נילי טל-דן(מריעוז) - נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים, שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
נילי טל-דן(מריעוז) נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ
 
נילי טל-דן(מריעוז) - נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים, שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ
תיקים נוספים על נילי טל-דן(מריעוז) | תיקים נוספים על נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים | תיקים נוספים על שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ |

5012/09 א     14/12/2011




א 5012/09 נילי טל-דן(מריעוז) נ' נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים, שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 5012-09 טל-דן(מריעוז) נ' נציגות הבית המשותף ואח'






בפני

כב' השופטת
מרים ליפשיץ-פריבס

תובעת
נילי טל-דן(מריעוז)
ע"י ב"כ עו"ד איתן קדמי

ועו"ד נטע פרלשטיין – קדמי



נגד

נתבעים
1.נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים

ע"י ב"כ עו"ד יוסי צור
2.שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ



פסק דין


1.
מחלוקת בנוגע לגלריה (להלן-"הגלריה"), המצוייה בבית ברח' האומן 18 בירושלים (להלן-"הבניין") נידונה בין הנתבעים, בינם לבין עצמם, בפני
כב' המפקח על רישום המקרקעין (להלן-"המפקח") וניתן

פסק דין
, לפי על הנתבעת 2 להרוס חלק מהגלריה שתואר בפסק הדין במצוי בתחום הרכוש המשותף. התובעת, שהיא בעלים בדירה בבניין טוענת לזכויותיה הקנייניות בגלריה. הואיל והתובעת, לא היתה צד להליך שהתנהל בפני
כב' המפקח היא מבקשת שיינתן סעד הצהרתי לפיו היא בעלת זכויות חכירה לדורות בגלריה, אשר אינה בתחום הרכוש המשותף ולהורות על ביטולו של צו ההריסה שניתן ע"י המפקח ביחס לגלריה. התובעת, מלינה כנגד הנתבעת 1 (להלן-"הנתבעת") שנהגה בחוסר תום לב ובהסתרת מידע מהמפקח בניהול ההליך בפני
ו, באופן שהביא להוצאת צו הריסה לגלריה למרות היותה הבעלים בה בהיותה, מוצמדת ליחידה שבבעלותה ונבנתה כדין קודם לרכישתה את הנכס בבניין.



2.
הנתבעת דוחה את טענותיה של התובעת. הגלריה, לא הוצמדה ליחידה שבבעלותה של התובעת לפי חוזה החכירה. גם אם יוכח כי התובעת אכן הבעלים בגלריה, אין זה מעניינה של הנתבעת משנבנתה הגלריה ללא היתר כדין ובפלישה לרכוש המשותף בחלק ממנה וללא הסכמת יתר בעלי הזכויות בבניין להקמתה. הנתבעת 2 עושה לטענת הנתבעת, שימוש ייחודי בגלריה ולפי פסק דינו של המפקח, עליה להרוס את החלק של הגלריה המצוי בתוך שטח הרכוש המשותף ולא את כולה, כפי שמשתמע לכאורה מהתובענה.

טיעוני הצדדים:

3.
התובעת, רכשה בשנת 1998 יחידה בבניין המצוי בגוש 30131 חלקה 10 חלקת משנה 15 (להלן-"היחידה") והגלריה, מזוהה לטענתה בתשריטים, שהוגשו על ידה, כהצמדה לחלקה 18/15 בחלקה 10-14 באותו גוש. חוזה חכירה נחתם בינה ובין מינהל מקרקעי ישראל ( להלן-"המינהל", החוזה צורף כנספח א' לכתב התביעה). על פי תשריט מיום 16.12.2003 (נספח ב' לכתב התביעה) הוצמדה ליחידה גלריה, בכינוייה בחוזה "מחסן", בשטל של 40 מ"ר ובהתאם לכך, היא הבעלים בגלריה. להפתעתה, נודע לה בדיעבד כי הוגשה תביעה בפני
המפקח ע"י הנתבעת כנגד הנתבעת 2 בתיק 360/04 (להלן-"תיק המפקח") ביום 20.12.04 בגין הסגת גבול בכך שהגלריה, שהנתבעת 2 עושה בה שימוש , מצויה בתחום הרכוש המשותף ונבנתה ללא הסכמת שאר בעלי הדירות בבניין.
הנתבעת, לא טרחה לצרף אותה כצד להליך בפני
המפקח או ליידע אותה לגבי ניהול ההליך. לטענתה, ב

פסק דין
שניתן ע"י המפקח ביום 1.3.2007 נקבע כי הגלריה מצויה בתוך הרכוש המשותף של הבניין וניתן צו להריסתה ע"י הנתבעת 2 (פסק הדין צורף כנספח ג' לכתב התביעה).התובעת טוענת כנגד ההליך שנוהל בפני
המפקח בהיותו שגוי ופסול שכן, היא הבעלים של הגלריה, אשר לא נבנתה על ידה ואינה מצויה בשטח הרכוש המשותף. היה על הנתבעת לצרף אותה כצד נדרש בידיעתה, כי היא הבעלים של היחידה והגלריה וכן להציג בפני
המפקח את מצב הזכויות העדכני לעניין הגלריה במסגרת ניהול ההליך. נכונים הדברים בפרט לאור קיומו של תשריט לרישום בית משותף, לפיו נחתם חוזה החכירה בינה ובין המינהל וצויין בו כי היא הבעלים להצמדה חוקית של הגלריה ליחידה. התשריט עליו מסתמכת התובעת, הוכן בשנת 2003 על ידי המהנדס והמודד אליהו אדרעי, במעורבות של אלידע מריעוז ז"ל ומר שי האוזמן , שהוא הנציג שהעיד בפני
המפקח מטעם התובעת באותו הליך. לדידה של התובעת, שי האוזמן, שהיה חבר בנציגות באותה העת, נמנע במכוון מהצגת התשריט בפני
המפקח למרות היותו שותף להזמנתו ממר אדרעי ולהכנתו ונמנע ממתן עדות על הצמדת הגלריה ליחידה. בהיעדר ייצוג משפטי לנתבעת 2 בתיק המפקח, חמורה שבעתיים התנהגותה של הנתבעת באי הצגת התשריטים הנכונים בפני
המפקח,לדידה של התובעת.

4.
משהובא לידיעת התובעת דבר קיומו של הליך בפני
המפקח, מיהרה לטענתה לפנות במכתב
בדואר רשום לנתבעת ביום 30.1.07, עוד בטרם קיום ישיבת הוכחות בפני
המפקח וביקשה ממנה לחדול מכל פעולה משפטית בנוגע לגלריה (נספח ב' לכתב התביעה). הנתבעת, מסיבותיה היא, לא השיבה לפנייתה וכן לא השיבה לתזכורת שנשלחה אליה ביום 20.2.07 (נספח ג' לכתב התביעה).

5.
בקשה דחופה שהוגשה ע"י התובעת למפקח, להוספתה כנתבעת בתיק שבפני
ו (נספח ז' לכתב התביעה) נדחתה ונקבע כי

פסק דין
ניתן קודם לכן, כבר ביום 1.3.07. לנוכח זאת, הגישה התובעת תביעה למתן סעד הצהרתי בדבר זכויותיה בגלריה וכפועל יוצא, ביקשה כי יוצהר על בטלות צו ההריסה שניתן לגלריה.

6.
הנתבעת טוענת מנגד כי אין זה מעניינה מיהו הבעלים על הגלריה והיא אדישה, כדבריה לכך, שכן בנייתה נעשתה ללא היתר כדין ובתחומי הרכוש המשותף ללא הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין. לשאלת הבעלות של התובעת בגלריה, טוענת הנתבעת כי עולות תמיהות בלתי מוסברות הואיל ובחוזה החכירה נירשם כי קיימת הצמדה של "מחסן" ולא נאמר על הצמדה של "גלריה". היחידה של התובעת, אליה הוצמדה לכאורה הגלריה, מצויה בקומה ג' בבניין בעוד הגלריה, מצוייה בקומת הכניסה והגישה היחידה והבלעדית אליה, היא מתוך שטחה של הנתבעת 2. לפיכך, קשה ליישב את הטענה בדבר בעלותה של התובעת בגלריה עם מיקומה בבניין. זאת ועוד, חלק מהגלריה מצוי בתחום הרכוש המשותף בחריגה מתחום הבניין ופלישה לחלל המסדרון המכונה "מעבר" לפי פסק הדין של המפקח. הנתבעת חזרה והדגישה בכתבי הטענות ובסיכומיה כי צו ההריסה שניתן ע"י המפקח, מכוון אך ורק לשטח של הפלישה לרכוש המשותף , שהוגדר כ"מעבר" בפסק הדין, בניגוד למצג המוצג ע"י התובעת כאילו ניתן צו הריסה לגלריה כולה , ולא היא.


7.
הנתבעת, דוחה את הטענות בדבר חוסר תום לב או העלמת מידע רלוונטי על ידה מהמפקח. להיפך הוא הנכון, התובעת נהגה ב"שב ואל תעשה" בשעה שהנתבעת 2, עשתה שימוש בגלריה במשך שנים ללא הסכם. מנגד, היא עצמה טרחה לברר את זהות הבעלים בגלריה. לפי תשריט הבניין מיום 12.5.03 נרשמה בו "יחידת הורים" בקומת קרקע, ולא היה ברור לה מי הבעלים עליה ומהו מועד בנייתה. לפיכך, היא ביקשה מהמפקח שיינתן צו שיורה למינהל להעביר לעיונו של המפקח את המסמכים המצויים בתיק הנכס על מנת להתחקות אחר הבעלים של הגלריה. התשריט, שהוגש ע"י המינהל צורף כנספח ג' לכתב ההגנה. הנתבעת טוענת כי התשריט, שצורף כנספח ב' לכתב התביעה עליו מתבססת התובעת, לא נימצא בתיק המינהל ולפיכך, עולות תהיות בנוגע למהימנותו. משנהגה הנתבעת 2 מנהג בעלים בגלריה, ללא כל הסכם עם התובעת הטוענת לבעלותה עליה, ניתן היה ללמוד מכך על היעדר זכות שלה בגלריה, לשיטתה של הנתבעת. בנוסף, היו חילוקי דעות והתנהלו הליכים עם משפחת מריעוז ובפרט עם אהוד מריעוז, כנגד חיובים במסי ועד בית לקומת החניה המוחזקת על ידי משפחת מריעוז.
בנסיבות אלו, קיים חשש כי התביעה, הוגשה על רקע אותו סכסוך על מנת לסכל את פעילותה של הנתבעת, בשים לב לכך שאהוד מריעוז, הוא הרוח החיה בתובענה והמצהיר מטעם התובעת.
דיון ומסקנות:

הליכים קודמים:
8.
התביעה, הוגשה בתחילה לבית המשפט המחוזי בירושלים בת.א. 9126/07. ולפי החלטתו של כב' השופט י' ענבר מיום 26.4.2009 , היא הועברה בהסכמת התובעת לבית משפט זה משהודיעה התובעת, כי הגלריה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין ובהתאם לשוויה ( ראו: הודעת התובעת מיום
30.3.09). קודם לכן, הוגשה ונידונה בפני
כב' השופט ע' חבש במסגרת ת.א. 9126/07, בקשה למתן סעד זמני האוסר על הנתבעות להרוס את הגלריה. במסגרת הדיון בבקשה למתן סעד זמני, העידו ונחקרו אהוד מריעוז מטעם התובעת ומר שי האוזמן מטעם הנתבעת , הם גם מצהירים שהעידו בפני
. לפי החלטתו של כב' השופט חבש מיום 26.12.07 , נאסר על הנתבעות "לבצע כל פעולה הקשורה לגלריה /מחסן , עד לסיום הדיון בתובענה שהגישה המבקשת".

9.
ההליך בפני
המפקח

: אין חולק כי התובעת, לא צורפה כבעלת דין ע"י מי מהנתבעים בתיק המפקח. מעיון בפרוטוקול הדיון בתיק המפקח עולה כי הנתבעת 2 היתה מיוצגת ע"י מר ציון ניסים. הנתבעת טענה בתיק המפקח כי מר ציון ניסים, הוא המנהל ובעל המניות היחיד של הנתבעת 2 (עמ' 1 לפרוטוקול מיום 1.3.07 , צורף כחלק מנספח כ"ח לתצהירו של מר מריעוז, להלן-"הפרוטוקול מתיק המפקח") .

10.
מר ציון ניסים העיד בפני
י המפקח באומרו כי הגלריה, היתה קיימת בעת נשכרה החנות על ידו בשנת 1989 מהמנוח רפאל לוי ועוד לפני שהחנות נרכשה ע"י אבי מהבעלים רפאל לוי מידי כונס הנכסים, בשנת 1993 (עמ' 4 שורות 11-18 לפרוטוקול מתיק המפקח). כך גם אמר העד, כי הוא אינו טוען לבעלות על הגלריה ובחקירתו אישר כי ה"מעבר", המופיע בת/2 שהוצג בפני
ו, לא שייך לו או לאביו. כדבריו בעדותו: "אכן אנו משתמשים בחלק הזה שמעל המעבר. אני משתמש בחלק זה באישור של מר אודי מריעוז. אני לא מסכים להרוס את החלק הזה של הגלריה שמעל המעבר, כי אני לא בניתי אותו. פנה אלי אודי מריעוז וטען שזה שטח שלו, הכוונה למעבר, ואין לו בעיה שאני אשב שם מעל המעבר". הוסיף ציון ניסים ואמר בדיון בפני
כב' המפקח: "אני לא העליתי את הטענה הזו עד כה, שכן אני לא בדקתי אם באמת השטח הזה של המעבר אכן שייך לאודי מריעוז כפי שטען" (עמ' 5 שורות 1-4 ו-11-26 לפרוטוקול מתיק המפקח). בחקירה חוזרת אמר העד: "כל החלטה שתתקבל ע"י כב' המפקח לגבי הגלריה על יסוד תשריט (ת/2) , ואם יוחלט להסירה, יש להורות במקביל להחזיר את כל המצב לקדמותו על פי התשריט הנ"ל, דהיינו לפתוח את המעבר באופן חופשי לכל אורכו, כפי שמופיע בתשריט, וזאת על מנת לא ליצור איפה ואיפה בין הדיירים" (שורות 23-26 בעמ' 6 לאותו פרוטוקול).


11.
התשריט ת/2 , אשר על פיו הורה המפקח על הריסת המעבר, הוא נספח ד' לכתב ההגנה שהוגש מתיק המינהל לעיונו של המפקח. יוער ויובהר, כי על פי פסק הדין של המפקח , הצטוותה הנתבעת 2 בנוגע לגלריה להרוס "את אותו חלק מהגלריה המשתרע בחלק העליון של המסדרון/ המעבר , בתחום הרכוש המשותף" (ייקרא להלן-"המעבר"). כך גם, מפרוטוקול הדיון בתיק המפקח עולה כי הוצג במסגרתו מסמך נ/2 בנוגע לגלריה, בחתימתו של עו"ד קדמי
, ששימש ככונס נכסים של היחידה (עמ' 2 שורות 28-29 לפרוטוקול הנ"ל). מר שי האוזמן, השיב בחקירתו בפני
המפקח כי אכן הגלריה, היתה מצוייה בבניין בעת שהוא עצמו נכנס אליו, קרי: בחודש ספטמבר 1994 (עמ' 3 שורות 35-37 לפרוטוקול מתיק המפקח ). לשאלתו של כב' המפקח בנוגע לבעלי הבניין השיב העד: "קיימים 10 בעלי נכסים בבית מושא התובענה " (עמ' 7 שורה 10).

12.
הנתבעת 2, הגישה ערעור על פסק הדין שניתן ע"י המפקח
ומפרטוקול הדיון בערעור עולה כי היא טענה להיות התובעת הבעלים על הגלריה ובקשה שיבוטל צו ההריסה.
כב' השופט מ' רביד קבע בפסק הדין כי כי משלא הועלתה טענה זו בפני
המפקח, דין הערעור להידחות
(נספח ה' לכתב ההגנה של הנתבעת ).

13.
בע"א 256/71 חסן פטין טהבוב נ' שייך מוחמד עבד אל-מועטי אבול-פאדל-אלעלמי, פד"י כו(1) 505, נקבע:

"הלכה פסוקה מלפני בית משפט זה היא, שאם נתן בית משפט

פסק דין
בלא לעשות אדם הנוגע בדבר בעל-דין, פסק הדין הוא כאין וכאפס וכמוהו כלא היה: ע"א 63/48 [1] (בע' 355). אפשר לסווג את הפסול שבפסק הדין הזה כחוסר סמכות באחת ממשמעויותיו הרבות של דיבור זה, ולומר שבית המשפט שפסק בעניין בלא להביא לפניו אדם נוגע בדבר כדי לאפשר לו לאמור את דברו, פעל ללא סמכות, ראה המרצה 16/49, [2], בו הכריז בית המשפט על פסק הדין כלוקה, מטעם זה, בחוסר סמכות. העיקר הוא, שפסק הדין הוא בטל מדעיקרא, וגם אם רשאי האדם שנפגע לבקש את ביטולו בדרך של תובענה (ומקודם בדרך של התנגדות צד שלישי שזכרה בה עוד בתקנה 362 לתקנות פרוצידורה האזרחית 1938), כמו שקבענו בע"א 355/58, [3], אין הכרח בדבר שינהג כך. מ

פסק דין
בטל לא קם מעשה בית-דין, אלא אפסיות, וכל מוסד שיפוטי שלפניו מסתמכים על פסק-הדין, חייב להכיר בכך, ולהתעלם ממה שמתיימר אמנם להיות הכרעה שיפוטית, אך חסר בפועל תוקף משפטי: בג"צ 86/58, [4] (בע' 1659)".


בדומה לכך מצינו
בע"א 411/81
מוסטפא זידאן נ' מוחמד עלי ע'דיר
, פ"ד לח(3) 449 :

"הלכה היא ש

פסק דין
, הניתן בלא לעשות אדם הנוגע בדבר בעל דין, הינו בטל

מדעיקרא, וכי צו לביצוע בעין הפוגע בזכויות בעלות שביושר של צד שלישי, שלא ניתנת

לו האפשרות להצטרף כבעל דין, הינו אפסי" (ראו: בר"ע (חי') 657/06 אסתר ברוכאל נ'

חיים אלשייך
(פורסם בנבו)).

הלכה זו, המביאה לבטלותו של

פסק דין
רק מחמת הפגם שבזימונו של בעל דין רלבנטי

זכתה לביקורת (ראו בספרה של נ' זלצמן, מעשה בית דין , עמ' 513-514) ובתי המשפט,

ביכרו
את עקרון ה"בטלות היחסית" או ה"תוצאה היחסית" והתקבל העיקרון לפיו



פסק דין
חפצא , עשוי להיות תקף כלפי מי שהיה צד לו, אך בטל כלפי בעל דין דרוש

אחר, שלא זומן.

14.
כך גם, בהתאם לסעיף 27 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד – 1984, לא תיפגע תובענה בשל כך בלבד שבעלי דין לא צורפו בה, אלא רשאי בית המשפט לדון בעניין ככל שהוא נוגע לבעלי הדין שלפניו למעשה. על כן, פסק הדין אינו בטל לכאורה כי אם "מחייב את מי שהיה צד לו, ואינו מחייב את מי שלא היה צד לו" (ע"א 93 / 2447 מעיוף נ' אבראהים פ"ד מח (5) 206, עמוד 210, ת"א (חי') 19141-10-09 מוחמד יוסף אגבאריה נ' עלי פדי מחאמיד (פורסם בנבו)).

15.
מפסק הדין של המפקח עולה כי הוא בחן את מסמכים שהומצאו לו ע"י המינהל מתיק הנכס לגבי "זהות הבעלים / ו/או בעל הזכויות בגלריה , בקומת הקרקע בבית הנדון ". משלא נמצא בין המסמכים "דבר וחצי דבר הנוגע במישרין ו/או בעקיפין לעניין זהותם של הבעלים ו/או בעלי הזכויות בגלריה הנ"ל " ונקבע כי "מדובר בגלריה שנבנתה בנכס של הנתבעת /או המוחזק על ידה בחלק העליון , כאשר חלק ממנה חורג מתחום הנכס ופולש אל חלל המסדרון – "המעבר", והתובענה היא לגבי אותו חלק בלבד , המצוי בתחום הרכוש המשותף לטענת התובעת" (סעיף 1 בו). בסעיף 2 לפסק הדין נאמר כי "הנתבעת (הנתבעת 2 שבפני
- מ.ל.) מודה שאותו חלק של הגלריה, בחלק העליון של המסדרון- מעבר , אינו שלה " ולטענתה "היא רכשה את הנכס במצבו זה בשנת 1993 ולא היא או מי מטעמה הם שבנו את הגלריה הנ"ל." בהתאם לכך, קבע המפקח כי בהיעדר התייחסות לגלריה בחוזה החכירה של הנתבעת "שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ
", או בתשריט של הבית המשותף ת/2 שהוגש מתיק המינהל ובהיעדר ראייה מטעם הנתבעת בדבר בעלותה בגלריה והודעתה לפיה היא אינה בעלים על שטח "המעבר" הוכרע כי החלק של הגלריה כהגדרתו בפסק הדין "המעבר", הוא רכוש משותף (סעיפים 4-7 לפסק הדין של המפקח).


16.
הכרעתו של המפקח בשאלת הבעלות ב"מעבר" היא בדרך של מכלל הן אתה שומע לאו, משלא הוצגו ראיות בפני
ו בדבר זכויותיו של מאן דהוא במעבר ולפיכך, הוא בגדר רכוש משותף. תמיכה נוספת לכך לפי נימוקי פסק הדין היא על פי ממצאי ביקורו של כב' המפקח בבניין ובמעבר, בו מצוי חלק מהגלריה, בהתאם לייעודו של המעבר שניראו בו מערכות המשמשות את כלל הדיירים , ארונות חשמל, כבלים שונים, חוטי טלפון ועמדת צינור כיבוי אש (פרוטוקול הביקור מיום 23.5.05 , נספח נ"ג לתצהיר מטעם התובעת).

המסכת העובדתית:
17.
עיון בתצהירו של מר אהוד מריעוז והתשריטים שצורפו לו , בחוזה החכירה וכן בתעודת עובד ציבור של המינהל עולה כי קיימים מסמכים ותשריטים מתיק הנכס במינהל, שלא הוצגו בפני
כב' המפקח. הוכח אמנם, כי השטח המכונה "גלריה", קיבל שמות ותארים שונים במסמכים השונים הנוגעים ליחידה ולהצמדה ליחידה: גלריה, מחסן וכן יחידת הורים. בחוזה החכירה, השטח הוגדר כהצמדה לגוש 30131 חלקה 10 חלקת משנה 15 וכינויו "מחסן". בשונה מכך, בהסכם פשרה לאישור מכר היחידה בהמ' 2922/98 בת.א.1072/97 כינוייה הוא "יחידת הורים" (נספח ג' לתצהירו של מריעוז, סעיף 12(3) ). על ריבוי התארים לאותו שטח מצינו בעמ' 4 להחלטתו של השופט ע' חבש בבש"א 4940/07 מיום 26.12.2007: "לשטח שבמחלוקת יש מספר כינויים, גלריה, מחסן ויחידת הורים". בה בשעה, הוכח כי גודלו ומיקומו של אותו שטח, יהא כינויו אשר יהא, זהה בכל אחד מהמסמכים הנוגעים לו שכן, שטחו הוא 40 מ"ר ומיקומו הוא בקומת הקרקע (כניסה). יש אמנם לתהות על אי שימת לב של הגורמים האחראים לעריכת אותם מסמכים ורישומים, על היעדר אחידות בכינויו של אותו שטח, אך בכך אין כדי לשנות מזיהויו על פי נתוני הבניין והגלריה תוך הלימה מלאה בבנוגע לו בכל המסמכים,
למעט, כינויו כאמור. יתירה מכך, אין בתשריטים השונים שהוגשו ע"י הצדדים כמו גם בחוזה החכירה ובתשריט שצורף לו, כדי ללמד כי קיים שטח אחר בגודל זהה של 40 מ"ר הרשום כמוצמד ליחידה שבבעלותה של התובעת. לפיכך, אין גם לכפל הצמדות לכאורה וככל שתתעורר מחלוקת בנידון מחשש להצמדה אחרת, היא תתברר במסגרת רישום הבית המשותף. שמעתי את עדותם של הדים שנתנו שירות לבניין ( כדוגמת מר אופיר קאסוי) אך לא השתכנעתי כי יש בעדותם , כדי לשנות מרישומי הנכס בתיק המינהל גם אם לא הוצג בפני
הם מצג במרוצת השנים בדבר בעלות של התובעת בגלריה.

18.
התובעת הוכיחה כי היא רכשה את היחידה לרבות הגלריה במסגרת הליך כינוס נכסים, שקיבל את אישורו של ראש ההוצאה לפועל (נספחים א ו-ב לתצהירו של מריעוז). הוצג חוזה החכירה חתום ע"י המינהל (נספח ד' לתצהירו של מריעוז) בו רשם שטח הגלריה כמוצמד לנכס בגוש 30131 חלקה 10 חלקת משנה 15 בשטח של 92 מ"ר (מספר יחידה 15 ) ומצויין מחסן בשטח של 40 מ"ר המסומן בתשריט, בצבע אדום. התשריט, חתום ע"י המינהל מיום 23.6.03 (נספח ה' לתצהירו של מריעוז), צורף כנספח לחוזה החכירה (סומן באות ב'). על פי המקראה של התשריט, המחסן הוא בשטח 40 מ"ר ובתשריט גופו הוא רשום כ"גלריה"
( עמ' 5 שורה 1 לפרוטוקול).
19.
בתעודת עובד ציבור מיום 9.11.10 שהוגשה ע"י גב' איילת בן יונה מהמינהל נאמר כי בתיק מינהל 10034972א' ע"ש על-יש, קיימים תשריטים עפ"י המערכת הממוחשבת. ביום 11.11.10 ניתנה תעודת עובד ציבור מתוקנת והוסף תיק מינהל 10077930 א', ע"ש מקורות חב' מים בע"מ. בסעיף 5 לתעודה הנוספת נאמר כי קיים תשריט, הוא תשריט בית משותף מיום 8.1.99 , שנחתם ע"י המינהל ביום 7.3.99. מעיון בתשריט זה עולה כי למשרד בקומה השלישית בחלקת משנה 18/15 ששטחו 92 מ"ר, הוצמד שטח "גלריה" בשטח 40 מ"ר שסימונו ב' וצבעו אדום. בתשריט קומת הקרקע (הכניסה), מופיעה "גלריה" בצורה של

h
בצבע אדום ( תשריט זהה לו ללא חתימת המינהל צורף כנספח יג לתצהירו של מריעוז, שנערך ונחתם לפי מראהו ע"י המודד והשמאי אדרעי). בדומה לכך, בסעיף 1 לתעודה הנוספת, נאמר כי קיים תשריט כדוגמת תשריט בית משותף מיום 16.12.03 נחתם ע"י המינהל ב- 22.12.03 ועל פיו, נפתחו התיקים במינהל ע"ש התובעת. כך גם ניתן להבחין מעיון בצרופות (דיסק 10034972א' ונספח ה' לתצהירו של מריעוז) הוצמד ליחידה "מחסן" בשטח 40 מ"ר, שסומן ב' ונצבע באדום. בתשריט , נראית גם כאן "גלריה" בצורת
h
, הצבועה באדום והמידות של אותו שטח, זהות בשני התשריטים.

20.
לאור הראיות לעיל שהוצגו בפני
ובהיעדר ראיה לסתור את התשריטים וחוזה החכירה בפרט משהוגשה תעודת עובד ציבור לגביהם, הוכח כי שטח של 40 מ"ר המצוי בקומת קרקע בבניין, לפי מיקומו בתשריט שהוגש בתעודת עובד ציבור הנוספת והדיסק, שצורתו

h

, הוא בבעלותה של התובעת.
21.
חיזוק לקביעתי זו, ניתן גם למצוא בעדותו של ציון ניסים בפני

המפקח לפיה הנתבעת 2 אינה הבעלים בגלריה וכי אהוד מריעוז טען באזניו שזה שטח שלו והתיר לו לעשות בו שימוש (עמ' 5 שורות 5 ו-21 לפרוטוקול מתיק המפקח). הנתבעת, אינה טוענת לבעלותה על הגלריה וטענה כי בהיעדר ידיעה מיהו הבעלים, פנתה למפקח והסתייעה בתיק המינהל לבירור הבעלות. שי האוזמן, העיד בפני
המפקח באומרו כי הגלריה מצוייה בבניין מזה שנים רבות עוד בטרם כניסתו לבניין בשנת בשנת 1994 , קרי: הרבה בטרם נרכשה היחידה ע"י התובעת בשנת 1998 באופן המתיישב עם עדותו של ציון ניסים על היותה קיימת כבר בשנת 1993. מר האוזמן, העיד גם בפני
כב' השופט ע' חבש במסגרת הדיון בבש"א 4940/07 . בעדותו אמר כי גם הוא השתתף , בשם כרתא, בתשלום למודד אדרעי להכנת תשריט בית משותף על מנת ש "נוכל לדעת למי שייך מה בבניין שעד היום אנחנו לא יודעים"(עמ' 5 שורות 25-28 , עמ' 6 שורות 1-5 לפרוטוקול הדיון בפני
השופט חבש, נספח י"ב לתצהירו של מריעוז ).
22.
מתעודת עובד ציבור שהוגשה מטעם המינהל, עולה כי התשריט שהוכן ע"י מר אדרעי הוגש למינהל. בנסיבות אלו, אין בקיומם של תשריטים אחרים, שונים ממנו, כדי לאיין את קיומו של אותו תשריט שניזכר בתעודה זו המלמד על הצמדה של אותו שטח, לדירה שבבעלותה של התובעת וכאמור גם בחוזה החכירה.
23.
עולה תהייה בדבר הימנעותה של הנתבעת מלהודיע למפקח על קיומו של תשריט של מר אדרעי למרות רצונה הכן כטענתה, לברר מיהם הבעלים. העד, מר האוזמן אישר כי הוא הזמין בשמה של "כרתא", ביחד עם בעלי זכויות אחרים בבניין לרבות מריעוז המנוח, את שירותיו של מר אדרעי להכנת תשריט. לא היה בידי העד לומר בעדותו אם התשריט שהוכן על ידי אדרעי, הוצג בפני
המפקח (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון בפני
השופט חבש). לפי המועד הרשום בתשריט של מר אדרעי ולפי מועד הזמנת התשריט כבר בחודש יולי 1998 והקבלה שהומצאה לכרתא (נספחים י"ד וי"ז לתצהירו של מריעוז) עולה כי התשריט הוכן מס' שנים לפני שהוגשה התביעה בפני
המפקח. לפיכך, ניתן היה בנקל להיעזר בתשריט לצורך בירור מעמדה של הגלריה והזכויות בה ולחילופין לזמן את מר אדרעי לדיון בפני
המפקח משדיירים בבניין שכרו את שירותיו להכנת תשריט עבורם. נכונים הדברים בפרט, לאור עדותו של ציון ניסים לפיה הרשות להשתמש בגלריה ניתנה לו ע"י אהוד מריעוז, שטוען לזכותה של מריעוז בגלריה. למרות זאת, לא ביקשה הנתבעת לצרף את התובעת כצד להליך בפני
המפקח ולו גם, לאחר משלוח מכתבו של מר מריעוז אליה להפסקת ההליך בהיותו נוגע לזכויותיה של התובעת בגלריה.

24.
מנגד, צודקת הנתבעת
כי היה על התובעת למהר לפנות למפקח על מנת להצטרף כבעלת דין בהליך שבפני
ו להבטחת זכותה בגלריה ובכך, היה בידה למנוע הליכים נוספים.
למרות מחדלה זה של התובעת, אין בכך כדי להביא לקיפוח זכותה לבירור זכויותיה במסגרת הליך אחר, משניתן כבר פסק הדין ע"י המפקח כנגד הנתבעת 2 שלטענתה, פוגע בזכות הבעלות שלה בגלריה ובכלל זה, ב"מעבר" לגביו ניתן צו ההריסה מבלי, שהיתה צד לאותו הליך. הכלל הוא, כי אין לנעול את שערי בית המשפט בפני
תובע המבקש סעד ועל בית המשפט להגן על זכות הגישה לבתי משפט ( ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פד"י נז(5)433 ).
25.
בית משפט זה, אינו יושב כערכאת ערעור על

פסק דין
שניתן ע"י המפקח, כאמור בסעיף 77 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969. לפי קביעותיי, נימצא כי לא הוצגו לכאורה בפני
המפקח מלוא המסמכים בשאלת הבעלות על הגלריה ואין חולק כי רישום הבית המשותף טרם הושלם, מחמת מחלוקות בין בעלי הדירות בבניין וטרם הוכרעה שאלת הזכויות של כלל בעלי הדירות בשטחים השונים בבניין (שהביאו בין השאר להזמנת תשריט ממר אדרעי). ברע"א 698/85 יהודה בן צור נ' נעים ששון, פד"י מא(3) 144 מפי כב' השופט א' גולדברג, לבחינת מהותו של רכוש משותף לפי סעיף 77א. לחוק המקרקעין כדלהלן: "לצורך קביעת "הרכוש המשותף" לשם הפעלת הוראותיו של התקנון המצוי, הבא להסדיר את היחסים
בין "בעלי" הדירות
בלבד, אין עלינו להתחקות אחר טיבה של הזכות שבידי "בעלי" הדירות , שעל פיה רשאים להשתמש ב"רכוש המשותף". חשיבותה של זו, במישור היחסים בין מעניק הזכות ו"בעל" הדירה. ואילו ביחסים ההדדיים שבין "בעלי " הדירות בינם לבין עצמם לצורך ניהולו של ה"רכוש המשותף", מושם הדגש כולו על עצם זכותם להשתמש ברכוש בצוותא חדא". מבחן הייעוד של שטחים מסויימים לשמש את צרכי בעלי הדירות או מרביתם,
מהווה חלק מהבחינה של הרכוש המשותף בבית שטרם נירשם כבית משותף" (עוד מצינו ברע"א 259/99 חב' פליצ'ה בע"מ נ' סופיוב, פורסם בנבו, ניתן ביום 11.3.01 ).
26.
לא הוכח בעדויות שבפני
י כי הגלריה או ה"מעבר" בולט מקו הבניין. אין גם קביעה בפסק הדין שניתן ע"י המפקח, בדבר בליטה מחזית הבניין בגין הגלריה או המעבר. גם על פי חוות דעתו של המהנדס סדצקי מטעם הנתבעת והתמונות שצורפו לה ולפי חוות דעתו של המהנדס פישמן ותמונות חזית הבניין, נספח י' לתצהירו של מריעוז, לא ניתן ללמוד על בליטה מקו הבניין בגין הגלריה או חלק ממנה, כניטען ע"י הנתבעת המחייב את הריסתה בשל כך.

