורסם, 20.4.2009) – להלן: "פסק הדין").

פסק הדין ניתן במישור היחסים שבין אשל הירדן ויובל אלון לבין משפחת אלקיים. אשל הירדן היא זו שחוייבה בפסק הדין, בשל יריבות חוזית בינה ובין משפחת אלקיים. בית המשפט לא ראה לנכון לדון במערכת היחסים החוזית שבין אשל הירדן ויובל אלון. זו עומדת על הפרק בתביעה דנן.

4.
אשל הירדן שילמה למשפחת אלקיים את הסכום שנקבע בפסק הדין וטוענת כעת, כי היא זכאית, בהתאם לתניית שיפוי בחוזה, לפיצוי מלא מאת יובל אלון בגין הסכום ששילמה, וכן להחזר בגין עלות שכ"ט מומחה הנדסי ושכ"ט עו"ד שנדרשו לצורך הגנתה בתביעת אלקיים.

5.
יצויין כי עוד קודם לתביעת אלקיים התנהל בין הצדדים לתובענה דנן הליך משפטי, במסגרת בקשה אותה הגישה יובל אלון למתן צו אשר ימנע מאשל הירדן לחלט ערבויות בנקאיות שמסרה יובל אלון לאשל הירדן להבטחת התחייבויותיה, הליך אשר בסופו נחתם הסכם פשרה שקיבל תוקף של

פסק דין
(נספח ט' לכתב התביעה, להלן: "הסכם הפשרה").


במסגרת הסכם הפשרה הסכימו הצדדים על אופן הטיפול בליקויי הבנייה הקיימים באותה עת בפרויקט ("הליקויים הידועים כיום" – סעיף 1.1.1 להסכם הפשרה) על ידי יובל אלון, וכן הוסדרה אחריותה של יובל אלון לביצוע תיקונים אשר ביצועם יידרש לאחר מועד הסכם הפשרה. עוד נקבע בהסכם, כי יובל אלון תשלם לאשל הירדן סך של 54,100 ₪ בגין תיקונים שבוצעו בפרויקט על ידי אשל הירדן, באמצעות צד שלישי.

6.
יובל אלון כופרת בחובתה לשפות את אשל הירדן בגין סכומים ששילמה זו האחרונה למשפחת אלקיים בהתאם לפסק הדין ולצורך הגנה מתביעת אלקיים. לטענת יובל אלון, מרגע שנחתם הסכם הפשרה, שוחררה יובל אלון מכל אחריות לדירת משפחת אלקיים.

לטענת יובל אלון, הסכום ששולם לאשל הירדן מכוח הסכם הפשרה נועד לכיסוי עלויות ביצוע התיקונים אשר נדרשו באותה עת בדירת משפחת אלקיים ובשתי דירות נוספות בפרויקט (של משפחת טפירו ומשפחת סבג) ופטר אותה מאחריות בגין ליקויים בדירות אלה.

יובל אלון מוסיפה וטוענת, כי משנכנס בנעליה צד ג' אשר ביצע עבודות תיקונים בדירות הנ"ל, ובכללן דירת משפחת אלקיים, אין היא אחראית עוד לטיפול בעבודות אלה ולתוצאותיהן.

7.
הצדדים הגיעו להסדר דיוני, לפיו פסק הדין יינתן ללא שמיעת ראיות וחקירות מצהירים. הוגשו תצהירי עדות ראשית של מנכ"לי שתי החברות והשלמת טיעונים בכתב מטעם הצדדים.


דיון
-

8.
בחנתי בעיון את כתבי הטענות, את תצהירי העדויות הראשיות שהונחו בפני
י על המסמכים שצורפו להם ואת סיכומי הצדדים. הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל (אם כי לא במלואה). את הטעמים לביסוס הכרעתי זו אפרט להלן.

9.
חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)") הינו חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה (סעיף 7א. לחוק), כך שאשל הירדן הינה האחראית כלפי רוכשי הדירות בגין הליקויים בהיותה "מוכר", כהגדרתו בחוק המכר (דירות). משום כך, כאמור, חוייבה אשל הירדן בפסק הדין. אולם, יזם הפרויקט והקבלן המבצע רשאים לכלול תניית שיפוי בחוזה שביניהם, כך שהאחרון יחוב בגין ליקויי הבניה, כפי שנעשה במקרה דנן.

לית מאן דפליג כי במסגרת היחסים החוזיים שבין אשל הירדן ליובל אלון אכן התחייבה האחרונה לשפות או לפצות את אשל הירדן על כל סכום שישולם עקב פגם, ליקוי או אי התאמה בדירות. תניית השיפוי בענייננו הינה ברורה, חד-משמעית וגורפת (סעיף 6א. לנספח "תנאים מיוחדים לחוזה"). למעשה, גם יובל אלון אינה חולקת על התחייבותה לשיפוי.

