מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ - יקים כהן

ניתן להפיק דוחות מלאים על הצדדים בתיק זה

מצאנו עבורכם דוחות זמינים על הצדדים בתיק זה. יתכן שתאלצו להזין נתונים נוספים כגון ת.ז
מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ יקים כהן
 
מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ - יקים כהן
תיקים נוספים על מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ | תיקים נוספים על יקים כהן

81646
113274/98 א     18/08/2004




א 113274/98 מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ נ' יקים כהן




1
בתי המשפט
א 113274/98
א 86766/99
בית משפט השלום תל אביב-יפו
18/08/2004
תאריך:
כב' השופט אשר גולדין

בפני
:

מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אביבה רענני ואח'

בעניין:
התובעת
(בתיק 113274/98)

נגד
הנתבע
(בתיק 113274/98)
והתובע
(בתיק 86766/99)
הנתבעים
(בתיק 86766/99)
יקים כהן
ת.ז. 026707885
ע"י ב"כ עו"ד מ. כסיף ואח'

נגד

1. מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ

2. יוסף כהן ת.ז. 027803410
3. דרור צבן ת.ז. 055635726
4. רשות הפתוח (נתבעת פורמלית)
ע"י ב"כ עו"ד אביבה רענני ואח'
פסק דין
1. מהות התביעה:
זהו

פסק דין
בשני תיקים שאוחדו ובהם שתי תביעות.
תיק א 113274/98 הנו תביעה לפינוי וסילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין הנמצאים במתחם הרחובות בית אשל- בן דוסא, ביפו, והידועים כחלקה 54 בגוש 7071 (להלן: "המקרקעין" ו/או "חלקה 54" ו/או "המושכר"), ולהשיבם לתובעת כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמו.
תיק א 86766/99 הנו תביעה לצו מניעה לאסור על הנתבעים בתיק זה להשכיר את המושכר, להעניק זכויות שימוש או זכויות הנאה כלשהן במושכר, לתת רשות שימוש במושכר בתמורה או שלא בתמורה לכל אדם או תאגיד או אישיות משפטית אחרת עד למתן החלטה סופית בעתירה בבג"ץ ובתביעת הפינוי.

2. עיקרי המסכת העובדתית:
א. ביום 25.08.97 זכתה התובעת במכרז מס' 24/97 לרכישת זכויות הבעלות של חלקה 54 בשלמות (המקרקעין נשוא התביעה דנן) וחלקים בחלקות 51-53 בגוש 7071. על סמך הזכייה הנ"ל חתמה התובעת ביום 17.12.97 עם רשות הפתוח, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל ע"י חברת י.ג. מתאר בע"מ (להלן: "המינהל") הסכם, לפיו רכשה את זכויות הבעלות והחזקה (להלן: "הסכם המכר") של חלקות 51- 54 בגוש 7071.

ב. ביום 31.10.82 שכר הנתבע מהמינהל את המקרקעין בהתאם לחוזה שכירות מוגנת (נספח 2 למוצגי התביעה) (להלן: "חוזה השכירות").
3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טיעוני התובעת (תיק א 113274/98) :

א. בחוזה השכירות נרשם, לצד הכותרת "תיאור המושכר": סככה בשטח 480 מ"ר (להלן: "הסככה"), 2 מחסנים בשטח של 42 מ"ר (להלן: "המחסנים"), ושטח לא מועיל 718 מ"ר (להלן: "השטח הלא מועיל").

ב. לטענת התובעת:

1. המחסנים מצויים בחלקה 51 ולא בחלקה 54.

2. השטח הלא מועיל אינו כלול בשכירות המתייחסת לחלקה 54.

ג. בשנת 1991 או בסמוך לכך נטש הנתבע את חלקות 51, 53 ו- 54 והעביר את עסקו, לראשון לציון.

ד. הנתבע הפר את חוזה השכירות בכך ששינה את המושכר, ע"י הסרת גג הסככה ובניית סככה נוספת.

ה. הנתבע אינו דייר מוגן /ואו איננו דייר מוגן עוד, בחלקה 54, שכן המגרש הוא מגרש ריק שאין עליו בניין.

ו. השלכת פסולת בחלקה 54, ו/או הסרת הגג מעל הסככה של חלקה 54 ו/או הקמת סככה נוספת, מהווים הסגת גבול במקרקעין.

טיעוני הנתבע (התובע בתביעה א 86766/99):

א. הנתבע לא נטש את המושכר.

ב. על מנת להקטין את הוצאות הארנונה הסיר הנתבע את גג הסככה, ולפיכך העירייה הקטינה לו את חיוב הארנונה, ומאידך, המינהל לא התנגד להסרת לוחות הפח מהסככה, כי לא הוקטנו דמי השכירות על אף הסרת הקירוי.

ג. הנתבע לא הפר את חוזה השכירות.

ד. הנתבע דייר מוגן במקרקעין.

ה. לחלופין, במידה ותוכח עילת פינוי כנגד הנתבע, יש להעניק לנתבע סעד מן הצדק.

תיק א 86766/99:
טיעוני התובע:

א. בית המשפט מתבקש ליתן צו מניעה האוסר על הנתבעת (התובעת בתיק 113274/98, והנתבעים הנוספים) להשכיר את המושכר, להעניק זכויות שימוש או זכויות הנאה כלשהן במושכר, לתת רשות שימוש במושכר בתמורה או שלא בתמורה לכל אדם או תאגיד או אישיות משפטית אחרת ולאסור על הנתבעים שינוי המושכר עד למתן החלטה סופית בעתירה בבג"ץ ובתביעת הפינוי.

טיעוני הנתבעים:

יש לדחות את התביעה בתיק א 86766/99, כנגד כל הנתבעים

4. המסגרת הדיונית:
ביום 04.05.00 החליט כב' השופט גורפינקל- סגן נשיא, כי הדיון בשני התיקים יאוחד.
במסגרת התיק המאוחד נשמעו עדויות כדלקמן:

א. מטעם התובעת:
עת/1 מר יוסף כהן, נחקר על תצהיריו אשר סומנו ת/1 א' ו- ת/2 א'.
עת/2 מר איתן שפיר, נחקר על חוות דעתו אשר סומנו ת/5 ו- ת/6.
עת/3 מר משה נעם, נחקר על חוות דעתו אשר סומנו ת/7, ת/8 ו- ת/9.
עת/4 מר אהוד לותם, נחקר על חוות דעתו אשר סומנו ת/10, ת/11.
עת/5 מר אמנון צבן, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/12.
עת/6 מר צבי רוזנבלום, נחקר על חוות דעתו אשר סומנה ת/13.
עת/7 מר יוסף טל, נחקר על תצהירו אשר סומן ת/14.

ב. מטעם הנתבע:
עה/1 מר איזיק צימרמן, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/4.
עה/2 מר יצחק חזן, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/5.
עה/3 מר יוסף נבות, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/6.
עה/4 מר שאול לוי, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/7.
עה/5 מר אליהו נבעה, נחקר על תצהירו אשר סומן נ/9.

ג. כמו כן הובאו בפני
בית המשפט מסמכים ומוצגים רבים אשר נלקחו בחשבון בעת כתיבת פסק הדין.

5. דיון והכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות בשני התיקים המאוחדים, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיקים, וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה בתיק א 113274/98 להתקבל, ודין התביעה בתיק א 86766/99 להדחות.

6. זכויות במקרקעין:
א. בנסח חלקה 54 גוש 7071 (27 למוצגי התביעה) (להלן: "הנסח"), נרשמה הערת אזהרה על שם התובעת לעניין רכישת הבעלות במקרקעין, וביום 18.07.01 נרשמה החלקה ע"ש התובעת (66 למוצגי התביעה).

הנסח אינו מפרט זכות כלשהי לנתבע במקרקעין נשוא התביעה דנן.

ב. ביום 31.10.82 שכר הנתבע ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") את המקרקעין בהתאם לחוזה שכירות מוגנת (2 למוצגי התביעה).

מסקנה:
התובעת הנה הבעלים של המקרקעין, ולנתבע אין זכויות רשומות במקרקעין.

7. מה כולל חוזה השכירות של חלקה 54?
א. סעיף 2 לחוזה השכירות מתאר את המושכר בחלקה 54 נשוא התביעה דנן:

" תיאור המושכר: סככה בשטח- 480 מ"ר, 2 מחסנים בשטח 42 מ"ר,
שטח לא מועיל- 718 מ"ר "

ב. מחסנים:
לטענת התובעת המחסנים בשטח 42 מ"ר המתוארים לעיל, מצויים בחלקה 51 שבגוש 7071 ולא בחלקה 54 נשוא התביעה דנן.

1. בסעיף 14ח. לת/45 מציין ב"כ הנתבע כי:

"המחסנים בשטח 42 מ"ר מצויים בתחום חלקה 51 בגוש 7071... "

2. בסיפא של סעיף 7א' לסיכומי הנתבע, טוען ב"כ הנתבע כי:
"הערה: בדיעבד התברר ששני המחסנים בשטח 42 מ"ר מצויים בחלקה 51 ולא בחלקה 54 ..."
3. מסקנה:
לאור האמור לעיל שוכנעתי כי המחסנים אינם מצויים בחלקה 54 נשוא התביעה דנן.

ג. שטח הלא מועיל:
לטענת התובעת השטח הלא מועיל אינו כלול בשכירות המתייחסת לחלקה 54.

1. בחוזה השכירות, בסעיף תיאור המושכר (לעיל) ישנו תיאור של השטח הלא מועיל.

2. בנספח 2 לנ/7 "קביעת דמי שכירות לעסק", בסעיף חישוב דמי השכירות, ישנו אזכור לשטח הלא מועיל שהושכר לנתבע ע"י חברת עמידר ודמי השכירות בעדו.

3. עה/5 בעדותו לעניין השטח הלא מועיל, העיד כי:

"ש. הסבר את המונח " שטח שאינו מועיל"?
ת. ... שטח מועיל או לא מועיל הם מושגים בדיירות מוגנת בלבד ... מבחינת המשמעות, אין לכך כל משמעות לעניין המוגנות. השטח המועיל והשטח שאינו מועיל- שניהם מוגנים ע"י חוק הגנת הדייר. "

"ש. האם יכול להיות מצב כי כל המושכר הוא שטח מועיל או שטח לא מועיל?
ת. לא יכול להיות "

"ש. אני אומרת לך כי 718 מ"ר הוא מגרש?
ת. תפרשי מה שאת רוצה.
ש. אני לוקחת את זה מסע' 12 בחוזה שם כתוב: " מגרש". אתה אומר כי זו טעות שלא מחקו את זה?
ת. נכון. החוזים של עמידר הם סטנדרטים. לא ניתנה תשומת לב לסעיף זה, כי אם ניתן תשומת לב לחישוב שכר הדירה.
ש. האם אתה אומר זאת מידיעה אישית או מתוך ניחוש?
ת. זה לא מתוך ניחוש אלא מתוך ניסיון בעבודתי במשך השנים הרבות שעבדתי בעמידר. "

[פרוטוקול עמ' 274- 275]

שוכנעתי מעדותו של עה/5 כי, ציון שטח כ- "שטח לא מועיל"
הוא לעניין גובה דמי שכירות בלבד, ולא לעניין היותו מוגן בחוזה
השכירות.

4. מסקנה:
לאור האמור לעיל שוכנעתי כי השטח הלא מועיל הוא חלק מחוזה השכירות של חלקה 54 נשוא התביעה דנן.

מסקנה:
לאור כל האמור לעיל, הנני קובע כי חוזה השכירות של חלקה 54 כולל סככה בשטח של 480 מ"ר וכן את השטח הלא מועיל בשטח של 718 מ"ר, כפי שמופיע בסעיף 2 לחוזה השכירות תת סעיף "תיאור המושכר".
8. עילת הנטישה:
א. מהות הנטישה:
עילת הנטישה איננה מוזכרת במפורש בחוק, אולם הלכה פסוקה היא, כי יש לחייב את הדייר בפינוי כאשר הוא נוטש את המושכר:

"עילת הנטישה היא עילת פינוי שהוספה על ידי בית המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131לחוק. הרציונל של חוק הגנת הדייר, הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר, בלי כוונה לחזור אליו. מי שנוטש, עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג, או לחילופין מצא מקור פרנסה אחר... אין כל סיבה להחיל על הנוטשים את הגנת החוק"
[ע"א 977/01 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' זכי נוסייבה, פ"ד מ"ו [5], 765].

כשבאים לענות על השאלה, האם השוכר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר ואת המוסכם בין השוכר למשכיר.

ב. יסודות עילת הנטישה:
בעל בית אשר טוען כי השוכר נטש את המושכר ושהוא לא עושה בה כל שימוש, חייב להוכיח שני יסודות מצטברים:

1. יסוד עובדתי, אובייקטיבי, כי השוכר עזב את המושכר.
2. יסוד נפשי, סובייקטיבי - העדר כוונה מצד השוכר לחזור למושכר.

יסוד זה מתחלק ל- 2 תתי סעיפים:

א. העדר רצון לחזור.
ב. העדר סיכוי ממשי לחזור.

אין די ברצון ערטילאי לחזור אל המושכר ביום מן הימים, אלא יש צורך ברצון ממשי, המלווה במעשים גלויים.

[ע"א 977/91 לעיל, עמ' 767].
ג. נטל השכנוע:

"בעל הבית התובע פינוי, חייב לשכנע את בית המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו, כי הוא המוציא מחברו. נטל שכנוע זה, נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לתביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אם הדייר יכול להראות, כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהייתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור ... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח את שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהייתה נטישה. ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק".
[ע"א 170/63 פפסימידוף נ' מ. חיזק, פ"ד י"ז, 2499].
ד. נטישה בבית עסק עקרונות מנחים:
בבתי העסק לא מקפידים על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו, כפי שנוהגים להקפיד בד"כ על הקשר שבין הדייר לבין דירת מגוריו. הכלל הוא, כי גם שימוש מוגבל בבית עסק, משמש הגנה בפני
נטישה, ובלבד שהעסק אשר מתנהל במושכר, יהיה עסקו של הדייר ותישמר זיקה מתמשכת אל המקרקעין. בסופו של דבר, המסקנה אם היתה נטישה בבית עסק או לא, צריכה להיות מבוססת על הנסיבות המיוחדות של כל עניין. כגון טיבו של העסק, הקשר האישי שהיה קיים בין השוכר לבין מקום העסק, לפני שנוצרו העובדות המצביעות, לכאורה, על נטישה, ומהם הקשרים שנותרו בין העסק לבין השוכר בתקופה הרלוונטית, כולל גם בתקופה שבה מתבררת התביעה.
[ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 124].
9. מן הכלל אל הפרט:
אין ספק כי המושכר הוא בית עסק. לטענת התובע, בשנת 1991 ו/או בסמוך לכך נטש הנתבע את חלקה 54 והעביר את עסקו לראשון לציון, ובאין לנתבע צורך במקרקעין, איבד את זכותו להחזיק במקרקעין כדייר מוגן.

דיון ומסקנות:

א. יסוד עובדתי- האם הנתבע עזב את המקרקעין?

1. ב"כ הנתבע בסעיף 206 לסיכומיו טען כי:

"... ראשית המעבר מיפו לראשון לציון היה מעבר כפוי ולא רצוני... "

2. בעמ' 2, שורות 18-22 לפרוטוקול מתאריך 21.11.95 (11 למוצגי התביעה), טוען ב"כ הנתבע לעניין חלקה 54 כי:

"המדובר במתחם שהיה עסק לגרוטאות ואין כל פעילות בעסק. העסק מייצר גרוטאות ברזל ומתכת וכן עוסק בייצור וייצוא. בשנת 1991 רכשנו מגרש חלופי בראשל"צ וכל הפעילות עברה לשם. אפילו הגרוטאות פונו משם. אין שם במגרש כל פעילות מסחרית או יצרנית..."

בהמשך לטיעון זה, עוד טוען ב"כ הנתבע כי:

" ... ביום 26.06.1994 לא הייתה כל פעילות בעסק "

" ... הנאשם רכש מגרש חלופי בראשל"צ והעביר הפעילות לשם ובמקום יש גם שלט המורה לאנשים שהעסק עבר... "

3. בעמ' 5 שורות 1- 2 לאותו פרוטוקול (11 למוצגי התביעה), מצהיר מר אסייג דני פקח של העירייה כי:

"היום העסק סגור"

4. תליית שלט על שער חלקה 54 (15 למוצגי התביעה, תמונות 1 ו- 2), שכותרתו "עברנו".

5. מסקנה:
לאור כל האמור לעיל הוכח לי כי מתקיים היסוד העובדתי הפיזי הדרוש להתגבשותה של עילת נטישה.
ב. יסוד נפשי- העדר כוונה מצד השוכר לחזור למושכר:

1. אותו עסק במיקום אחר:
הוכח לי כי הנתבע רכש מקום חלופי כמעט כפול בגודלו מחלקה 54 נשוא התביעה דנן.

בבקשה לעיכוב ביצוע גזר דין (בהסכמה), שהגיש הנתבע (סומן 16 למוצגי התביעה), מעיד הנתבע ומצרף הסכם מכר מיום 01.10.91 כי רכש מקום חלופי לעסקו שהיה ביפו.

"5. המבקש לא שקט על שמריו, עשה ועושה מאמצים רבים ומיוחדים וכבר באוקטובר 91' רכש מגרש באזור התעשייה ראשון לציון על מנת להעביר עסקו לשם מצ"ב נספח א' הסכם רכישה..."
[16 למוצגי התביעה, עמ' 2]

2. תליית שלט על שער חלקה 54 (15 למוצגי התביעה, תמונות 1 ו- 2), שכותרתו "עברנו".

3. ריכוז העסק והעברת הפעילות העסקית לראשל"צ:

"8. לאור הנסיבות המיוחדות של מקרה זה, מאמצי המבקש, מורכבות עסקו ובניית עסקו החדש באזור התעשייה בראשון לציון, העברת הלקוחות, ועובדיו של העסק המפרנס כ- 14 משפחות... "
[16 למוצגי התביעה, עמ' 2]

מהאמור לעיל, ומתיאורו של הנתבע על מורכבות ההעברה של העסק מיפו לראשון לציון, הוכח לי, כי לנתבע אין כוונה לחזור למקרקעין נשוא התביעה.

4. חשבוניות ו/או כל ראיה לפעילות עסקית:
א. הנתבע לא הציג ולו חשבונית ו/או קבלה, בהם יש להראות פעילות עסקית כל שהיא בחלקה 54 נשוא התביעה דנן, מאז המעבר לראשון לציון.
ב. הנתבע לא הציג תעודות משלוח ו/או רשימות מלאי המראות על פעילות משלוחים ו/או אחסון של סחורה בחלקה 54 נשוא התביעה דנן.

ג. מסקנה:
מכל האמור לעיל ולאחר עיון בחומר הראיות הרב הנמצא בתיק, שוכנעתי כי מתקיים היסוד העובדתי הפיזי הדרוש להתגבשותה של עילת נטישה וכן שוכנעתי כי מתקיים גם הרכיב הנפשי לצורך התגבשות העילה. שכן, הוכח לי העדר רצון לחזור למקרקעין מצד הנתבע וכן כל סיכוי ממשי לחזור וזאת כי הנתבע פינה את חלקה 54, העביר את עובדיו, ומנהל את עסקו במקומו החדש בראשל"צ.

על כן, הנני קובע כי נוצרה עילת פינוי כנגד הנתבע, בגין נטישת המקרקעין נשוא התביעה דנן.

10. עילת פינוי בגין ביצוע שינויים במושכר:
א. סעיף 131(2) קובע כהאי לישנא:

"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
1. ...
2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע הפינוי ..."

"הפירוש הנכון הוא שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו".

[ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 22].
ב. ניתוח משפטי:
עילת הפינוי של "עשיית שינויים במושכר", איננה מצויה במסגרת העילות הספציפיות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ונכנסת בגדר סעיף קטן (2) לסעיף 131 לחוק העוסק באי קיום תנאי השכירות.
הטוען להתקיימותה של עילה זו צריך להוכיח שלושה תנאים מצטברים:

1. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתם של שינויים במושכר (להלן: התנאי הראשון).

2. התנאי הנ"ל הופר ע"י הנתבע (להלן: "התנאי השני")

3. הפרת התנאי הראשון מקנה לבעל הבית את הזכות (עפ"י תנאי השכירות), לתבוע את פינוי הנתבע מהמושכר (להלן: "התנאי השלישי")
[בר אופיר לעיל, עמ' 65, וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד ל"ב(2) עמ' 869]
ג. נטל הראיה:

"בעל בית אשר טוען כי הדייר עשה מעשה שיש בו הפרה של תנאי מתנאי השכירות שאי קיומו מעמיד עילת פינוי - עליו להוכיח מהו התנאי שהופר ולהצביע עליו. אם לא הצביע על תנאי כזה, פירוש הדבר הוא שאין בידיו עילת פינוי לעניין אותו מעשה"
[ר"ע 111/84 פד"י ל"ח[4] 654, 658]

במקרה דנן, על התובעת מוטל נטל הראיה להוכיח כי הנתבע ביצע שינויים במושכר ובכך הפר תנאי מתנאי השכירות המקים עילה לפינוי הנתבע מהמושכר.

ד. דיון ומסקנות:
לטענת התובעת, הפר הנתבע את חוזה השכירות בכך ששינה את המושכר, ע"י הסרת גג הסככה שהושכרה לו בחוזה השכירות.

1. האם התקיים התנאי הראשון?
סעיף 6(ה) לחוזה השכירות קובע כי:

"6(ה). השוכר מתחייב לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף כל דבר ו/או עליו, או צמוד אליו, לא להרוס כל חלק מהם... בלי קבלת רשות מעת המשכיר"

לא הוכח לי כי ניתנה רשות בכתב ע"י התובעת, להסרת הגג, על כן ניתן לקבוע כי התנאי הראשון התקיים.

2. האם התקיים התנאי השני?
א. בסעיפים 8, 9 במוצג 14 למוצגי התביעה הצהיר עה/4 מר שאול לוי כי:

"8. במגרש עצמו הייתה קונסטרוקציית מתכת, עליה היה מונח גג פח. לא היו למבנה דפנות כלל.
9. בשנת 96' פירקנו את גג הפח, על מנת שהשטח כולו יהיה פתוח, ויופחת החיוב בארנונה "

ב. בסעיפים 215(ב), (ה) מודה ב"כ הנתבע בסיכומיו כי אכן הוסרו חלקים מהסככה:

"215(ב). הנתבע לא הרס את הסככה אלא הסיר חלקית ת לוחות הפח מעל קונסטרוקציית הברזל כדי לזכות בהנחת מסי עירייה
215(ה). הסרת לוחות הפח מהסככה הדרום מערבית נעשתה בתקופת רשות הפתוח... "

ג. לטענת הנתבע רשות הפתוח, הבעלים הקודמים של המקרקעין נשוא התביעה, ידעו על הסרת גג הסככה ולא הביעה התנגדות להסרה זו.
טענה זו לא הוכחה לי ע"י הנתבע, ולכן הנני דוחה טענה זו.
מסקנה:
הוכח לי כי אכן הוסר גג הפח מהסככה הנמצאת במקרקעין נשוא התביעה דנן, קרי, תנאי מפורש בחוזה הופר, ועל כן התנאי השני מתקיים.

3. האם מתקיים התנאי השלישי:
על מנת לבדוק התקיימות תנאי זה נפנה אל לשון חוזה השכירות.
סעיף 11 לחוזה השכירות קובע במפורש כי:

"11. סעיפים ... 6, ... הנם תנאים עיקריים והשוכר מסכים שאם יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבויות הכלולים בסעיפים אלה, מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלי כל צורך בהודעה או התראה איזו שהיא ... "

כלומר, כשמצויין בחוזה במפורש כי הפרה מסוג זה מאפשרת לבעל הבית לתבוע את פינויו של הנתבע, הרי שהתקיים גם התנאי השלישי.
הנתבע לא קיבל אישור בכתב מהתובעת ובכל זאת הנתבע הסיר את גג הסככה שהושכרה לו לכן, אין לו לבוא בטרוניה לאיש מלבד עצמו.

מסקנה:
לאור האמור לעיל, נוצרה עילת פינוי בגין הסרת גג הסככה במקרקעין נשוא התביעה דנן.
11. אי תחולת חוק הגנת הדייר על חלקה 54 ו/או אבדן הגנת החוק:
לטענת התובע, הנתבע אינו דייר מוגן /ואו איננו דייר מוגן עוד, בחלקה 54, שכן המגרש הוא מגרש ריק שאין עליו בניין.

א. סעיף 3 לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:

"3. קרקע שאין עליה בניין, לא יחול חוק זה על שכירותה אלא אם הושכרה לפני התשט"ו והיא משמשת לדייר מקור של פרנסה"

ב. כפי שכבר קבעתי לעיל, המקרקעין נשוא התביעה דנן כוללים סככה בגודל 480 מ"ר, וכן שטח לא מועיל בגודל 718 מ"ר.

ג. סככה מוגדרת במילון כך:

"מוסך, שטח גדול מכוסה תקרה נשענת על עמודים עפ"י רוב בלא קירות מסביב"
[אברהם אבן שושן, המלון החדש, הוצאת קרית ספר בע"מ 1993]

ד. כפי שכבר קבעתי לעיל הוכח לי כי אכן הוסר גג הפח מהסככה הנמצאת במקרקעין נשוא התביעה דנן.

ה. לפיכך, משהוסר הגג מהסככה, כל שנותר במקרקעין נשוא התביעה דנן הוא קרקע לא מקורה במקום הסככה, והשטח הלא מועיל.
ו. מסקנה:
חוק הגנת הדייר אינו חל על המקרקעין של חלקה 54 וזאת משום שחלקה 54 עומדת בתנאי סעיף 3 לחוק.

לפיכך, המקרקעין אינם מוגנים, והנתבע אינו דייר מוגן.

12. סעד מן הצדק:
א. סעיף 132[א] לחוק קובע כהאי לישנא:

"על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת

פסק דין
של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".

במסגרת שיקוליו של בית המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי:
"חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין".
[ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, רמ"ג פד"י ל"ה[3], 656].

במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום.
[ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון המנוח סייג פד"י כ"ה[2], 62] [בר אופיר לעיל עמ' 142].

ב. מתי אם כן יינתן סעד זה?
כאשר:
"בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה".
[בר אופיר לעיל, עמ' 142 ].

כמו כן:
"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית".
[ע"א 143/53 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי פ"ד י"א[1], 17].

ג. בהמשך לאמור לעיל, להלן שיקולים נוספים כאשר עילת הפינוי היא נטישה:

"הבעיה של מתן סעד מן הצדק, כשעילת הפינוי היא נטישה, נדונה בהרחבה על ידי בית המשפט העליון. לפי קביעתו ניתן להעניק סעד זה גם כאשר מדובר בעילת פינוי שזכרה לא בא בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר... באותו עניין נטען גם כי דייר נוטש אינו זכאי לסעד מן הצדק כיוון שעם נטישתו את המושכר הפך למשיג גבול, והרי לפי ההלכה הפסוקה אין מסיג גבול זכאי
לסעד האמור. כנגד טענה זו נקבע, כי דייר נוטש, אשר מחזיק פיזית במושכר, איננו מאבד את הגנת החוק אלא אם כן ניתן צו פינוי נגדו או אם פינה את המושכר מרצונו. משמע שאין דייר זה הופך למסיג גבול מעצם נטישתו"
[בר אופיר לעיל, עמ' 194]

1. טיב המושכר:

" ... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו ".
[בר אופיר לעיל, עמ' 142].

במקרה דנן מדובר בעסק.

2. התנהגות הצדדים:

"התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן הצדק... "
[בר אופיר לעיל, עמ' 142/ב; וכן ע"א 88/81 אלטחורי נ' מזרחי פ"ד ל"ז(3) 310, 314 ]

במקרה דנן הנתבע רכש מקום חלופי לעסקו, בראשל"צ. הנתבע פינה את חלקה 54, העביר את עובדיו, ומנהל את עסקו במקומו החדש בראשל"צ. התנהגות זו של הנתבע, מראה על העדר כוונה לחזור לחלקה 54 נשוא התביעה דנן.

3. מקור פרנסה נוסף:
הנתבע רכש מקום חלופי כפול כמעט בגודלו מחלקה 54 נשוא התביעה דנן. מקור פרנסתו של הנתבע לא פסק, אלא הועבר למקום אחר.

ד. לסיכום:
לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ובנגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , שעיגן את זכויות הקניין, כזכות חוקתית על חוקית, ועל סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי, כי אין ליתן לנתבע סעד מן הצדק, שימנע את פינויו מחלקה 54 נשוא התביעה דנן..

לאור כל האמור לעיל הנני קובע כי דין תביעה א 113274/98 להתקבל

13. תביעת צו המניעה בתיק א 86766/99:
התובע בתיק זה הוא הנתבע בתיק א 113274/98, ולאור קביעתי לעיל כי דין תביעה א 113274/98 להתקבל, התובע בתיק זה (א 86766/99) אינו יכול לקבל את הסעדים שעתר להם בתביעתו, משום שלאור פסק הדין שניתן לעיל, אין לו לתובע בתיק זה, זכויות כלשהן במקרקעין.

לפיכך הנני דוחה את התביעה א 86766/99.

14. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:
א. אני מחייב את הנתבע בתיק א 113274/98 לפנות ולסלק ידו מהמקרקעין הנמצאים במתחם הרחובות בית אשל- בן דוסא, ביפו, והידועים כחלקה 54 בגוש 7071, ולהשיבם לתובעת בתיק א 113274/98, כשהם נקיים מכל אדם וחפץ מטעמו.

ב. אני מחייב את הנתבע בתיק א 113274/98, לשלם לתובעת בתיק א 113274/98, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של -. 20,000₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ג. אני דוחה את התביעה בתיק א 86766/99 ללא צו להוצאות, מבטל את כל צווי המניעה הזמניים שניתנו בתיק זה, ודוחה את הבקשה לפיצול סעדים שהוגשה בתיק זה.

ניתן היום א' באלול, תשס"ד (18 באוגוסט 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 19.08.04
אשר גולדין
, שופט סג"נ








א בית משפט שלום 113274/98 מוסטנג אחזקות (1997) בע"מ נ' יקים כהן (פורסם ב-ֽ 18/08/2004)













להסרת פסק דין זה לחץ כאן