עופר גפני, לוסטהאוז 1995 בע''מ - שרה רחל גינזבורג, יצחק פתאל
ניתן לקבל מידע נוסף על הצדדים בתיק זה
עופר גפני לוסטהאוז 1995 בע"מ שרה רחל גינזבורג יצחק פתאל

מידע על עופר גפני    מידע על יצחק פתאל   



עופר גפני, לוסטהאוז 1995 בע''מ - שרה רחל גינזבורג, יצחק פתאל

תיק אזרחי 1838/01     06/06/2004 (א)



תיקים נוספים על עופר גפני
תיקים נוספים על לוסטהאוז 1995 בע"מ
תיקים נוספים על שרה רחל גינזבורג
תיקים נוספים על יצחק פתאל




א 1838/01 עופר גפני, לוסטהאוז 1995 בע"מ נ' שרה רחל גינזבורג, יצחק פתאל




1
בתי המשפט
א 001838/01
בית משפט השלום הרצליה
6/06/2004
תאריך:
כב' השופט צבי דותן

בפני

1 . עופר גפני

2 . לוסטהאוז 1995 בע"מ

בעניין:
התובעים
נ' רסקין

ע"י ב"כ עו"ד
נגד
1. שרה רחל גינזבורג

2. יצחק פתאל
הנתבעים
מ' כדריה

נת' 1 ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין

1. בפני
י תובענה למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבעים לבצע או להמשיך ולבצע עבודות בנייה כלשהן בשטח הבית המשותף הבנוי על חלקה 473 בגוש 6417 ברח' זרובבל 18 ברמת השרון.
לאחר דיון, שכלל מספר ישיבות, לרבות חקירת מומחה מטעם ביהמ"ש על חוות דעתו, וסיכומים בכתב, נתתי צו מניעה זמני עד להכרעה בתובענה. הצו הזמני תקף עד היום. עתה עלי להכריע בתובענה גופא.

טענות התובעים
2. על חלקה 473 בגוש 6417 ברחוב זרובבל 18 ברמת השרון בנוי בית משותף דו קומתי ובו ארבע דירות מגורים.
התובעים הינם הבעלים של 2 דירות בקומת הקרקע, הידועות כתת חלקה 473/2 ותת חלקה 473/3, ולהן צמוד שטח בן 315 מ"ר בחצר הבנין.
הנתבעים הינם הבעלים של 2 דירות הידועות כתת חלקה 473/1 ותת חלקה 473/4, וכן של חלקה 476. למען הדיוק, הנתבעת 1 היא אחד הבעלים הרשומים של הדירות הנ"ל, והנתבע 2 (ואדם נוסף) רכשו אותן ממנה, כמו גם את חלקה 476. לתת חלקה 1 צמוד שטח בן 577 מ"ר בחצר הבנין. לתת חלקה 4 צמוד שטח בן 315 מ"ר בחצר הבנין.
הנתבע 2 פנה לועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון בבקשה למתן היתר בניה ל-5 יחידות דיור על חלק החצר הצמוד לתת חלקות 1, 4 (ועל חלקה 476), תוך איחוד חלקה 476 עם חלקה 473. הועדה המקומית נתנה את היתר הבניה המבוקש (מספרו 11542) אולם היתנתה אותו בביצוע בפועל של איחוד חלקה 476 עם חלקה 473. הנתבעים החלו לבנות, על פי היתר בניה זה, והספיקו לבנות בית בחזית המגרש, בחלקו הצפון מערבי. דא עקא, לא עלה בידי הנתבעים לבצע איחוד של חלקות 476 ו- 473 - כיון שהדבר מותנה בהסכמת התובעים, שלא ניתנה - ועל כן, לא התמלא התנאי שבהיתר הבניה.
בהעדר היתר בניה תקף, קיבלו התובעים צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים לבצע עבודות בניה בשטח הבית (פסק הדין בתיק ת.א. 69506/95). נקבע, עם זאת, כי אם יינתן לנתבעים היתר בניה, בעקבות איחוד החלקות, כי אז יפוג תוקפו של צו המניעה מאליו, וכי אם ירצו התובעים, במקרה כזה, לפעול למניעת ביצוע הבניה על פי ההיתר שיינתן, יהיה עליהם לפנות בתביעה מתאימה לענין זה.
לאחר פניות חוזרות של הנתבעים אל הועדה המקומית, החליטה הועדה המקומית, ביום 28.3.01, לתת לנתבעים היתר בניה, מס' 13404. ההיתר החדש אינו מותנה באיחוד החלקות. עפ"י ההיתר החדש מבקשים הנתבעים לבנות, בשטח החצר המוצמד לתת חלקה 473/4, שתי יחידות דיור חדשות.
כנגד הבניה הזאת הגישו התובעים את התובענה הנוכחית, לצו מניעה.
התובעים סומכים את תביעתם על טענות בשני מישורים.
המישור האחד - התקפה "עקיפה" על תוקפו של היתר בניה מס' 13404, כאשר הנימוק העיקרי בהקשר זה הוא, שהבית שהנתבעים כבר הספיקו לבנות, בחלקו הצפון מערבי של המגרש, עפ"י היתר הבניה הקודם (11542), נבנה למעשה מכוחו של היתר שניתן על תנאי (איחוד חלקות), ואין חולק כי התנאי לא נתקיים. משלא אוחדו החלקות, נמצא בית זה בנוי ללא קווי בנין נכונים, ובסטיה ניכרת מתוכנית המיתאר, סטיה שהועדה המקומית אינה מוסמכת לאשרה. הטענה היא, כי הריסת המבנה הנ"ל, שנבנה ללא היתר בניה חוקי, הינו תנאי בלעדיו אין למתן היתר בניה חדש, וכי די היה בכך כדי להביא לדחיית הבקשה למתן היתר לבניית שתי יחידות דיור בשטח המגרש.
המישור השני, והעיקרי - טענות בדבר פגיעה בזכויותיהם הקנייניות של התובעים. אמנם, התקנון המוסכם, החל על הבית המשותף, קובע כי -
"כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף, הצמודים לדירתו, תיקונים, שינויים ותוספות בניה (להלן - תוספת בניה) על דעת עצמו בלבד, ומבלי להיזקק להסכמתו, רשותו, או חתימתו של בעל דירה אחר. בתנאי שיקבל רשיון מהרשות המוסמכת".
אולם, כך טוענים התובעים, הנתבעים אינם מבקשים לבצע "תיקונים, שינויים או תוספות בניה", אלא לבנות על המגרש שתי יחידות דיור נוספות, חדשות (דבר שהתקנון המוסכם אינו מאפשר, לטענתם) תוך ניצול מירב אחוזי הבניה המותרים על המגרש כולו. בכך תישלל מן התובעים האפשרות לנצל את חלקם שלהם באחוזי הבניה המותרים במקרקעין המשותפים. כמו כן נטען כי יש בעבודות הבניה המבוקשות משום פגיעה של ממש בערך הדירות הרשומות בבעלות התובעים. התובעים מציינים כי שני הבתים שהנתבעים קיבלו היתר לבנייתם, מוקמו, לפי התוכנית, כמעט על "קו הגבול" שבין השטח הצמוד לדירות התובעים, לבין השטח הצמוד לדירות הנתבעים, וכי חלונות הבתים הללו פונים לשטח החצר הצמוד לדירות התובעים. עוד הם מציינים כי בדירות התובעים מצויים חלונות הפונים דרומה, היינו, לכיוון שני הבתים שלמניעת בנייתם הוגשה תובענה זו, וכי חובה על הנתבעים להתרחק עם שני הבתים הנ"ל מרחק סביר דרומה, ולפחות 3 מטר מן החזית הדרומית של המבנה שבבעלות התובעים.