אף יצויין כי הוסכם בחוזה, כי הוראות חוק המכר (דירות) יחייבו את יובל אלון, הן כלפי אשל הירדן והן כלפי רוכשי הדירות ממנה.

10.
השאלה המרכזית, אם כן, הינה: האם יש בהסכם הפשרה כדי לאיין את תניית השיפוי בחוזה ביחס לדירת משפחת אלקיים? התשובה לשאלה זו הינה בשלילה.


יובל אלון טוענת כי הסכם הפשרה נערך לשם סיום המחלוקות בפרויקט וכי לאור הסכום ששולם על ידה במסגרת הסכם הפשרה, לכיסוי תיקונים במספר דירות, לרבות דירתה של משפחת אלקיים, ולאור כוונת הצדדים המונחת בבסיס הסכם הפשרה, לטענתה, הרי שאינה אחראית עוד לליקויי בניה בדירות אלה ואשל הירדן הינה האחראית הבלעדית לליקויים מעת חתימת הסכם הפשרה ואילך.

טענה זו משוללת כל הגיון ואינה נתמכת בהוראות הסכם הפשרה. ההפך הוא הנכון. אילו אכן היה הדבר מוסכם, הדעת נותנת כי בהסכם הפשרה, אשר נוסח ע"י עורכי דינם של שני הצדדים, היו אלה טורחים לכלול הוראה הקובעת כי לאחר ביצוע התשלום בגין התיקונים בדירות משפחות אלקיים, טפירו וסבג, תהא יובל אלון פטורה המהתחייבויותיה החוזיות בנוגע לדירות אלה. לא זו בלבד שהוראה כזו לא נכללה בחוזה, אלא נכללה בו הוראה ממנה עולה משמעות הפוכה. בסעיף 1.5 להסכם הפשרה נקבע בבירור, כי אין בהסכם הפשרה כדי לגרוע מאחריותה של יובל אלון בהתאם לחוזים עם אשל הירדן, לרבות לעניין האחריות בהתאם לחוק המכר (דירות).

נמצא; בהסכם הפשרה קיימת למעשה התייחסות נפרדת לשני סוגי עלויות. הסכום ששולם על ידי יובל אלון במסגרת הסכם הפשרה מהווה שיפוי של אשל הירדן בגין עלויות תיקונים אשר היה על יובל אלון לשאת בהם בעצמה מכוח החוזה ואשל הירדן היא זו שנשאה בהם. אך אין בכך כדי לפטור את יובל אלון מהמשך התחייבויותיה לליקויי הבניה בפרויקט.

11.
לא רק שטענתה של יובל אלון מנוגדת להוראות הסכם הפשרה, ויובל אלון לא הצביעה על כל סיבה אשר תומכת בפרשנות שתהא מנוגדת להוראות הסכם הפשרה, אלא שבנוסף מדובר בפרשנות בלתי סבירה כשלעצמה, המנוגדת להגיון העסקי-מסחרי של עריכת הסכם הפשרה, כאשר אשל הירדן מחזיקה בידה ערבויות ועומדת לחלטן. לא הוצג בפני
י כל טעם לכך שאשל הירדן תוותר על זכות, שהיא כאמור ברורה וגורפת, הנתונה לה לפי החוזה.

12.
טענת יובל אלון כי הסכום ששולם במסגרת הסכם פשרה הנו גבוה במיוחד ויש בו כדי להצביע על הכוונה לפטור אותה כליל מאחריות ביחס לדירות בגינן שולם הסכום, אף היא אינה יכולה להתקבל על דעתו של פרשן ההסכם. הסכום ששולם על פי הסכם הפשרה בעבור תיקונים בדירת אלקיים עמד על סך של 14,650 ₪ ונועד אך לכיסוי עלות תיקוני הרטיבות בדירה, על ידי קבלן משנה אחר מטעמה (להלן: "הקבלן החיצוני"), ואין בו כדי לכסות את כלל התיקונים הנדרשים בדירת אלקיים, תיקונים רבים ושונים כמפורט בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בתביעת אלקיים.


ביצוע תיקוני הרטיבות על ידי קבלן חיצוני אינה פוטרת את יובל אלון מאחריות לליקויי הבניה האחרים בפרויקט ובדירת משפחת אלקיים בכלל זה.


עם זאת, יש מקום לטענה כי יובל אלון אינה אחראית עוד לתיקוני הרטיבות בדירת משפחת אלקיים, תיקונים אשר בוצעו על ידי הקבלן החיצוני, ולכך אדרש בהמשך.


13.
יובל אלון ניסתה להתנער מהתחייבויותיה כלפי התובעת, בטענה כי הליקויים האמורים בחוות דעת המומחה מטעם בית משפט בתביעת אלקיים אינם כלל ליקויים ביצועיים ומשכך אינה חבה בגינם. טענה זו נטענה בעלמא, ללא התייחסות פרטנית לליקויים מסויימים מתוך הליקויים הרבים המפורטים בחוות הדעת ולסיווגם – כמו גם מתן הסבר מדוע מדובר בליקוי תכנוני - ודי בכך כדי לדחותה. למעלה מן הצורך, עיינתי בחוות הדעת, ודומני כי ניתן לקבוע בבירור שהצדק גם בנושא זה עם אשל הירדן.

14.
עוד טענה יובל אלון כי היא "כופרת בקיומם" של הליקויים האמורים בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בתביעת אלקיים, כמו גם בסכומי הפיצוי בגין הליקויים כפי שנקבעו בחוות הדעת. "כפירתה" זו של יובל אלון נעדרת נפקות של ממש.


ראשית, במישור החוזי. סעיף 6ב. של נספח התנאים המיוחדים לחוזה, קובע מנגנון בדבר הודעה מצד אשל הירדן ליובל אלון בכל מקרה שמוגשת תביעה ע"י רוכש דירה כנגד אשל הירדן בהקשר הרלבנטי לתניית השיפוי, ושיתוף יובל אלון בניהול ההגנה. נמצא; די בכך שליובל אלון ניתנה הודעה והתאפשר לה להתגונן בפני
התביעה. דבר לא מנע ממנה ליטול חלק בהגנה מפני התביעה לגופה, במקביל להכחשת החבות במישור יחסיה מול אשל הירדן. משלא עשתה כן, היא מושתקת ומנועה עתה מלטעון כנגד תוצאותיה של התביעה.

שנית, במישור מעשה בית דין. כאמור, במסגרת תביעת אלקיים ניתנה חוות דעת מומחה, אשר מונה על ידי בית המשפט, ובית המשפט קיבל את חוות הדעת במלואה, כאמור בפסק הדין. יובל אלון היתה בפועל בעל דין בתביעת אלקיים ולפיכך מושתקת היא מלטעון כנגד הממצאים והעלויות שנקבעו בחוות הדעת ואשר אומצו במלואם על ידי בית המשפט. קביעותיו של בית המשפט בפסק הדין באשר לליקויי הבניה ולעלותם מהוות השתק פלוגתא ואין להתיר התדיינות משפטית נוספת בגינן (ראו: ע"א 10443/08 לופו נ' בנק אגוד לישראל סניף הרצליה (טרם פורסם, 30.6.2010) וכן נינה זלצמן מעשה בית-דין בהליך אזרחי (1991), 141 ואילך).


סיכום ביניים


15.
המסקנה הינה כי אין ממש בטענות יובל אלון לפיהן אין היא חבה בשיפוי אשל הירדן בגין הסכומים בהן נשאה זו האחרונה. נותר לדון בגובה השיפוי.

16.
בסיכומיה, טענה יובל אלון כי ככל שייקבע כי הינה אחראית לשפות את אשל הירדן בגין ליקויי הבניה בתביעת אלקיים, אזי יש להפחית את סכומי הפיצוי הנוגעים לליקויי הרטיבות בדירה.

לשיטתה של יובל אלון יש להפחית מסכום הפיצוי את סעיפים: 2.004, 9.008, 9.012, 9.013, 9.015, 9.016, 9.032 לחוות דעת המומחה, כמו גם חלק יחסי מהפיקוח ההנדסי בסך של 255 ₪ ועלות החלפת הגג בסך של 11,800 ₪, ובסה"כ יש להפחית סך של 15,665 ₪.

לא נטענה מצד יובל אלון טענה כלשהי ביחס לשיפוי אשל הירדן בגין שכ"ט מומחה ושכ"ט עו"ד בתביעת אלקיים.

17.
כאמור, יש ממש בטענתה של יובל אלון באשר להפחתת עלות התיקונים שנבעו מתיקוני רטיבות קודמים בדירת משפחת אלקיים ובכלל זה החלפת הגג. יובהר במה דברים אמורים.

יובל אלון שילמה לאשל הירדן את עלות ביצוע תיקוני הרטיבות ע"י הקבלן החיצוני בדירת משפחת אלקיים, לאחר שזו לא איפשרה ליובל אלון לבצע תיקונים אלה בעצמה (סעיף 36 לפסק הדין).

תיקוני הרטיבות בוצעו באמצעות קבלן משנה מטעמה של אשל הירדן וליובל אלון לא יכולה להיות אחריות לטיב העבודות של קבלן אחר ולתוצאותיהן. ככל שתיקוני הרטיבות לא נעשו באופן מקצועי, הרי שהאחריות לכך רובצת לפתחה של אשל הירדן או למי שביצע את העבודות מטעמה (ראו: איל זמיר חוזה קבלנות (1994) 184).

תימוכין לכך ניתן למצוא גם בסעיף 1.8 להסכם הפשרה, בו נקבע כי:
"במקרה ודייר מסוים יסרב לאפשר ליובל אלון לבצע תיקון של ליקויים בדירתו, מוסכם בזאת כי התיקון יבוצע על ידי צד שלישי בהנחיית אשל הירדן... שילמה יובל אלון את עלות ביצוע התיקונים בנסיבות המתוארות בס"ק זה, יראו אותה כמי שעמדה בהתחייבויותיה לעניין אותו תיקון, והיא לא תישא באחריות לגבי אותו תיקון ספציפי [מבלי לגרוע משאר אחריותה על פי החוזים עם אשל הירדן]
".

החלפת הגג נבעה מתיקון לא מקצועי של הנזילות בגג אף ע"י הקבלן החיצוני, כפי העולה מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בתביעת אלקיים.

על כן, יש להפחית מסכום התביעה את עלות החלפת הגג במלואה (11,800 ₪).

18.
שונים פני הדברים באשר לסעיפים הנוספים מתוך חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט שפורטו לעיל.

סעיף 2.004 עניינו בפגמים בטיח שמקורם בביצוע לקוי, ללא קשר לעבודה שביצע הקבלן החיצוני.
סעיף 9.032 עניינו ברטיבות בתחתית משקוף דלת, ללא קשר לעבודה שביצע הקבלן החיצוני.
על כן, אין להפחית מסכום השיפוי את העלויות הנקובות בשני סעיפים אלה.

באשר לשאר הסעיפים, הרי שעניינם בתיקון נזקים ישנים שגרמה הרטיבות (כגון קילופי טיח וכיו"ב). מאחר ומדובר במקומות בהם קיימים נזקי רטיבות ישנה, ובמועד הבדיקה לא היתה קיימת עוד רטיבות, לא ניתן לומר בבירור אם הרטיבות שגרמה לנזקים אלה מקורה בתקופה שלפני ביצוע התיקונים ע"י הקבלן החיצוני, שאז האחריות היא על יובל אלון, או לאחריה, שאז האחריות היא על אשל הירדן.
בשים לב לכך שמדובר בסכומים נמוכים, וכן בשים לב לכך שברור כי ככלל היתה קיימת בעיית רטיבות הן לפני התיקונים ע"י הקבלן החיצוני (כפי שמעיד עצם הצורך בהם) והן לאחריהם (כפי שמעיד הצורך בהחלפת הגג), ובדרך של הערכה, תופחת מסכום השיפוי מחצית מהסכום הכולל שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט בנוגע לתיקונים אלו, ובסה"כ 1,240 ₪, בצירוף חלק יחסי מעלות פיקוח הנדסי בסכום של 100 ₪.

19.
בסך הכל יש להפחית מסכום פסק הדין סך של 13,140 ₪.


סוף דבר


20.
הנני מחייב את יובל אלון לשלם לאשל הירדן תשלומים כדלקמן:

(א)
סכום של 47,786 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 25.5.09 (המועד בו שולם סכום זה ע"י אשל הירדן) ועד היום.

(ב)
סכום של 4,300 ₪ (שכ"ט מומחה הנדסי מטעם אשל הירדן בתביעת אלקיים, בניכוי מע"מ, תשלום ראשון), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 6.7.08 (המועד בו שולם סכום זה ע"י אשל הירדן) ועד היום.

(ג)
סכום של 1,500 ₪ (שכ"ט מומחה הנדסי מטעם אשל הירדן בתביעת אלקיים, בניכוי מע"מ, תשלום שני), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 26.10.08 (המועד בו שולם סכום זה ע"י אשל הירדן) ועד היום.

(ד)
סכום של 5,000 ₪ (שכ"ט עו"ד מטעם אשל הירדן בתביעת אלקיים, בניכוי מע"מ), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 17.2.08 (המועד בו שולם סכום זה ע"י אשל הירדן) ועד היום.


הוצאות


21.
מחד ב"כ הצדדים השכילו להסכים להסדר הדיוני, אשר היה בו כדי לייעל את הדיון ולחסוך מזמנם של בעלי הדין ושל בית המשפט.
מאידך, הנתבעת העלתה טענות אשר מוטב היה אלמלא הועלו, ולמעשה גררה את התובעת להתדיינות מיותרת, בנסיון להתחמק מקיום חובותיה.
לאחר שקלול שני שיקולים אלה, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת החזר אגרה (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד התשלום) וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪.

22.
כל הסכומים ישולמו תוך 30 ימים מהיום.

ניתן היום, ט"ז ניסן תשע"א (20 אפריל 2011), בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 18966-09/09 אשל הירדן יזום ובנין בע"מ נ' יובל אלון חברה לבנין בע"מ (פורסם ב-ֽ 20/04/2011)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן