חנה תמרי, אבנר גלבוע, ליאורה גלבוע ואח' - ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת''א, הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, מגדלי ים סוף ברמת גן בע''מ ואח'

מידע על חנה תמרי    מידע על אבנר גלבוע    מידע על ליאורה גלבוע   



חנה תמרי, אבנר גלבוע, ליאורה גלבוע ואח' - ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת''א, הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, מגדלי ים סוף ברמת גן בע''מ ואח'

עתירות מנהליות 38365-10/13     15/06/2014 (עתמ)



תיקים נוספים על חנה תמרי
תיקים נוספים על אבנר גלבוע
תיקים נוספים על ליאורה גלבוע
תיקים נוספים על ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
תיקים נוספים על הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
תיקים נוספים על מגדלי ים סוף ברמת גן בע"מ




עתמ 38365-10/13 חנה תמרי, אבנר גלבוע, ליאורה גלבוע ואח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, מגדלי ים סוף ברמת גן בע"מ ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 38365-10-13 תמרי ואח'
נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
ואח'





תיק חיצוני:




בפני

כב' השופטת
רות רונן


העותרים:

1
.
חנה תמרי

2
.
אבנר גלבוע

3
.
ליאורה גלבוע

4
.
נילי שפרלינג

5
.
אסתר לב

6
.
אליהו בר לב

7
.
צבי פרפל

8
.
משה בר-דוד

9
.
יוסף מרום

10
.
דן רון

העותרים ע"י ב"כ עוה"ד כהנא
והלמר


נגד


המשיבים:

1. ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
ע"י ב"כ
עו"ד רביד
2. הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
ע"י ב"כ עו"ד יעקב- סולוביצ'יק
4. מגדלי ים סוף ברמת גן בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד בורנשטיין
5. אדם טבע ודין

ע"י ב"כ עו"ד בן-ארי
6. יהודה מרציני
7. יוסף דולינסקי
8. ילנה פוליאקוב
9. רחל סגל
10. ניר אלחדיף
11. אסתר אתי סבאן
12. ניסים רומנו
13. שרה נינה ליימן
14. אתי / אסתר לוטם
16. לאה עבדי
17. גמשיד נמדר
18. רונית שריג
20. יעקב אמיר
משיבים 6-20 ע"י ב"כ עו"ד טויסטר




פסק דין


1.
עניינה של העתירה בבקשת העותרים כי בית-המשפט יבטל את החלטת המשיבה 1 (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 10.6.2013 (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה ניתנה בהתייחס להתנגדויות – של העותרים ושל אחרים לתוכנית רג/1423/א – מתחם ארלוזורוב-המתמיד ברמת גן (להלן: "התוכנית"; המתחם עליו חלה התוכנית יכונה להלן: "המתחם"). במסגרת ההחלטה נדחו חלק מההתנגדויות ובכלל זה התנגדותם של העותרים.

ביום 10.11.2013 נדחתה בקשת העותרים לצו ביניים על ידי כב' השופט ורדי. זאת בין היתר לאור התרשמותו של בית-המשפט כי סיכויי העתירה הם נמוכים.

ביום 24.4.2014 פורסמה התוכנית למתן תוקף ברשומות (י"פ 6790).

2.
התוכנית היא תכנית התחדשות עירונית בעיר רמת-גן, בדרך של פינוי מבנים ישנים ובניית מגדלי מגורים. את התוכנית יזמו בעלי-דירות שבמתחם התוכנית, ובהתאם לה יפונו וייהרסו ארבעה מבנים קיימים שבהם יש 83 דירות וארבע חנויות. זכויות הבניה במגרשים יגדלו, וייבנו במקום 285 דירות חדשות.

לתוכנית הוגשו כאמור התנגדויות רבות, שנדונו על ידי הוועדה המחוזית. העותרים שאף הם התנגדו לתוכנית, הם בעלי 8 דירות הסמוכות לפרויקט נושא התוכנית. לטענתם של העותרים, הם משמשים למעשה כ"ועד פעולה" של קרוב ל-300 תושבים מכ-30 בניינים המצויים בסמוך לתחום התוכנית המוצעת.

3.
המשיבה 2, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן (להלן: "הוועדה המקומית") היתה אחת מיזמיות התוכנית. מלכתחילה יזמו את התוכנית דיירי המתחם, והם שקידמו את ההליכים לאישורה. לאחר מספר שנים הצטרפה אליהם הוועדה המקומית, שתמכה אף היא בתוכנית ובקידומה. ואולם, יום לפני הדיון בהתנגדויות, ביום 21.10.2012, הודיעה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית כי היא החליטה למשוך את התוכנית "על מנת לבחון חלופות תכנון נוספות במתחם" (נספח י"ז לעתירה).

4.
המשיבה 4 (שתכונה להלן: "היזם"), היא חברה יזמית שזכתה במכרז שנערך על-ידי דיירי המתחם שיזמו את התוכנית, וזאת בחודש דצמבר 2009. במרץ 2011 נחתם ההסכם עם היזם. המשיבה 5 – עמותת "אדם טבע ודין" היא עמותה שהגישה אף היא התנגדות לתוכנית נושא העתירה. בתגובתה לעתירה, הצטרפה אדם טבע ודין לטענות העותרת, וטענה כי יש לקבל את העתירה בשל הפגיעה בהליך התכנוני שעלולה להביא לפגיעה באינטרסים ציבוריים שונים וברווחת התושבים בסביבה.

בהחלטה מיום 26.5.2014, ניתנה לאדם טבע ודין אורכה – כבקשתה, להגשת הסיכומים מטעמה עד יום 12.6.2014. חרף אורכה זו, ולמרות שפסק-דין זה ניתן לאחר תום יום העבודה ביום 15.6.2014, לא הוגשו סיכומי אדם טבע ודין. לכן, ניתן פסק-דין זה ללא סיכומים מטעמה.

5.
המשיבים 6-20 (שיכונו להלן: "הדיירים"), הם בעלי-מקרקעין במתחם התוכנית ומיוזמיה. מלכתחילה לא צורפו משיבים אלה לעתירה, אלא העתירה הוגשה נגד עו"ד יריב בר-דיין, כמי שהיה בא-כוחם של הדיירים. הדיירים הגישו בקשה לצרפם כמשיבים, שכן קבלת העתירה עלולה לפגוע בזכויותיהם. עו"ד בר-דיין עתר כי בית-המשפט ימחק אותו מהעתירה. בהחלטה מיום 29.12.2013 נקבע כי עו"ד בר-דיין יימחק מהעתירה, וכי הדיירים יצורפו כמשיבים.

תיאור ההליכים
6.
התוכנית היא תוכנית מתאר מקומית בסמכות וועדה מחוזית. תחום התוכנית הוא שטח של כ-5.6 דונם, בין הרחובות ארלוזורוב מדרום והמתמיד מצפון, בעיר רמת-גן. הועדה המחוזית החליטה על הפקדת התוכנית להתנגדויות ביום 28.11.2011, לאחר קבלת המלצה של הוועדה המחוזית מיום 13.9.2009.

ביום 10.9.2012, הגישו העותרים את התנגדותם, וכן הוגשו כאמור התנגדויות נוספות. הדיון בהתנגדויות התקיים ביום 22.10.2012. יום לפני הדיון הודיעה הוועדה המקומית כי היא מבקשת למשוך את התוכנית כדי לבחון חלופות נוספות.

7.
ביום 10.6.2013 התקבלה כאמור החלטתה של הוועדה המחוזית נושא העתירה.
בהחלטה אישרה הוועדה המחוזית את התוכנית, בקובעה בין היתר כי בתוכניות מסוג זה, יש "לאזן בין הצורך בהתחדשות עירונית ועוצמות הבנייה הנובעות מכך, לבין ההשפעות על הסביבה הקיימת". איזון זה נעשה לאור "אופי הסביבה, הקיים והצפוי... הצורך בהתחדשות והקרנתה החיובית על הסביבה... ומגמות התכנון הכלליות בעיר ובסביבה. שיקול נוסף הוא השיקול הכלכלי שנועד להבטיח את ישימות התוכנית".

העותרים הגישו יחד עם מתנגדים נוספים בקשת רשות ערר על ההחלטה. ביום 4.8.2013 החליטה יו"ר הוועדה המחוזית לדחות את בקשת רשות הערר.

טענות הצדדים
טענות העותרים
8.
בעתירה תוקפים העותרים את החלטתה של הוועדה המחוזית בעניינם.
לגישת העותרים, בנייה גבוהה אינה מתאימה לכל מקום שכן יש לה השפעות רבות, שחלקן שליליות. יחד עם זאת, העותרים מדגישים כי העתירה אינה מתייחסת לשיקולים תכנוניים, וכי הם אינם מבקשים שבית-המשפט יחליף את שיקול-דעתו בזה של מוסד התכנון. כן ציינו העותרים בעתירה כי הם אינם חולקים על חשיבות קידומה של התחדשות עירונית, אולם זאת – רק אם הדבר נעשה במסגרת הדין. בעתירה מבקשים העותרים להעלות רק טענות שעל-פיהן ההחלטה התקבלה בניגוד לדין.

9.
העותרים העלו מספר טענות נגד התוכנית – לטענתם, התוכנית התקבלה בניגוד להוראות תוכנית המתאר למחוז מרכז, תמ"מ 5 (להלן: "תמ"מ 5") בנוגע לבנייה גבוהה. תמ"מ 5 פורסמה למתן תוקף ביום 15.4.2010. ככזו, תמ"מ 5 היא "דין" והוועדה המחוזית חייבת לקיים את הוראותיה כלשונן. לטענת העותרים, תנאי לאישור תוכנית לבנייה גבוהה על-פי תמ"מ 5, הוא אישור של וועדה המחוזית לעקרונות כלליים ביחס לבניה גבוהה ולמתחמים המתאימים לבניה גבוהה. אישור כזה צריך להינתן בטרם הכנה של תכנית נקודתית. למרות זאת, במקרה דנן, אישור כזה לא ניתן.

10.
כן טענו העותרים כי התוכנית אושרה שלא כדין ללא נספח תשתיות ונספח אקלימי, אף שבהתאם לתמ"מ 5 נספחים כאלה מהווים אף הם תנאי לאישור התוכנית.

עוד נטען כי הוועדה המחוזית פעלה בחוסר סבירות קיצוני ותוך פגיעה בעיקרון השקיפות, כאשר היא התעלמה מעמדתה של הוועדה המקומית , מגישת התוכנית, שהודיעה כי היא החליטה למשוך את התוכנית כדי לבחון חלופות תכנוניות. התנגדותה של הוועדה המקומית לתוכנית כלל לא נזכרה בהחלטה. הוועדה המחוזית עצמה לא בחנה חלופות תכנוניות אחרות – חרף עמדתה של הוועדה המקומית בנושא זה.

11.
לגישתם של העותרים, הצטברות הפגמים הללו בהליך אישור התוכנית, שוללת את האפשרות כי ההחלטה תיוותר על כנה גם בהתאם לתורת הבטלות היחסית. העותרים טענו כי לא היה שיהוי בהגשת העתירה, שהוגשה במועד הקבוע בדין.

טענות המשיבים
12.
המשיבים כולם (למעט הוועדה המקומית ו"אדם טבע ודין", שיכונו להלן: "המשיבים"), התנגדו לעתירה. המשיבים הדגישו כי התוכנית היא תכנית התחדשות עירונית, המציעה בינוי יעיל ופשוט שיאפשר לדיירים הקודמים של המתחם לחזור לדירות חדשות במתחם. עוד צוין כי התוכנית מביאה לידי ביטוי את אחת המטרות העיקריות של תמ"א 35 – ניצול משאב הקרקע באופן היעיל והמיטבי, בעיקר כאשר מדובר בקרקעות במרכזים עירוניים.

13.
חלק מהמשיבים העלו נגד העותרים טענה של שיהוי, שכתוצאה ממנו אף השתנה לרעה מצבו של היזם.

המשיבים ציינו כי התוכנית פורסמה למתן תוקף, ולכן היא מהווה חיקוק. קיומה של התוכנית הוא "מעשה עשוי" שהושלם לאחר 8 שנות הליכי תכנון, ואין לפגוע בה אלא מטעמים כבדי-משקל - שלא מתקיימים במקרה דנן. יוער כי במסמך תגובה מטעמם, השיבו העותרים לענין זה, וטענו כי העובדה שהתוכנית פורסמה למתן תוקף אינה יוצרת מצב בלתי הפיך או "מעשה עשוי", ואינה מונעת קיומה של ביקורת שיפוטית על הפגמים שנפלו בהליכי אישור התוכנית.

14.
לגישת המשיבים, לא נפל כל פגם בהליך אישור התוכנית. באשר לטענות לגבי הבנייה לגובה, נטען כי התנאי שבתמ"מ 5 לגבי אישור עקרונות בנייה לגובה – התקיים. כן התייחסו המשיבים לנספחי אקלים והתשתיות, ולהיבטי התנועה והחניה, שלגישתם הוסדרו בתוכנית.

באשר לעמדתה של הוועדה המקומית, נטען כי הוועדה המחוזית בחנה עמדה זו והחליטה לדחות אותה -בהתאם לסמכותה לעשות כן. יתרה מזאת, הוועדה המקומית אף חתמה בעצמה על מסמכי התוכנית בטרם ניתן לה תוקף, וזאת למרות שניתנה לה אפשרות שלא לעשות כן. על-כל-פנים, גם ללא חתימתה, אין משמעות להחלטתה של הוועדה המקומית לחזור בה מהמלצתה לתוכנית, החלטה שהתקבלה יום לפני הדיון בהתנגדויות.

עוד נטען כי ביטול התוכנית משמעו הנצחת המצב הקיים, ולכן תורת הבטלות היחסית מצדיקה ואף מחייבת את אישור התוכנית, גם בהנחה שנפלו פגמים בתהליך אישורה.

דיון
15.
העותרים, המודעים להלכה הפסוקה בדבר התערבות בית-המשפט בשיקולים תכנוניים, מיקדו את טענותיהם בטענות בדבר חוקיות התוכנית והליכי התכנון. לגישתם, הם אינם מעלים טענות ביחס לשיקולים התכנוניים שעמדו ביסוד התוכנית.

בחינת טענות הצדדים מעלה כי ישנן ביניהן מחלוקות משני סוגים – הראשונה מתייחסת לפגמים עצמם, שנפלו לגישתם של העותרים בהליך אישור התוכנית. המחלוקת השנייה עניינה בטענות המשיבים ביחס לשיהוי הנטען בהגשת העתירה, ובטענתם לפיה יש לאשר את התוכנית מכוח תורת הבטלות היחסית, גם בהנחה שנפלו פגמים בהליך אישורה.

16.
הדיון בטענת השיהוי מערב בין היתר איזון בין שיקולים הקשורים במועד בו הוגשה העתירה (בהנחה שמועד זה היה מאוחר למועד בו היה על העותרים להגישה), והנזק שנגרם למי מהמשיבים כתוצאה מכך - לעומת הפגיעה האפשרית בשלטון החוק עליה מצביעה העתירה.

בבחינת שאלת תחולת תורת הבטלות היחסית, יכול בית-המשפט להביא בחשבון מכלול של שיקולים ולאזן ביניהם, כדי לבחון האם התוצאה של הפגם הנטען היא בטלות של התוכנית, או שמא יש להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית כדי להימנע מתוצאה של ביטול מלא של התוכנית.

17.
להלן יידונו בשלב הראשון טענותיהם של העותרים ביחס לפגמים בהליך האישור. אם יתקבלו טענות העותרים ביחס לפגמים שנפלו בהליך אישור התוכנית, יהיה מקום לבחון את טענות הבטלות היחסית והשיהוי, ולקבוע האם לאורן יש מקום לדחות את העתירה – חרף הפגמים שנפלו בהליך האישור.

התאמת התוכנית לתמ"מ 5
18.
טענתם העיקרית של העותרים מתייחסת להתאמת התוכנית להוראות תמ"מ 5. לגישתם תמ"מ 5 פורסמה למתן תוקף ביום 15.4.2010, ולכן אין מחלוקת כי היא חלה על התוכנית נושא העתירה.

העותרים הפנו להוראת ס' 5.4.1 לתמ"מ 5, בו נקבע כי:
"תוכנית לבניה גבוהה תוכן על בסיס עקרונות אשר יאושרו ע"י הוועדה המחוזית ויתייחסו בין היתר לנושאים הבאים:
א. הגדרת המתחמים בהם ניתן לאפשר בנייה גבוהה.
ב. בחינת היבטי תנועה, תחבורה ציבורית וחנייה
".

בנייה גבוהה מוגדרת בתמ"מ 5 כבנייה של מעל 20 קומות (ס' 3.1 לתמ"מ 5). לגישת העותרים, למרות שהבנייה נושא התוכנית היא בנייה גבוהה, התנאי המפורט בסעיף 5.4.1 הנ"ל לא התקיים ביחס לתוכנית דנן.

19.
הצדדים חלוקים ביניהם לגבי מספר עניינים בהתייחס לשאלה האם תנאי זה התקיים אם לאו. אחת המחלוקות היא בשאלה האם הסעיף דורש - כתנאי לתוכנית לבנייה לגובה - הכנת מסמך עקרונות שיתייחס לעיר כולה, או שדי בהכנת מסמך המתייחס למתחם הספציפי. בהתאם לתשובה לשאלה זו, יהיה מקום לבחון האם התנאי שנקבע בסעיף התקיים.

האם נדרש מסמך עקרונות המתייחס לעיר כולה או מסמך המתייחס למתחם הספציפי?
20.
העותרים טוענים כי מסעיף 5.4.1 הנ"ל עולה כי תנאי להכנת תוכנית נקודתית לבנייה גבוהה, הוא אישור של הוועדה המחוזית לעקרונות כלליים ביחס לבניה גבוהה בעיר כולה, ובכלל זה למתחמים אחרים בעיר המתאימים לבנייה כזו. עקרונות אלה צריכים – כך נטען -
להיקבע לפני התכנון הנקודתי.

לגישתם של העותרים, בנייה גבוהה עושה שימוש בתשתיות העירוניות, שהן מוגבלות. כל המתחמים הוותיקים מתחרים אם-כן על אותו צורך – האפשרות להתחדשות עירונית. לכן, בנייה גבוהה במתחם אחד משפיעה על זכויות ואינטרסים של אחרים, שכן היא עלולה לשלול את האפשרות של בנייה גבוהה במתחם אחר. מכאן, כך טוענים העותרים, נדרשים "תנאי פתיחה" ברורים לבנייה גבוהה, באופן שיכתיב את פני העיר כולה, ייצור צדק וימנע מצב של "כל הקודם זוכה".

21.
העותרים טוענים כי מסעיף 5.4.1 הנ"ל עולה כי נדרשת תכנית עירונית כוללת, שתתייחס לשטח העיר כולה, ותכריע בשאלה מהם המתחמים בהם תותר בנייה לגובה. לגישתם, תכליתו העיקרית של ס' 5.4.1
היא יצירת סדר ושוויון. העותרים מדגישים כי הגדרת מתחמים לבנייה גבוהה ברמה העירונית לפני התכנון הנקודתי, תיצור איזון, שקיפות והגינות.

ואולם, תכליות אלה של ס' 5.4.1 לא התקיימו במקרה דנן. הוועדה המחוזית לא אישרה מעולם עקרונות לבנייה גבוהה, לא ביחס לעיר רמת-גן ולא ביחס לרחוב ארלוזורוב בו מצוי הפרויקט נושא העתירה.

העותרים הדגישו את חשיבותו של דיון עקרוני ביחס לבנייה לגובה, דיון שיביא בחשבון בין היתר היבטי תנועה, תחבורה ציבורית וחנייה – שהיו צריכים להיבחן במסגרת דיון עקרוני של הוועדה המחוזית, ותוך בחינת הדברים בראייה עירונית כוללת.

22.
מנגד, טענה הוועדה המחוזית כי סעיף 5.4.1 לתמ"מ 5 אינו קובע כי הוועדה המחוזית צריכה לאשר את עקרונות הבנייה לגובה בכל העיר רמת-גן, ורק אז לאשר את התכנון הנקודתי. לגישת הוועדה המחוזית, הסעיף קובע רק כי תכנון של בנייה לגובה ייעשה במתחמים ראויים, תוך בחינת כל ההיבטים הצריכים לענין, כאשר אין מניעה לאשר את הבנייה הגבוהה ואת התוכנית הנקודתית בו זמנית, במסגרת אותה החלטה עצמה.

עמדתה של הוועדה מבוססת על הטעם הפרקטי, לפיו חיוב בעריכת תוכנית המתייחסת לעיר בכללותה כתנאי לאישור תכנית נקודתית, עלול להביא לעיכוב בפיתוח העירוני, שכן הכנת תוכנית כוללת עלולה לארוך פרק זמן ממושך של שנים רבות.

23.
בהחלטתה של הוועדה המחוזית שהיא נושא העתירה הנוכחית, קבעה הוועדה המחוזית:
"הוועדה סבורה כי אין זה נכון לעצור פיתוח עירוני בגלל היעדר תוכנית כוללת לעיר, שכן ידוע כי הליך קידומן של תוכניות כוללות לעיר יכול להיארך מספר רב של שנים, ואין היגיון לעצור פיתוח של עיר, לא כל שכן בעת הזו, ובעיר כה מרכזית מטעם זה בלבד. אין בכך לגרוע מהחובה לבחון את ההיבטים התכנוניים של כל תוכנית נקודתית, תוך התייחסות לסביבתה ומן הצורך להסתמך בקידומן של תוכניות נקודתיות, במיוחד כאלה המציעות בנייה גבוהה, על מדיניות תכנונית למתחם או לאזור. במקרה הנדון הוועדה המקומית אישרה מדיניות תכנונית לאורך רחוב 'ארלוזורוב' ועל-פי מדיניות זו ישנם שני אזורים מיועדים לבנייה גבוהה. האחד בקצהו המערבי של הרחוב, הכולל את מתחם 'עלית' ותחום התוכנית שבנדון, והאזור השני בקצהו המזרחי של הרחוב, במפגש הרחובות 'ארלוזורוב' – 'קריניצי' – 'ביאליק' ('כיכר העצמאות'). לאורך הרחוב כולו מתוכננת בנייה מרקמית של עד 9 קומות. מדיניות זו הוצגה לוועדה המחוזית לעת הפקדת התוכנית".

