ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ - הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד

 
ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ - הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד
תיקים נוספים על ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ | תיקים נוספים על הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד

1023/03 עא     31/08/2004




עא 1023/03 ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד




2
בתי המשפט
עא 001023/03
בית משפט השלום באר שבע
31/08/2004
תאריך:
כב' השופט אברהם יעקב
- סגן נשיא
בפני
:
ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ

בעניין:
המערערת
נגד
הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד
המשיבה
פסק דין
בפני
ערעור על קביעת שמאי מוסכם בין הצדדים, מיום 1.5.2003, לפיה אין המערערת זכאית לפטור מתשלום היטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן "הפטור" ו-"החוק" בהתאמה).

2. ביום 21.2.2002 נחתם בין המערערת ובין מדינת ישראל- המשרד לקליטה ועליה באמצעות "עמידר" הסכם, בעקבות יוזמה של המערערת לשינוי ייעוד של קרקע באשדוד. בהסכם זה התחייבה המערערת להקים מבנה למגורים ובו כ-150 יחידות דיור לקשישים ב-11 קומות וקומה מסחרית בקומת הקרקע וכן חניה מקורה תת-קרקעית, אשר ישמשו משפחות של עולים חדשים (להלן "ההסכם").

3. ביום 14.8.2002 אישרה המשיבה תוכנית לבניה על פי ההסכם, בתנאים מסוימים לפי תוכנית מפורטת מספר 44/103/03/3 (להלן "התוכנית") וכחודשיים לאחר מכן שלחה למערערת דרישה לתשלום היטל השבחה על סך 2,436,000 ₪. המערערת הגישה חוות דעת שמאית נגדית אשר בין היתר טוענת לפטור מתשלום היטל ההשבחה, לאור סעיף 19(ב)(1) לחוק הקובע:
"לא תחול חובת היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה:
השבחה במקרקעין למגורים המצויים ביישוב או בחלק ממנו, שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום, כל עוד ההכרזה בתוקף".

4. ההכרעה בסוגיית היטל ההשבחה נמסרה לשמאי מוסכם אשר דחה בחוות דעתו את טענות המערערת באשר לתחולת הפטור מן הטעם שעל פי הוראות התוכנית הותר לבנות על המגרש מבנה בדיור מוגן שהינו "עסק" על פי טיבו, ולא "דירת מגורים" כנדרש בהוראת הפטור. מכאן הערעור.

5. לטענת המערערת "דיור מוגן" אינו "עסק" אלא סוג של שכירות שעניינה הסדרת היחסים החוזיים בין השוכר למשכיר כך שבשאלת תחולת הפטור והקביעה האם מדובר ב"מגורים", אין נפקות לסיווג השכירות כ"דיור מוגן".
כל בניה היא סוג של "עסק" והשוני נעוץ אך במועד הפקת הרווח- בעוד שבמכר רגיל מעביר היזם את כלל זכויותיו בנכס לאלתר ומקבל את התמורה תוך מועד קצר, ב"דיור מוגן" מעביר היזם רק חלק מהזכויות בתמורה לחלק מערך הנכס, ויתרת התמורה משולמת לו לאורך תקופה.

המערערים בוחנים את פרשנות המונח "מגורים" בפסיקה, בחוקים ובדיני מיסוי שונים ומראים כי התשובה דורשת בדיקה של שתי שאלות עיקריות: האם מעצם "עיצובן" מתאימות הדירות למגורים ומהו השימוש שייעשה בהן. לגישתם, הדירות במקרה הנדון עונות בחיוב על שתי השאלות ולכן מיועדות ל"מגורים".
המערערים מדגישים כי בית המשפט אינו קובע ש"דיור מוגן" הוא בהכרח "עסק", הגם שאינו בהכרח "מגורים" ושהדירות דנן שונות במהותן מבית אבות או בית מלון שהינם "עסק", כפי שנדונו בפסיקה אותה מבקשת המערערת לאבחן, על אף שיועדו לדיור קשישים ובהן מתקנים ציבוריים וזאת בשל היותן "מקבצי דיור" ולא בית אבות.
במקבצי הדיור אין עובדים (כגון מלצרים או סניטרים), הם מיועדים למגורי קבע ואין כל מניעה למכור את הדירות כיחידות נפרדות. העובדה כי המערערת תהיה אחראית למערכת הניהול והאחזקה במקום וכי מתוכננת בנית אולם משותף לדיירים, אינה מוציאה את הבניה מהגדרת "מגורים" שהרי בבתים משותפים רבים כיום, היזם מספק את שירותי האחזקה וכן קיימים מתקנים משותפים כגון מועדון כושר, בריכה וכו'.

המערערים טוענים עוד כי על פי הפסיקה, יש לתת להוראות הפטור פירוש הוגן, ואם קיים ספק, הוא יפורש לטובת משלם המס. כמו כן, לשיטתם, מטרת הפטור היא עידוד בניה בתחום שכונות השיקום, הגם שסיכויי הרווח קטנים ועל כן כלולה בניה מתוכננת זו ברציונל שמאחורי מתן ההטבה.
כמו כן, המחוקק, בקובעו שני סעיפים שונים- סעיף שעניינו פטור להרחבת דירות וסעיף שעניינו פטור בשכונות שיקום שאינו מזכיר את נושא ההרחבה והשיפוץ, הפריד בכך בין השניים כך שלכל סעיף הדרישות שלו ובמקרה דנן, לצורך קבלת הפטור אין חובה לכן לראות "הרחבה" או "שיפוץ" דירות קיימות.

בסיום טענותיהם דנים המערערים בע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין נ' עיריית ראשון לציון (להלן "פס"ד אחוזת ראשונים"). בדיון שנערך בבית המשפט המחוזי נקבע כי הנכס - בו קיימים המתקנים- מרפאה, משרדים, אגף סיעודי, מסעדה/חדר אוכל, חדרי חוגים, בית כנסת, בריכה ומועדון ספורט וכן שטח מסחרי פתוח - הוא בית אבות. להבדיל, בנכס הנדון אין ולו אחד מהמתקנים האמורים. בערעור שהוגש לבית המשפט העליון נקבע כי למרות סיווג המבנה כבית אבות, היחידות מסווגות כ"מבני מגורים" ויש לחייב בארנונה את יחידות הקשישים בתעריף של יחידות "מגורים" ולא "עסק" וזאת משום ייעודן העיקרי של הדירות- מגורים של אוכלוסיה מבוגרת.

6. לטענת המשיבה יוזמת המערערת, לשינוי ייעוד הקרקע מ"מגורים" ל"דיור מוגן", מראה כי היא מבינה את האבחנה שבין המושגים. כמו כן, המערערת עצמה, בסעיף 7 לתכנית, מציעה כי המגרשים יחולקו לשניים- אחד למגורים ואחד לדיור מוגן כאמור.
התוכנית שינתה גם את הסטטוס של הקרקע- מ"מגורים" ל"עסק" ועל-כן אין תחולה לפטור.

המשיבה מראה כי הוראות ההסכם שנכרת מעידות אף הן על אופי הבניין כמלון דירות או כבית אבות, דהיינו כ"עסק", ולא בניין מגורים רגיל: העמדת יחידות הדיור לאירוח האורחים, העמדת מתקנים ציבוריים לרשות האורחים, עמידר תהיה הסמכות הקובעת את זהות האורחים, החובה להעסיק צוותי ניהול וצוותי אחזקה ( זאת בניגוד לטענת המערערת כי לא יועסקו במקום עובדים), אחריות המערערת לתחזוקה השוטפת של כל יחידות הדיור והתשלום החודשי אותו תקבל המערערת בגין כל יחידת דיור.

הבניין האמור אושר כ"נכס מאושר", בהתאם לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959, ואישור כזה הינו חסר ערך אלא אם מדובר בעסק, שאז ניתן לנכות את הפחת. המערערת טוענת כי האישור ניתן על סמך חוק המוציא מגדר ההטבות הניתנות בו נכסים המשמשים כבית מלון או בית אבות, אולם לטענת המשיבה אין הדבר מדויק: החוק אינו כולל הוראות העוסקות בבית אבות ולגבי בית מלון, החוק בהחלט כולל הטבות.

המשיבה מפנה לפסיקה בה נקבע כי דיור מוגן לקשישים הינו בבחינת עסק לבעליו ולא מגורים. לטענתה שוגה המערערת לחשוב כי הבנין הנדון שונה מבית האבות כפי שהוקם בעניין "אחוזת ראשונים" היות וכל השוני נעוץ ברמת המפוארות של המבנים ואולם שוני זה אינו משנה מאופיו המהותי של המקום כבית אבות ועבור שני בעלי המקום מדובר ב"עסק" שהוא מקור הכנסה.

עוד טוענת המשיבה כי הפסיקה קובעת שכאשר קיים ספק בתחולת פטור, יש לפרשו בצמצום היות ופטור מטבעו יוצר אי שוויון בין נישומים. כך גם מטרת משרד הבינוי והשיכון בהחלת הפטור- לעודד את דיירי שכונות השיקום להרחיב ולשפץ את בתיהם כדי להעלות את רמת חייהם ולא לעודד יזמים לבנות עסקים חדשים אשר אינם בבחינת הרחבת או שיפוץ מבנה קיים ואין בהם תרומה לרווחת דיירי השכונה שכאמור לא ישוכנו בדירות.
אף העולים החדשים המיועדים להתגורר בדירות לא יהנו מהפטור שהרי המערערת לא תשנה את המחיר לאורח כפי שקבוע כבר בהסכם, בין אם יינתן הפטור מהיטל השבחה ובין אם לאו.
מתן הפטור אף ירע עם תושבי השכונה והעיר כולה בהיותו מצמצם את קופת הפיתוח של הרשות המקומית.

לעניין פס"ד "אחוזת ראשונים" מאבחנת המשיבה בין סיווג נכס לצורך חיוב בארנונה לבין סיווג נכס לצורך תחולת הפטור. באשר לחיוב בארנונה המוטל על כל נכס בהתאם לשימוש הספציפי המתבצע בו, אפשר שהחלק הציבורי יסווג בסיווגים שונים בעוד שכל יחידת דיור תסווג כמגורים.
7. עולה בעניינינו שאלת פרשנותו של סעיף 19(ב)(1) לחוק, ובפרט פרשנות המונח "מגורים" שבסעיף זה.
ברע"א 7417/01 - לאה צרי נ' הוועדה המקומית . תק-על 2003(2), 2677 ,עמ' 2679 נקבע כי: "...במצבים שכאלה, בהם המדובר הוא בסעיף שנוסחו אינו מובן - וזאת, אף בשימוש בכללים שבחוק הפרשנות תשמ"א-1981, ברור הוא כי אין מקום לפרשנות מילולית דווקנית, אלא לפרשנות שתגשים את התכלית שביסודו. בהתאם, ציין השופט יואל זוסמן כי "חוק הוא מכשיר לשם ביצועה של מטרה תחיקתית, ולכן הוא צריך פרשנות לפי המטרה הגלומה בו" (ע"א 481/73 רוזנברג, עו"ד, מנהל עזבון אלזה ברגמן נ' שטסל, פ"ד כט(505 (1, בע' 516)...ברור כי כללי הפרשנות התכליתית של החקיקה הפיסקלית אינם שונים מכללי הפרשנות הרגילים; אין מקום ליצור חזקה של פרשנות לטובת הנישום כפי שאין מקום ליצור חזקה של פרשנות לרעתו. זאת, תוך שברור כי "טובתו של נישום אחד היא לעתים רעתו של נישום אחר" (השופט אהרן ברק בע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות, פ"ד לט(70 ,(2 בע' 75).

8. ראשית דבר, יש לבחון אם כך את תכלית היטל ההשבחה, וכפי שממשיך וקובע פס"ד שלעיל:

"...ההצדקה המקובלת להיטל היא שההשבחה, כל כולה, היא התוספת בשווי הקרקע הנובעת מהחלטות גופי התכנון הציבוריים, ועל-כן, מן הראוי הוא, שמקום בו התעשרו בעלי או חוכרי הקרקע מפעילות נורמטיבית שכזאת, ישתפו הם את קהילתם בעושרם. לאמור, כאשר מאושרת תוכנית בנייה הגורמת לעלייה בערך הקרקע, הפרט מקבל הטבה מהוועדה. הטבה זו, המוענקת מטיבה, בצורה לא שוויונית (אך לנהנים מהתוכנית החדשה), ראוי שתחולק בין פרטים רבים. ראו דברי השופט מישאל חשין בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נו(49 (5, בע' 62. בהתאם, סעיף 13 לתוספת קובע כי ההיטל יחולק בין חברי קהילתו של המתעשר, בכך שיוקצה למימון הוצאות של הרשות והוועדה המקומית, שהן לצורך הכלל, כמו-גם להכנת תכניות ולביצוען, במרחב התכנון או בתחום הרשות המקומית.."
9. כעת יש לבחון מהי מטרת הפטור:

נראה כי הרעיון המרכזי בפרוייקטים לשיקום שכונות הנו סוציאלי, דהיינו- לאפשר לתושביה של שכונה חלשה להשתקם ולשפר את תנאי המחייה שלהם. הדגש באותן שכונות הוא עידוד שיקום האוכלוסיה והשכונה הקיימת על ידי מתן הטבות, ולא פיתוח חלקות פנויות חדשות, שבעליהן אינו עונה כלל על הגדרת "אוכלוסיה חלשה" [ראה המ(רחובות) 338/98 ראב אסתר ורח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (טרם פורסם)].

תכלית הסעיף המעניק פטור היא לאזן בין המטרה הסוציאלית הדורשת הקלת מצוקתו של החלש על ידי מתן הפטור מתשלום היטל ההשבחה, לבין המטרה לקיים את הזכות לשוויון בין נישומים. ברור גם כי כל פטור מביא להקטנת התקציב שעומד לרשות, לטובת הקהילה כולה. לפיכך, האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות כאמור.

10. סעיף 19(ב)(1) לחוק מבטא את האיזון הנדרש על ידי הקביעה כי הפטור יינתן בהשבחה של מקרקעין ל"מגורים". בהינתן האיזון הראוי, האם יש לפטור את המערערת מתשלום ההיטל?
לאור תכלית היטל ההשבחה, מטרת הפטור, בחינת הנעשה בפועל במקרה דנן ובלי לקבוע מסמרות בשאלות האם "דיור מוגן" הינו "עסק" או "מגורים", והאם מדובר במקרה הנדון בבית אבות, בית מלון או אחר, אני סבור, כפי שיובהר בהמשך, כי אין תחולה לפטור במקרה של המערערת.

בפס"ד בעניין "אחוזת ראשונים" קובע בית המשפט העליון כי: "על פי החוק, התקנות והפסיקה, קביעת סוג הנכס נעשית על פי השימוש בו".
מבט מעמיק על מהות הפרוייקט יגלה כי מאחורי השימוש ל"מגורים" שיעשו הקשישים ביחידות הדיור, המערערת מתכוונת לעשות במבנה שימוש מסחרי בעל ייעוד עסקי: המערערת תפיק הכנסה מחזורית מהפרוייקט הכולל מתן זכויות לקשישים בעשרות יחידות דיור תמורת תשלום חודשי. המערערת תהיה בעלת אחריות מסוימת בניהול הפרוייקט ובעלת אינטרסים בהצלחתו, ועבורה, הבסיס לתוכנית הוא ההיבט העסקי.
כמו כן, המערערת עתידה לבנות את יחידות הדיור עבור ציבור קשישים שאינו תושב השכונה.

11. אני סבור כי ההשוואה שעושה המערערת עם חיוב בארנונה אינה במקומה. ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס לשם מימון השירותים אשר הרשות המקומית חייבת לספק לתושביה על פי דין, ועל כן ראוי כי החיוב ייבחן דרך עיניו של המחזיק, דהיינו הדייר. בשונה מכך, היטל ההשבחה במקרה דנן מוטל על היזם ולא על הדיירים כך שיש לבחון את הקריטריונים לתחולת הפטור ביחס לנושא בתשלום, דהיינו- המערערת. ודוק, האם עבורה ישמשו המקרקעין ל"מגורים" או ל"עסק".

משמצאתי כי השימוש שתעשה המערערת בנכס הוא עסקי, אין תחולה לפטור מתשלום היטל ההשבחה.

12. לאור האמור לעיל, אני דוחה את הערעור. המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום י"ד באלול, תשס"ד (31 באוגוסט 2004) בהעדר הצדדים.
אברהם יעקב
, שופט
סגן - נשיא

שם הקלדנית: ניצה דדיה.









עא בית משפט שלום 1023/03 ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (פורסם ב-ֽ 31/08/2004)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ      דוח מידע משפטי על הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות מידע עסקי על ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ      דוחות בדיקת רקע על הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד


להסרת פסק דין זה לחץ כאן