27.
מעדותו של ציון ניסים בפני
המפקח, עדותו של מריעוז ועדותו של שי האוזמן (כפי שהובאו בהרחבה לעיל) כי הגלריה נבנתה קודם לרכישת היחידה בבניין ע"י התובעת. לא הוכח כי במרוצת השנים הרבות ממועד הקמת הגלריה, הוגשה תלונה לעירייה בגין בנייתה ללא היתר ע"י מי מדיירי הבניין למרות שהיה בידם ללמוד על קיומה של הגלריה מעיון בתשריט שהוכן בהזמנת חלק מהדיירים ממר אדרעי, כבר בשנת 1998. כמו כן, לא הוכח כי ננקטו הליכים בגין בנייה בלתי חוקית ע"י העירייה בגין הגלריה עד היום וכב' המפקח, לא קבע בנימוקיו למתן צו ההריסה כי עסקינן בבנייה ללא היתר
ולא הוצגו בפני
ו ראיות בדבר בניית הגלריה ללא היתר כדין.
28.
צו הריסה של "מעבר", ניתן לבקשת התובעת לפי פסק דינו של המפקח. משהכרעתי וקבעתי כי התובעת בעלים בגלריה ופסק הדין של המפקח אינו מחייב את התובעית שלא היתה צד להליך, אין לבצע את צו ההריסה אלא לאחר שיתברר ויוכרע ע"י
המפקח, מה המידות המיקום המדוייק של ה"מעבר" בהתייחס למיקומה וגודלה של הגלריה על פי התשריט של המינהל לפיו נקבעה הבעלות שכן, נתונים אלו לא הובאו בפני
ע"י מי מבעלי הדין והמפקח, לא קבע בפסק את מידותיו של המעבר. לאי הצגת היתר בנייה לגלריה יהיה משקל נמוך בבחינת ביצועו של צו ההריסה, אם וככל שיתברר בפני
המפקח כי המעבר מצוי בתחום שבבעלותה של התובעת בגלריה ולא בתחום הרכוש המשותף. נכונים הדברים בפרט כאשר לא הוגשה תביעה כנגד התובעת, להריסת המעבר.
29.
לפיכך, איני מורה על ביטול צו ההריסה שניתן ע"י כב' המפקח אך, אין לקפח את זכותה של התובעת בביצוע צו ההריסה של ה"מעבר" לפי פסק הדין שניתן ע"י המפקח מבלי שהיא היתה צד להליך. בנסיבות אלו, בהיעדר תוקף של פסק הדין שניתן ע"י המפקח ביחס לתובעת ומחמת הצורך בבירור גבולות צו ההריסה לאחר בחינת מיקומה של הגלריה, אני מורה כי לא יבוצע צו ההריסה אלא לאחר בירור והכרעה בשאלת מיקומו של המעבר אל מול הגלריה, בפני
המפקח.
30.
נכונים הדברים, גם ביחס לקביעתו של המפקח בשאלת מתן הסכמה של בעלי הדירות להקמת הגלריה בהסתמכו על היעדר הצהרה של נציג הנתבעת 2 כי הנתבעת 2 קיבלה את אישור הדיירים להקמת הגלריה ובהיעדרה של התובעת כצד בהליך. עסקינן בשלב זה, בהחלת הסדרי ניהול של הבניין ולא בזכויות קנייניות, משטרם נירשם הבית כבית משותף. בחינת תוקפה של ההצמדה, צריך להיות לפי מועד בניית הגלריה והצמדתה ליחידה וככל שיקבע ע"י המפקח כי המעבר הוא בתחומה של הגלריה, יהיה על
הצדדים לברר את המחלוקת בשאלת כשרותה של ההצמדה, בין אם במסגרת רישום הבית המשותף ובין אם בפני
המפקח בטרם הרישום. בחינת הדברים צריך שתיעשה בהצגת הסכמי הרכישה של בעלי הזכויות הרלוונטיים בבניין, אם נכללה בהם הגלריה ברכוש המשותף והסכמים אלו, לא הובאו להוכחת טענת הנתבעת בנדון לצורך מימוש צו ההריסה.
31.
יוער כי לא הוצג ע"י מי מהמהנדסים מטעם בעלי הדין, תשריט בדבר מיקומה של הגלריה ביחס ל"מעבר" נשוא המחלוקת וכן לא הוצגו ע"י מי מהם התוכניות שצורפו להיתרי הבנייה של הבניין בתיק הנכס בעירייה להוכחת שאלת מיקומה של הגלריה ברכוש המשותף. יוער, כי יש וגם במקום בו ניתן היתר כדין לבנייה בנכס, אין בכך כדי להכשיר את הבנייה ביחסים בין בעלי הדירות בבניין, אם יוכח כי הבנייה בוצעה בתוך הרכוש המשותף וללא הסכמה של יתר בעלי הדירות בבניין (ראו: רע"א 6339/97 משה רוקר ואח' נ' משה סלומון ואח' , פד"י נה (1) 199).




32.
טוב יעשו הצדדים אם ישכילו, להגיע להסכמות שייתרו את הצורך בנקיטת הליך נוסף בפני
כב' המפקח, בהסדרת השמוש ב"מעבר" שנקבע בפסק הדין של המפקח כי מצויות בו מערכות המשמשות את כלל דיירי הבניין ולצורך, השימוש באותן מערכות בלבד (ראו: רע"א 259/99 חברת פלצ'ה נ' סופיוב, שם, עמ' 405 מול האות א', בדבר אפשרות שרכוש משותף, יהיה בתחומי דירה, לפי הוראות חוק המקרקעין). בכך, לא יהיה כדי לקפח את זכותו של מי מבעלי הדין לברר ולהוכיח מאוחר יותר במסגרת רישום הבית המשותף את טענותיהם לענין תוקפה של ההצמדה. מהעדויות מטעם בעלי הדין התרשמתי כי הבניין, רווי אי בהירויות ותהיות לענין שטחים שבעלי זכויות שונים בבניין עושים בהם שימוש, לרבות מעברים שונים ולא רק המעבר הנדון (כאמור בסעיפים 10 ו-21 לפסק הדין). סופו של הסכסוך מי ישורנו, אם לא תושגנה הסכמות כמוצע לעיל, בטרם ועד השלמת הליכי הרישום של הבית המשותף.
33.
סיכומם של דברים, אני קובעת כי התובעת היא בעלת זכויות בשטח הגלריה המצוי בקומת קרקע בבניין של 40 מ"ר לפי מבנהו בתשריט של המינהל בצורת

h

בצבע אדום. צו ההריסה שניתן ע"י המפקח להריסת ה"מעבר" לא יבוצע עד להכרעה בפני
המפקח
בשאלת גבולות ה"מעבר" והיותו רכוש משותף, לאחר בחינת מיקומה של הגלריה שהתובעת בעלים עליה.

34.
אני מחייבת את הנתבעת 1 בתשלום הוצאות המשפט לתובעת וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 6,000 ₪ בלבד, בהתחשב בהערותי בנוגע למחדלה של התובעת בעיכוב בפני
יתה להצטרף כבעלת דין בתביעה בפני
המפקח.
35.
צר לי על העיכוב במתן פסק הדין, משהובא התיק בפני
לכתיבת

פסק דין
באיחור רב, ממועד הגשת הסיכומים.
36.
עותק יישלח לצדדים.

ניתן היום, י"ח כסלו תשע"ב, 14 בדצמבר 2011, בהעדר הצדדים.
















א בית משפט שלום 5012/09 נילי טל-דן(מריעוז) נ' נציגות הבית המשותף ברח' האומן 18 ירושלים, שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום בע"מ (פורסם ב-ֽ 14/12/2011)












להסרת פסק דין זה לחץ כאן