24.
עמדה דומה עולה מטענות הדיירים, אשר טענו בסיכומים מטעמם (בס' 21 להם), כי במקרה דנן קיימת מדיניות תכנונית באזור נושא התוכנית. לכן, לא היה מקום לעכב את התוכנית, ולהמתין למסמך מדיניות של העיר כולה.

25.
כדי לבחון את טענות הצדדים בהקשר זה, יש לפרש אם כן את הוראות סעיף 5.4.1 לתמ"מ 5. התוכנית – שדינה כדין חיקוק, צריכה להתפרש בהתאם לכללי הפרשנות החלים על פרשנות חוקים, קרי – יש לבחון את הן את לשון הסעיף והן את המטרות שעמדו בבסיסו.

26.
כפי שצוין לעיל, הסעיף מתנה אישור של תוכנית לבניה גבוהה, בכך שהוועדה המחוזית תאשר "עקרונות" שיתייחסו ל"הגדרת המתחמים בהם ניתן לאשר בנייה גבוהה". לשון הסעיף נוטה יותר לכיוון הפרשני לו טוענים העותרים, היינו – בטרם אישור בנייה גבוהה במתחם מסוים אחד, יש להגדיר "מתחמים" (ולא מתחם אחד), בהם תאושר בנייה כזו. ההתייחסות ל"מתחמים" ברבים, מעידה על כך כי מתקין התוכנית הניח שיש לקבוע עקרונות כלליים (אף אם הם לא יהיו בהכרח מדויקים), עקרונות המתייחסים לעיר כולה, ולחלוקה של המתחמים בה שנועדו לבנייה גבוהה.

27.
אני סבורה כי הפרשנות לה טוענים העותרים, עולה בקנה אחד גם עם התכלית שעמדה ביסוד ס' 5.4.1 לתמ"מ 5. כך, וכפי שטענו העותרים, הגדרתו של מתחם כמתחם לבנייה גבוהה, עשויה להיות בעלת השלכות מעבר למתחם המסוים נושא התוכנית. מתן אפשרות לבנייה גבוהה במתחם אחד עלולה למנוע אפשרות כזו ממתחמים אחרים, בשל ניצול משאבי התשתיות על-ידי המתחם בו ייבנו בניינים גבוהים. מדובר בין היתר בתשתיות כגון מים וביוב, תחבורה, חניה וכיו"ב. מוסדות התכנון צריכים גם לראות לנגד עיניהם במסגרת אישור בנייה גבוהה בעיר את הצרכים של אוכלוסיית העיר, כמו – מוסדות ציבור, שטחים פתוחים וכד' – אף זאת בראייה עירונית כוללת. את ההחלטה ביחס לבנייה יש לקבל לאור מכלול הצרכים הללו, מחד גיסא, וכמות התשתיות העומדת לרשות העיר כולה, מאידך גיסא.

לכן, יש מקום לחשיבה כוללת, ולא לבנייה ספוראדית של מתחמים גבוהים בלי התייחסות לצרכיה של העיר כולה. נדרשת לשם כך הגדרה כללית – גם אם לא מדויקת – של החלוקה של המתחמים, ומיקום המתחמים בהם ניתן יהיה לבנות לגובה.

28.
מסקנה זו עולה גם מדבריה של יושבת ראש הוועדה המחוזית הגב' גילה אורון ביום 26.12.2011 בדיון שהתייחס להפקדתה של תוכנית אחרת רג/1522. באותו דיון אמרה גב' אורון את הדברים הבאים:
"יש בסופו של דבר איזה שהוא כושר נשיאה לסך הכל של המטרופולין, ואני חושבת שצריכים להשאיר גם משהו למקומות אחרים, שכולם יבואו להתחדש. התוכניות הבאות אחרי זה... ופה ושם, ושם, כולם זה התחדשות עירונית. כולם בסופו של דבר נשענים על אותו דבר. על אותם ביובים, על אותם שטחי ציבור, ועל אותו זה, ועל אותו הכל. זה לא כל הקודם זוכה" (ר' עמ' 17 לפרוטוקול הדיון שצורף כנספח ה' לעתירה).

הגב' אורון אף אמרה בדיון ביחס לתוכנית רג/1522 כי "בלי קשר לתוכנית-האב שמוצגת עכשיו פה לשכונה ספציפית, אני אומרת את זה חד משמעית. יותר אף מגדל לא יבוא לדיון בוועדה המחוזית עד שלא יהיה תכנית עקרונות, מסמך מדיניות שהם עקרונות לבנייה לגובה של עיריית רמת-גן. לא יהיה מסמך כזה כי בתמ"מ אנחנו מחויבים למסמך כזה, ואני מבקשת לדאוג לזה שתכינו את מסמך העקרונות הזה, על-מנת שאנחנו נוכל להציג אותו בפני
הוועדה המחוזית. זה ככה
by the way
בבקשה, כן
".
29.
המשיבים העלו טענות ביחס לדברים הללו. טענותיהם התייחסו לכך שדבריה של גב' אורון נגעו לתוכנית אחרת, למועד בו הדברים נאמרו ולהשלכה של כל אלה על השאלה האם הדברים חלים גם על התוכנית דנן. המשיבים טענו כי בניגוד לתוכנית דנן, תוכנית רג/1522 לא נערכה בהתאם לתוכנית-האב, ולכן אין להשליך מתוכנית זו לתוכנית דנן [יוער כי העותרים הפנו לדבריה של הגב' אורון, שציינה במפורש כי הם
נאמרו " בלי קשר ל'תוכנית האב'"].

30.
גם היזם השווה את התוכנית דנן לתוכנית רג/1522, העוסקת לגישתו במתחם בו - בעת קבלת ההחלטה - הוועדה המקומית טרם גיבשה מסמך מדיניות לבנייה לגובה. מנגד, כך טען היזם, בתוכנית דנן מדיניות כזו גובשה ביחס למתחם ספציפי שהקרקע עליה ייבנה הפרויקט כלולה בו.

הדיירים טענו אף הם כי דבריה של הגב' אורון התייחסו לתוכנית אחרת, וכי הם נאמרו לאחר שהוחלט על הפקדת התוכנית דנן. הם הוסיפו כי הצורך במסמך מדיניות לכל העיר נובע מהעובדה שלא לכל האזורים בעיר נקבעה מדיניות בנייה לגובה. אולם, כך טענו הדיירים, באזור נושא התוכנית דנן ישנה מדיניות תכנונית עדכנית, ולכן לא היה צורך לעכב את התוכנית כדי להמתין למסמך מדיניות של העיר כולה. עוד נטען כי גם ביחס לרג/1522 הוחלט לדון בתוכנית בהתאם למסמך עקרונות בנייה לגובה שיוכן לאזור התוכנית הזו, ולא להכין מסמך עקרונות לעיר רמת-גן כולה.

31.
אינני מתייחסת בשלב זה למחלוקות בין הצדדים ביחס להשלכת הרלבנטיות של ההחלטה לגבי תוכנית רג/1522 על התוכנית דנן, לאור המועד בו התקבלה ההחלטה וההבדלים בין התוכניות. הציטוטים מדבריה של הגב' אורון נועד להבהיר מדוע מקובלת עלי העמדה הפרשנית של העותרים להוראות ס' 5.4.1 לתמ"מ 5. כאמור, מהדברים שנאמרו על-ידי הגב' אורון עולה כי המשאבים העירוניים הם אכן משאבים מוגבלים, וכי קיים לכן צורך בחשיבה כוללת מראש ביחס לאופן ניצולם. מסקנה זו עולה בבירור מדבריה של גב' אורון, שהתייחסה לכך ש"צריכים להשאיר גם משהו למקומות אחרים, שכולם יבואו להתחדש".

מדבריה של הגב' אורון עולה כי האופן בו היא מפרשת את הוראותיה של תמ"מ 5 עולה בקנה אחד עם גישתם הפרשנית של העותרים.

32.
כאמור, החלטתה של הוועדה המחוזית בהקשר זה לא שללה את המסקנה הפרשנית הזאת: הוועדה המחוזית לא שללה את החשיבות בתכנון כולל, כלל-עירוני, שיִקדם לתכנון הנקודתי (אף שהיא גם לא קבעה באופן פוזיטיבי כי חובה כזו לקבוע עקרונות כוללים עולה מס' 5.4.1 לתמ"מ 5). טעמיה של הוועדה המחוזית בהחלטה היו בעיקרם טעמים פרקטיים – העובדה שהליך קידומה של תוכנית כוללת עשוי להתמשך מספר שנים, וכי משום כך עמידה על הכנת תוכנית כוללת עלולה להביא לעצירת הפיתוח העירוני. תוצאה כזו היא לגישת הוועדה שלילית ולא רצויה (ודאי בעיר מרכזית כמו רמת-גן).

33.
הנימוק הפרקטי הוא נימוק חשוב שאין להתעלם ממנו. פרשנות תוכנית שמביאה לתוצאה לפיה הפיתוח העירוני ייעצר משום שהתוכנית מעמידה כתנאי להמשך הפיתוח דרישות שלא ניתן לעמוד בהן אלא במשך זמן רב מאוד, היא פרשנות בעייתית ולא רצויה. יחד עם זאת, קשה לקבל עמדה לפיה חרף העובדה שנכון וצודק להקדים את החשיבה הכוללת העקרונית לתכנון נקודתי, וחרף העובדה כי כך נקבע בתמ"מ 5, הדבר לא ייעשה משום שהוא עלול לארוך שנים רבות.

34.
הוועדה המחוזית בסיכומיה טענה כי דבריה של הגב' אורון והדרישה לכך שהוועדה המקומית תאשר מסמך מדיניות לגובה לעיר כולה, נועדו "לייצר כלי-עבודה זמין ויעיל, שימנע עיכובים בכל תוכנית ותוכנית עד להצגת מדיניות בנייה לגובה באזור התוכנית". מכאן כי תבנית מסגרת כללית לכל העיר, יש בה דווקא כדי למנוע עיכובים ולא לגרום להם. יחד עם זאת – כך נטען בסיכומי הוועדה המחוזית, אין בדברים אלה "כדי להשמיט את החוקיות מתחת לאישור מדיניות אזורית במסגרת אישור תוכנית נקודתית באותו האזור, כפי שהיה נהוג עד לאותה עת" (ר' ס' 19 לסיכומי הוועדה המחוזית).

במילים אחרות, הוועדה המחוזית אינה כופרת בכך שמסמך מדיניות כולל לעיר כולה הוא רצוי, אלא שלטענתה, מסקנה זו אינה שוללת את החוקיות של התוכנית דנן, למרות שהיא נסמכת על אישור נקודתי באזור אליו מתייחסת התוכנית, ולא על תוכנית מסגרת כללית.

35.
אולם, אם אכן נדרש תכנון עירוני כולל כתנאי לאישור התוכנית, היה מקום לוודא כי תכנון כזה יתבצע. כפי שעולה מעמדות המשיבים לעתירה, הליכי התכנון של התוכנית הנוכחית ארכו כשמונה שנים. במהלך התקופה הזאת לא היתה מניעה כלשהי כי יאושרו עקרונות התכנון העירוניים לבנייה גבוהה בכל המתחמים בעיר, לפחות ברמה העקרונית, באופן שיבטיח חלוקה הוגנת של האפשרות לבנות בנייה גבוהה בין המתחמים השונים.

אם אכן נדרש קיומה של תכנית מסגרת כללית בהתאם לסעיף 5.4.1 לתמ"מ 5, היה על הוועדה המקומית לנהוג כך, ולהחליט על מדיניות כוללת של בנייה לגובה ברחבי העיר, בטרם אישורה של התוכנית דנן.

36.
לענין זה אין קשר לשאלה מתי ובאיזה הקשר נאמרו דבריה של הגב' אורון, שכן החובה להכין תוכנית עקרונות עירונית אינה נובעת מדבריה של גב' אורון אלא מהוראות תמ"מ 5. לכן, טענות המשיבים לפיהן
דבריה של גב' אורון התייחסו לתוכנית אחרת, וכי הם נאמרו לאחר שהוחלט על הפקדת התוכנית דנן, אין בהם כדי לשלול את המסקנה אליה הגעתי לעיל, ביחס לפרשנות הנכונה של ס.5.4.1.

האם אושרו עקרונות לבנייה גבוהה?
37.
השאלה הבאה שיש לבחון אותה היא האם במקרה דנן אושרו – בטרם אישורה של התוכנית דנן, עקרונות עירוניים כוללים לבנייה לגובה בכל מתחמי העיר.

מעמדת הוועדה המחוזית עולה כי לא אושרו עקרונות כלליים. טענתה של הוועדה המחוזית היא כי אושרו על-ידי הוועדה המקומית (ובהמשך בדיון להפקדה מיום 19.9.2011 על ידי הוועדה המחוזית), עקרונות לבנייה לגובה במתחם נושא התוכנית וברחוב ארלוזורוב כולו. הוועדה המחוזית אינה טוענת כי אושרו עקרונות בנייה כוללים בכל העיר רמת-גן (תהליך שכזכור לגישתה עלול להיות ארוך מאוד).

כלומר, הוועדה המחוזית שהיא הגורם שקיבל את ההחלטה בדבר אישור התוכנית, אינה טוענת ואינה סבורה כי קדמה לה מדיניות בנייה כוללת בכל שטחי העיר רמת-גן. הוועדה המחוזית סבורה כי נדונה והוכרעה מדיניות הבנייה לגובה ברחוב ארלוזורוב בלבד, ולא בעיר כולה.

38.
עמדתו של היזם בהקשר זה היתה – כך נראה – שונה. היזם הפנה לתוכנית רג/2007. לטענתו, תוכנית זו, אף שלא אושרה סטטוטורית, מהווה רקע לדיון בתוכניות מפורטות ברמת-גן, וכך הודיע מהנדס העיר רמת-גן למתכננת הוועדה המחוזית. תוכנית רג/2007 היא אם כן לגישת היזם "תוכנית מדיניות". אף שהיא טרם אושרה, כל תוכנית בעיר נבחנת על-פי עקרונותיה. היזם הוסיף וטען כי התוכנית נושא העתירה עונה על כל התנאים בתוכנית רג/2007, ומתיישבת עם העקרונות שנקבעו בה (טענה שהעותרים כופרים בה).

לגישת היזם, גבולות המתחמים בתוכנית רג/2007 אינם חד-משמעיים, והם ניתנים להתאמה ולבדיקות מפורטות יותר. היזם הוסיף כי עורך תוכנית רג/2007 אדר' גלור קבע בחוות-דעת מיום 21.11.2010 (נספח 8 לתגובת היזם לעתירה), כי התוכנית דנן נמצאת בתחום האזור המתאים לבנייה גבוהה, לאחר בחינה מעמיקה של שיקולים שונים.

39.
עמדה דומה עולה מסיכומיהם של הדיירים, משיבים 6-20. הדיירים טענו אף הם כי המסקנה בדבר היותה של תוכנית רג/2007 – תוכנית עקרונות שהוועדה המקומית הסתמכה עליה, עולה ממכתב ששלח מהנדס העיר רמת-גן אדר' חיים כהן למתכננת מחוז תל אביב אדר' נעמי אנג'ל בחודש אפריל 2011 (נספח 2א' לתגובת היזם).

במכתב זה כתב מהנדס העיר כי:
"תוכנית רג/2007 למרות שהתוכנית לא עברה הליכים סטטוטוריים היא מהווה תוכנית מדיניות בתכנון של העירייה. תוכנית זו משמשת כרקע להגשת תוכניות מפורטות בתחום עיריית רמת-גן ועל-פיה נשקלות ואליה מותאמות תוכניות המוגשות לאישור העירייה".

גם הדיירים טענו כי התוכנית דנן תואמת את העקרונות שבתוכנית רג/2007, והיא מצויה בתחום האזור המתאים לבנייה גבוהה.
40.
העותרים ציינו מנגד, כי התוכנית דנן מנוגדת לטיוטת תוכנית רג/2007, שבה סומן המתחם הרלוונטי לתוכנית כמתחם שאינו מתאים לבנייה גבוהה. טיוטת תוכנית רג/2007 קודמה באמצעות ועדת היגוי, תוך ניסיון לבחון את שאלת הבנייה לגובה בראייה כוללת, והיא החריגה מהתחום המיועד לבנייה גבוהה את המתחם נושא התוכנית דנן, מתחם ארלוזורוב-המתמיד.

41.
אני סבורה כי אין מקום לקבוע כי תוכנית רג/2007 מהווה מסמך עקרונות כולל ביחס לבנייה לגובה בעיר רמת-גן. זאת, לאור עמדתה של הוועדה המחוזית, לפיה זו תוכנית שנועדה להיות תוכנית מתאר כוללת
לעיר רמת-גן, וקידומה הופסק בשנת 2007. הוועדה המחוזית הוסיפה כי טיוטת תוכנית המתאר הזו אינה מעודכנת, ואינה כוללת את מדיניות הבנייה לגובה שאושרה על ידי הוועדה המקומית לעניין בנייה גבוהה לאורך רחוב ארלוזורוב.

כלומר, הוועדה המחוזית לא ראתה את תוכנית רג/2007 כמסמך עקרונות הקובע את עקרונות הבנייה ברמת-גן. הוועדה המחוזית לא אישרה את התוכנית דנן לאור בחינת השאלה האם היא עומדת בדרישותיה של תוכנית רג/2007. כאמור, מתגובתה של הוועדה המחוזית עולה כי גם אם התוכנית דנן אינה עומדת בעקרונות תוכנית רג/2007, אין בכך כדי למנוע את אישורה משום שתוכנית רג/2007 היא תוכנית ישנה ולא עדכנית.

42.
סיכומה של נקודה זו – ס' 5.4.1 לתמ"מ 5 על-פי פרשנותו הנכונה, מחייב – כתנאי לאישורה של תוכנית נקודתית, קיומם של עקרונות מאושרים לבנייה לגובה בכול העיר רמת-גן. עקרונות כאלה לא היו קיימים ולא אושרו בטרם אישורה של התוכנית נושא העתירה דנן, ולכן אישור התוכנית נעשה בניגוד לתמ"מ 5.

האם אושרו עקרונות הבנייה לגובה במתחם ארלוזורוב?
43.
כפי שהובהר בראשית הדברים, עמדתה של הוועדה המחוזית היתה כי די בכך שאושרו עקרונות הבנייה לגובה במתחם ארלוזורוב, ולא היה צורך, כתנאי לאישור התוכנית, כי יאושרו עקרונות בנייה לגובה בעיר רמת-גן כולה. הוועדה המחוזית חזרה וציינה בסיכומיה, כי הוועדה המקומית דנה בעקרונות הבנייה ברחוב ארלוזורוב (ר' ס' 11-13 לסיכומי הוועדה המחוזית).

כפי שפורט בפרק הקודם בפסק-דין זה, טענה זו נדחתה. יחד עם זאת ולצורך הדיון בפרק הבא של פסק-הדין באפשרות להחיל על המקרה את הדוקטרינה של הבטלות היחסית, יש לבחון את השאלה האם אושרו עקרונות הבנייה לגובה במתחם ארלוזורוב.

44.
בישיבת עבודה בלשכת התכנון המחוזית מיום 16.6.2011, הציג מהנדס העיר רמת-גן למתכננת המחוז על פי דרישתה, את מדיניות העירייה לתכנון האזור סביב צומת עלית, הצגה שכללה את רחוב ז'בוטינסקי, רחוב ארלוזורוב ואת מתחם הבורסה. מתכננת המחוז דרשה לעגן את המדיניות שהוצגה, בעיקר ביחס לרחוב ארלוזורוב, בהחלטה של הוועדה המקומית (ר' הצגת הדברים בפרוטוקול ישיבת ועדת המשנה מיום 7.8.2011, נספח 2 לתגובת היזם לעתירה).

בהתאם לדרישה, דנה הוועדה המקומית ביום 7.8.2011 בנושא מדיניות העירייה ברחוב ארלוזורוב, בין צומת עלית לבין כופר הישוב, והחליטה לאשר את עקרונות מדיניות ארלוזורוב שהובאו בפני
ה. עקרונות אלה כללו חלוקה של רחוב ארלוזורוב לשלושה חלקים: עוגן אחד, סמוך לצומת עלית, בנייה גבוהה מאוד, כחלק מאזור הבורסה; עוגן שני – בצמוד לצומת כופר הישוב, בנייה גבוהה מאוד; בין שני העוגנים הללו, בנייה מרקמית על פי תוכניות תקפות, כולל תמ"א 38 על כל תיקוניה, הווה אומר בנייה של 9 קומות.

45.
הוועדה המחוזית הפנתה לתגובה המקדמית של הוועדה המקומית, בה היא אישרה כי בדיון מיום 7.8.2011, נדונה מדיניות הוועדה המקומית לענין בינוי ברחוב ארלוזורוב, וכי היא אישרה בדיון זה את הגדלת זכויות הבנייה באזור בו כלול שטח התוכנית.

ביום 8.8.2011, פנה אדריכל לרמן, מי שהיה אדריכל העיר רמת-גן, ללשכת התכנון המחוזית, והודיע לה על ההחלטה הנ"ל (ר' נספח 2 לתגובת היזם לעתירה).

46.
ביום 19.9.2011 התקיים הדיון ביחס להפקדת התוכנית (נספח ה' לעתירה, להלן: "הדיון בהפקדה"). בעמוד 3 לפרוטוקול הדיון בהפקדה הציג מהנדס העיר מר חיים כהן לפני הוועדה המחוזית את מדיניות הבנייה לגובה כפי שזו נקבעה על ידי הוועדה המקומית.

מר כהן אמר כי:
"מצאנו את המקום ראוי לפינוי בינוי. זה מתאים למדיניות שלנו הכללית, וגם מדיניות של רחוב ארלוזורוב, כפי שהתבקשנו על ידי הוועדה המחוזית. הוועדה המקומית דנה בזה וראתה את רחוב ארלוזורוב כבנוי משני מקומות עם העצמת בנייה בקצותיו. האחד – בכופר היישוב. רחוב ארלוזורוב, האופי של רחוב ארלוזורוב הארוך והמפותל עם הטופוגרפיה התלולה הוא כזה שאנחנו רואים את העצמת הבנייה בשני קצותיו... והצד השני הוא של כיכר הציונות, או כפי שהיא ידועה, כיכר עלית, שאנחנו רואים שמה העצמת בנייה גם כן...
המדיניות היום היא, כמו שטענתי כבר הרבה מאוד שנים, המטרה שלנו היא להגדיל את כמות הדירות, כל זמן שאין מגבלה אחרת, ואכן כאן אין לא מגבלת תנועה, נדמה לי שנעשה בה"ת אפילו, ולא מגבלת שטחי ציבור, אין מגבלה של תחבורה, ויש רצון עז של התושבים לעשות את המהלך הזה. אני מוכרח לציין שהתוכנית כולה היתה יוזמה של התושבים, לא יוזמה של איזה שהוא יזם או קבלן
".

47.
הוועדה המחוזית הפנתה בהקשר זה למסמך מדיניות בנייה לגובה שהוצג לה על ידי הוועדה המקומית (נספח 11 לכתב התשובה. המסמך הזה יכונה להלן: "מסמך המדיניות"). לטענתה, היא החליטה להפקיד את התוכנית ולאשרה בהסתמך על מסמך המדיניות, בו הגדירה הוועדה המקומית בדיוק את המתחמים בהם יש לאשר בנייה גבוהה. המסמך מאשר מדיניות תכנונית לאורך רחוב ארלוזורוב, הכוללת שני מתחמים ברחוב שנועדו לבנייה גבוהה, אחד מהם כולל את המתחם נושא התוכנית דנן. הוועדה המחוזית התייחסה למסמך זה במפורש בהחלטתה.

48.
ביום 2.10.2011 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית בכפוף לתיקונים שצוינו על-ידיה (ר' נספח 4 לתגובת היזם לעתירה). לגישתה של הוועדה המחוזית, אלמלא היא היתה מסכימה לעקרונות הבנייה לגובה שאומצו על ידי הוועדה המקומית, היא לא היתה מאשרת את הפקדת התוכנית. מכאן שמהחלטתה של הוועדה המחוזית להפקיד את התוכנית עולה כי היא החליטה לאשר את עקרונות הבנייה לגובה במתחם נושא התוכנית.

49.
עמדה דומה עולה גם מסיכומי היזם, שטען כי החלטת הוועדה המחוזית שנתנה תוקף לתוכנית התבססה על מסמך המדיניות לבנייה גבוהה שאושר על ידי הוועדה המקומית, כך שהחלטת הוועדה המחוזית מאשרת למעשה את מסמך המדיניות.

כן ציין היזם כי על פי תשריט תמ"מ 5, התוכנית מצויה בגבול אזור תעסוקה מטרופוליני המאפשר בנייה לגובה. סטיות הנובעות מקנה המידה של התשריט הן מותרות בהתאם לתוכנית תמ"מ 5 (ס' 9.1.1. בה).

50.
מנגד, טענו העותרים כי יש לדחות את הטענה לפיה עקרונות לבניה לגובה ברחוב ארלוזורוב אושרו על-ידי הוועדה המקומית והוצגו לוועדה המחוזית. לטענתם, האישור לעקרונות הבנייה לגובה צריך להיות ברור ומפורש. יש לאשר עקרונות שניתן יהיה ליישם ולבחון אותם במקרים קונקרטיים, ואין די ב"גילוי דעת מכללא". החלטת מוסד תכנון אינה יכולה להתקבל ב"שתיקה". נושא אישור עקרונות הבנייה לגובה לא נכלל בסדר היום של הוועדה, ולא התקיים דיון עצמאי ביחס אליו. בנסיבות אלה, לא ניתן לפקח על תקינות קבלת ההחלטה, ואין אפשרות לתקוף את ההחלטה על-ידי מי שסבור שהוא נפגע ממנה.

עוד נטען כי בדיקת תמלילי הדיונים בוועדה המקומית, מעלה כי עקרונות הבנייה לגובה אף לא אושרו מעולם על-ידי הוועדה המקומית. למעט דיון קצר בנושא ביום 7.8.2011, לא היתה הצבעה ביחס לעקרונות ולא התקבלה כל החלטה בנושא זה.

51.
אני סבורה כי ממכלול הראיות שהובאו לעיל עולה כי עקרונות הבנייה לגובה במתחם רחוב ארלוזורוב נדונו ונבחנו על-ידי הוועדה המקומית, ואושרו על-ידי הוועדה המחוזית. כאמור,
העקרונות האלה הוצגו לראשונה ביום 16.6.2011 בישיבת עבודה בלשכת התכנון המחוזית. בהתאם לדרישה לעגן את המדיניות בהחלטה של הוועדה המקומית, התקיים דיון בנושא ביום 7.8.2011, שאדריכל לרמן הודיע על תוצאותיו ללשכת התכנון המחוזית.

בהמשך, חזר אדריכל כהן על אותם עקרונות בדיוק בדיון בהפקדה. משהתוכנית אושרה על-ידי הוועדה המחוזית להפקדה לאחר הצגתם המפורשת והמפורטת של העקרונות על-ידי אדריכל העיר, ניתן לקבוע כי הוועדה המחוזית אישרה את העקרונות הללו. כך עולה גם מהחלטת הוועדה המחוזית נושא העתירה, שם קבעה הוועדה (בס' ד'1 להחלטה) כי הבנייה בוצעה בהתאם למדיניות תכנונית לרחוב ארלוזורוב, מדיניות שהוצגה לוועדה המחוזית לעת הפקדת התוכנית.

52.
אכן, מוטב היה לו היה האישור הזה נעשה באופן מפורש וברור. יחד עם זאת, מכלול העובדות שצוינו לעיל, מביאות למסקנה כי נושא מדיניות הבנייה לגובה ברחוב ארלוזורוב עלה לא אחת לדיון, מדיניותה של הוועדה המקומית בהקשר זה היתה עקבית וברורה (בנייה לגובה בשני עוגנים, בקצוות של רחוב ארלוזורוב), והוועדה המחוזית היתה מודעת לכן לדברים ואישרה אותם.

סיכומה של נקודה זו – הגם שלאישור התוכנית לא קדם מסמך עקרונות כולל ביחס לבנייה לגובה בעיר רמת-גן כולה, ניתן אישור של הוועדה המקומית ושל הוועדה המחוזית לעקרונות הבנייה לגובה ברחוב ארלוזורוב, שהמתחם הוא חלק ממנו.

נספח תשתיות, נספח אקלימי ונספח תנועה
53.
לגישת העותרים, החלטתה של הוועדה המקומית מנוגדת להוראות סעיף 5.4.2 לתמ"מ 5, המחייב לכלול בכל תוכנית לבנייה גבוהה, בשל מורכבותה המיוחדת, בין היתר גם נספח תשתיות (מים וביוב) ונספח אקלימי. לטענת העותרים, נספח תשתיות אמור לפרט את הביקוש לתשתיות הנובע מהתוכנית המוצעת, כולל התייחסות להיצע התשתיות הקיים והאמצעים הנדרשים להשלמת התשתיות הנדרשות.

הנספח האקלימי הוא מסמך הכולל התייחסות להשלכות האקלימיות ולמידת ההתאמה של הבינוי המוצע, וכן לפריסת שימושי הקרקע לתנאי האקלים, לרבות כיווני רוח, לחות, טמפרטורה והצללה. הנספח האקלימי אמור להתייחס לבחינת ההשלכות האקלימיות של התוכנית המוצעת על הסביבה, ולדרכי פיתרון מוצעות למיזעור ההשפעות השליליות.

54.
לגישת העותרים, נספחים אלה אינם קיימים, הם לא הוכנו מעולם ואינם נכללים בין מסמכי התוכנית. באשר לטענה לפיה הוועדה המחוזית מוסמכת לפטור מהחובה לצרף את המסמכים הללו, טענו העותרים כי סמכות זו היא "מטעמים מיוחדים שיירשמו", ובמקרה דנן לא נרשמו טעמים מיוחדים כאלה. אין הסבר בהחלטה מדוע החליטה הוועדה לסטות מהוראות ס' 5.4.2 הנ"ל, וטעמים כאלה לא יכולים להיות קיימים שעה שמדובר בתוכנית לבנייה גבוהה במיוחד, שיש לה השפעה על התשתיות הישנות ברחוב. לא ניתן – כך טענו העותרים – להמתין לשלב ההיתר כדי לבחון את היבטי התשתיות והאקלים.

55.
מנגד, המשיבים הדגישו בטענותיהם כי בהתאם להוראות תמ"מ 5, לוועדה המחוזית יש סמכות לסטות מהדרישה לצרף נספח כזה או אחר, והיא רשאית לוותר עליו לחלוטין. במקרה דנן, כך נטען, נתנה הוועדה המחוזית את דעתה לכל הנושאים שהיא מחויבת להתייחס אליהם לפי הוראת תמ"מ 5.

באשר לנספח האקלימי, נערך נספח הצללה (המהווה נספח אקלימי) וסקר היסטורי המהווים חלק ממסמכי התוכנית. יתרה מזאת, בהתאם לתוכנית - אחד התנאים למתן היתר בנייה הוא בדיקת משטר הרוחות ואמצעי טיפול בנושא (ס' 6.1.7 לתוכנית), ותוכנית עיצוב אדריכלית למיזעור השפעת הרוחות שתיערך על בסיס חוו"ד בנושא (ס' 6.1.13 לתוכנית). לגישת המשיבים, אלה נושאים שיכולים לבוא על פתרונם באמצעים טכניים, ואין מקום לבדוק אותם לפני תכנון הבניין עצמו. יתרה מכך, הוועדה המחוזית טענה כי מתאים יותר להכין את הנספח הזה בשלב היתר הבנייה, כאשר ידוע התכנון המפורט של המבנה ואופן ההעמדה שלו.

56.
באשר לנספח התשתיות, נדרש – כתנאי להיתר הבנייה – כי תערך תוכנית פיתוח ותשתיות (ס' 6.1.1). הוועדה המחוזית הוסיפה בהקשר זה כי היא החליטה להסתפק בס' 6.4.3 לתוכנית, בו נקבעו מספר הוראות ספציפיות ביחס למערכות ותשתיות. מדובר בתוכנית המשתרעת על פני שטח קטן של כ-5.4 דונם בלבד, המצוי בתחום אזור עירוני בנוי הנסמך על תשתיות קיימות. לכן, משקבעה הוועדה המחוזית כי אין צורך בנספח תשתיות בנוסף להוראות אלה, אין מקום להתערבות שיפוטית בהחלטה זו.

עוד צוין כי לעיר רמת-גן יש תוכנית אב לפיתוח תשתיות שונות עד שנת 2020, ותוכנית-אב זו לוקחת בחשבון עוצמת בנייה גבוה מאוד באזור בו אמור המתחם להיבנות.

דיון
57.
אני סבורה כי אין מקום להתערב בהחלטתה של הוועדה המחוזית ביחס לנספחי התשתיות והאקלים.

סעיף 9.4.1
לתמ"מ 5 קובע:
"בכל מקום בתוכנית זו שבו נקבע כי יש לצרף את נספחי התכנון המפורטים להלן, יכללו אותם נספחים את המסמכים / תוכניות / נושאים המפורטים לצידם, אלא אם קבע מוסד התכנון אחרת מטעמים מיוחדים שיירשמו".

סעיף 9.4.2 לתמ"מ 5 מוסיף וקובע:
"בכל מקום בתוכנית זו שבו נדרשת הכנתם של נספחי תכנון (להלן: 'נספחי תכנון') יהיה מוסד התכנון רשאי לפטור מהכנת כל נספחי התכנון המפורטים באותה הוראה או חלק מהם, וכן יהיה רשאי להגדיר מחדש את דרישותיו בנספחים אלו ו/או לדרוש נספחי תגנון אחרים ו/או נוספים ו/או להגדיר אלו נספחים יהיו מחייבים ואילו מנחים, מטעמים מיוחדים שיירשמו".

58.
בהחלטה נושא העתירה התייחסה הוועדה המחוזית לטענות העותרים ביחס לנספחים האמורים. הוועדה קבעה:
"התוכנית כוללת נספח תנועה ואף נערך לה בדיקת השלכות תחבורתיות (בה"ת). בנוסף, הוראות התוכנית קובעת כי תנאי למתן היתר בנייה הוא הכנת תוכנית הסדרי תנועה באישור משרד התחבורה ותנאי לאיכלוס בפועל הוא ביצוע של אותם הסדרים, כך שלנושא התנועה יש מענה הן במסגרת הבדיקות שנעשו טרם הפקדת התוכנית, והן במסגרת שלב היתר הבנייה. לנושא האקלימי יינתן מענה במסגרת היתר הבנייה, שכן בתוכנית נקבע כי תנאי למתן היתר בנייה הוא אישור תכנית עיצוב אדריכלי למיזעור השפעת רוחות ולגבי נושא תשתיות, סעיף 6.4.3 בהוראות התוכנית קובע הנחיות בנושא" (ר' ס' ה'3 להחלטה).

אני סבורה כי אין להתערב בהחלטת הוועדה באשר לנספח האקלימי. כעולה מההחלטה, הוועדה המחוזית לא ויתרה עליו, אלא דחתה את המועד להוצאתו לשלב מאוחר יותר, שהיא היתה סבורה כי הוא השלב המתאים יותר. בשיקול-דעת מסוג זה (ביחס למועד המתאים להכנת נספח אקלימי), בית-המשפט לא יטה להתערב, משום שמדובר בשיקול-דעת מקצועי שהפעילה הוועדה.

59.
כידוע, בית-המשפט העליון קבע לא אחת כי:
"דבר אחד נעלה מכל ספק, והוא – שבית המשפט לא ינסה לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של הרשות המוסמכת ולא יכפה דעתו הוא על אלה שהמחוקק נתכוון לסמוך על תבונתם והגיונם, על ידיעתם וניסיונם בחיי המעשה; בקיצור – על שיקול דעתם הם המבוסס על ידיעת המצב לאשורו מכל הבחינות והתנאים" (ר' בג"ץ 465/93 טריידט נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (פ"ד מח(2), 622).

אני סבורה כי השאלה מתי נכון וראוי להכין את הנספח האקלימי היא מסוג השאלות המבוססות על הידיעה והניסיון של הוועדה המחוזית, ולכן אין מקום להתערב בהחלטתה.

60.
דברים דומים ניתן לומר ביחס לנספח התשתיות – לא ניתן להתערב בשיקול הדעת של הוועדה שסברה כי ניתן להסתפק בסעיף 6.4.3 לתוכנית בהקשר זה, ולדרוש הכנתה של תוכנית פיתוח ותשתיות כתנאי להיתר הבנייה. אלה הם נושאים תכנוניים מקצועיים, המצויים בליבת שיקול-דעתה של הוועדה המחוזית, ואין מקום לכך שבית המשפט יתערב בהם.

61.
באשר לנספח התנועה – העותרים טענו כי על פי תמ"מ 5 יש להתייחס להיבטים של תנועה, תחבורה ציבורית וחנייה. העותרים טוענים כי העובדה שנערכה בדיקה תחבורתית נקודתית של התוכנית עצמה, אינה מרפאה את הפגם הבסיסי שלא התקיים דיון עקרוני בהיבטים אלה על-ידי הוועדה המחוזית בראייה כוללת.

62.
כעולה מטענות המשיבים, לתוכנית צורף נספח תנועה. בנוסף, עוד טרם הפקדתה של התוכנית, הוכנה בה"ת (בדיקת השלכות תחבורתיות – ר' נספח 9 לתגובת היזם, וכן נספח 10, התייחסותו של יועץ התנועה לטענות העותרים בהתנגדותם שהוגשה לוועדה המחוזית). מסקנותיה של הבדיקה יושמו במסמכי התוכנית המופקדת. התוכנית אף קבעה כי תנאי למתן היתר הבנייה הראשון יהיה הכנת תוכנית הסדרי תנועה, ותנאי לאכלוס יהיה ביצוע הסדרים אלה בפועל.

בהחלטה הובהר כי התוכנית נותנת פיתרון מלא לצרכי התחבורה של הפרויקט וכי הבדיקה התחבורתית נעשתה ביחס לכל האזור כולו. היבטי התחבורה נבחנו בראייה אזורית ונשקלו על-ידי הוועדה המחוזית. לכן, אין מקום לקבל את העתירה בשל העדרו של נספח תנועה.

63.
סיכומה של נקודה זו – אין מקום להתערב בשיקול-הדעת של הוועדה המחוזית ביחס לנספחים השונים. תוכנית תמ"מ 5 הותירה מקום לגמישות ושיקול-דעת ביחס לעצם נחיצותם של הנספחים – וקל וחומר ביחס למועד המצאתם. הוועדה התייחסה לנושא זה בהחלטה ואין מקום כאמור להתערב במסקנותיה.

עמדת הוועדה המקומית
64.
כפי שהובהר לעיל, היו דיירי המתחם מי שיזמו את התוכנית. מספר שנים לאחר מכן הצטרפה אליהם הוועדה המקומית כאחת היזמיות. אולם, למרות תמיכתה הראשונית של הוועדה המקומית בתוכנית, הרי לאחר הגשת ההתנגדויות ויום לפני הדיון בהן, הודיעה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית כי היא החליטה למשוך את התוכנית, כדי לבחון חלופות אחרות. לגישת העותרים, היה על הוועדה המחוזית להתייחס לנושא זה, ולתת את דעתה על עמדתה של הוועדה המקומית לתוכנית.

65.
אני סבורה כי הוועדה המחוזית לא היתה חייבת לאמץ את עמדתה של הוועדה המקומית לאחר שזו חזרה בה והחליטה למשוך את התוכנית. ראשית, מרגע שהוגשה תוכנית למוסד תכנון, התוכנית אינה עוד בשליטתו של המגיש והיוזם, ומוסד התכנון יכול לדון בה ולאשר אותה גם אם יוזם התוכנית בקש למשכה.

מסקנה זו עולה מסעיף 133 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, שלגביו נפסק כי:
"התוכנית, מרגע שהוחלט על הפקדתה, אינה נחלתו של יוזם התוכנית או מי שהמליץ להפקידה, היות וההחלטה על הפקדתה של תוכנית או דחייתה, הפכה להחלטה סטטוטורית המחייבת לפעול בהתאם לסעיף 133 לחוק התו"ב" (ר' עת"מ (מרכז) 9599-09-11 משה מרום נ' עיריית ראשון לציון).
הדברים יפים ביתר שאת במקרה כמו המקרה דנן, בו התוכנית חלה רובה ככולה על שטחים בבעלות אנשים פרטיים, שחלקם נמנים עם מגישי התוכנית.

66.
מעבר לכך, הוועדה המחוזית היא גוף תכנוני בעל מעמד גבוה יותר בהיררכיה מזה של הוועדה המקומית. הוועדה המחוזית רשאית להמשיך בעצמה בהליך שהוועדה המקומית לא ממשיכה בו, מכוח הוראות סעיפים 28 ו-64 לחוק התכנון והבנייה.

67.
מעבר לכל אלה, עמדתה של הוועדה המקומית בהודעתה לוועדה המחוזית, היתה קצרה וסתמית. הוועדה המקומית לא הבהירה בפירוט מה גרם לה להחליט לחזור בה מעמדתה הקודמת במועד בו היא קבלה את החלטתה, ומהן החלופות אותן היא בקשה לשקול. יוער בהקשר זה כי מהנדס העיר הגיש התנגדות מטעמו, אשר מגלמת עמדה הפוכה מזו של הוועדה המקומית – מהנדס העיר היה סבור כי יש מקום להגדיל את כמות הדירות שייבנו במתחם, ל-380 יח"ד.

68.
אולם, בסיכומים מטעמה, פירטה הוועדה המקומית את השתלשלות העניינים שגרמה לה להחליט למשוך את התוכנית. הוועדה המקומית ציינה כי בעת שהוחל בהתקנתה של התוכנית לא "חלחלה" עדיין לציבור האפשרות לממש את תמ"א 38, תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. רק בשנת 2010, עם תיקון 2 לתמ"א, ניתן היה לקבל את הזכויות בתמ"א גם במקרה של הריסת מבנים ובנייתם מחדש. הזינוק במימוש התמ"א חל מ-2012 (עם תיקון 3 בה), שהעדיף את האפשרות של הריסת מבנים ובנייתם מחדש, על פני חיזוק מבנים קיימים.

הוועדה המקומית הוסיפה בסיכומיה כי בדיון שהתקיים בחודש אוקטובר 2012, סברו חברי הוועדה כי מן הראוי לשקול את האפשרות של תמ"א 38 – הריסה ובניה מחדש, שתאפשר הריסה ובנייה מחדש של מבנים חדשים, אולם בכמות פחותה של יחידות דיור מזו שהוצעה בתוכנית. החלופה אותה בקשו חברי הוועדה לבחון היתה אם כן ביצוע הפרויקט במסגרת תמ"א 38, במכפיל של 3:1 מה שיביא לכמות מופחתת של יחידות-דיור, ויקטין את העומס הצפוי על התשתיות ועל מבני הציבור באזור.

69.
אולם, כאשר התברר שהפרויקט לא יהיה כלכלי אם ייבנו פחות מ-330 יח"ד, החליטה הוועדה המקומית למשוך את התוכנית כליל. בסופו-של-דבר, כך מציינת הוועדה המקומית בסיכומיה, אכן החליטה הוועדה המחוזית לצמצם את מספר יחידות הדיור ל-285, מספר הקרוב יותר למספר יחידות הדיור אליה כיוונה הוועדה המקומית בהחלטתה, מאשר למספר היחידות על-פי התוכנית המופקדת.

עוד ציינה הוועדה המקומית בסיכומיה את חששותיה ביחס לצפיפות במתחם - לאור הדרישה המוגברת הצפויה לגני ילדים ובתי-ספר, כשלא ברור אם תשתית הכבישים תוכל לעמוד בעומס, ולאור בעיות התנועה הקשות במתחם.

70.
אני סבורה כי אין לקבל את טענותיה הללו של הוועדה המקומית.
ראשית, אם חששה של הוועדה המקומית נבע מעומסים על התשתיות הקיימות באזור נושא התוכנית, אין זה ברור מדוע חשש זה לא עלה בשלבים המוקדמים יותר של אישור התוכנית – אלא רק במועד בו החליטה הוועדה למשוך את התוכנית. מעבר לכך, אין זה ברור מהי עמדתה של הוועדה המקומית היום, לאחר שהוועדה המחוזית החליטה להקטין את כמות הדירות שייבנו בפרויקט ל-285, והאם לגישתה יוכל המתחם "לעמוד" בעומסים אלה. מובן כי תהא אשר תהא עמדתה של הוועדה המקומית בנושא זה, היה עליה לעגן אותה בנימוקים מפורטים ומבוססים, כדי שניתן יהיה להתייחס אליה בכובד ראש.

71.
מעבר לכך, יש להוסיף כי בסופו של דבר חתמה הוועדה המקומית על מסמכי התוכנית המתוקנים ביום 26.3.2014 כמגישת התוכנית. זאת למרות שלוועדה המקומית ניתנה אפשרות שלא לחתום על התוכנית. ביום 3.2.2014, התקיים דיון נוסף בוועדה המחוזית לאור סירובה של הוועדה המקומית לחתום על מסמכי התוכנית לקראת מתן תוקף לתוכנית, לאור סירובו של היזם להסכים לדרישתה של הוועדה המקומית לערבות בנקאית או אישית של היזם.

ביום 3.2.2014 ניתנה החלטה נוספת של הוועדה המחוזית (להלן: "ההחלטה הנוספת"), לפיה ככל שתסרב הוועדה המקומית לחתום על התוכנית כמגישתה, יצומצם הקו הכחול של התוכנית, כך שיוצאו מתחומה הדרכים לגביהן התוכנית אינה מציעה כל שינוי. במצב זה לא תכלול התוכנית שטחי ציבור כלל, ולכן ניתן יהיה להגישה על ידי בעלי-הזכויות במקרקעין בעצמם, מכוח ס' 61א(א) לחוק התכנון והבנייה.

חרף האפשרות שניתנה לה בהחלטה הנוספת שלא לחתום על התוכנית, בחרה הוועדה המקומית לחתום עליה. לענין זה יש משמעות בהתייחס לעמדתה של הוועדה המקומית לגבי התוכנית.

72.
עוד יצוין כי כעולה מעמדת הוועדה המחוזית, התקיים דיון פנימי בקרב חברי הוועדה המחוזית ביחס לעמדתה של הוועדה המקומית, דיון שלא תומלל, מכוח הוראות סעיף 48ד(א) לחוק התכנון והבנייה. דיון נוסף בהקשר זה התקיים ביום 3.2.2014, המועד בו התקבלה ההחלטה הנוספת. כלומר, לא ניתן לקבוע כי הוועדה המחוזית התעלמה מעמדתה של הוועדה המקומית ולא התייחסה לעמדה זו במסגרת שיקוליה.

מכול הטעמים הללו, אינני סבורה כי די בעמדתה של הוועדה המקומית כדי להביא למסקנה כי היה על הוועדה המחוזית לקבל את התנגדויותיהם של העותרים ולא לאשר את התוכנית. לכן, אני סבורה כי הוועדה המחוזית היתה רשאית לאשר את התוכנית חרף עמדתה של הוועדה המקומית בהקשר זה.

בטלות יחסית
73.
המשיבים טענו כי אף אם יתקבלו טענות העותרים וייקבע כי נפל פגם בהליך אישור התוכנית (כפי שאכן נקבע ב

פסק דין
זה לעיל, ביחס להתאמת התוכנית לתמ"מ 5), אין מקום לקבל את העתירה, לאור הדוקטרינה של ה"בטלות היחסית".

74.
העותרים טענו מנגד, כי אין מקום להפעיל בנסיבות המקרה דנן את דוקטרינת הבטלות היחסית. לטענתם, הפגם הקיים במקרה דנן אינו פגם תכנוני קל ערך ובעל חשיבות מעטה, אלא פגם מהותי היורד לשורשו של ענין, ונוגע לעצם סמכותה של הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית. מדובר על-פי הטענה בפגם של אי-חוקיות בשל הפרה של הוראות תוכנית מתאר מחוזית במסגרת אישור תכנית מפורטת. מעבר לכך, הפגם מתייחס לשאלה בסיסית – האם המתחם ראוי בכלל להיות מתחם לבנייה גבוהה. דווקא משום כך, ומשום שמדובר בהחלטה תכנונית רגישה ובעלת השלכות רוחב בלתי-הפיכות, יש לבחון את התהליך באופן קפדני.

תורת הבטלות היחסית תביא – כך נטען – לתוצאה בלתי-צודקת כלפי הציבור הרחב, שכן אישור תכנית להתחדשות עירונית בא "על חשבון" אחרים. מדובר גם בפגיעה בלתי-הפיכה באיכות החיים העירוניים, ודאי באלה של הסביבה הקרובה.

75.
גם הטענות בדבר התמשכות ההליכים אינן יכולות – לגישת העותרים - להצדיק את הותרת ההחלטה על כנה, למרות הפגמים הקשים שנפלו בה. כך, נטען כי רק חלק מהדיירים במתחם היו שותפים לתהליך אישור התוכנית בעוד אחרים לא היו מודעים לו. אין לדיירים וליזם להלין אלא על עצמם, על שבחרו שלא לשתף את הציבור בתוכנית במשך שנים רבות. ודאי אין בכך כדי להצדיק את המסקנה לפיה יש להחיל את הדוקטרינה של בטלות יחסית.

דיון
76.
כידוע, גם כאשר בית המשפט מוצא כי קיים פגם בהליך תכנוני, התוצאה של פגם כזה איננה בהכרח כי ההליך הוא פסול ובטל. ההלכה הפסוקה קבעה לא אחת כי "לא כל טעות, ואפילו לא כל הפרה מהותית של הדין, גוררת בטלות. יש להבחין בין הפגם לבין התוצאה שלו, תוך בחינת מהות הפגם, והתאמת הסעד הראוי לכלל נסיבות המקרה" (ר' למשל עע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (7.2.2006).

אחת האפשרויות שעל בית-המשפט לבחון אותן, היא החלתה של דוקטרינת הבטלות היחסית. תורת הבטלות היחסית תקפה בכל תחומי המשפט המנהלי, ובכלל זה בענייני תכנון ובנייה (ר' בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובנייה, משרד הפנים (20.3.2011, להלן: "פס"ד חברת הזרע", והפסיקה שנזכרה בו).

77.
במסגרת בחינת תחולתה של תורת הבטלות היחסית, על בית-המשפט להשוות בין הפגיעה בהליך השלטוני ובשלטון החוק, לבין הנזק לאינטרס הציבורי אם טענות העותרים יתקבלו ויהיה מקום לפתוח מחדש את הדיון בתוכנית (ר' פס"ד חברת הזרע). ב

פסק דין
חברת הזרע קבע בית-המשפט העליון כי אין לפסול את ההחלטה שנתקפה (החלטת הולנת"ע בדבר אישור התוכנית) ויש להותירה על כנה משום -
"שהפגם שנפל בהסמכת הולנת"ע בשלב שמיעת ההתנגדויות הוא בעל אופי טכני בעיקרו, ובתיקונו בדיעבד לא טמון נזק לשלטון החוק או לצד מעורב כלשהו. אי-החלת עיקרון הבטלות היחסית בנסיבות אלה יחייב את ביטול החלטת הולתנ"ע על אישור התוכנית, ופתיחה מחדש של הליך הדיון בתוכנית. תוצאה כזו כרוכה בעלויות חברתיות כבדות. האיזון ההולם בין מכלול השיקולים מוביל למסקנה, כי יש להותיר את החלטת הולתנ"ע בדבר אישור התוכנית על כנה בשלמותה, ולהימנע מהענקת סעד לעותרת בגין הפגם שנפל בהליך".

יש לשקול אם כן את האינטרסים השונים אלה כנגד אלה, כדי לבחון האם יש מקום לאור מכלול הנסיבות הרלוונטיות במקרה דנן, להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית.

78.
מחד גיסא, אני סבורה כי ייגרם נזק לאינטרס הציבורי אם טענות העותרים יתקבלו, ויהיה מקום לפתוח מחדש את הדיון בתוכנית. כך, מדובר בתוכנית שנועדה לשרת את האינטרס החשוב של התחדשות עירונית, שתהליך אישורה ארך 8 שנים בערך. התהליך הושלם, והתוכנית פורסמה למתן תוקף. ללא קשר לשאלה האם פרסום התוכנית הופך אותה ל"מעשה עשוי" שבית המשפט מנוע מלהתערב בו אם לאו, אין ספק כי התוכנית הגיע ל"קו הגמר" שלה, תוך השלמת כל התהליכים הדרושים כדי שניתן יהיה להתחיל בהוצאתה לפועל.

את התוכנית יזמו, כאמור דיירי המתחם. דיירים אלה מתגוררים בבניינים שאמורים להיות מפונים בהתאם לתוכנית, להיהרס ושתחתיהם אמורות להיבנות הדירות החדשות. דיירים אלה מעוניינים מאוד בקידום התהליך של אישור התוכנית ובנייה מחדש של המתחם.

79.
לגישתם של הדיירים, הם חיים כיום בתנאים קשים, בבניינים שנבנו לפני כחמישים שנה. הדיירים טענו כי הבניינים והתשתיות שלהם נמצאים במצב רעוע, כי אין בהם פיתרונות למיקום בלוני הגז המצויים חשופים בשבילי הכניסה לבניינים, אין מיגון נגד רעידות אדמה ואין מרחבים מוגנים להגנה מפני טילים. כל אלה מסבים לדיירי הבניינים סכנה ממשית. עוד יש לציין את טענת הדיירים לפיה לא ניתן לחזק את הבניינים נושא התוכנית בהתאם לתמ"א 38, והפיתרון המוצע הוא לכן הפיתרון המיטבי בנסיבות הקיימות.

הדיירים נדרשו לגישתם ל"איחוד השורות" בינם לבין עצמם, כדי שתתקבל הסכמה לפרויקט. אין ספק כי אם העתירה תתקבל וייקבע כי יש לפתוח את התוכנית מחדש ולדון בה מלכתחילה, האינטרסים שלהם ייפגעו באופן משמעותי.

80.
עוד יש לציין בהקשר זה כי חלקו הצפוני של המתחם נושא התוכנית הוכרז סופית ביום 18.12.2013 על ידי ממשלת ישראל (משרד הבינוי והשיכון) כמתחם לפינוי ובינוי במסלול לפי ס' 49כ"ח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג – 1963 (ר' נספחים 4א' ו-4ב' לתשובת הדיירים לעתירה, כאשר כעולה מעמדת הדיירים, החלק הדרומי יוכרז ככזה בהמשך).

81.
מנגד, יש לבחון כמובן את הפגיעה בשלטון החוק לאור הפגם שנמצא בהליך אישור התוכנית – היינו בכך שהתוכנית אושרה למרות שלא קיים מסמך עקרונות כללי ביחס לבנייה גבוהה בעיר רמת-גן, אלא רק אישור עקרונות של הבנייה לגובה ברחוב ארלוזורוב.

אין מדובר בפגם טכני או בפגם חסר-חשיבות. יחד עם זאת, לאור מכלול נסיבות הענין, הפגיעה כתוצאה מהעובדה שלא אושרו עקרונות כלל עירוניים של בנייה לגובה לפני אישור התוכנית, איננה חמורה דיה לדעתי, כדי להצדיק את המסקנה לפיה יש להורות על ביטול התוכנית.

82.
מספר טעמים למסקנה זו.
ראשית, כאמור, החלטה המבטלת את התוכנית תפגע בדיירים, שיזמו אותה ושעברו דרך חתחתים ארוכה ומייגעת כדי להביא לאישורה (ר' פירוט התהליכים שנדרשו לצורך אישור התוכנית, בס' 11-38 לתגובת הדיירים לעתירה). ביטול התוכנית יפגע אם כן בדיירים למרות שבהתנהגותם שלהם לא דבק פגם כלשהו – ולא נטען אחרת.

83.
ועוד. מספר היחידות שנוספו לבנייה כתוצאה מהתוכנית איננו גדול.
מלכתחילה הומלצה התוכנית להפקדה על-ידי הוועדה המקומית עם 380 יח"ד ב-44 קומות. היא אושרה על-ידי הוועדה המחוזית עם 330 יח"ד ב-34 קומות, ולאחר הדיון בהתנגדויות וקבלת חלק מהן, אושרה התוכנית למתן תוקף בסופו של דבר עם 285 יח"ד בלבד, ב-29 קומות.

מנגד, בהתאם למצב התכנוני הקיים במתחם וכפי שעולה מדברי ההסבר לתוכנית, חלה על המתחם תוכנית רג/מק/340/9. על-פי תוכנית זו, ניתן לבנות על כל חלקה בניין מגורים בן 5 קומות וחדרי יציאה לגג, כך שסך כל יחידות הדיור שניתן לבנות בשטח הרלוונטי עומד על 266 יחידות דיור (ר' למשל ס' 74 לתשובת המשיבה 1 לעתירה). מכאן כי התוכנית מוסיפה למתחם 19 יח"ד בלבד. התוכנית מגדילה את השטחים העיקריים של כל הדירות, כך ששטחיהן הממוצעים יהיו כ-100מ"ר. מבחינה זו, אין התוכנית מעמיסה על המתחם – ועל העיר רמת-גן – צורך בתשתיות רבות נוספות מעבר לאלה שהמתחם היה זקוק להם בהתאם למצב התכנוני הקיים, ועל-כל-פנים לא נטען ולא הוכח אחרת.

84.
מעבר לכך, אף שבטרם אישור התוכנית לא אושרה מדיניות בנייה לגובה כוללת לכל העיר רמת-גן, הרי שכפי שהובהר ב

פסק דין
זה לעיל, אושרה מדיניות בניה במתחם וברחוב ארלוזורוב. אף שאין מדובר בהכרעה המתייחסת לעיר כולה, נערכה חשיבה ביחס לאזור שהמתחם נושא התוכנית הוא חלק ממנו, תוך התייחסות והפעלת שיקול-דעת לגבי התשתיות באזור זה, והתאמת האזור – לגישת גופי התכנון – לבנייה גבוהה, המשרתת גם את האינטרס של התחדשות עירונית והשפעותיה החיוביות. גם מטעם זה הפגיעה בשלטון החוק אינה חמורה דיה כדי להצדיק את הפגיעה החמורה בדיירים אם העתירה תתקבל.

85.
העולה מכל האמור לעיל הוא כי אם תתקבל העתירה, הדבר יביא לביטולה של תוכנית שאישורה ארך פרק זמן של שנים רבות. התוכנית אמורה לקדם התחדשות עירונית, ולהיטיב באופן משמעותי עם דייריו הנוכחיים של המתחם, שחלקם אף יזמו אותה וקידמו אותה. אישור תוכנית חדשה יחייב פרק זמן של שנים רבות נוספות, במהלכן יצטרכו הדיירים להמשיך ולחיות במתחם, בתנאים שהם לטענתם קשים ומסוכנים.

86.
כאמור, התוכנית נושא העתירה מוסיפה למעשה 19 יח"ד לעומת המצב התכנוני הקיים, והיא מבוססת
על מדיניות בנייה לגובה במתחם הרלוונטי הכולל את רחוב ארלוזורוב ברמת-גן. לכן, ולמרות שהוספת יחידות אלה לא אושרה כחלק מתוכנית כוללת לבנייה גבוהה בעיר רמת-גן כולה, אין בכך בנסיבות הענין הכוללות כדי להצדיק את המסקנה לפיה דין התוכנית – שכבר אושרה למתן תוקף - להתבטל.

87.
עוד יש לציין בהקשר זה, כי הנפגעים הפוטנציאליים העיקריים שהיו עלולים להינזק מאישור התוכנית הם דיירים של המתחמים הסמוכים למתחם, או דיירי מתחמים ותיקים אחרים בעיר רמת-גן - שיקשה עליהם אולי יותר להביא לאישור בנייה גבוהה במתחמים בהם הם חיים. אולם, לטענת המשיבים שלא נסתרה, חלק גדול מהעותרים
(9 מתוך 10 העותרים), גרים בעצמם בבניינים גבוהים המצוידים במקלטים ומעליות. אף אחד מהעותרים אינו גר במתחם נושא הפרויקט. גם מטעם זה, קשה לקבוע כי העותרים ייפגעו אם העתירה תידחה.

88.
טענת העותרים לפיה הם "עותרים ציבוריים" אינה מקובלת עלי. אינני סבורה כי יש לראות את העותרים כמייצגים אנשים נוספים, אשר לא הצטרפו בפועל לעתירה. יתרה מזאת, האינטרסים של תושבים אחרים במתחמים הסמוכים, עשויים להיות שונים מאלה של העותרים. כך, מתגובת הדיירים לעתירה עולה כי יישום התוכנית יעלה את ערך הנכסים של העותרים המתגוררים בסמוך למתחם התוכנית. כך עולה גם מהחלטתה של הוועדה המחוזית, שציינה כי היא סבורה ש"בנייה חדשה בסטנדרטים גבוהים תורמת להתחדשות עירונית אמיתית, עמידה לאורך זמן, ממנה יכולה ליהנות גם האוכלוסיה המתגוררת בה כיום" (ור' עוד בהקשר זה בס' 56-62 לתגובת הדיירים). לכן, יתכן כי עמדתם של דיירים אחרים שגרים בסמוך למתחם היא שונה מזו של העותרים.

89.
בפסק-הדין בענין חברת הזרע, קבע בית-המשפט העליון כי יש לתת ביטוי גם לעובדה כי גופי התכנון פעלו לכל אורך הדרך בתום-לב, ולא הוכח ניסיון של מחטף כזה או אחר. גם במקרה דנן, לא נטען וודאי שלא הוכח חוסר תום-לב מצדם של גופי התכנון, ניסיון של מחטף או של עקיפת הוראות החוק. גם לענין זה יש לתת משמעות ביחס לאפשרות להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית.

90.
סיכומה של נקודה זו, אני סבורה כי חרף קיומו של הפגם בהליך התכנון, הסעד המתאים בנסיבות המקרה ולאור השלב אליו הגיעה התוכנית, אינו הסעד לו טוענים העותרים – סעד של ביטול החלטתה של הוועדה המחוזית וביטול התוכנית. לדעתי, יש להחיל את תורת הבטלות היחסית ולהימנע מביטול התכנון, וזאת לאור כל הנסיבות שפורטו לעיל.

שיהוי
91.
היזם טען כי יש לדחות את העתירה משום שהעותרים השתהו פרק-זמן ארוך עד להגשתה. כך נטען כי העתירה אינה תוקפת את ההחלטה של יו"ר הוועדה המחוזית לדחות את בקשת רשות הערר למועצה הארצית, אלא את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית – ההחלטה שניתנה כאמור ביום 10.6.2013. עוד נטען כי קבלת העתירה תביא לשינוי לרעה במצב היזם.

92.
העותרים טענו מנגד, כי העתירה הוגשה במועד וללא שיהוי. בתגובה לתשובה לבקשה לצו ביניים (אליה הפנו העותרים בסיכומים מטעמם), נטען על-ידיהם בהקשר זה כי החלטת הוועדה המחוזית מיום 10.6.2013 – שהעתירה מתייחסת אליה, הומצאה לידיהם רק ביום 7.7.2013.

לאחר מכן מיצו העותרים את הליכי הערר המינהליים הקבועים בחוק, והגישו בקשת רשות להגשת ערר על ההחלטה. ביום 13.8.2013 הומצאה לעותרים ההחלטה לפיה בקשתם נדחתה. העותרים פעלו בהקשר זה בהתאם להלכה הפסוקה, המחייבת אותם למצות את הליכי ההשגה על ההחלטה בטרם מוגשת עתירה לבית המשפט.

93.
עוד ציינו העותרים כי תקנה 44 לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) תשס"א -2000, קובעת כי תקופת פגרה של בתי-המשפט לא תבוא במניין הימים שנקבעו בתקנות. לכן, המועד האחרון להגשת העתירה היה ביום 20.10.2013, בעוד שהעתירה הוגשה ביום 17.10.2013.

העותרים הוסיפו כי לא קיים בנסיבות הענין שיהוי סובייקטיבי ואף לא שיהוי אובייקטיבי. מעבר לכך, מדובר העתירה מצביעה על פגיעה חמורה באינטרס של שלטון החוק, וגם לכן יש לדחות את טענת השיהוי.

94.
אני סבורה כי לאור הוראת תקנה 44 לתקנות בתי-המשפט לעניינים מנהליים ולאור יתר טענות העותרים בהקשר זה, לא ניתן לקבוע כי העותרים השתהו בהגשת העתירה, ואין מקום לכן לדחות את העתירה מטעם זה.

95.
סיכומו של דבר, מהנימוקים שפורטו ב

פסק דין
זה לעיל, אני דוחה את העתירה.
יחד עם זאת, לאור כל הנסיבות שפורטו לעיל, אינני עושה צו להוצאות.

ניתנה היום, י"ז סיוון תשע"ד, 15 יוני 2014, בהעדר הצדדים.













עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 38365-10/13 חנה תמרי, אבנר גלבוע, ליאורה גלבוע ואח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א, הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן, מגדלי ים סוף ברמת גן בע"מ ואח' (פורסם ב-ֽ 15/06/2014)











תיקים נוספים על חנה תמרי
תיקים נוספים על אבנר גלבוע
תיקים נוספים על ליאורה גלבוע
תיקים נוספים על ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה ת"א
תיקים נוספים על הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן
תיקים נוספים על מגדלי ים סוף ברמת גן בע"מ




להסרת פסק דין זה לחץ כאן



הוספת מידע משפטי למאגר
שתפו אותנו במידע משפטי שנוכל להוסיף למאגר שלנו. פסקי דין, כתבי תביעה ו/או הגנה, החלטות וכו' יוספו למערכת ויוצגו באתרנו ובגוגל.


הוסף מידע משפט