טענות הנתבעת 1
3. בהתייחס לתקנון המוסכם טוענת הנתבעת 1 כי יש לפרשו באופן שמותרת בניית כל תוספות בניה, לרבות בנייה של יחידות נוספות ונפרדות, על השטח המוצמד לדירתה, וכי אין הכרח ליצור חיבור בין היחידות על מנת שהבניה תיחשב כתוספת, המותרת על פי התקנון. לטענתה, כוונת מתקין התקנון (אביה המנוח) היתה לאפשר בניית דירות נוספות, ולא רק הרחבת הדירות הקיימות. בנסח הרישום המקורי צוין כי כל ההצמדות לדירות אינן מהוות רכוש משותף, וזאת מתוך מטרה ברורה לאפשר לכל בעל יחידת משנה לבנות ככל העולה על רוחו, ללא צורך בהסכמות כלשהן, וללא מגבלות מצד בעלי הזכויות האחרים. לטענתה, התובענה מטרתה לפגוע בזכויות הקנין שלה, שכן הבניה המבוקשת אמורה להיות על חלק החצר, שהוצא מהרכוש המשותף, והוצמד לדירתה שלה. באשר לטענת התובעים בדבר ניצול מלוא אחוזי הבניה, על חשבון חלקם שלהם באחוזים אלה, טוענת הנתבעת כי לפי התב"ע הקיימת ניתן לבנות על המגרש כולו 8 יחידות, וכי חלקם היחסי של התובעים הוא 1.7 יחידות. ומאחר שיש לתובעים כיום 2 יחידות דיור על המגרש, הרי הם ניצלו זה מכבר את מלוא אחוזי הבניה, מעבר למה שמגיע להם, אין באפשרותם לבנות יחידות דיור נוספות על המגרש, ואין כל פגיעה בזכויות הבניה שלהם, שכבר נוצלו במלואן. ובאשר לטענה בדבר אי חוקיותו של הבית שבנו הנתבעים (עפ"י היתר הבניה הקודם) בחלקו הצפון מערבי של המגרש, טוענת היא כי בית זה נבנה בהסכמת התובעים, אשר גם קיבלה תוקף של החלטת בימ"ש, ומכל מקום, כי המבנה הנ"ל חוקי, ואף ניתנה לגביו תעודת גמר. ובאשר לטענות "התכנוניות", שמעלים התובעים, טוענת הנתבעת כי טענות אלה הן בסמכות הוועדות לתכנון ובניה לענות בהן, או בסמכות ביהמ"ש לעניינים מינהליים.

טענות הנתבע 2
4. הנתבע 2 לא היה, לכתחילה, צד לתובענה, אלא הוא צורף כנתבע לפי בקשתו. הוא טוען כי שתי החלקות, 473/1 ו-473/4, היו משועבדות לטובת בנק המזרחי בגין חוב של הנתבעת 1 לבנק. הוא רכש ממשפחתה של הנתבעת 1 את חלקת משנה 473/1, ובאשר לחלקת משנה 473/4 נעשתה עיסקה בינו לבין הנתבעת 1, לפיה הוא העביר לבנק סך 220,000 דולר על חשבון חובה של הנתבעת 1 לבנק, וכן התחייב לבנות 2 יחידות דיור, אחת - עבור הנתבעת 1, והשניה - עבורו. התחייבותו כלפי הבנק כללה בין היתר התחייבות כי בניית היחידה המיועדת לנתבעת 1 תסתיים בתוך 14 חודש, ותשועבד לטובת הבנק, והוא התחייב לשלם לבנק פיצוי מוסכם מראש בסך 180,000 דולר באם לא יעמוד בהתחייבותו זו. בשל ההליכים המשפטיים השונים שננקטו על ידי התובעים למניעת הבניה, התעכבה הבניה עד היום, ובשל כך הגיש הבנק נגדו תביעה לתשלום הסך הנ"ל של 180,000 דולר.
הנתבע 2 טוען כי צו המניעה המבוקש חל בחלקו על קרקע הרשומה על שמו כבעלים (תת חלקה 473/1) ובחלקו על קרקע אשר לו זכויות בה מכח ההסכם עם הנתבעת 1 והבנק, ואשר עליה רשומה הערת אזהרה לטובתו (תת חלקה 473/4), ועל כן הוא מבקש מביהמ"ש לשקול, בשוקלו את מאזן הנזקים, גם את הנזק הכבד הצפוי לו, אם תעוכב הבניה.

האם הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת הדירות, נותנת לבעל אותה דירה את הזכות לבנות ככל העולה על רוחו על החלק המוצמד
5. הנתבעים טוענים כי הוצאת חלקים מן החצר מהרכוש המשותף, והצמדתם ליחידות 473/1 ו-473/4, תוך קביעת תקנון מוסכם אשר לפיו -
"כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, תיקונים, שינויים ותוספות בניה (להלן - תוספת בניה) על דעת עצמו בלבד ומבלי להיזקק להסכמתו, רשותו או חתימתו של בעל דירה אחר. בתנאי שיקבל רשיון מהרשות המוסמכת"
תוצאותה היא כי כל בעל דירה בבית רשאי לבנות על השטח שהוצמד לדירתו ככל העולה על רוחו, ללא כל מגבלה.
6. הלכה פסוקה היא, כי הצמדת גג של בית משותף, לאחת הדירות בבית, היא כשלעצמה אינה מקנה לבעל אותה דירה את הזכות לבנות על הגג. הפסיקה חזרה על כך פעמים רבות בהקשר של גג שהוצמד (ע"א 136/63 לוינהיים נ' שורצמן פד"י י"ז 1722, בעמ' 1724, ע"א 749/76 יוסף נ' בכר פד"י לב(3) 617, בעמ' 621, ע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם פד"י לד(2) 807, בעמ' 809, ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט פד"י לז(2) 497, בעמ' 501), אולם אין כל הבדל לענין זה בין גג שהוצמד, לבין חלק אחר של הרכוש המשותף (כגון חצר) שהוצמד. פסיקה זו תחילתה בפרשת לוינהיים נ' שורצמן, שעובדותיה דומות משהוא לעובדות המקרה דנן. דובר שם בבית משותף בן שתי קומות וארבע דירות, והוסכם בין בעלי הדירות על הצמדת שטחים מסוימים, לכל אחת מארבע הדירות. לדירת המערערים הוצמד (בין היתר) גג הדירה שלהם. ההצמדות נרשמו כחוק, ולפיכך, דינו של הגג שהוצמד לדירת המערערים, לכל דבר וענין, כדין הדירה עצמה. המערערים קיבלו היתר לבניית דירה בת 2 חדרים על הגג של דירתם. בעלי שאר הדירות בבית התנגדו לכך, בראותם בכך פגיעה ברכוש המשותף ובערך דירותיהם. ביהמ"ש העליון פסק כי -
"הצמדה בלבד של גג לאחת הדירות אינה נותנת את הזכות לבעל הדירה לבנות על הגג כעולה על רוחו, בלי הסכמת בעלי הדירות האחרות בבית. הצמדת הגג אינה עושה אלא זאת, שהוא חדל להיות רכוש משותף, והופך להיות חלק מהדירה, אך עשיית שינויים ותיקונים על ידי בעל דירה בכל חלק של דירתו אינה אפשרית אלא בהתאם להוראות החוק".

והוראות החוק, בהקשר זה, הן הוראות סע' 61, 62 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969, אשר מפנות (במקרה דנן) אל התקנון המוסכם, שהוא הוא המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.

7. בעניננו, התקנון המוסכם מאפשר לכל בעל דירה לבצע בדירתו, וכן בחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, "תיקונים, שינויים, ותוספות בניה", וזאת ללא צורך בהסכמת בעלי הדירות האחרים. גורלה של תובענה זו תלוי בפרשנות סעיף זה שבתקנון. לדעת התובעים, הביטוי "תוספת בניה" פירושו הרחבה, הגדלה של שטח דירה קיימת, אך לא בניית דירה חדשה. לדעת הנתבעים, הביטוי "תוספת בניה" הוא רחב יותר, וכולל כל תוספת, כל הוספה לבניה, החל מהרחבתה של דירה קיימת, וכלה בהוספת דירה חדשה.

8. בהחלטתי בענין הבקשה לצו מניעה זמני הבעתי דעתי כי תקנון מוסכם יש לפרש כפשוטו ולפי משמעותו הרגילה בלשון בני אדם, וכי המשמעות הרגילה של "תוספת בניה" היא באמת הרחבת שטח דירה קיימת, ולא בניית דירה חדשה. מיותר לציין את המובן מאליו כי בדיון בבקשה לצו זמני, עיקר מעייניו של ביהמ"ש נתונים למניעת שינוי בלתי הפיך במצב הקיים. היטיבה לבטא זאת כב' השופטת גרסטל (שבין היתר, על החלטתה, בהליך קודם בין אותם צדדים, נסמכתי בהחלטתי הקודמת) אשר כתבה (בפיסקה 8 להחלטתה הנ"ל) כי בשלב הצו הזמני די כי ביהמ"ש שוכנע בכך שפרשנות התובעים אינה מופרכת על פניה, על מנת שיקבע כי יש לשמור על המצב הקיים, ולמנוע שינויו באופן בלתי הפיך, ואילו המקום והזמן הנאותים להיכנס לפרשנות התכליתית ולאומד דעת מתקין התקנון, הם בעת הדיון בתביעה עצמה. שלב זה הגיע עתה. דא עקא, התובעים לא נכנסו לפני ולפנים של סוגית פרשנות התקנון (לא בסיכומיהם בצו הזמני, ולא בסיכומיהם עתה). הנתבעים, לעומת זאת, פרסו בסיכומיהם בתיק העיקרי יריעה רחבה של טענות (שלא הועלו טרם מתן הצו הזמני), אשר אתייחס אליהן להלן.

פרשנות תכליתית של התקנון
9. כפי שלמדנו בפרשת ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים פד"י מט(2) 265, ובפסקי דין רבים אחרים, פרשנות חוזה, או כל מסמך אחר, נעשית על פי תכליתו.
נראה כי תכלית התקנון במקרה דנן היתה לאפשר לכל אחד מבעלי הדירות למצות את מלוא זכויות הבניה המוקנות לו, בלא שיהא תלוי, לשם כך, בבעלי הדירות האחרים.
התקנון נערך ע"י אביה המנוח של הנתבעת 1 בשנת 1975, וגם נרשם אז בלשכת רישום המקרקעין. תוכנית בנין עיר שהיתה אז (ועד היום) בתוקף הינה תוכנית מתאר רמת השרון רש/210/א' (ר' חוו"ד צביקל, עמ' 6). לפי תוכנית זו, מותרת בניה של 4 יחידות דיור, למגרש מינימלי של 750 מ"ר.
שטח המגרש בו עסקינן (בניכוי שטח של 28 מ"ר שמיועד לדרך, לפי תוכנית מס' 501) הוא 1,355 מ"ר. מכאן, שסך כל יחידות הדיור הניתנות לבניה על המגרש, בשים לב לשטחו, הן 7.23 יחידות דיור1[1].
לדירות הנתבעים (תת חלקה 1 ותת חלקה 4) יש 165/223 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף. מכאן שהנתבעים זכאים לבנות על המגרש 5.35 יחידות דיור.
לדירות התובעים (תת חלקה 2 ותת חלקה 3) יש 58/223 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף. מכאן שהתובעים זכאים לבנות על המגרש 1.88 יחידות דיור.
מכאן, כאשר נערך התקנון, היה ברור או היה צריך להיות ברור למנסחו (אביה המנוח של הנתבעת 1), כי בעלי הדירות שהן תת חלקות 2 ו-3 כבר ניצלו את מלוא מספר יחידות הדיור המותרות להם לבניה על המגרש (שכן, הם זכאים ל- 1.88 יחידות דיור, ויש להם בפועל 2 יחידות), וכי, לפיכך, ניתן יהיה מבחינתם רק להרחיב את דירותיהם, אך לא לבנות יחידות דיור נוספות. לעומת זאת, בעלי הדירות שהן תת חלקות 1 ו-4 זכאים לבנות על המגרש 5.35 יחידות דיור, ואם, בפועל, קיימות רק שתי יחידות, הרי שהם (ורק הם) זכאים לבנות על המגרש 3 יחידות דיור נוספות.

10. יש להניח שמנסח התקנון, שהיה הבעלים היחיד של המגרש, ידע, מן הסתם, את מצב זכויות הבניה במגרשו. הוא ידע, אם כן, כי לבעלי דירות 1, 4 (ולהם בלבד) יש אפשרות, עפ"י התב"ע, לבנות יחידות דיור נוספות על המגרש. אין להניח כי כאשר ניסח את התקנון, הוא ביקש לשלול מבעלי הדירות הללו (ואזכיר: בעלת דירה 4 היא בתו, הנתבעת, ודירה 1 יועדה לבנה של הנתבעת) את הזכויות אשר התב"ע מקנה להם, בכך שיתנה את מימוש הבניה על ידם בקבלת הסכמה מבעלי הדירות האחרות. להיפך, את זאת בדיוק הוא התכוון למנוע. לכן כתב במפורש בתקנון כי כל בעל דירה יהיה זכאי לבנות תוספות בניה "על דעת עצמו בלבד, ומבלי להיזקק להסכמתו, רשותו, או חתימתו של בעל דירה אחר". תכליתה של הוראה זו היא לאפשר לכל בעל דירה לממש את מלוא הזכויות המוקנות לו לפי התב"ע (היינו, לבעלי דירות 2, 3 - לבצע הרחבה, ולבעלי דירות 1, 4 - לבצע לא רק הרחבה, אלא גם יחידות דיור נוספות) בלא כל תלות בבעלי הדירות האחרות. אם פרשנות התובעים היא שתתקבל, הרי המשמעות היא, שהאב, המנוח, אשר ביקש להיטיב עם בני משפחתו, ניסח את התקנון כך, שמבחינה מעשית, נחסמה האפשרות של בתו (הנתבעת) לנצל את זכויות הבניה שלה על השטח שהוצמד לדירתה. וכפי שכותב הנתבע 2 בסיכומיו - כלום סביר יהיה להניח כי המנוח הוריש לבתו את השטח המוצמד לדירתה, לשם תשלום מסים בלבד?

פרשנות מלולית
11. אינני מתעלם מכך שהמשמעות המלולית הרגילה והמקובלת של הביטוי "תוספת בניה" היא - הרחבת שטחה של דירה, ולא בניית דירה חדשה. אולם, אין הכרח לאמר כי זו המשמעות הלשונית האפשרית היחידה. אינני רואה מניעה, בהקשר הטקסט הנדון כאן, ועל רקע תכליתו, לפרש "תוספת בניה" ככוללת כל "הוספה" של בניה. ובנית יחידת דיור נוספת הינה הוספה, תוספת, של בניה. גם אם אין זו המשמעות המקובלת והשכיחה של "תוספת בניה", הרי זו משמעות שהיא אפשרית מבחינה לשונית, והיא המועדפת בעיניי, על מנת לא לסכל את התכלית שהחוזה נועד להגשים. כאמור בענין 832/81 רלפו נ' נורוויץ יוניון פד"י לט(1) 38, בעמ' 45 - "מבין האופציות הלשוניות שהטקסט מעלה, יש לבחור באותה אופציה לשונית, המקיימת את תכליתו של החוזה" (וכן ר' ע"א 708/88 שפס נ' בן יקר גת פד"י מו(2) 743, בעמ' 747; ע"א 3804/90 דלתא נ' סופרגז פד"י מו (5) 209, בעמ' 213). אמנם, כפי שנאמר בפרשת אפרופים (שם, בעמ' 318), "אין הפרשן רשאי לתת ללשון החוזה משמעות שהוא איננו יכול לשאת בלשון העברית", אולם הפירוש שנתתי הוא, לעניות דעתי, פירוש שהלשון סובלתו.
(וראה ע"א (חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט דינים מחוזי לג(4) 762, שם היתה התייחסות לבניה, שאושרה לוילסקר, בעלי הדירה התחתונה בבנין, לבנות דירה, חדשה ונפרדת לגמרי, על גג הבנין, ללא כל קשר בין שתי הדירות, והתייחסו לכך כאל "תוספת בניה", ר' בפיסקה 15, שם).
ואף אם יאמר מי שיאמר כי התיבה "תוספת בניה" אינה יכולה, מבחינה מלולית, לכלול הוספת דירה חדשה, הרי כבר נאמר לא אחת כי "ייתכנו מקרים שבהם תגבר הפרשנות התכליתית של החוזה על פני פרשנותו המלולית, והוא כאשר הקשר הדברים מצביע על כוונה שונה מזו העולה מן המלים כפשוטן" (ע"א 1395/91 וינוגרד נ' ידיד פד"י מז(3) 793, בעמ' 799, ע"א 631/83 המגן נ' מדינת הילדים פד"י לט(4) 561, בעמ' 572).
טענות התובעים לענין פרשנות התקנון
12. ומה אומרים התובעים, לנוכח כל האמור לעיל, ביחס לפרשנות הביטוי "תוספות בניה" בתקנון? תחילה אתייחס לנימוקיהם וטיעוניהם, בנקודה זו, כפי שפורטו בסיכומיהם בצו המניעה הזמני. אומרים התובעים (בסיכומיהם הנ"ל, עמ' 8, סעיף 6) כי התקנון אינו מתיר להוסיף יחידות דיור נוספות, תוך שינוי אופי הבית המשותף כבנין בן 4 יחידות דיור.
נימוק זה הוא חלש, באשר הוא מתייחס אל "הטעון הוכחה" כ"מוכח". שהרי זו בדיוק השאלה העומדת לדיון: האם התקנון מאפשר או אינו מאפשר להוסיף יחידות דיור נוספות. אם כן, כיצד מנסים התובעים לשכנע את ביהמ"ש כי פרשנותם שלהם (שהתקנון אינו מתיר זאת) היא הנכונה? בכך שהם אומרים, שהתקנון אינו מתיר זאת?

13. בהמשך סיכומיהם (סע' 7) טוענים התובעים כי ביהמ"ש העליון אימץ שיטת פרשנות מצומצמת ודווקנית ביחס להוראותיו של תקנון מוסכם.
טענה זו אינה נכונה, והיא נדחתה במפורש ע"י ביהמ"ש העליון בענין ע"א 749/76 יוסף נ' בכר פד"י לב(3) 617, בעמ' 621 למטה.
פסקי הדין שב"כ התובעים מזכיר בנקודה זו (פס"ד גלבורט, פס"ד משולם נ' נמני) עניינם בפרשנות הוראות אשר גורעות/מוציאות חלקים מן הרכוש המשותף, ואינם נוגעים למקרה שבפני
י, בו מדובר בבניה על שטח, שאין חולק כי הוצא מן הרכוש המשותף.

14. בהמשך (סע' 8) מסתמכים התובעים על כך שבימ"ש השלום (כב' השופטת גרסטל) קיבל את פרשנותם הם, בהליך הקודם שהתנהל בין הצדדים.
אכן, אינני מקל ראש בכך, ואף אני עצמי הסתמכתי על דברי כב' השופטת גרסטל, בהחלטתי הקודמת. אולם, כפי שכבר ציינתי, אותה החלטה היא החלטת ביניים, שמגמתה אך לשמור על המצב הקיים עד לדיון בתובענה, ומבלי שביהמ"ש (שם) נכנס לסוגיות הנכבדות של פרשנות התקנון עפ"י תכליתו ואומד דעת המנסח.

15. בהמשך נטען ע"י התובעים (סע' 9) כי הבניה המתוכננת ע"י הנתבעים תגרום לירידת ערך משמעותית בשווי דירותיהם. ייתכן, אולם זוהי תוצאה אפשרית של הבניה, ואין בה כשלעצמה כדי ליתן מענה לשאלה האם התקנון, לפי פירושו הנכון, מתיר בניה כאמור, אם לאו. לאחר שאכריע בשאלה זו, אתייחס גם לטענה בדבר ירידת ערך הדירות.
16. הטענה הבאה שבפי התובעים (סע' 10, 11) היא, כי הוספת שתי יחידות דיור נוספות מחייבת שינוי התקנון, וכי שינוי תקנון יכול עפ"י החוק להיעשות אך ורק ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ומכיון שלנתבעים אין רוב כזה, הרי שלתובעים למעשה מעמד של בעלי זכות וטו על כל נסיון לשנות את התקנון. התשובה לכך היא, שלנתבעים יש 165 מתוך 223 חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף, שהם כ- 74%, כלומר יותר משני השלישים הדרושים עפ"י החוק.

17. ובאשר לטענה, הנלווית לטענה הנ"ל, כי אם תיבנינה שתי יחידות הדיור הנוספות, יווצר בידי הנתבעים הרוב (שלושה רבעים מהדירות) הדרוש עפ"י החוק להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מבלי שהתובעים יוכלו להתנגד לכך, ובכן, גם טענה זו פשוט אינה נכונה: אם תיבנינה שתי יחידות הדיור הנוספות, נשוא תובענה זו, גם אז, הנתבעים לא יהיו בעלי שלשה רבעים מהדירות. יהיו להם 4 דירות מתוך 6 דירות.
מלבד זאת, לא ברור לאיזה "הוצאת חלקים מהרכוש המשותף" מתייחסת טענה זו. הרי כל חלקי החצר, והגג, כבר הוצאו מן הרכוש המשותף, והוצמדו לדירות.

18. עד כאן עמדתי על כל טענות התובעים (לענין פרשנות התקנון) בסיכומיהם בהליך הביניים. סיכומיהם בתביעה העיקרית הם קצרים ותמציתיים ביותר, ואינם מוסיפים בנושא זה דבר. הם טוענים כי, ההחלטה בהליך הביניים סתמה את הגולל על הגנת הנתבעים, וכי לא הוצגו כל ראיות חדשות שיש בהן כדי לשנות את הפרשנות שנתתי לתקנון, בהחלטתי הנ"ל. אכן, לא הוצגו כל ראיות חדשות לענין זה, אולם הוצגו (בסיכומי הנתבעים) טיעונים למכביר - שלא הועלו בהליך הביניים - ואשר הביאוני לידי הכרעה שונה. חבל שהתובעים סוברים כי החלטת הביניים סתמה את הגולל על הגנת הנתבעים. אילו כך היה המצב, לא היה אף פעם טעם לדון בתיק העיקרי, לאחר שביהמ"ש נעתר לבקשה למתן צו זמני.

מסקנתי לענין פרשנות התקנון
19. סיכום האמור עד כאן הוא שהתובעים, שנטל השכנוע עליהם, לא הביאו בפני
ביהמ"ש נימוקים משכנעים דיים על מנת שאקבל את פרשנותם הם לתקנון (להבדיל מנימוקים שהיה די בהם לצורך הצו הזמני, שם שיקולי ביהמ"ש הם אחרים), ולעומת זאת, הנתבעים העלו נימוקים של ממש אשר שכנעוני כי יש לפרש את התקנון לפי שיטתם.
20. מן המסקנה כי התקנון מתיר בניית יחידות דיור חדשות על השטחים המוצמדים נובע, כי כל יתר הטענות מסתתמות מאליהן, הואיל ואין לתובעים פתחון פה למנוע את הבניה. למרות זאת אתייחס, בקיצור רב, גם לטענות האחרות.

פגיעה בערך הדירות של התובעים
21. טענה אחת שבפי התובעים היא, כי הבניה תגרום לפגיעה בערך דירותיהם. בהחלטת הביניים עמדתי על כך, שאם עומדת לתובעים הזכות למנוע את הבניה הזאת, כי אז, באמת, הוספת שתי יחידות דיור תגרום לירידת ערך משמעותית. אך משהגעתי עתה למסקנה, כי הבניה מותרת עפ"י התקנון, ואין בידי התובעים למונעה, הרי חלים כאן דבריו של המומחה מטעם ביהמ"ש, מר צביקל, שהעיד כי הוספת שתי יחידות הדיור נשוא דיוננו אין בה כדי לפגוע בשווי דירות התובעים, וזאת, לדבריו, "כי שווי המקרקעין מושפע גם מאפשרויות הבניה. האפשרויות שקבעו צפיפות של 4 יח"ד למגרש של 750 מ"ר נקבעו כבר בתוכנית המתאר. לכן, השווי כבר היום מושפע מפוטנציאל הבניה. ניצול פוטנציאל קיים לא משפיע על השווי. קונה מרצון היה מביא בחשבון ממילא את מה שמותר לבנות". וכן בהמשך דבריו: "מהיבט של שווי שוק, לאור התוכניות וההיתרים, אני לא חושב שבמקרה הזה יש פגיעה בשווי" (פרוטוקול הדיון מיום 23/1/02 בבש"א 1176/01, עמ' 1). במקרה דנן, התובע 1 העיד כי "בדקנו לפני העיסקה את הטאבו, את התב"ע, את התקנון, את תיק הבית המשותף, הכל הוא בדק" (פרו', עמ' 8, ש' 13-14), וגם ב"כ התובעים הצהיר לפרוטוקול "שכאשר התובעים קנו את הנכס הם היו ערים לכל המופיע בתב"ע ובתקנון, וידעו היטב את הוראות בנין העיר הרלוונטיות... אין מחלוקת על כך שהם ידעו על כך" (עמ' 7, ש' 4-6). לאור זאת, ולאור דברי המומחה לעיל, ברור כי האפשרות של בניית יחידות הדיור הנוספות היתה ידועה לתובעים, ונלקחה על ידם בחשבון, ואין לדבר, לכן, על ירידת ערך דירותיהם (ור' ע"א 19/81 ביבי נ' ד"ר הורברט פד"י לז(2) 497, בעמ' 502, מול א'-ב').

22. אעיר כי, לו היה ממש בטענת התובעים, הרי הדרך להוכיח ירידת ערך דירותיהם היתה ע"י הגשת חוות דעת מומחה מטעמם, דבר שלא נעשה.
שנית, הנתבעת טוענת בתצהירה - עליו לא נחקרה - כי לא זו בלבד שהבניה בה עסקינן לא תפגע בערך הדירות הקיימות, אפשר שהיא אף תעלה את ערכן (ר' סעיף 49(ו) לתצהירה בבש"א 1176/01).
ושלישית, וכמובן, שאלת ירידת הערך כלל אינה רלוונטית, בתובענה זו, משקבעתי כי התקנון מתיר לנתבעים לבנות את יחידות הדיור הללו, ללא צורך בהסכמתו של איש.

פגיעה באחוזי הבניה של התובעים
23. המומחה מטעם ביהמ"ש, מר צביקל, קבע בחוות דעתו (עמ' 23) כי אין כל פגיעה בתובעים, בהיבט של זכויות הבניה. לפי חישוביו, היקף הבניה המתוכננת אינו מנצל את מירב זכויות הבניה היחסיות של הנתבעים בחלקה הנדונה, ואינו גורע מזכויות הבניה של התובעים (להם עומדת הזכות לבנות עוד כ-87 מ"ר עיקריים, מלבד הקלה), ולכן, בהיבט של שיעור ניצול הזכויות, אין בבניה המתוכננת משום פגיעה בתובעים.

קירבה יתירה לדירות התובעים, ובעית החלונות הפונים לכיוון החצר הצמודה לתובעים
24. בשני עניינים אלה אין לי אלא לחזור על שאמרתי בהחלטתי מיום 1/5/02 בענין צו המניעה הזמני (שם, עמ' 9, 10). כדי להסיר ספק אני חוזר כאן על הצהרת הנתבעת 1 בסיכומיה (עמ' 17, פיסקה ד(2)), וקובע כי, לכשירצו התובעים לנצל את זכויות הבניה המגיעות להם, יהיו הם רשאים, אם ירצו בכך, לבנות ממש עד קו הגבול (המערבי) של החצר המוצמדת לדירותיהם, הצמדה ד', וכי, במקרה כזה, תהא הנתבעת 1 חייבת לאטום ולחסום את החלונות המזרחיים של הדירות נשוא תיק זה (דירה א, ודירה ה).

הסגת גבולם של התובעים
25. הסגת הגבול, שהיוותה אחד השיקולים בהחלטתי להיענות לבקשה לצו מניעה זמני, תוקנה, ואין על כך חולק.

התקפה "עקיפה" על תוקפו של היתר הבניה מס' 13404
26. את טענת התובעים בענין זה פירטתי בפתח הדברים, בעמ' 2 לעיל.
האפשרות של "התקפה עקיפה" חלה רק באותם מקרים שבהם היתר הבניה הוא בטל מעיקרו, חסר כל תוקף, "נחשב בעיני החוק לאפס", היינו, כאשר הועדה המקומית נתנה היתר שלא היה בסמכותה לתיתו (ע"א 140/53 אדמה נ' לידיה לוי פד"י ט' 1666; ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי דינים עליון ס"ג 638).
התובעים, בסיכומיהם בצו הזמני, חזרו רק "בחצי פה" על הטענה בדבר אי-תוקף ההיתר (סעיף ב.5 לסיכומים הנ"ל), ללא כל פירוט וללא כל נסיון לשכנע כי אכן ענין לנו בהיתר שהינו בטל מעיקרו, ובסיכומיהם בתובענה לא חזרו על כך כלל. אינני נכנס, לכן, לענין זה, אך לכאורה ועל פני הדברים נראה לי כי אין מדובר במקרה של בטלות ההיתר.

אוסיף כי, בפרוטוקול השתלשלות הדיונים בפני
הועדה המקומית צוין: "הבקשה בהתאם לתוכניות החלות בנכס". במכתב ראש המועצה המקומית מיום 10/1/01 נאמר כי בתוכניות שהגישו הנתבעים "אין פגמים תכנוניים מהותיים". ובהחלטת הועדה המקומית מיום 18/5/03 נאמר: "הבקשה במסגרת זכויות הבניה המותרות".

סיכום
27. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית (בכפוף לאמור בפיסקה 24 לעיל).
צו המניעה הזמני מבוטל.
התובעים ישאו בהוצאות המשפט, לרבות חלקם של הנתבעים בשכרו של המומחה מטעם ביהמ"ש, וכן בתשלום שכ"ט עו"ד בסך 14,000₪ בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.
ניתן היום י"ז בסיון, תשס"ד (6 ביוני 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תשלח

פסק דין
זה לב"כ הצדדים.

צבי דותן
, שופט

קלדנית:חיה י.

1[1] אם רוצים לדייק ולראות מה היה מצב זכויות הבניה בזמן עריכת התקנון, כי אז יש להתעלם מתוכנית מס' 501, שהיא מאוחרת לתקנון, ואזי שטח המגרש הוא 1,383 מ"ר. לפי זה, מספר יחידות הדיור שהיו ניתנות (אז) להיבנות הן - 7.37 יחידות. לדיוק זה אין כל נפקות לענייננו, ולכן האמור להלן ייאמר על בסיס ההנחה (כפי חוו"ד צביקל) כי ניתן לבנות 7.23 יחידות דיור.
כמו כן, אינני מתייחס לכך שתוכנית מס' 679 עיגלה את המספר הנ"ל כלפי מטה (7 יחידות). תוכנית זו מאוחרת אף היא למועד עריכת התקנון, ובכל מקרה, גם לכך אין כל נפקות לענייננו.
ולבסוף, אינני מתייחס לאפשרות התיאורטית לבנות 8 יחידות דיור, באשר אפשרות זו מותנית באיחוד חלקה 473 עם חלקה 476, דבר שעד היום לא יצא אל הפועל.








א בית משפט שלום 1838/01 עופר גפני, לוסטהאוז 1995 בע"מ נ' שרה רחל גינזבורג, יצחק פתאל (פורסם ב-ֽ 06/06/2004)











תיקים נוספים על עופר גפני
תיקים נוספים על לוסטהאוז 1995 בע"מ
תיקים נוספים על שרה רחל גינזבורג
תיקים נוספים על יצחק פתאל




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט