מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ - חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי

 
מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ - חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי
תיקים נוספים על מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ | תיקים נוספים על חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי

3959/04 א     30/12/2004




א 3959/04 מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ נ' חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי





בתי המשפט
14
א 003959/04
בית משפט השלום ירושלים
30/12/2004

בפני
כב' השופט רפי שטראוס
1. מול גולן בע"מ

2. האלף השלישי בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד אמסטר יעקב ואח'

מרח' יפו 216, שערי העיר, ירושלים

3. פרדיסו בע"מ

4. מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ

5. חניוני גבעתי בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יעל בראון (בן עמי)
מרח' בן יהודה 34, מגדל העיר, ירושלים
בעניין:
התובעות
נ ג ד
1. חאן עדן בע"מ

2. יצחק מזרחי

ע"י ב"כ עו"ד אדם פרומקין ואח'

מרח' רמב"ן 8, בנין הטחנה, ירושלים

3. יוסף מזרחי

ע"י ב"כ עו"ד ויקטור מזרחי ואח'
מרח' דוד המלך546/1, אורות, אור-עקיבא

הנתבעים
פסק - דין

1. מחלוקת שעניינה מקרקעין המשמשים לחניית כלי רכב באזור הַתָחוּם בין רחובות אגריפס - מסילת ישרים ועד לבית רג'ואן (רחבת טליתא קומי), סביב מה שהיה בעבר קולנוע עדן.
שטח המחלוקת מורכב ממספר חלקות: 176, 179, 164 (חלק), 178 (חלק) בגוש 30048.
2. הנתבעת 1 (להלן: "חאן עדן") מחזיקה בשטח בשכירות עפ"י מספר חוזים:
חוזה מ-01/10/01 בין התובעת 2 ("האלף השלישי") לבין "חאן עדן" וחוזה מ-27/10/98 בין התובעת 3 ("מימוש פרוייקטים") לבין "חאן עדן".
הנתבע 2, מר יצחק מזרחי
, ערב להתחייבת "חאן עדן" בשני החוזים.
[חוזים אלו באו בהמשך לחוזים קודמים, ואף המשכירים התחלפו בחלקם, אך איני רואה חשיבות בפירוטם].

3. החוזים מנוסחים בנוסח דומה וכוללים סעיף 4 שזו לשונו:
"4.1 המשכיר משכיר בזאת לשוכר והשוכר שוכר את המושכר מאת המשכיר לתקופה של חודש אחד החל מיום ... (התאריך שונה בכל חוזה - ר.ש.)
4.2 בתום תקופת השכירות תוארך התקופה כל פעם לתקופה של חודש אחד אלא אם כן הודיע המשכיר בהודעה שתינתן 30 יום מראש על רצונו שלא לחדש את ההסכם וכמפורט בסעיף 13 דלהלן".

לשון סעיף 13 (ככל שחשוב לענייננו):
13.1. השוכר יהא רשאי להפסיק את תקופת השכירות ע"פ הודעה של 30 יום מראש השוכר מצהיר כי ידוע לו שעל המושכר אמור להבנות מבנה, ואי פינויו של המושכר במועד עלול לגרום למשכיר נזקים כבדים ביותר, והוא מתחייב לפנות את המושכר במועד המדוייק בו הנו נדרש לכך ע"י המשכיר בהודעה של 30 יום מראש כאמור בסעיף 4.2 לעיל.
. . .
13.3. במקרה שהשוכר לא יפנה את המושכר או יחזיר אותו במועד למשכיר בתום תקופת השכירות או בהפסקתה כאמור בסעיף 13.1 לעיל, יהיה השוכר חייב לשלם למשכיר סך של 1,000$ לכל יום של עיכוב בפינוי המושכר או בהחזרתו ויחויב בתשלום דמי נזק גבוהים יותר, אם ייגרם למשכיר נזק כזה. הסכום האמור לעיל יהיה צמוד לשער הדולר או למדד המחירים לצרכן - הגבוה שביניהם.
13.4. אין באמור בסעיף זה, כדי ליצור שכירות חדשה בין הצדדים. ואין בא(ו) אלא כדי שלא יצא חוטא נשכר."

4. ב-02/12/03 נשלחה ל"חאן עדן" (באמצעות י. מזרחי) דרישה לפינוי המושכר (כל החלקות שהושכרו) בתום 30 ימים, מכח הוראת סעיף 4.2 של החוזים.

5. בכתב התביעה מפורטות הפרות החוזה המיוחסות ל"חאן עדן", אשר הניעו את התובעות להפסיק את השכירות ואזכירן בקצרה, אף שאיני סבור שיש להן חשיבות לצורך הכרעה בתביעה: "חאן עדן" פיגרה, עפ"י הנטען, בתשלומי דמי השכירות בכלל, וחדלה לשלם דמי שכירות ל"מימוש"; לא קיימה התחייבויות יסודיות עפ"י החוזה, לרבות ביטוח החניון, הסדרת רישוי, מסירת בטחונות; ביצעה עבודות במושכר בלא אישור המשכירים.

התובעות מציינות עוד כי עם ביטול חוזי השכירות עם "חאן עדן" התקשרו תובעות 1 ו-3 בחוזה השכרה עם התובעת 5. תקופת השכירות עפ"י חוזה זה אמורה היתה להתחיל ב-01/01/04 אך נדחתה בשל ש"חאן עדן" לא פינתה את המקום.

משלא פינתה "חאן עדן" את המושכר הוגשה תביעה זו.

6. בכתב הגנה רחב היקף אשר הוגש ע"י נתבעים 1 ו-3 נטענו, בצד טענות הכחשה סתמיות, מספר טענות עיקריות: התובעות אינן בעלים יחידים של החלקות אשר הושכרו; שטח החניון כולל 3 חלקות נוספות (170, 177, 180) אלה לא הושכרו לנתבעת ע"י התובעות, אך כל החלקות יחד מהוות את "החניון" ואין לתבוע פינוי חלק ממנו; "בהתאם לרוח ההסכם והסכמות בעל פה בין הנתבעים והתובעות 1-4 ההסכם יעמוד בתקפו עד לקבלת היתר בניה עבור הבניין האמור להיבנות בשטח החניון" (סעיף 28 של כתב ההגנה).

(הנתבע 2, מר יוסף מזרחי
הגיש כתב הגנה נפרד ואדון בעניינו בקצרה בהמשך הדברים).

7. בקדם המשפט הראשון עתרו התובעות לפסוק, כבר בשלב זה, לסילוק "חאן עדן" מן המושכר(ים) שכן לדעתן אין כתב ההגנה של "חאן עדן" מגלה עילת הגנה.
נתי ונבדוק ! משאין הנתבעים מכחישים את עצם התקשרותם בחוזים כמפורט לעיל יש לבחון טענות ההגנה אותן הזכרתי ואדון בהן אחת לאחת.

(א) הטענה העיקרית, לה מוקדש חלקו הארי של כתב ההגנה היא הטענה שהתובעות אינן בעלים יחידים של החלקות שהושכרו.
אין לשמוע טענה זו מפי הנתבעת שהרי זכתה לחזקה בחלקות הללו רק מכח התקשרותה בחוזים עם התובעת. עיקרון רב ימים הוא ששוכר מנוע מכפירה בזכויותיו של המשכיר ובכחו לפעול כבעלים.
כך עוד משנות ה-50 ב-ת.א. 176/59 + 248/53, האב פייר דה קונדה ואח' נ' מדור בע"מ, פס"מ (מחוזיים) ל"ב 277 בעמ' 284:
"כאמור,אין השוכר רשאי להטיל ספק או להעלות טענה ביחס לבעלותו של המשכיר על המושכר או ביחס לזכויותיו לתתו בשכירות כמנהג בעלים. כלל זה מקצתו נובע מתורת ההשתק (estoppel) ועיקרו נעוץ בעקרונות הספציפיים החלים על יחסי שוכר ומשכיר שגם הם שואבים את כוח חיוניותם מאותו קו מחשבה."

(וכן עיין ת.א. (חיפה) 9943/93, מרום נ' דואק (המאגר המשפטי הישראלי נבו, הוצאה לאור בע"מ).

הגיונה של הלכה זו אינו צריך להרחבה, שהרי הכפירה בזכות המשכיר משמיטה את הקרקע מתחת לזכות השוכר להחזיק במושכר, מה גם שהנתבעת איננה מצביעה על מקור אחר לחזקתה באותן חלקות.
ההלכה אף מתיישבת עם הוראות סעיף 20(א) של חוק השכירות והשאילה המחייב את השוכר להשיב את המושכר למשכיר בתום תקופת השכירות.

(ב) טענה נוספת: מדובר בחניון שהוא יחידה אחת, לרבות חלקות אחרות שאינן כלולות בחוזה השכירות.

אין, בכל הכבוד, יסוד גם לטענה זו. לא עפ"י החוזים אף לא עפ"י ההגיון והשכל הישר.

בחוזי השכירות אין מילה ורמז לכך שהשכירות היא חלק משכירות כוללת המשתרעת על פני חלקות אחרות. הטענה פסולה, אפוא, בהיותה סותרת את לשון החוזים.

יוזכר - אין המדובר בבניין מפעל או קומפלקס מסובך, אלא בשטח קרקע בלתי מבונה במרכז העיר המנוצל, בשל מצוקת החניה בעיר, כחניון. אין כל הכרח או צורך שאותו חניון ישתרע על פני כל החלקות השייכות לגוש או סמוכות לחלקות המושכרות. הנתבעים אינם טוענים ששכרו אותן חלקות נוספות מאחרים. אם השתלטו הנתבעים על חלקות אחרות (מן הסתם שלא כדין) אין בכך כדי לגרוע מכוחן של התובעות לתבוע פינוי החלקות שהושכרו על ידן.

(ג) טענה נוספת בפי הנתבעים: עפ"י המוסכם אין בכח התובעות לדרוש פינויָים אלא לצורך בניה על גבי המקרקעין ולאחר שיהא בידיהם רשיון בניה תקף.
בטענה זו נסמכים הנתבעים על הוראות סעיף 13.1 אשר צוטט לעיל - וסבורני שאף כאן טעות בידם !
פרשנותם מרוקנת מכל תוכן את הוראות סעיף 4.2 של החוזה והרי מקובל עלינו שיש לפרש חוזה באופן המקיים הוראותיו. יש אפוא לפרש את חוזה השכירות באופן שלא יביא לסתירה בין הוראותיו, ולפיכך לקבוע שהוראת סעיף 13.1 באה להוסיף על הוראת סעיף 4.2 ולא לגרוע ממנו, לאמור, להתרות בשוכרת ולהעמידה על כך שהמנעות מפינוי במועד עלולה להביא נזקים כבדים למשכירה.
כך ניתן ללמוד גם מהוראות סעיף 13.4 הקובע מפורשות שאין בסעיף אלא כדי להבטיח "שלא ייצא חוטא נשכר".

פירוש זה מתיישב, לסברתי, אף עם מיקומו של סעיף 13 בחוזה ועם הגיונו. יוזכר כי מדובר במקרקעין המצויים בטבורה של ירושלים וערכם אל נכון יקר מפז. היעלה על הדעת שמשכיר בר דעת יתקשר בחוזה השולל ממנו את השליטה באותם מקרקעין עד אשר יעלה בידיו להשיג היתרי בניה, להתארגן לבניה בפועל (ומן המפורסמות היא דרך היסורים שעל בעל מקרקעין לעבור עד אשר עולה בידיו להשיג היתר בניה, בודאי במקום המדובר). כל זאת שעה שלשוכר נשמרת הזכות להפסיק את הקשר כל אימת שיעלה הרצון מלפניו לעשות כן ?
אין כל טענה שהנתבעים נדרשו להשקעות מיוחדות לצורך "הפעלת" השטח כחניון וכי בשל השקעות אלו מנועות התובעות מהפסקת יחסי השכירות.

(ד) ציינתי שבסעיף 28 של כתב ההגנה טוענים הנתבעים להסכמות בעל פה בין הנתבעים והתובעות. אינני סבור כי ניתן להאחז באמירה כללית זו, שאין כל פירוט בצידה, כעילה להגנה בפני
חוזה שלשונו ברורה.

יוזכר בהקשר זה שהנתבעים הקדימו ופנו לבית המשפט בתובענה למתן סעד הצהרתי אשר יפרש את הוראות סעיף 13.1 של החוזה עפ"י פרשנותם שלהם - וחזרו בהם מתובענה זו. אילו באמת היו באמתחתם "הסכמות" כלשהן לא היו צריכים את סעיף 13.1 ולא היו נאלצים לפנות לבית המשפט לצורך הצהרה על פרשנות סעיף זה עפ"י דרכם. חזרתם מאותה תובענה מלמדת אף היא על חולשת הטענות.

8. בנסיבות אלו (אף שמודע אני היטב להלכות על פיהן לא ימהר בית המשפט להכריע במחלוקת "על הסף" ובלא שמיעת הראיות) סבור אני שיש לקבל את טענת התובעות, כי אין לנתבעים 1 ו-3 כל עילת הגנה מפני התביעה וכפועל יוצא מכך להורות על סילוק ידם מן המקרקעין.

9. אשר לנתבע 2, מר יוסף מזרחי
, נתבע זה טוען שאין לו עוד כל קשר למקרקעין; אכן בעבר (וכבר הזכרתי שקדמו לחוזים אשר הוזכרו לעיל, חוזים אחרים) ערב הוא להתחייבויות "חאן עדן" אולם מאז ההתקשרות בחוזים החדשים אין הוא ערב עוד ואין לו עוד כל קשר לחלקות ולהתקשרויות. לא מצאתי לטענה זו תשובה של ממש בפי התובעות. נתבעות 3-5 טוענות (ב-בש"א 7683/04) שנתבע זה הוא דווקא "הרוח החיה" המניע את הנתבעים. אין לטענה זו סימכוין בכתב התביעה ואין בה כשלעצמה משום עילת תביעה.

10. התוצאה: אני מורה לנתבעים 1 ו-3 ו/או מי מהם ו/או מי משליחיהם, עובדיהם או כל הבא מכחם, לסלק ידם מן המקרקעין הידועים כחלקות 164, 176, 178, 179 בגוש 30048, עפ"י התשריט המצורף לכתב התביעה כצרופה א(5).

הנתבעים 1 ו-3 ישלמו לתובעות את הוצאות המשפט (אגרה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד התשלום) וכן שכ"ט עו"ד בסך -.7,000 ₪ בצירוף מע"מ לתובעות 1 ו-2 וסך -.7,000 ₪ בצירוף מע"מ לתובעות 3-5.

התביעה נגד הנתבע 2 נדחית.

אני מתיר לתובעות לפצל סעדים כמבוקש ב-בש"א 7189/04.

ניתן היום י"ח בטבת, תשס"ה (30 בדצמבר 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 30/12/04.

רפי שטראוס
, שופט
003959/04א 130 אתי








א בית משפט שלום 3959/04 מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ נ' חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי (פורסם ב-ֽ 30/12/2004)










דוחות מידע משפטי על הצדדים בתיק זה
דוח מידע משפטי כולל את כל ההחלטות ופסקי הדין עפ"י שם הנבדק (אדם או חברה) או לפי מספר ח.פ
דוח מידע משפטי על מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ      דוח מידע משפטי על חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי

דוחות בדיקת רקע וקרדיטצ'ק על הצדדים בתיק זה
דוחות בדיקת רקע, בדיקת נאותות ובדיקת אשראי צרכני על הצדדים לפי שם, ת"ז או ח.פ
דוחות מידע עסקי על מול גולן בע"מ, האלף השלישי בע"מ, פרדיסו בע"מ, מימוש פרויקטים (ס.ד. פיתוח וייזום) בע"מ      דוחות מידע עסקי על חאן עדן בע"מ, יצחק מזרחי, יוסף מזרחי


להסרת פסק דין זה לחץ כאן