רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ - אלי כהן, לינדה כהן (חיות), מדייה סלייד בע"מ ואח'

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ אלי כהן לינדה כהן (חיות) מדייה סלייד בע"מ
 
רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ - אלי כהן, לינדה כהן (חיות), מדייה סלייד בע"מ ואח'

מידע על אלי כהן    מידע על לינדה כהן (חיות)   


23452-12/10 עא     23/05/2011



תיקים נוספים על רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ
תיקים נוספים על אלי כהן
תיקים נוספים על לינדה כהן (חיות)
תיקים נוספים על מדייה סלייד בע"מ




עא 23452-12/10 רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' אלי כהן, לינדה כהן (חיות), מדייה סלייד בע"מ ואח'








st1\:*{behavior: }
בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים



23 מאי 2011

ע"א 23452-12-10 חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' כהן ואח'




בפני

כב' השופטת תמר בזק רפפורט


המערערת

רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ


נגד


המשיבים

1. אלי כהן
2. לינדה כהן (חיות)
3. מדייה סלייד בע"מ
4. יצחק ברג'ס
5. דוד ממן
6. עיריית ירושלים




פסק דין


ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת ע' כהן) מיום 2.11.10 בת"א 4137/06, בגדרו נתקבלה תביעת משיבים 1-2 (להלן –
כהן
) נגד המערערת (להלן –
רמות ארזים
) לתשלום פיצויים מוסכמים בגין הפרת הסכם מכר, ונדחתה הודעה לצדדים שלישיים – הם משיבים 3 עד 6 – בעניין זה.
העובדות
1.
עניינו של הערעור בנכס המצוי ברחוב משעול הדקלים 25 בשכונת רמות בירושלים (להלן

– הנכס
). הנכס הוקם בידי רמות ארזים ומצוי היה בבעלותה.
2.
בתקופה שבין יום 20.10.01 ליום 20.8.04 הושכר הנכס בידי רמות ארזים למשיבה 3, שנקראה באותה העת חברת עליון אינטראקטיב בע"מ. לימים שינתה משיבה 3 שמה

למדיה סלייד בע"מ (להלן –
מדיה סלייד
). ביום 20.8.04, בעקבות הסכם פשרה שהושג בבית המשפט במסגרת תביעת פינוי, פינתה מדיה סלייד את הנכס.
3.
ביום 22.2.05 נחתם הסכם מכר בין רמות ארזים לבין כהן (להלן –

ההסכם
), אשר במסגרתו רכשו כהן את זכויות רמות ארזים בנכס. במסגרת ההסכם התחייבה רמות ארזים להמציא לכהן את המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס על שמם עד ליום 31.10.05. אחד המסמכים שנדרשו לשם העברת הזכויות בנכס היה, כמקובל, אישור הרשות המקומית – עיריית ירושלים, היא משיבה 6 – בדבר העדר חובות בגין הנכס (להלן –
אישור העירייה
). הלכה למעשה, לא הומצאה אישור העירייה לכהן במועד שהוסכם – 31.10.05, אלא רק ביום 22.5.06. ברקע העיכוב בהמצאת אישור העירייה לכהן נמצא קיומו של חוב ארנונה על הנכס, בגין התקופה בה פעלה מדיה סלייד בנכס. חוב זה נפרע ביום 4.5.06, לאחר הליך משפטי שנקטה רמות ארזים כנגד מדיה סלייד. כעבור זמן מה ממועד זה כיסו גם כהן את חוב הארנונה בגין התקופה שבה החזקה בנכס היתה בידיהם, ואזי ביום 22.5.06 ניתן לכהן האישור.
4.
כאמור, על פי הוראות ההסכם, היה על רמות ארזים להמציא לכהן את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שם כהן עד ליום 31.10.05. על פי האמור בהסכם, אי המצאת המסמכים במועד מהווה הפרה יסודית של ההסכם, ומזכה את כהן בפיצוי בסכום השווה ל - 10% ממחיר הנכס, "כפיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש". לנוכח זאת הגישו כהן נגד רמות ארזים את התובענה נושא ערעור זה, ובה עתרו לקבלת הפיצוי המוסכם. רמות ארזים מצידה הגישה הודעה לצד שלישי כנגד מדיה סלייד, בטענה כי הפרת ההסכם כלפי כהן נגרמה עקב מחדלי מדיה סלייד בכל הנוגע לתשלום חוב הארנונה, בגין התקופה בה עשתה זו שימוש בנכס. כנגד משיבים 4-5 נטען, כי הם ערבים להתחייבות מדיה סלייד, ומכאן ההודעה לצד שלישי כנגדם. כנגד משיבה 6, עיריית ירושלים, נטען כי העיכוב במתן אישור העירייה נבע ממעשים ומחדלים רשלניים מצד העירייה, המקימים לרמות ארזים עילת תביעה כלפיה, במסגרת הודעה לצד שלישי.
פסק דינו של בית משפט קמא
5.
בפסק דינו דחה בית משפט קמא הן את התביעה והן את ההודעה לצד שלישי.
6.
אשר לחבותה של רמות ארזים קבע בית המשפט, כי רמות ארזים אכן הפרה את ההסכם, באי המצאת אישור עירייה במועד שהוסכם. כן נקבע כי כלפי העירייה רמות ארזים היא זו אשר חבה בתשלום הארנונה, גם בגין התקופה בה שהתה בנכס מדיה סלייד. זאת כיוון שרמות ארזים, כך נקבע, לא דיווחה לעירייה אודות חוזה השכירות מול מדיה סלייד (ואף לא דיווחה כלל על סיום בניית הנכס קודם לכן, אשר לא נרשם בעירייה אלא אגב סקר נכסים). בנוסף קבע בית המשפט קמא, כי אף אם חלקה רמות ארזים על חיוב הארנונה, יכולה היתה לשלם את החוב לפי דרישת העירייה לצורך המצאת אישור העירייה במועד, ולקיים לאחר מכן התדיינות מול העירייה, ולכן מדובר בהפרה ברורה מצד רמות ארזים. נוכח קביעות אלה נפסק, כי אין לזקוף לחובת כהן את העובדה ששילמו את חובם לארנונה אך ביום 22.5.06, אחר שעד סמוך למועד זה לא השלימה רמות ארזים את הטיפול בחוב הארנונה שהיה בתחום אחריותה. בית משפט קמא לא התערב בסכום הפיצוי המוסכם, בקובעו כי אין מדובר בסכום לא סביר לנוכח הנזק שעשויים היו הצדדים לצפותו בעת שהתקשרו בהסכם, ובפרט כאשר בפועל נגרם נזק בשל פגיעה ביכולת למכור את הנכס לקונה פוטנציאלי אשר התעניין בו.
7.
ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד נדחתה אחר שנקבע, כי בהתאם להסכם בין מדיה סלייד לבין רמות ארזים, התשלום השוטף לעירייה בגין ארנונה היה אמור להיעשות בידי רמות ארזים, כאשר מדיה סלייד אמורה היתה לשלם לרמות ארזים בגין כך, לפי דרישתה. על רקע זה נקבע כי אין קשר סיבתי בין אי תשלום הסכום על ידי מדיה סלייד לרמות ארזים, ובין אי המצאת אישור העירייה, אשר היה יכול להינתן אילו מילאה רמות ארזים את חובתה ושילמה לעירייה את חוב הארנונה הרובץ עליה.
8.
משנדחתה ההודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד, נדחתה גם ההודעה לצד שלישי כלפי משיבים 4-5. כאמור, ביחס למשיבים אלה נטען כי הינם ערבים לחובות מדיה סלייד. בית המשפט קמא מצא, כי יש ממש בטענה, כי ערבותם של משיבים 4 ו-5 התמצתה בקיום החיובים החוזיים של מדיה סלייד כלפי רמות ארזים, ולא התפרשה על חיובים נזיקיים, כנטען בהודעה לצד שלישי כלפי מדיה סלייד.
9.
אף ההודעה לצד שלישי כלפי העירייה נדחתה, ובית המשפט קבע, כי העירייה נהגה כדין כלפי רמות ארזים, משסירבה ליתן לה את אישור העירייה אודות העדר חובות. נקבע כי רמות ארזים לא הודיעה לעירייה על השכרת הנכס, כך שחוב הארנונה רבץ עליה, וכל עוד לא סולק - בדין נמנעה העירייה מלהנפיק את האישור.
הערעור
10.
בערעורה משיגה רמות ארזים כנגד קבלת התביעה נגדה; כנגד הקביעה כי ההסכם הופר; כנגד שיעור הפיצוי שנפסק, אשר היה מקום, לטענתה, להפחתתו; וכנגד אי הטלת חבות על מדיה סלייד ומשיבים 4-5. בטיעונים בפני
הוברר, כי אין רמות ארזים משיגה על הימנעות בית משפט קמא מהטלת חבות על עיריית ירושלים.
כפי שיפורט להלן, אינני מקבלת את טענות רמות ארזים, ודין הערעור להידחות.
שאלת הפרת ההסכם
11.
לשיטת רמות ארזים, פרשנות מתאימה של ההסכם מלמדת כי היא לא הפרה אותו כלל ועיקר. טיעון זה מבקש לסמוך עצמו על לשון סיפת סעיף 12(ב) להסכם, הקובעת את חובתה של רמות ארזים לספק לכהן מלוא האישורים הנדרשים לרישום זכויות עד ליום 31.10.05. כך נכתב בסיפת הסעיף:
"על אף האמור לעיל, במקרה שבו יחול עיכוב או מניעה בהמצאת האישורים, כתוצאה מעיכוב ו/או מניעה בידי הרשויות השונות, יידחה המועד האמור לעיל עד להסרת העיכוב או המניעה".
לטענת רמות ארזים סיפת סעיף 12(ב) מורה, כי כל אימת שהעירייה מעכבת או מונעת מתן האישור, נדחה המועד בו מחוייבת רמות ארזים להמציאו, גם אם העילה לעיכוב האישור או למניעתו נעוצה במעשיה ובמחדליה של רמות ארזים עצמה. בהקשר זה מפנה רמות ארזים להוראת סעיף 7(ב) להסכם הקובעת כך:
"במידה ונבצר מהחברה למלא את התחייבותה לעיל, מסיבה שאינה תלויה בה ו/או שאין לחברה שליטה עליה, ידחה מועד הרישום בפרק הזמן השווה לתקופת המניעה ו/או העיכוב בתוספת זמן סביר...".
על פי הנטען, כאשר חפצו מנסחי ההסכם לעסוק בדחייה הנובעת רק מסיבות שאינן תלויות ברמות ארזים ושלרמות ארזים אין עליהן שליטה, הורו כך במפורש, כפי שנעשה בסעיף 7(ב). סעיף 12(ב) איננו מאבחן בין הסיבות השונות ואיננו מייחד עצמו רק לסיבות שאינן בשליטת החברה, ומכאן כי פרשנותו הנכונה של ההסכם היא, כי רמות ארזים לא הפרה את ההסכם, כיוון שהעירייה היא אשר עיכבה ומנעה את מתן האישור, ואין נפקא מינה אם לרמות ארזים היתה שליטה על כך, אם לאו.
12.
אינני מקבלת טענה זו. הפרשנות המוצעת איננה מתקבלת על הדעת, שכן משמעותה היא מתן הכשר מוחלט, ללא הגבלת זמן, לכל מחדל של רמות ארזים בטיפול בקבלת האישורים הנדרשים להעברת הזכויות, מן הטעם שבאופן מעשי מנפיקי האישורים השונים הם אשר נמנעים מהנפקת האישור.
כך, למשל, אילו נמנעה רמות ארזים מלדווח על העסקה לגורמי מיסוי מקרקעין, וכתוצאה מכך לא היה ניתן אישור נדרש להעברת זכויות, הרי שעל פי הפרשנות המוצעת, היה נדחה המועד להמצאת אישור זה בידי רמות ארזים עד שיונפק האישור, משום שמי שאיננו מנפיק את האישור היא רשות המיסים. פרשנות זו איננה סבירה, אין לה כל הגיון מסחרי והיא נגועה בחוסר תום לב. פרשנותו התכליתית של סיפת סעיף 12(ב), העולה בקנה אחד עם ניסוחו, היא כי הוא דוחה את המועד למסירת אישורים, אם נגרמים עיכוב או מניעה, רק שעה שהסרת המניעה או העיכוב מסורה בידי הרשויות השונות, ובידיהן בלבד.
13.
ההסכם קובע בבירור כי המועד להמצאת המסמכים, לרבות אישור עירייה, הוא 31.10.05. מועד זה נקבע בעת ההתקשרות בהסכם – 22.2.05 – כלומר, שמונה חודשים קודם מועד החיוב. חלפו שמונת החודשים ורמות ארזים לא קיימה חיוב זה. רק ביום 22.5.06 - במלוא יותר מחצי שנה למועד החיוב, ובחלוף יותר מחמישה עשר חודשים מחתימת ההסכם – הומצא אישור העירייה. מדובר בהפרה ברורה. מקובלת עלי מסקנת בית משפט קמא כי החובה לטפל בחוב הארנונה מול העירייה היתה מוטלת על רמות ארזים. זאת לא עמדה בכך במועד שיאפשר הנפקת אישור עירייה במועד המוסכם, ואין מקום להשגת רמות ארזים על פסק דינו של בית משפט קמא בעניין זה. לפיכך, משהשלמת המסמכים הנדרשים להעברת הזכויות נעשתה בחלוף יותר מחצי שנה לאחר המועד שנקבע לכך, ההסכם הופר הפרה אשר הצדדים הגדירו אותה כהפרה יסודית.
14.
אינני מקבלת אף את טענת רמות ארזים, לפיה כהן פרעו את חובם לארנונה אך ביום 22.5.06, ולכן האחריות לדחייה במועד קבלת האישור רובצת לפתחם. רמות ארזים לא הציגה בפני
כהן את האישור במועד שהוסכם. בכך הפרה את התחייבותה וקמה זכות לפיצוי המוסכם. אמנם, אילו עשתה רמות ארזים את כל המוטל עליה במועד, וקבלת האישור היתה מתעכבת אך בשל מחדלי כהן, מובן כי לא ניתן היה לחייב את רמות ארזים בפיצוי מוסכם, בשל אשם תורם, או למעשה בשל אשם גורם של כהן. אלא שרמות ארזים לא עשתה את המוטל עליה ולא פרעה את חובה שלה, ולכן לא תוכל להציל עצמה מן הפיצוי עליו הסכימה בהסכם, בהתבסס על המועד בו פרעו כהן את חובם לעירייה. יתר על כן, בתצהיר מסביר משיב 1, מר אלי כהן
, כי הארנונה שולמה בידיהם במועד ששולמה, אחר שעוד בחודש ספטמבר בשנת 2005 ביקש לשלם את הארנונה עבור הקומה העליונה של הנכס, שלא היתה מושכרת, והתברר לו כי הנכס מסווג בעירייה כמשרד. משכך, הגיש בקשה לשינוי סיווג הנכס למגורים ובמקביל להעברת הנכס על שמו ושם רעייתתובעירייהורקאחרכךחישובחלקםבארנונה.כלומר,העיכוב בתשלום בידי כהן קשור בטבורו בעיכוב בהעברת רישום הזכויות הנכס בעירייה על שם כהן. משאלו הם פני הדברים, מתחזקת המסקנה כי יש לדחות את טענות רמות ארזים בעניין זה בשתי ידיים.





,






(









עא בית משפט מחוזי 23452-12/10 רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' אלי כהן, לינדה כהן (חיות), מדייה סלייד בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 23/05/2011)











תיקים נוספים על רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ
תיקים נוספים על אלי כהן
תיקים נוספים על לינדה כהן (חיות)
תיקים נוספים על מדייה סלייד בע"מ




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט